項(xiàng)目 本次級(jí)別 評(píng)級(jí)展望 上次級(jí)別 評(píng)級(jí)展望

　　江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司 AA+ 穩(wěn)定 AA+ 穩(wěn)定

　　債券簡(jiǎn)稱 發(fā)行規(guī)模 債券余額 到期兌付日

　　注：上述債券僅包括由聯(lián)合資信評(píng)級(jí)、且截至評(píng)級(jí)時(shí)點(diǎn)尚處于存續(xù)期的債券

　　房地產(chǎn)企業(yè)主體信用評(píng)級(jí)模型（打分表） V3.1.202205

　　注：上述評(píng)級(jí)方法和評(píng)級(jí)模型均已在聯(lián)合資信官網(wǎng)公開披露

　　評(píng)價(jià)內(nèi)容 評(píng)價(jià)結(jié)果 風(fēng)險(xiǎn)因素 評(píng)價(jià)要素 評(píng)價(jià)結(jié)果

　　經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) B 經(jīng)營(yíng)環(huán)境 宏觀和區(qū)域風(fēng)險(xiǎn) 2

　　財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) F2 現(xiàn)金流 資產(chǎn)質(zhì)量 1

　　注：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)由低至高劃分為A、B、C、D、E、F共6個(gè)等級(jí)，各級(jí)因子評(píng)價(jià)劃分為6檔，1檔蕞好，6檔蕞差；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)由低至高劃分為F1－F7共7個(gè)等級(jí)，各級(jí)因子評(píng)價(jià)劃分為7檔，1檔蕞好，7檔蕞差；財(cái)務(wù)指標(biāo)為近三年加權(quán)平均值；通過矩陣分析模型得到指示評(píng)級(jí)結(jié)果 關(guān)注

　　跟蹤期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行態(tài)勢(shì)明顯，預(yù)售監(jiān)管政策收緊，受此影響，江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“公司”或“中南建設(shè)”）作為國(guó)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)和建筑施工業(yè)的上市公司，雖然營(yíng)業(yè)收入繼續(xù)增長(zhǎng)，但合同銷售額有所下降，資金狀況較為緊張。公司降低土地儲(chǔ)備拓展力度，并相應(yīng)降低新開工力度，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)處于收縮狀態(tài)。目前公司已出現(xiàn)延期支付商業(yè)票據(jù)，并對(duì)美元債券發(fā)起交換要約，融資環(huán)境惡化較快。同時(shí)，聯(lián)合資信評(píng)估股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“聯(lián)合資信”）也關(guān)注到公司2021年整體毛利率水平顯著下降、發(fā)生虧損，在建項(xiàng)目支出壓力較大，債務(wù)負(fù)擔(dān)仍較重且償債指標(biāo)出現(xiàn)惡化等因素給公司信用水平帶來的不利影響。

　　公司目前流動(dòng)性較為緊張，在市場(chǎng)回暖前不考慮拓展新的項(xiàng)目，主要依賴現(xiàn)有項(xiàng)目的去化；在房地產(chǎn)行業(yè)景氣度大幅下降的環(huán)境下，公司在三四線的土儲(chǔ)未來面臨較大的去化壓力和一定的減值風(fēng)險(xiǎn)；建筑業(yè)務(wù)將面臨房建業(yè)務(wù)收縮以及應(yīng)收賬款減值壓力。同時(shí)，公司在建項(xiàng)目尚需投資規(guī)模較大，未來保障項(xiàng)目交付的壓力大。綜上，聯(lián)合資信確定維持公司主體長(zhǎng)期信用等級(jí)為AA+，維持“19中南03”和“20中南02”的信用等級(jí)為AA+，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定。

　　1． 營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)。2021年，在地產(chǎn)行業(yè)景氣度快速下降的環(huán)境下，公司營(yíng)業(yè)收入仍實(shí)現(xiàn)了小幅增長(zhǎng)。

　　2． 債務(wù)規(guī)模有所下降。2021年，公司債務(wù)總額較上年下降16.04%。

　　1． 行業(yè)景氣度下行，對(duì)公司流動(dòng)性產(chǎn)生較大影響。2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度快速下行，公司融資難度加大，項(xiàng)目去化難度提高，流動(dòng)性緊張，公司開具的商業(yè)承兌匯票存在延遲兌付情況，并對(duì)2022年6月到期的美元債發(fā)出交換要約。上述事件對(duì)公司融

　　分析師：張文韜 蔣智超郵箱：電話傳真 資環(huán)境亦將造成不利影響。

　　2． 盈利能力大幅下降，利潤(rùn)轉(zhuǎn)為虧損。2021年，受行業(yè)環(huán)境影響，公司銷售困難，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率進(jìn)一步下降，同時(shí)公司對(duì)存貨和對(duì)合作方的應(yīng)收款等計(jì)提跌價(jià)和減值準(zhǔn)備金額較大，當(dāng)年利潤(rùn)轉(zhuǎn)負(fù)。

　　地址：北京市朝陽區(qū)建國(guó)門外大街2號(hào)中國(guó)人保財(cái)險(xiǎn)大廈17層（100022）

　　3． 項(xiàng)目在三四線城市占比較高。公司擬建、在建和可售面積在三四線城市的占比近半，未來可能面臨較大的去化壓力。

　　4． 面臨較大的資本支出壓力。公司在建面積較大，尚需投資額較大，建筑業(yè)有墊資需求且PPP業(yè)務(wù)對(duì)資金存在一定占用，公司面臨較大的資本支出壓力。

　　5． 債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，對(duì)外擔(dān)?；蛴胸?fù)債風(fēng)險(xiǎn)，短期債務(wù)占比較高，短期和長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)表現(xiàn)較差。截至2021年底，公司全部債務(wù)資本化比率仍處于較高水平，對(duì)外擔(dān)保金額較大，且主要為對(duì)聯(lián)合營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款擔(dān)保，在目前的行業(yè)環(huán)境下，或有代償風(fēng)險(xiǎn)；短期債務(wù)占比高，同時(shí)公司的虧損使得短期和長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)表現(xiàn)較差。

　　注：1．本報(bào)告部分合計(jì)數(shù)與各加數(shù)直接相加之和在尾數(shù)上可能略有差異，這些差異是由于四舍五入造成的；2．?dāng)?shù)據(jù)單位除特別說明外均為人民幣；3．長(zhǎng)期應(yīng)付款中的有息債務(wù)計(jì)入長(zhǎng)期債務(wù)計(jì)算；4．2022年1－3月財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)未經(jīng)審計(jì)資料來源：聯(lián)合資信根據(jù)公司財(cái)務(wù)報(bào)告整理

　　債項(xiàng)簡(jiǎn)稱 債項(xiàng)級(jí)別 主體級(jí)別 評(píng)級(jí)展望 評(píng)級(jí)時(shí)間 項(xiàng)目小組 評(píng)級(jí)方法/模型 評(píng)級(jí)報(bào)告

　　注：上述歷史評(píng)級(jí)項(xiàng)目的評(píng)級(jí)報(bào)告通過報(bào)告鏈接可查閱；2019年8月1日之前的評(píng)級(jí)方法和評(píng)級(jí)模型均無版本編號(hào)

　　一、本報(bào)告版權(quán)為聯(lián)合資信所有，未經(jīng)書面授權(quán)，嚴(yán)禁以任何形式/方式復(fù)制、轉(zhuǎn)載、出售、發(fā)布或?qū)⒈緢?bào)告任何內(nèi)容存儲(chǔ)在數(shù)據(jù)庫(kù)或檢索系統(tǒng)中。

　　二、本報(bào)告是聯(lián)合資信基于評(píng)級(jí)方法和評(píng)級(jí)程序得出的截至發(fā)表之日的獨(dú)立意見陳述，未受任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人影響。評(píng)級(jí)結(jié)論及相關(guān)分析為聯(lián)合資信基于相關(guān)信息和資料對(duì)評(píng)級(jí)對(duì)象所發(fā)表的前瞻性觀點(diǎn)，而非對(duì)評(píng)級(jí)對(duì)象的事實(shí)陳述或鑒證意見。聯(lián)合資信有充分理由保證所出具的評(píng)級(jí)報(bào)告遵循了真實(shí)、客觀、公正的原則。

　　三、本報(bào)告所含評(píng)級(jí)結(jié)論和相關(guān)分析不構(gòu)成任何投資或財(cái)務(wù)建議，并且不應(yīng)當(dāng)被視為購(gòu)買、出售或持有任何金融產(chǎn)品的推薦意見或保證。

　　四、本報(bào)告不能取代任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人的專業(yè)判斷，聯(lián)合資信不對(duì)任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人因使用本報(bào)告及評(píng)級(jí)結(jié)果而導(dǎo)致的任何損失負(fù)責(zé)。

　　五、本報(bào)告系聯(lián)合資信接受江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“該公司”）委托所出具，引用的資料主要由該公司或第三方相關(guān)主體提供，聯(lián)合資信履行了必要的盡職調(diào)查義務(wù)，但對(duì)引用資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性不作任何保證。聯(lián)合資信合理采信其他專業(yè)機(jī)構(gòu)出具的專業(yè)意見，但聯(lián)合資信不對(duì)專業(yè)機(jī)構(gòu)出具的專業(yè)意見承擔(dān)任何責(zé)任。

　　六、除因本次評(píng)級(jí)事項(xiàng)聯(lián)合資信與該公司構(gòu)成評(píng)級(jí)委托關(guān)系外，聯(lián)合資信、評(píng)級(jí)人員與該公司不存在任何影響評(píng)級(jí)行為獨(dú)立、客觀、公正的關(guān)聯(lián)關(guān)系。

　　七、本次跟蹤評(píng)級(jí)結(jié)果自本報(bào)告出具之日起至相應(yīng)債券到期兌付日有效；根據(jù)跟蹤評(píng)級(jí)的結(jié)論，在有效期內(nèi)評(píng)級(jí)結(jié)果有可能發(fā)生變化。聯(lián)合資信保留對(duì)評(píng)級(jí)結(jié)果予以調(diào)整、更新、終止與撤銷的權(quán)利。

　　八、任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人使用本報(bào)告均視為已經(jīng)充分閱讀、理解并同意本聲明條款。

　　根據(jù)有關(guān)法規(guī)要求，按照聯(lián)合資信評(píng)估股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“聯(lián)合資信”）關(guān)于江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“公司”）及其相關(guān)債券的跟蹤評(píng)級(jí)安排進(jìn)行本次跟蹤評(píng)級(jí)。

　　江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中南建設(shè)”或“公司”）前身為大連金牛股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“大連金?！保筮B金牛為東北特殊鋼集團(tuán)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“東北特鋼集團(tuán)”）旗下的一家上市公司（股票代碼：

　　000961.SZ）。2009年6月10日，大連金牛實(shí)施重大資產(chǎn)重組，中南房地產(chǎn)業(yè)有限公司（后變更為“中南城市建設(shè)投資有限公司”，以下簡(jiǎn)稱“中南城投”）受讓東北特殊鋼集團(tuán)持有的大連金牛

　　9000萬股股份（股份占比為29.95%），從而成為大連金牛頭部大股東；2009年6月，大連金牛通過定向增發(fā)的方式收購(gòu)了南通中南新世界中心開發(fā)有限公司、常熟中南世紀(jì)城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和青島海灣新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等8家房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的100%股權(quán)，以及南通中南世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司80%股權(quán)和南通建筑工程總承包有限公司（后更名為“江蘇中南建筑產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司”）100%股權(quán)。

　　2009年7月8日，大連金牛變更名稱為現(xiàn)名，證券簡(jiǎn)稱變更為“中南建設(shè)”，股票代碼：000961.SZ。

　　經(jīng)過多次增發(fā)，截至2022年3月底，公司股本總額為38266萬股，控股股東為中南城投，持股54.12%，實(shí)際控制人為陳錦石及一致行動(dòng)人。

　　截至2022年6月18日，公司控股股東中南城投持有公司股份中的78.08%已質(zhì)押，質(zhì)押比例高。

　　跟蹤期內(nèi)，公司經(jīng)營(yíng)范圍未發(fā)生變化。

　　截至2021年底，公司合并資產(chǎn)總額3679.77億元，所有者權(quán)益427.94億元（含少數(shù)股東權(quán)益193.80億元）；2021年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入792.11億元，利潤(rùn)總額-27.75億元。

　　截至2022年3月底，公司合并資產(chǎn)總額3689.92億元，所有者權(quán)益421.61億元（含少數(shù)股東權(quán)益191.56億元）；2022年1－3月，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入77.49億元，利潤(rùn)總額-4.49億元。

　　公司注冊(cè)地址：江蘇省海門市常樂鎮(zhèn)；法定代表人：陳錦石。

　　公司公開發(fā)行的由聯(lián)合資信評(píng)級(jí)的存續(xù)債券見下表，募集資金均已按指定用途使用完畢，并在付息日正常付息。

　　表1 截至本報(bào)告出具日公司存續(xù)債券概況

　　債券名稱 發(fā)行金額 債券余額 起息日 期限

　　1. 宏觀政策環(huán)境和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行回顧

　　2022年一季度，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的國(guó)內(nèi)外環(huán)境復(fù)雜性和不確定性加劇，有的甚至超出預(yù)期。全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇放緩，俄烏地緣政治沖突導(dǎo)致全球糧食、能源等大宗商品市場(chǎng)大幅波動(dòng)，國(guó)內(nèi)多地疫情大規(guī)模復(fù)發(fā)，市場(chǎng)主體困難明顯增加，經(jīng)濟(jì)面臨的新的下行壓力進(jìn)一步加大。在此背景下，“穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)預(yù)期”成為宏觀政策的焦點(diǎn)，政策發(fā)力適當(dāng)靠前，政策合力不斷增強(qiáng)，政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)。

　　經(jīng)初步核算，2022年一季度，中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值27.02萬億元，按不變價(jià)計(jì)算，同比增長(zhǎng)

　　4.80%，較上季度兩年平均增速1（5.19%）有所回落；環(huán)比增長(zhǎng)1.30%，高于上年同期（0.50%）但不及疫情前2019年水平（1.70%）。

　　三大產(chǎn)業(yè)中，第三產(chǎn)業(yè)受疫情影響較大。

　　2022年一季度，頭部、二產(chǎn)業(yè)增加值同比增速分別為6.00%和5.80%，工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總體穩(wěn)定，

　　但3月受多地疫情大規(guī)模復(fù)發(fā)影響，部分企業(yè)出現(xiàn)減產(chǎn)停產(chǎn)，對(duì)一季度工業(yè)生產(chǎn)造成一定的拖累；第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增速為4.00%，不及上年同期兩年平均增速（4.57%）及疫情前2019年水平（7.20%），接觸型服務(wù)領(lǐng)域受到較大沖擊。

　　表2 2021年一季度至2022年一季度中國(guó)主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)

　　注：1.GDP數(shù)據(jù)為當(dāng)季值，其他數(shù)據(jù)均為累計(jì)同比增速；2.GDP總額按現(xiàn)價(jià)計(jì)算，同比增速按不變價(jià)計(jì)算；3.出口增速、進(jìn)口增速均以美元計(jì)價(jià)統(tǒng)計(jì)；4.社融存量增速、城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為期末值；5.全國(guó)居民人均可支配收入增速為實(shí)際同比增速；6.2021年數(shù)據(jù)中括號(hào)內(nèi)為兩年平均增速

　　資料來源：聯(lián)合資信根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)人民銀行和Wind數(shù)據(jù)整理

　　需求端，消費(fèi)市場(chǎng)受到疫情沖擊較大，固定資產(chǎn)投資增速處于相對(duì)高位，出口仍保持較高景氣度。消費(fèi)方面，2022年一季度社會(huì)消費(fèi)品零售總額10.87萬億元，同比增長(zhǎng)3.27%，不及上年同期兩年平均增速水平（4.14%），主要是3月疫情對(duì)消費(fèi)，特別是餐飲等聚集型服務(wù)消費(fèi)，造成了較大沖擊。投資方面，2022年一季度全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）10.49萬億元，同比增長(zhǎng)9.30%，處于相對(duì)高位。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)探底；基建投資明顯發(fā)力，體現(xiàn)了“穩(wěn)增長(zhǎng)”政策拉動(dòng)投資的作用；制造業(yè)投資仍處高位，但3月邊際回落。外貿(mào)方面，出口仍保持較高景氣度。2022年一季度中國(guó)貨物

　　進(jìn)出口總額1.48萬億美元，同比增長(zhǎng)13.00%。其中，出口8209.20億美元，同比增長(zhǎng)15.80%；進(jìn)口6579.80億美元，同比增長(zhǎng)9.60%；貿(mào)易順差1629.40億美元。

　　CPI同比漲幅總體平穩(wěn)，PPI同比漲幅逐月回落。2022年一季度CPI同比增長(zhǎng)1.10%，豬肉等食品價(jià)格下跌對(duì)沖了部分能源價(jià)格上漲推動(dòng)的上行空間。一季度PPI同比增長(zhǎng)8.70%，各月同比增速回落幅度有所收斂；PPI環(huán)比由降轉(zhuǎn)升，上行動(dòng)力增強(qiáng)，輸入型通脹壓力抬升。地緣政治等因素導(dǎo)致國(guó)際能源和有色金屬價(jià)格劇烈波動(dòng)，帶動(dòng)國(guó)內(nèi)油氣開采、燃料加工、有色金屬等相關(guān)行業(yè)價(jià)格上行。

　　1為剔除基數(shù)效應(yīng)影響，方便對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)際運(yùn)行情況進(jìn)行分析判斷，文中使用的2021年兩年平均增速為以2019年同期為基期計(jì)算的幾何平均增長(zhǎng)率，下同。

　　社融總量擴(kuò)張，財(cái)政前置節(jié)奏明顯。2022年一季度新增社融規(guī)模12.06萬億元，比上年同期多增1.77萬億元；3月末社融規(guī)模存量同比增長(zhǎng)10.60%，增速較上年末高0.30個(gè)百分點(diǎn)。

　　從結(jié)構(gòu)看，財(cái)政前置帶動(dòng)政府債券凈融資大幅增長(zhǎng)，是支撐社融擴(kuò)張的主要?jiǎng)恿?，一季度政府債券凈融資規(guī)模較上年同期多增9238億元。其他支撐因素包括對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)放的人民幣貸款和企業(yè)債券凈融資較上年同期分別多增4258億

　　財(cái)政收入運(yùn)行總體平穩(wěn)，民生等重點(diǎn)領(lǐng)域支出得到有力保障。2022年一季度，全國(guó)一般公共預(yù)算收入6.20萬億元，同比增長(zhǎng)8.60%，財(cái)政收入運(yùn)行總體平穩(wěn)。其中，全國(guó)稅收收入

　　5.25萬億元，同比增長(zhǎng)7.70%，主要是受工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)帶動(dòng)，但制造業(yè)中小微企業(yè)緩稅政策延續(xù)實(shí)施等因素拉低了稅收收入增幅。支出方面，2022年一季度全國(guó)一般公共預(yù)算支出

　　6.36萬億元，同比增長(zhǎng)8.30%，為全年預(yù)算的

　　23.80%，進(jìn)度比上年同期加快 0.30個(gè)百分點(diǎn)。

　　民生等重點(diǎn)領(lǐng)域支出得到了有力保障，科學(xué)技術(shù)、教育、農(nóng)林水、社會(huì)保障和就業(yè)、衛(wèi)生健康支出同比分別增長(zhǎng)22.40%、8.50%、8.40%、

　　穩(wěn)就業(yè)壓力有所加大，居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)。

　　2022年一季度，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率均值為5.53%，其中1月、2月就業(yè)情況總體穩(wěn)定，調(diào)查失業(yè)率分別為5.30%、5.50%，接近上年同期水平，環(huán)比小幅上升，符合季節(jié)性變化規(guī)律；而3月以來局部疫情加重，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率上升至5.80%，較上年同期上升0.50個(gè)百分點(diǎn)，穩(wěn)就業(yè)壓力有所增大。2022年一季度，全國(guó)居民人均可支配收入1.03萬元，實(shí)際同比增長(zhǎng)5.10%，居民收

　　把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加突出的位置，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，實(shí)現(xiàn)就業(yè)和物價(jià)基本穩(wěn)定。

　　2022年4月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，要把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加突出的位置，統(tǒng)籌穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、

　　推改革，切實(shí)穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟(jì)大盤。保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間：部署促進(jìn)消費(fèi)的政策舉措，助力穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)基本盤和保障改善民生；決定進(jìn)一步加大出口退稅等政策支持力度，促進(jìn)外貿(mào)平穩(wěn)發(fā)展；確定加大金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的措施，引導(dǎo)降低市場(chǎng)主體融資成本。實(shí)現(xiàn)就業(yè)和物價(jià)基本穩(wěn)定：著力通過穩(wěn)市場(chǎng)主體來保就業(yè)；綜合施策保物流暢通和產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定，保糧食能源安全。

　　疫情疊加外部局勢(shì)影響，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)壓力加大。生產(chǎn)端，停工停產(chǎn)、供應(yīng)鏈?zhǔn)茏枰约霸牧蟽r(jià)格上漲對(duì)工業(yè)生產(chǎn)的拖累還需關(guān)注；需求端，投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用有望提升，可能主要依靠基建投資的發(fā)力；國(guó)內(nèi)疫情的負(fù)面影響短期內(nèi)或?qū)⒊掷m(xù)，制約消費(fèi)的進(jìn)一步復(fù)蘇；在俄烏局勢(shì)緊張、美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策加速緊縮等國(guó)際背景下，疊加上年基數(shù)攀升的影響，出口對(duì)于經(jīng)濟(jì)的支撐大概率會(huì)逐步回落。有鑒于此，IMF、世界銀行等國(guó)際機(jī)構(gòu)均降低了對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)。預(yù)計(jì)未來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力仍然較大，實(shí)現(xiàn)5.50%增長(zhǎng)目標(biāo)的困難有所加大。

　　2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體先揚(yáng)后抑，上半年迎來小陽春，但下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)冷，銷售下滑，房企新開工意愿下降。

　　2021年初，由于通脹預(yù)期上行，國(guó)內(nèi)熱點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)迎來“小陽春”，長(zhǎng)三角地區(qū)部分城市出現(xiàn)搶房現(xiàn)象；但2021年下半年以來，部分頭部房企出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，加之政府按揭管控嚴(yán)格，加劇了購(gòu)房者觀望情緒，銷售市場(chǎng)遇冷，商品房市場(chǎng)景氣度迅速下滑；由此，房企新開工意愿普遍下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金持續(xù)下滑。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，2021年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開投資同比增長(zhǎng)14.97%，但下半年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑明顯。2021年全年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資14.76萬億元，同比僅增長(zhǎng)4.4%，增速較2020年下降2.6個(gè)百分點(diǎn)，下滑明顯。其中住宅投資11.12

　　萬億元，同比增長(zhǎng)6.4%，增速較2020年下降

　　1.2個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓投資0.60萬億元，同比下降8.0%，出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資1.24萬億元，同比下降4.8%。除住宅外，其他類型房地產(chǎn)投資均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

　　施工方面，2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度持續(xù)下行，房企新開工意愿下降。具體看，2021年上半年新開工面積同比增長(zhǎng)3.8%，進(jìn)入7月，新開工面積快速下滑，累計(jì)新開工面積同比增速轉(zhuǎn)負(fù)；2021年全年新開工面積

　　19.89億平方米，同比下降11.4%。從施工面積看，2021年全國(guó)房屋施工面積達(dá)97.54億平方米，同比增長(zhǎng)5.2%，增速較2020年有所回升。

　　由于2017－2018年新開工房屋逐步進(jìn)入竣工期，

　　2021年全國(guó)房屋竣工面積10.14億平方米，同

　　銷售方面，全年商品房銷售市場(chǎng)先揚(yáng)后抑，

　　2021年上半年商品房銷售面積同比增長(zhǎng)27.70%，較2019年上半年增長(zhǎng)16.70%。但2021年下半年以來，政府管控按揭力度，直接抑制了部分購(gòu)房者置換需求；此外受恒大事件影響，房企風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)，購(gòu)房者因擔(dān)心房屋不能如期交付而不敢購(gòu)房，且房企為回籠資金促銷部分樓盤，樓盤價(jià)格下降壓低了購(gòu)房者對(duì)未來的預(yù)期，商品房市場(chǎng)景氣度迅速回落。2021年7－

　　12月，全國(guó)商品房單月銷售面積同比增速連續(xù)

　　6個(gè)月為負(fù)；但得益于上半年銷售增長(zhǎng)，2021年全年全國(guó)商品房銷售面積17.94億平方米，同比增長(zhǎng)1.90%，增速較2020年下降0.7個(gè)百分點(diǎn)；

　　住宅銷售面積15.65億平方米，同比增長(zhǎng)1.1%。

　　2021年上半年頭部輪集中供地?zé)岫容^高，下半年的第二輪土拍市場(chǎng)則迅速轉(zhuǎn)冷，流拍率大幅增長(zhǎng)，底價(jià)成交成為常態(tài)，第三輪土拍市

　　場(chǎng)有所企穩(wěn)；全年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金保持增長(zhǎng)，但增速繼續(xù)回落。

　　土地市場(chǎng)方面，2021年土地購(gòu)置面積2.16億平方米，同比下降15.50%。受集中供地以及地產(chǎn)行業(yè)下行等多重因素影響，2021年土拍市場(chǎng)出現(xiàn)了新景象；2021年上半年的頭部輪集中供地，百?gòu)?qiáng)民營(yíng)房企獲取近50%的土地，且部分城市地王頻出；但下半年以來按揭貸款發(fā)放周期受到管控，銷售情況持續(xù)惡化，疊加融資環(huán)境收緊，開發(fā)商尤其是民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿顯著下降，第二輪集中供地迅速轉(zhuǎn)冷，央企、國(guó)企以及地方城投企業(yè)成為拿地主力軍，底價(jià)成交成為常態(tài)，且流拍率大幅增長(zhǎng)；第三輪集中供地出讓條件優(yōu)化，利潤(rùn)空間有所改善，土拍市場(chǎng)有所企穩(wěn)。

　　從房地產(chǎn)開發(fā)到位資金來源看，伴隨著防風(fēng)險(xiǎn)和調(diào)結(jié)構(gòu)的貨幣政策基調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)融資明顯收縮，其他資金（定金及預(yù)收款以及個(gè)人按揭貸款）仍為房地產(chǎn)開發(fā)到位資金的主要來源；在融資渠道收緊環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銷售回款依賴?yán)^續(xù)加強(qiáng)。2021年上半年，由于銷售情況較好，房地產(chǎn)開發(fā)到位資金累計(jì)同比增長(zhǎng)23.46%；但下半年以來，房企違約事件頻發(fā)，部分地方政府通過收緊預(yù)售資金監(jiān)管預(yù)防交付風(fēng)險(xiǎn)，使得部分房企遭遇了更大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。隨著預(yù)售資金監(jiān)管收緊及商品房銷售市場(chǎng)遇冷，2021年7－12月其他資金（定金及預(yù)收款以及個(gè)人按揭貸款）單月同比持續(xù)為負(fù)且呈擴(kuò)大趨勢(shì)；9月底以來，金融管理部門及時(shí)對(duì)部分金融機(jī)構(gòu)過度收縮行為進(jìn)行適當(dāng)矯正，信貸環(huán)境邊際改善，房企融資壓力略有緩解，由此2021年下半年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金同比下降10.51%。2021年全年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金合計(jì)20.11萬億元，同比增長(zhǎng)4.2%，增速較2020年下滑3.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　表3 近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源及占比情況（單位：億元、%）

　　金額 占比 金額 占比 金額 占比

　　資料來源：Wind，聯(lián)合資信整理

　　中央堅(jiān)持“房住不炒”總基調(diào)不變，2021年初嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸，2021年下半年以來，在各地保交付政策下，預(yù)售資金監(jiān)管收緊，對(duì)房企的流動(dòng)性產(chǎn)生沖擊，房企違約事件頻發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資產(chǎn)生負(fù)面影響；2021年底以來房地產(chǎn)調(diào)控政策邊際好轉(zhuǎn)但并未有大的改善，但2022年3月的國(guó)務(wù)院金融委會(huì)議表明房地產(chǎn)政策出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。

　　2021年初，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)上年底熱度，針對(duì)個(gè)別城市出現(xiàn)“余熱不降”的現(xiàn)象，政策堅(jiān)

　　定不移地貫徹落實(shí)“房住不炒”的定位，采取“因城施策、綜合施治”的策略，調(diào)控不斷升級(jí)。中長(zhǎng)期看，在“房住不炒”的指導(dǎo)下，房地產(chǎn)調(diào)控以“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”為核心，發(fā)展租賃市場(chǎng)及加快保障房建設(shè)。2021年底以來房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)邊際放松，但并未有大的改善，2022年國(guó)務(wù)院金融委會(huì)議上關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)要求及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，房地產(chǎn)政策出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。2021年以來中央層次房地產(chǎn)行業(yè)總基調(diào)政策具體內(nèi)容見下表。

　　表4 2021年以來中央層次房地產(chǎn)行業(yè)總基調(diào)政策匯總

　　2021年2月 自然資源部 重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次；二是集中組織出讓活動(dòng)

　　2021年3月 政府工作報(bào)告 強(qiáng)調(diào)保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給。規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡蕞大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難

　　2021年7月 國(guó)務(wù)院辦公廳 發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，要求明確對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)、引導(dǎo)多方參與、堅(jiān)持供需匹配、嚴(yán)格監(jiān)督管理、落實(shí)地方責(zé)任。發(fā)展保障性租賃住房，促進(jìn)解決新市民、青年人等群體住房困難問題

　　2021年9月 房地產(chǎn)金融工作座談會(huì) 主要提出兩點(diǎn)：①金融部門要圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度；②金融機(jī)構(gòu)要配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益

　　2021年12月 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議 要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展

　　2022年2－3月 -- 地方政府陸續(xù)放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，2022年3月鄭州發(fā)布房地產(chǎn)新政19條，下調(diào)住房貸款利率，取消“認(rèn)房認(rèn)貸”，推動(dòng)貨幣化安置

　　2022年3月 全國(guó)兩會(huì) 繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房住不炒定位，探索新發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展

　　2022年3月 國(guó)務(wù)院金融委等 關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。隨后央行表態(tài)要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；銀保監(jiān)會(huì)鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購(gòu)貸款、重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購(gòu)困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展；證監(jiān)會(huì)繼續(xù)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)合理融資，積極配合相關(guān)部門有力有效化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

　　從融資方面的調(diào)控政策看，2021年上半年，樓市出現(xiàn)小陽春，為防止樓市過熱，監(jiān)管部門嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸流入樓市；2021下半年以來，地產(chǎn)行業(yè)信用違約事件頻發(fā)、中資房企美元債市場(chǎng)大幅波動(dòng)等均對(duì)房企融資產(chǎn)生沖擊，同時(shí)為保證

　　交付預(yù)售資金監(jiān)管從嚴(yán)也限制了房企通過銷售回款擴(kuò)充自有現(xiàn)金。為維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，央行和銀保監(jiān)會(huì)等出臺(tái)相關(guān)政策支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)對(duì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的大型地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行并購(gòu)，并統(tǒng)一了預(yù)售資金的監(jiān)管。

　　表5 2021年以來房地產(chǎn)融資相關(guān)政策匯總

　　2021年3月 銀保監(jiān)會(huì)、住建部和央行 全面收緊經(jīng)營(yíng)貸監(jiān)管，強(qiáng)化貸前、貸中、貸后、銀行內(nèi)部、中介機(jī)構(gòu)等多領(lǐng)域管理，嚴(yán)防經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市。各地開展個(gè)人住房信貸管理自查，監(jiān)督檢查力度有所加大

　　2021年6月 銀保監(jiān)會(huì) 銀保監(jiān)會(huì)召開新聞發(fā)布會(huì)介紹近期房地產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)監(jiān)管工作，會(huì)上指出，將防止經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)作為常態(tài)化監(jiān)管工作，持續(xù)發(fā)力，久久為功，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展

　　2021年7月 央行 “三線四檔”規(guī)則試點(diǎn)房企核心經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)指標(biāo)明顯改善，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款集中度穩(wěn)步降低。下一步，將繼續(xù)圍繞穩(wěn)定價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，持續(xù)完善房地產(chǎn)金融管理長(zhǎng)效機(jī)制

　　2021年9月 央行 央行貨幣政策第三季度例會(huì)召開，會(huì)上首提房地產(chǎn)兩個(gè)“維護(hù)”：維護(hù)房地產(chǎn)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益

　　2021年10月 發(fā)改委、外管局 繼續(xù)在外債備案登記、資金出境等方面滿足企業(yè)合理合規(guī)的外債置換和償付需求，同時(shí)要求企業(yè)不斷優(yōu)化外債結(jié)構(gòu)，共同維護(hù)企業(yè)自身信譽(yù)和市場(chǎng)整體秩序

　　2021年12月 央行、銀保監(jiān)會(huì) 鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)的金融支持和服務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)積極為并購(gòu)企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具提供服務(wù)

　　2022年1月 住建部、央行和銀保監(jiān)會(huì) 地方要采取招標(biāo)形式確定預(yù)售資金監(jiān)管的銀行，在預(yù)售資金監(jiān)管額度方面由各地的市縣級(jí)城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)項(xiàng)目工程造價(jià)、項(xiàng)目情況等多方面進(jìn)行核定。當(dāng)賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由開發(fā)商提取自由使用。但涉及到具體撥付的節(jié)點(diǎn)時(shí)由各地的市縣級(jí)城鄉(xiāng)建設(shè)部門確定

　　跟蹤期內(nèi)，公司產(chǎn)權(quán)狀況未發(fā)生變化，公司實(shí)際控制人為陳錦石及一致行動(dòng)人。

　　公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大，品牌知名度較高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，市場(chǎng)影響力較大。

　　公司是國(guó)內(nèi)上市企業(yè)，擁有包括房地產(chǎn)、建筑施工及建筑相關(guān)產(chǎn)業(yè)板塊，涉及房地產(chǎn)開發(fā)、工程總承包、安裝、鋼結(jié)構(gòu)等諸多領(lǐng)域。公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)聚焦大眾主流住宅，推出健康住宅標(biāo)準(zhǔn)體系，建設(shè)健康TED社區(qū)。目前公司已進(jìn)入內(nèi)地112個(gè)城市，覆蓋全國(guó)400毫米等降水線以東多數(shù)人口密集省份，聚焦長(zhǎng)三角區(qū)域、珠三角區(qū)域、山東、福建以及中西部核心城市。2021年公司合同銷售金額 1973.70億元，銷售面積1468.70萬平方米，在克而瑞2021年房企操盤銷售金額榜排名第17位。

　　公司建筑業(yè)務(wù)擁有國(guó)家首批授予的民營(yíng)企業(yè)特一級(jí)資質(zhì)，還擁有建筑裝修裝飾一級(jí)、機(jī)電設(shè)備安裝一級(jí)等資質(zhì)，是AAA誠(chéng)信施工企業(yè)，累計(jì)獲得國(guó)家專利180余項(xiàng)，先后榮獲魯班獎(jiǎng)、詹天佑獎(jiǎng)、鋼結(jié)構(gòu)金獎(jiǎng)、安裝之星等國(guó)家級(jí)大獎(jiǎng)100余項(xiàng)，揚(yáng)子杯、長(zhǎng)城杯、白玉蘭杯、泰山杯

　　等省級(jí)優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)200余項(xiàng)。公司注重大型公共建筑及民用建筑的承接，近年來公司業(yè)務(wù)模式從單一的施工總承包向多元化建筑集團(tuán)升級(jí)。

　　根據(jù)公司提供的中國(guó)人民銀行企業(yè)基本信用信息報(bào)告（中征碼：5），截至2022年5月11日，公司本部已結(jié)清和未結(jié)清信貸記錄中均不存在不良或關(guān)注類信貸信息。但公司出具的商業(yè)承兌匯票存在延遲兌付情況。

　　跟蹤期內(nèi)，公司在管理體制、管理制度方面無重大變化。總經(jīng)理變更為陳昱含，同時(shí)三位董事因個(gè)人或工作原因辭職離任。

　　陳昱含女士，1985年生，本科學(xué)歷，2009年起任公司董事，2018年起任公司副總經(jīng)理，2019年起任董事會(huì)戰(zhàn)略委員會(huì)委員，2021年4月起任公司總經(jīng)理。陳昱含為公司實(shí)控人陳錦石之女。

　　2021年，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度下降對(duì)公司盈利能力造成較大沖擊。2022年一季度，公司收入同比大幅下降，盈利能力繼續(xù)下降。

　　2021年，在行業(yè)景氣度明顯下降的背景下，公司房地產(chǎn)開發(fā)收入同比減少3.38%，同時(shí)毛利率大幅下降，主要系為快速回籠現(xiàn)金，公司降價(jià)銷售加大現(xiàn)房庫(kù)存去化所致。建筑施工業(yè)務(wù)方面，公司2021年建筑施工業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)

　　15.27%，但因房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散，公司對(duì)部分業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)撥備也有所增加，毛利率同比下降。綜合以上因素，公司2021年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)1.13%，毛利率較上年下降6.74個(gè)百分點(diǎn)。

　　表6 公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入及毛利率情況（單位：億元、%）

　　收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率

　　2022年1－3月，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入77.49億元，同比下降46.00%，綜合毛利率進(jìn)一步下降至9.17%，主要系銷售難度增加所致；實(shí)現(xiàn)利

　　2021年，在行業(yè)景氣度大幅下降環(huán)境下，公司銷售面積和銷售金額均同比下降；公司大幅減少拿地，開發(fā)速度下降，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)處于收縮狀態(tài)。在建項(xiàng)目尚需支出金額較大，公司

　　保障交付的壓力大。公司目前項(xiàng)目?jī)?chǔ)備較少，且在三四線城市占比高。在目前的行業(yè)環(huán)境下，公司未來仍將面臨較大的去化壓力。

　　2021年，公司拿地方式仍以招拍掛為主，但在行業(yè)景氣度下降的背景下，拿地力度較上年明顯下降。2021年公司拿地按權(quán)益建筑面積計(jì)算，一二線%，三四線%，結(jié)合樓面價(jià)來看，拿地的城市能級(jí)較上年繼續(xù)向三四線 公司房地產(chǎn)項(xiàng)目拿地情況（單位：幅、萬平方米、億元、元/平方米）

　　時(shí)間 拿地幅數(shù) 總建筑面積 權(quán)益建筑面積 總支出金額 權(quán)益支出金額 拿地樓面均價(jià)

　　注：公司拿地樓面均價(jià)為全口徑，為總支出金額/總建筑面積資料來源：公司提供

　　截至2021年底，公司在手項(xiàng)目未開工全口徑建筑面積1160.50萬平方米，權(quán)益口徑建筑面積合計(jì)597.48萬平方米，按權(quán)益口徑計(jì)算，其中位于一二線%，三四線%，從城市分布上來看，公司土地儲(chǔ)備中位于經(jīng)濟(jì)一般城市的比例較高，需關(guān)注其去化速度。

　　2 一線城市口徑：北京、上海、深圳、廣州。二線城市口徑：成都、杭州、重慶、西安、蘇州、武漢、南京、天津、鄭州、長(zhǎng)沙、東莞、佛山、寧波、青島、沈陽、合肥、福州、泉州、廈門、蘭州、貴陽、珠海、惠州、中山、南寧、石家莊、哈爾濱、長(zhǎng)春、常州、南通、無錫、徐州、南昌、大連、濰坊、濟(jì)南、臨沂、煙臺(tái)、太原、昆明、嘉興、金華、紹興、臺(tái)州、溫州。

　　圖1 截至2021年底公司未開工土儲(chǔ)占比前20城市分布情況

　　注：按公司所有持股項(xiàng)目的權(quán)益建筑面積統(tǒng)計(jì)資料來源：公司提供，聯(lián)合資信整理

　　項(xiàng)目開發(fā)方面，2021年，針對(duì)市場(chǎng)調(diào)整，公司放慢了施工節(jié)奏，新開工面積和竣工面積較上年大幅下降。

　　表9 2019－2021年公司房地產(chǎn)銷售情況

　?。▎挝唬喝f平方米、億元、元/平方米、%）

　　截至2021年底，公司全口徑在建未完工項(xiàng)目265個(gè)，按權(quán)益建筑面積計(jì)算，一二線%，三四線%；在建項(xiàng)目尚需權(quán)益投資支出1203.05億元。 全口徑簽約銷售面積 1540.74 1685.32 1468.70

　　期末在建面積 3294 3042 注：1．回款率統(tǒng)計(jì)包含跨期回款；2．結(jié)轉(zhuǎn)收入未進(jìn)行合并范圍內(nèi)部抵消資料來源：公司提供 2974

　　注：表中數(shù)據(jù)按全口徑統(tǒng)計(jì)，包含未并表的合作開發(fā)項(xiàng)目；期末在建面積包括停復(fù)工情況

　　銷售方面，2021年公司全口徑簽約銷售面積同比減少12.85%，全口徑銷售金額同比減少11.82%，權(quán)益銷售金額占全口徑銷售金額的

　　61.30%。2022年一季度，公司簽約銷售金額

　　截至2021年底，公司在售項(xiàng)目剩余權(quán)益可售面積1020.76萬平方米，從上年銷售面積來看，土儲(chǔ)較少，目前公司原則上停止拿地，以消化現(xiàn)有庫(kù)存為主。剩余權(quán)益可售面積中，一二線萬平方米，同比

　　2021年，公司建筑業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)，但毛利率在本不高的水平繼續(xù)下降。因房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提升，公司項(xiàng)目承接更為謹(jǐn)慎，新簽合同金額也有較大幅度下降。

　　2021年，公司建筑施工板塊總收入同比增長(zhǎng)12.75%，主要系在手項(xiàng)目增加所致。但

　　毛利率較上年有所下降，主要系行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇以及人力和材料成本上漲所致。

　　表10 2019－2021年公司建筑板塊收入情況（單位：億元、%）

　　收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率

　　注：上述收入中含有自建房地產(chǎn)項(xiàng)目收入資料來源：公司提供

　　2021年，公司建筑施工業(yè)務(wù)新簽合同額同比下降30.71%，主要系地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)上升，公

　　司承接項(xiàng)目更加慎重，以及投資類PPP項(xiàng)目不再承接所致。

　　表11 2019－2021年公司建筑施工業(yè)務(wù)新簽合同情況（單位：億元）

　　2021年，公司經(jīng)營(yíng)效率指標(biāo)較上年變化不大。

　　2021年，公司流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)、存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)分別為0.26次、0.38次和 0.22次，較上年分別下降 0.02次、上升

　　在目前的行業(yè)環(huán)境下，公司2022年計(jì)劃開工面積較少，但竣工項(xiàng)目較多，保交付建設(shè)支出壓力較大。

　　2022年，公司將繼續(xù)深耕長(zhǎng)三角區(qū)域、珠三角區(qū)域和中西部核心城市，在市場(chǎng)回暖之前，公司現(xiàn)有項(xiàng)目計(jì)劃開工建筑面積約360萬平方米，竣工面積約1353萬平方米。

　　2022年公司建筑業(yè)務(wù)也將進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)進(jìn)入?yún)^(qū)域的深耕，進(jìn)一步聚焦優(yōu)質(zhì)客戶，加強(qiáng)對(duì)政府平臺(tái)公司、央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)非住宅設(shè)

　　施業(yè)務(wù)的擴(kuò)展，降低住宅項(xiàng)目的占比。

　　公司2021年合并財(cái)務(wù)報(bào)表經(jīng)致同會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計(jì)，后者出具了標(biāo)準(zhǔn)無保留意見的審計(jì)報(bào)告。公司2022年1－3月財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)未經(jīng)審計(jì)。

　　截至2021年底，公司合并資產(chǎn)總額3679.77億元，所有者權(quán)益427.94億元（含少數(shù)股東權(quán)益193.80億元）；2021年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入792.11億元，利潤(rùn)總額-27.75億元。

　　截至2022年3月底，公司合并資產(chǎn)總額3689.92億元，所有者權(quán)益421.61億元（含少數(shù)股東權(quán)益191.56億元）；2022年1－3月，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入77.49億元，利潤(rùn)總額-4.49億元。

　　2021年，公司資產(chǎn)規(guī)模和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)較上年底變化不大，但在房地產(chǎn)行業(yè)景氣度下行的環(huán)境下，存貨和合同資產(chǎn)計(jì)提減值大幅增加，尤其存貨計(jì)提金額較大；建筑施工業(yè)務(wù)對(duì)公司資

　　金占用較多；公司對(duì)主要為應(yīng)收合作方款項(xiàng)的其他應(yīng)收款減值計(jì)提比例較低，未來有進(jìn)一步減值的風(fēng)險(xiǎn)。

　　截至2021年底，公司合并資產(chǎn)總額較上年底增長(zhǎng)2.43%，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)較上年底變化不大。

　　金額（億元） 占比（%） 金額（億元） 占比（%） 金額（億元） 占比（%） 金額（億元） 占比（%）

　　資料來源：聯(lián)合資信根據(jù)公司審計(jì)報(bào)告整理

　　截至2021年底，流動(dòng)資產(chǎn)3006.67億元，較上年底增長(zhǎng)0.28%。公司流動(dòng)資產(chǎn)主要由貨幣資金、其他應(yīng)收款、存貨和合同資產(chǎn)構(gòu)成。

　　截至2021年底，公司貨幣資金224.07億元，較上年底下降31.81%，主要系償還債務(wù)規(guī)模較大所致。貨幣資金中有 78.73億元受限資金，主要為預(yù)售監(jiān)管資金、保證金、定期存單等。

　　截至2021年底，公司其他應(yīng)收款404.38億元，較上年底增長(zhǎng)19.75%，主要系應(yīng)收合作方款項(xiàng)增加所致。其他應(yīng)收款中應(yīng)收合并范圍外關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)占47.98%，應(yīng)收合作方款項(xiàng)占30.26%，應(yīng)收政府機(jī)關(guān)款項(xiàng)占4.96%。其他應(yīng)收

　　款共計(jì)提7.90億元壞賬準(zhǔn)備，計(jì)提比例為1.95%。

　　公司其他應(yīng)收款中大部分為合作項(xiàng)目對(duì)合作方的應(yīng)收款，公司在手項(xiàng)目中有較多項(xiàng)目合作方已有信用違約事件，在目前房企信用風(fēng)險(xiǎn)快速上升的背景下，公司的其他應(yīng)收款存在進(jìn)一步減值的風(fēng)險(xiǎn)。

　　截至2021年底，公司存貨1901.34億元，較上年底增長(zhǎng)3.12%。存貨中開發(fā)成本占

　　91.39%。存貨累計(jì)計(jì)提減值準(zhǔn)備28.02億元，較上年底大幅增加22.03億元，主要系市場(chǎng)環(huán)境下行所致。公司存貨在三四線城市占比較高，未來仍有較大去化壓力和一定的跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

　　因執(zhí)行新收入準(zhǔn)則，公司將與基建建設(shè)、部分制造與安裝業(yè)務(wù)及提供勞務(wù)相關(guān)、不滿足無條件收款權(quán)的已完工未結(jié)算計(jì)入合同資產(chǎn)（但賬期較長(zhǎng)的劃入其他非流動(dòng)資產(chǎn)）。截至2021年底，公司流動(dòng)資產(chǎn)和非流動(dòng)資產(chǎn)中的合同資產(chǎn)合計(jì)409.42億元，較上年底增長(zhǎng)9.43%。合同資產(chǎn)主要為建筑板塊的在施工項(xiàng)目以及PPP項(xiàng)目土地及工程款。合同資產(chǎn)累計(jì)計(jì)提減值準(zhǔn)備9.64億元，較上年大幅增加6.15億元，主要系房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)上升，公司加大減值計(jì)提力度所致。

　　截至2021年底，公司非流動(dòng)資產(chǎn)673.10億元，較上年底增長(zhǎng)13.26%，主要系其他非流動(dòng)資產(chǎn)、遞延所得稅資產(chǎn)和使用權(quán)資產(chǎn)增加所致。截至2021年底，公司長(zhǎng)期股權(quán)投資271.57億元，較上年底增長(zhǎng)0.38%，較上年底變化不大。

　　長(zhǎng)期股權(quán)投資主要為合作開發(fā)項(xiàng)目股權(quán)。

　　截至 2021年底，公司其他非流動(dòng)資產(chǎn)214.02億元，較上年底增長(zhǎng)14.94%，主要系PPP

　　截至2021年底，公司受限資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例為22.15%，受限程度一般。

　　表13 截至2021年底公司受限資產(chǎn)情況

　　貨幣資金 78.73 預(yù)售監(jiān)管資金、保證金、定期存單

　　截至2022年3月底，公司合并資產(chǎn)總額3689.92億元，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)較上年底變化不大。

　　少，公司所有者中少數(shù)股東權(quán)益占比高，權(quán)益穩(wěn)定性較弱。

　　截至2021年底，公司所有者權(quán)益427.94億元，較上年底下降11.51%，主要系當(dāng)年虧損沖減未分配利潤(rùn)所致。其中，歸屬于母公司所有者權(quán)益占比為54.71%，少數(shù)股東權(quán)益占比為45.29%。在所有者權(quán)益中，股本、資本公積、其他綜合收益和未分配利潤(rùn)分別占8.94%、7.39%、2.77%和32.42%。所有者權(quán)益結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性較弱。截至 2022年 3月底，公司所有者權(quán)益421.61億元，較上年底下降1.48%。所有者權(quán)益結(jié)構(gòu)較上年底變化不大。

　　公司負(fù)債總額較上年小幅上升，流動(dòng)負(fù)債占比有一定幅度提高，應(yīng)付票據(jù)存在延遲兌付情況，在目前的行業(yè)環(huán)境下，公司流動(dòng)性緊張，對(duì)到期美元債發(fā)出交換要約；有息債務(wù)總額下降幅度較大，但因當(dāng)年虧損沖減所有者權(quán)益，“三條紅線．負(fù)債及所有者權(quán)益

　　2021年，公司當(dāng)期虧損使得未分配利潤(rùn)減

　　金額（億元） 占比（%） 金額（億元） 占比（%） 金額（億元） 占比（%） 金額（億元） 占比（%）

　　資料來源：聯(lián)合資信根據(jù)公司審計(jì)報(bào)告整理

　　截至2021年底，公司負(fù)債總額較上年底增長(zhǎng)4.60%，流動(dòng)負(fù)債占比上升較快。

　　截至2021年底，公司流動(dòng)負(fù)債2838.25億元，較上年底增長(zhǎng)12.10%，主要系合同負(fù)債、

　　截至2021年底，公司應(yīng)付賬款365.08億元，較上年底增長(zhǎng)16.50%，主要系工程貨款增加所致。應(yīng)付賬款賬齡1年以上的4.12億元，

　　截至2021年底，公司應(yīng)付票據(jù)120.01億元，較上年底增長(zhǎng)11.41%。其中，已到期未支付的應(yīng)付票據(jù)7.82億元。

　　截至2021年底，公司其他應(yīng)付款538.56億元，較上年底增長(zhǎng)14.99%，主要系往來款增加所致。

　　截至2021年底，公司合同負(fù)債1344.58億元，較上年底增長(zhǎng)11.78%，主要系預(yù)售房款增加所致。

　　截至2021年底，公司一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債148.06億元，較上年底增長(zhǎng)15.55%，主要

　　系一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款增加所致。

　　截至2021年底，公司非流動(dòng)負(fù)債413.57億元，較上年底下降28.31%，主要系長(zhǎng)期借款和應(yīng)付債券減少所致。公司非流動(dòng)負(fù)債主要由長(zhǎng)期借款（占79.15%）和應(yīng)付債券（占12.83%）

　　截至2021年底，公司長(zhǎng)期借款327.34億元，較上年底下降24.00%，主要系一年內(nèi)到期重分類所致。長(zhǎng)期借款中信用借款占比很小。

　　截至2021年底，公司應(yīng)付債券53.05億元，較上年底下降60.60%，主要系到期償還所致。截至2022年3月底，公司負(fù)債總額和負(fù)債結(jié)構(gòu)較上年底變化不大。

　　截至2021年底，公司全部債務(wù)761.27億元，較上年底下降16.04%，短期債務(wù)占47.60%，長(zhǎng)期債務(wù)占52.40%，短期債務(wù)占比較高。從債務(wù)指標(biāo)來看，2021年底及2022年3月底，公司全部債務(wù)資本化比率持續(xù)下降，但債務(wù)負(fù)擔(dān)仍屬偏重。從債務(wù)期限來看，公司短期債務(wù)占比高，2022年有較大的債務(wù)償付壓力。從三條紅線年底，公司凈資產(chǎn)負(fù)債率121.23%，剔除合同負(fù)債后的負(fù)債率81.67%，現(xiàn)金短期債務(wù)比0.673，“三條紅線”的三項(xiàng)指標(biāo)均未達(dá)標(biāo)。公司近期因銷售大幅下滑，各地預(yù)售資金監(jiān)管嚴(yán)格，流動(dòng)性緊張，對(duì)2022年6月到期的兩支美元債發(fā)出交換要約。

　　表15 截至2021年底公司有息債務(wù)剩余期限分布情況（單位：億元）

　　3 凈負(fù)債率=（全部債務(wù)-現(xiàn)金類資產(chǎn)）/所有者權(quán)益，剔除合同負(fù)債后的負(fù)債率=（總負(fù)債-合同負(fù)債）/（總資產(chǎn)-合同負(fù)債），現(xiàn)金短期債務(wù)比=現(xiàn)金類資產(chǎn)/短期債務(wù)

　　注：租賃負(fù)債未統(tǒng)計(jì)期限情況資料來源：公司提供

　　表16 公司2022年到期/回售債券

　　債券 余額（億元） 回售日 到期日

　　2021年，公司毛利率大幅下降，同時(shí)存貨和合同資產(chǎn)計(jì)提了大額資產(chǎn)減值，利潤(rùn)為負(fù)。

　　2021年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入792.11億元，同比增長(zhǎng)0.78%，同比變化不大；利潤(rùn)總額-27.75億元，主要系毛利率大幅下降以及大額資產(chǎn)減值損失所致。

　　2021年，公司費(fèi)用總額為70.61億元，同比增長(zhǎng)36.82%，其中銷售費(fèi)用同比增長(zhǎng)33.16%，主要系市場(chǎng)變化，銷售難度增加所致；管理費(fèi)用同比增長(zhǎng)23.15%，主要系工資及代理咨詢費(fèi)用支出增加所致；財(cái)務(wù)費(fèi)用同比大幅增長(zhǎng)122.61%，

　　2021年，公司資產(chǎn)減值損失29.87億元，主要系行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)上升，存貨計(jì)提了23.30億元跌價(jià)準(zhǔn)備，合同資產(chǎn)計(jì)提了6.17億元資產(chǎn)減值損失。同時(shí)，公司歷來對(duì)利潤(rùn)有較大補(bǔ)充的投資收益（主要來自表外合作開發(fā)項(xiàng)目）同比下降

　　從與同業(yè)公司比較來看，2021年公司盈利能力低于可比企業(yè)。

　　表17 2021年同業(yè)公司盈利情況對(duì)比

　　公司名稱 營(yíng)業(yè)收入（億元） 銷售毛利率（%） 總資產(chǎn)報(bào)酬率（%） 凈資產(chǎn)收益率（%）

　　注：上述指標(biāo)均源自Wind，與聯(lián)合資信在上述指標(biāo)計(jì)算上存在差異資料來源：Wind

　　2022年1－3月，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入77.49億元，同比下降46.00%，主要系行業(yè)景氣度下行所致。受房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)房庫(kù)存去化帶來的虧損影響，當(dāng)期綜合毛利率9.17%，同比下降12.24個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)期利潤(rùn)總額為-4.49億元。

　　2021年，公司新項(xiàng)目拓展力度下降，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈流入規(guī)模擴(kuò)大，投資活動(dòng)凈流出縮窄。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)景氣度下行的背景下，公司降低債務(wù)杠桿，籌資活動(dòng)凈流出金額較大。

　　表18 公司現(xiàn)金流量情況（單位：億元）

　　從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)來看，2021年，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入1446.69億元，同比增長(zhǎng)11.87%，主要系上年銷售今年回款的跨期回款較多所致；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出 1278.97億元，同比增長(zhǎng)5.83%，主要系支付往來款增加所致。2021年，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流入同比增長(zhǎng)98.08%。

　　從投資活動(dòng)來看，2021年，公司投資活動(dòng)現(xiàn)金流入同比增長(zhǎng)48.80%，投資活動(dòng)現(xiàn)金流出同比下降50.11%，主要系聯(lián)合營(yíng)拿地減少所致。

　　2021年，公司投資活動(dòng)現(xiàn)金凈流出29.85億元，凈流出同比下降78.54%。

　　2021年，公司籌資活動(dòng)前現(xiàn)金流量?jī)纛~由負(fù)轉(zhuǎn)正。

　　從籌資活動(dòng)來看，2021年，公司主動(dòng)或被動(dòng)償還大量借款，籌資活動(dòng)大幅凈流出。

　　2022年1－3月，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流依然為凈流入，投資活動(dòng)現(xiàn)金流規(guī)模較小，籌資活

　　公司短期償債能力較弱，長(zhǎng)期償債能力很弱，公司償債能力指標(biāo)表現(xiàn)不佳。

　　表19 公司償債能力指標(biāo)（單位：%、倍、億元）

　　資料來源：聯(lián)合資信根據(jù)公司財(cái)務(wù)報(bào)告整理

　　從短期償債能力指標(biāo)看，2021年公司短期償債能力指標(biāo)明顯下降，2022年一季度較2021年底無明顯變化。截至2022年3月底，短期償債能力指標(biāo)表現(xiàn)較弱。

　　從長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)看，2021年，公司虧損較大，EBITDA轉(zhuǎn)負(fù)，長(zhǎng)期債務(wù)償債能力指標(biāo)表現(xiàn)很弱。

　　截至2022年3月底，公司共獲得銀行授信1925.31億元，已使用330.44億元，尚未使用授信額度1594.87億元，間接融資渠道通暢。

　　截至2021年底，除對(duì)購(gòu)房人的按揭擔(dān)保外，公司對(duì)外擔(dān)保余額為111.33億元，主要為對(duì)房地產(chǎn)合作項(xiàng)目公司的擔(dān)保，占公司所有者權(quán)益的26.02%，在目前的行業(yè)環(huán)境下，公司有較大的代償風(fēng)險(xiǎn)。

　　截至2021年底，公司作為被告的未決訴訟超總案值12.00億元，與公司資產(chǎn)規(guī)模相比，公司未決訴訟規(guī)模不大。

　　母公司資產(chǎn)構(gòu)成主要以子公司往來款以及持有的子公司股權(quán)為主；債務(wù)負(fù)擔(dān)一般，但賬面貨幣資金很少，無法覆蓋短期債務(wù)。

　　截至2021年底，母公司資產(chǎn)總額1416.07億元，較上年底下降11.48%。其中，流動(dòng)資產(chǎn)1182.98億元(占比83.54%），非流動(dòng)資產(chǎn)233.09

　　億元(占比16.46%）。從構(gòu)成看，流動(dòng)資產(chǎn)主要由其他應(yīng)收款（占99.47%）構(gòu)成；非流動(dòng)資產(chǎn)主要由長(zhǎng)期股權(quán)投資（占95.03%）構(gòu)成。截至2021年底，母公司貨幣資金為5.76億元。

　　截至2021年底，母公司負(fù)債總額1298.65億元，較上年底下降11.15%。其中，流動(dòng)負(fù)債1207.98億元（占93.02%），非流動(dòng)負(fù)債90.67億元（占6.98%）。從構(gòu)成看，流動(dòng)負(fù)債主要由其他應(yīng)付款（合計(jì)）（占98.74%）構(gòu)成；非流動(dòng)負(fù)債主要由長(zhǎng)期借款（占19.38%）、應(yīng)付債券（占79.96%）構(gòu)成。母公司2021年資產(chǎn)負(fù)債率為91.71%，較2020年提高0.35個(gè)百分點(diǎn)。

　　截至2021年底，母公司全部債務(wù)104.01億元。其中，短期債務(wù)占13.17%、長(zhǎng)期債務(wù)占86.83%。截至2021年底，母公司短期債務(wù)為13.70億元。截至2021年底，母公司全部債務(wù)資本化比率46.97%，母公司債務(wù)負(fù)擔(dān)一般。

　　截至 2021年底，母公司所有者權(quán)益為117.43億元，較上年底下降15.04%。在所有者權(quán)益中，實(shí)收資本為38.27億元（占32.59%）、資本公積合計(jì)63.44億元（占54.03%）、未分配利潤(rùn)合計(jì)9.41億元（占8.02%）、盈余公積合計(jì)6.30億元（占5.37%），權(quán)益穩(wěn)定性較強(qiáng)。

　　2021年，母公司營(yíng)業(yè)總收入為4.29億元，營(yíng)業(yè)收入為4.29億元，利潤(rùn)總額為0.35億元。同期，母公司投資收益為1.92億元。

　　現(xiàn)金流方面，2021年，公司母公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為104.21億元，投資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額0.62億元，籌資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額-131.02億元。

　　截至2021年底，母公司資產(chǎn)占合并口徑的38.48%；母公司負(fù)債占合并口徑的39.94%；母公司所有者權(quán)益占合并口徑的27.44%；母公司營(yíng)業(yè)總收入占合并口徑的0.54%；母公司營(yíng)業(yè)收入占合并口徑的0.54%；母公司利潤(rùn)總額占合并口徑的-1.25%；母公司全部債務(wù)占合并口

　　截至2022年 3月底，母公司資產(chǎn)總額1398.02億元，所有者權(quán)益為117.28億元，負(fù)債總額1280.75億元；母公司資產(chǎn)負(fù)債率91.61%；

　　全部債務(wù) 91.57億元，全部債務(wù)資本化比率

　　43.85%。2022年1－3月，母公司營(yíng)業(yè)收入0.99億元，利潤(rùn)總額-0.15億元，投資收益0.01億元。

　　綜上，聯(lián)合資信確定維持公司主體長(zhǎng)期信用等級(jí)為AA+，維持“19中南03”和“20中南02”的信用等級(jí)為AA+，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定。

　　附件1-1 截至2021年底江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司

　　附件1-2 截至2021年底江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司

　　附件1-3 截至2022年5月底江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司

　　序號(hào) 企業(yè)名稱 持股比例（%） 主要業(yè)務(wù) 取得方式

　　1 南通海門中南世紀(jì)城開發(fā)有限公司 100.00 房地產(chǎn)開發(fā) 投資設(shè)立

　　2 青島海灣新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 100.00 房地產(chǎn)開發(fā) 投資設(shè)立

　　3 南通中南新世界中心開發(fā)有限公司 100.00 房地產(chǎn)開發(fā) 投資設(shè)立

　　4 南通中南世紀(jì)花城投資有限公司 100.00 房地產(chǎn)開發(fā) 投資設(shè)立

　　5 南充世紀(jì)城（中南）房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 100.00 房地產(chǎn)開發(fā) 投資設(shè)立

　　6 南通中昱建材有限公司 100.00 建材批發(fā) 投資設(shè)立

　　7 上海中南錦時(shí)置業(yè)有限責(zé)任公司 60.00 房地產(chǎn)開發(fā) 投資設(shè)立

　　8 江蘇中南錦弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 60.00 房地產(chǎn)開發(fā) 投資設(shè)立

　　9 江蘇中南建筑產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司 100.00 建筑工程施工 投資設(shè)立

　　10 江蘇中南建設(shè)集團(tuán)上海投資發(fā)展有限公司 100.00 投資管理 投資設(shè)立

　　附件2-1 主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及指標(biāo)（合并口徑）

　　注：1．本報(bào)告部分合計(jì)數(shù)與各加數(shù)直接相加之和在尾數(shù)上可能略有差異，這些差異是由于四舍五入造成的；2．?dāng)?shù)據(jù)單位除特別說明外均為人民幣；3．長(zhǎng)期應(yīng)付款中有息部分計(jì)入長(zhǎng)期債務(wù)計(jì)算資料來源：聯(lián)合資信根據(jù)公司財(cái)務(wù)報(bào)告整理

　　附件2-2 主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及指標(biāo)（公司本部/母公司口徑）

　　流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)（次） * * * --

　　注：1．本報(bào)告部分合計(jì)數(shù)與各加數(shù)直接相加之和在尾數(shù)上可能略有差異，這些差異是由于四舍五入造成的；2．?dāng)?shù)據(jù)單位除特別說明外均為人民幣；3．/代表有數(shù)據(jù)未能獲取，無法計(jì)算，*代表數(shù)字極小或分母為0無意義資料來源：聯(lián)合資信根據(jù)公司財(cái)務(wù)報(bào)告整理

　　資產(chǎn)總額年復(fù)合增長(zhǎng)率 （1）2年數(shù)據(jù)：增長(zhǎng)率=（本期-上期）/上期×100% （2）n年數(shù)據(jù)：增長(zhǎng)率=[(本期/前n年)^（1/(n-1)）-1]×100%

　　銷售債權(quán)周轉(zhuǎn)次數(shù) 營(yíng)業(yè)總收入/（平均應(yīng)收賬款凈額+平均應(yīng)收票據(jù)+平均應(yīng)收款項(xiàng)融資）

　　存貨周轉(zhuǎn)次數(shù) 營(yíng)業(yè)成本/平均存貨凈額

　　總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù) 營(yíng)業(yè)總收入/平均資產(chǎn)總額

　　現(xiàn)金收入比 銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金/營(yíng)業(yè)總收入×100%

　　總資本收益率 （凈利潤(rùn)+費(fèi)用化利息支出）/（所有者權(quán)益+長(zhǎng)期債務(wù)+短期債務(wù)）×100%

　　凈資產(chǎn)收益率 凈利潤(rùn)/所有者權(quán)益×100%

　　營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率 （營(yíng)業(yè)總收入-營(yíng)業(yè)成本-稅金及附加）/營(yíng)業(yè)總收入×100%

　　資產(chǎn)負(fù)債率 負(fù)債總額/資產(chǎn)總計(jì)×100%

　　全部債務(wù)資本化比率 全部債務(wù)/（長(zhǎng)期債務(wù)+短期債務(wù)+所有者權(quán)益）×100%

　　長(zhǎng)期債務(wù)資本化比率 長(zhǎng)期債務(wù)/（長(zhǎng)期債務(wù)+所有者權(quán)益）×100%

　　擔(dān)保比率 擔(dān)保余額/所有者權(quán)益×100%

　　流動(dòng)比率 流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)/流動(dòng)負(fù)債合計(jì)×100%

　　速動(dòng)比率 （流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)-存貨）/流動(dòng)負(fù)債合計(jì)×100%

　　經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~/流動(dòng)負(fù)債合計(jì)×100%

　　現(xiàn)金短期債務(wù)比 現(xiàn)金類資產(chǎn)/短期債務(wù)

　　注：現(xiàn)金類資產(chǎn)=貨幣資金+交易性金融資產(chǎn)+應(yīng)收票據(jù)+應(yīng)收款項(xiàng)融資中的應(yīng)收票據(jù)

　　短期債務(wù)=短期借款+交易性金融負(fù)債+一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債+應(yīng)付票據(jù)+其他短期債務(wù)長(zhǎng)期債務(wù)=長(zhǎng)期借款+應(yīng)付債券+租賃負(fù)債+其他長(zhǎng)期債務(wù)全部債務(wù)=短期債務(wù)+長(zhǎng)期債務(wù)

　　EBITDA=利潤(rùn)總額+費(fèi)用化利息支出+固定資產(chǎn)折舊+使用權(quán)資產(chǎn)折舊+攤銷利息支出=資本化利息支出+費(fèi)用化利息支出

　　附件4-1 主體長(zhǎng)期信用等級(jí)設(shè)置及其含義

　　聯(lián)合資信主體長(zhǎng)期信用等級(jí)劃分為三等九級(jí)，符號(hào)表示為：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C。除AAA級(jí)、CCC級(jí)（含）以下等級(jí)外，每一個(gè)信用等級(jí)可用“+”“-”符號(hào)進(jìn)行微調(diào)，表示略高或略低于本等級(jí)。

　　各信用等級(jí)符號(hào)代表了評(píng)級(jí)對(duì)象違約概率的高低和相對(duì)排序，信用等級(jí)由高到低反映了評(píng)級(jí)對(duì)象違約概率逐步增高，但不排除高信用等級(jí)評(píng)級(jí)對(duì)象違約的可能。

　　AAA 償還債務(wù)的能力極強(qiáng)，基本不受不利經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，違約概率極低

　　AA 償還債務(wù)的能力很強(qiáng)，受不利經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響不大，違約概率很低

　　A 償還債務(wù)能力較強(qiáng)，較易受不利經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，違約概率較低

　　BBB 償還債務(wù)能力一般，受不利經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較大，違約概率一般

　　BB 償還債務(wù)能力較弱，受不利經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響很大，違約概率較高

　　B 償還債務(wù)的能力較大地依賴于良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，違約概率很高

　　CCC 償還債務(wù)的能力極度依賴于良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，違約概率極高

　　CC 在破產(chǎn)或重組時(shí)可獲得保護(hù)較小，基本不能保證償還債務(wù)

　　附件4-2 中長(zhǎng)期債券信用等級(jí)設(shè)置及其含義

　　聯(lián)合資信中長(zhǎng)期債券信用等級(jí)設(shè)置及含義同主體長(zhǎng)期信用等級(jí)。

　　附件4-3 評(píng)級(jí)展望設(shè)置及其含義

　　評(píng)級(jí)展望是對(duì)信用等級(jí)未來一年左右變化方向和可能性的評(píng)價(jià)。評(píng)級(jí)展望通常分為正面、負(fù)面、穩(wěn)定、發(fā)展中等四種。

　　正面 存在較多有利因素，未來信用等級(jí)調(diào)升的可能性較大

　　穩(wěn)定 信用狀況穩(wěn)定，未來保持信用等級(jí)的可能性較大

　　負(fù)面 存在較多不利因素，未來信用等級(jí)調(diào)降的可能性較大

　　發(fā)展中 特殊事項(xiàng)的影響因素尚不能明確評(píng)估，未來信用等級(jí)可能調(diào)升、調(diào)降或維持

　　關(guān)注同花順財(cái)經(jīng)（ths518），獲取更多機(jī)會(huì)

　　晶圓廠紛紛擴(kuò)產(chǎn) 訂單涌入半導(dǎo)體設(shè)備企業(yè)

　　國(guó)家發(fā)改委政策保供 豬價(jià)漲勢(shì)暫歇

　　證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)私募股權(quán)創(chuàng)投基金向投資者實(shí)物分配股票試點(diǎn)

　　國(guó)家衛(wèi)健委：堅(jiān)持“動(dòng)態(tài)清零”總方針，繼續(xù)落實(shí)“九不準(zhǔn)”

　　16部門：加強(qiáng)工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、車聯(lián)網(wǎng)、能源互聯(lián)網(wǎng)等方面標(biāo)準(zhǔn)研制

　　行程***查詢范圍由14天調(diào)整為7天

　　7月8日北向資金買賣前十成交榜

　　元宇宙板塊逆勢(shì)上揚(yáng) 當(dāng)下投資應(yīng)該從何切入?

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　　晶圓廠紛紛擴(kuò)產(chǎn) 訂單涌入半導(dǎo)體設(shè)備企業(yè)

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