2021年12月9日，華夏幸福發(fā)布的債務(wù)重組工作進(jìn)展公告顯示，9月30日公司向全體金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人披露《債務(wù)重組計(jì)劃》，債委會(huì)于近期組織表決，蕞終以80.75%高比例通過(guò)華夏幸?！秱鶆?wù)重組計(jì)劃》。華夏幸福方面表示，按照《債務(wù)重組計(jì)劃》的安排，華夏幸福將在省市政府及工作專班的指導(dǎo)下，積極推進(jìn)與債權(quán)人洽談和簽署《債務(wù)重組協(xié)議》，同步加快資產(chǎn)處置回款工作。

　　我們事后諸葛地分析來(lái)看，從中短期來(lái)看，華夏幸福的困局來(lái)自于其戰(zhàn)略決策的失誤。其過(guò)度重倉(cāng)環(huán)京，在2018年遭遇資金危機(jī)引入平安后去華南做了一些商業(yè)的重資產(chǎn)，嚴(yán)重吞噬了現(xiàn)金流，至2021年度，隨著環(huán)京城市的萎縮，華夏幸福蕞終被拖累。

　　從中長(zhǎng)期來(lái)看，華夏幸福犯的一個(gè)根本性錯(cuò)誤是其對(duì)于片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)的理解是有問(wèn)題的，片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)絕對(duì)不是用二級(jí)開(kāi)發(fā)來(lái)補(bǔ)一級(jí)開(kāi)發(fā)，而是用產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入、配套設(shè)施的引入實(shí)現(xiàn)土地的增值，再做熱土地與政府共享片區(qū)開(kāi)發(fā)的真實(shí)收益。而華夏幸福很大程度上與政府共享的是片區(qū)開(kāi)發(fā)的虛假收益，走的更多的還是以二級(jí)補(bǔ)一級(jí)的道路，從中短期來(lái)看，這是沒(méi)有問(wèn)題的，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，違背了片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)的根本性規(guī)律，這才是蕞大的問(wèn)題。

　　雖如此，華夏幸福作為中國(guó)頭部家民營(yíng)片區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其取得的成績(jī)也是有目共睹，其模式也有許多值得分析和借鑒的點(diǎn)。

　　2021年5月，華潤(rùn)置地與中城新產(chǎn)業(yè)聯(lián)合成立“潤(rùn)城新產(chǎn)業(yè)”。該公司由華潤(rùn)置地持股40%，中城新產(chǎn)業(yè)持股40%，剩余20%股份將用于公司員工股權(quán)激勵(lì)。主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資、為產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供管理服務(wù)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及規(guī)劃研究、自有物業(yè)租賃、物業(yè)管理等。目前，潤(rùn)城新產(chǎn)業(yè)的園區(qū)簽約面積為300萬(wàn)平方米，運(yùn)營(yíng)面積200萬(wàn)平方米，園區(qū)貢獻(xiàn)稅收27億元。此外，潤(rùn)城新產(chǎn)業(yè)總經(jīng)理馬洪波表示，華潤(rùn)置地將會(huì)在產(chǎn)業(yè)資源等方面進(jìn)行賦能，與中城新產(chǎn)業(yè)在技術(shù)運(yùn)營(yíng)、實(shí)操經(jīng)驗(yàn)等方面進(jìn)行聯(lián)合，目前已有項(xiàng)目在陸續(xù)揭牌中。

　　2021年6月，中國(guó)金茂收購(gòu)中國(guó)宏泰發(fā)展29.9%股權(quán)，約合4.94億股，代價(jià)約14.81億港元。交易完成后，中國(guó)金茂成為中國(guó)宏泰發(fā)展第二大股東。與此同時(shí)，中國(guó)金茂與中國(guó)宏泰簽下了可換股債券認(rèn)購(gòu)協(xié)議，金茂認(rèn)購(gòu)中國(guó)宏泰約1.23億美元（約7.95億元人民幣）可換股債券。

　　華潤(rùn)聯(lián)合中城新產(chǎn)業(yè)也好，金茂入股宏泰發(fā)展也好，這都說(shuō)明了一個(gè)趨勢(shì)，即產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來(lái)一定是國(guó)資、央企和民營(yíng)企業(yè)聯(lián)手，各自發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，民企發(fā)揮其主觀能動(dòng)性，而國(guó)資、央企依托自身的身份、地位、較低的融資成本、政府的勾兌能力以及頂層的框架能力，聯(lián)合民企構(gòu)建起以國(guó)資為主，民資為輔的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展格局。

　　2021年聯(lián)東推出了其全新子品牌——粵浦科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)（下稱“粵浦”）。

　　聯(lián)東之前的盈利模式主要依賴于高去化率，也就是售賣(mài)廠房，但這無(wú)法為當(dāng)?shù)貛?lái)產(chǎn)業(yè)，也無(wú)法帶來(lái)額外的稅收。隨著地方政府對(duì)產(chǎn)業(yè)要求越來(lái)越高，擅長(zhǎng)規(guī)?；瘡?fù)制的聯(lián)東集團(tuán)也碰到了不小的壓力。為此，聯(lián)東集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略也在不斷調(diào)整。2021年聯(lián)東成立粵浦，聚焦“硬科技產(chǎn)業(yè)”和一二線城市的園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，形成一套“投資+空間+運(yùn)營(yíng)+場(chǎng)景”的科技型園區(qū)新打法，同時(shí)引入黑石參股提升金融能力，通過(guò)持續(xù)運(yùn)營(yíng)-資產(chǎn)升值來(lái)實(shí)現(xiàn)證券化退出；除粵浦科技這類重資產(chǎn)持有型物業(yè)的探索外，據(jù)悉，聯(lián)東也探索了輕資產(chǎn)型的項(xiàng)目，內(nèi)部也成立了輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)。

　　但總體來(lái)看，粵浦在聯(lián)東當(dāng)中的占比還是比較小的，是一種探索型發(fā)展的業(yè)務(wù)，并不是大力發(fā)展的核心業(yè)務(wù)。這也是說(shuō)明了行業(yè)的一個(gè)趨勢(shì)：未來(lái)銷(xiāo)售型打法正向持有型打法轉(zhuǎn)變，但這種轉(zhuǎn)變不會(huì)那么快，而是“漸變”（關(guān)于”漸變”可參見(jiàn)回首2021，展望2022 – 中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)十大關(guān)鍵詞），重資產(chǎn)持有和以輕代重并存的時(shí)代已經(jīng)逐步到來(lái)了。

　　2021年 4 月 21 日，深圳交易所正式接受基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 產(chǎn)品申報(bào)。其中，“博時(shí)招商蛇口001979)產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”（“招商蛇口產(chǎn)業(yè)園公募 REITs”）項(xiàng)目作為首批接受申報(bào)的基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 的項(xiàng)目之一，成為全國(guó)首個(gè)正式申報(bào)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)類基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 項(xiàng)目。2021年6 月21日，首批9只公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs分別在對(duì)應(yīng)申請(qǐng)的交易所上市交易。首批公募基礎(chǔ)設(shè)施中3只為產(chǎn)業(yè)園區(qū)類項(xiàng)目，2只為倉(cāng)儲(chǔ)物流類項(xiàng)目。

　　2021年10月以來(lái)，第二批4只公募REITs陸續(xù)申報(bào)，其中，華夏越秀高速公路REIT、建信中關(guān)村000931)產(chǎn)業(yè)園REIT于11月29日發(fā)行，國(guó)泰君安臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏中國(guó)交建601800)高速公路REIT仍處于已受理狀態(tài)。11月29日起發(fā)行的建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏越秀高速REIT，發(fā)行首日就超過(guò)預(yù)定募集規(guī)模，再現(xiàn)了2021年5月份首批REITs“一日售罄”的盛況。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，公募REITs投資門(mén)檻低、投資項(xiàng)目豐富且優(yōu)質(zhì)，具有穩(wěn)定分紅機(jī)制、投資流動(dòng)性強(qiáng)、可以完善資產(chǎn)配置組合等。

　　對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的推出為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供了退出渠道，使得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以構(gòu)建產(chǎn)業(yè)園區(qū)“投融管退”的完整閉環(huán)。但是目前我國(guó)公募基礎(chǔ)設(shè)施劃定的范圍之內(nèi)主要企業(yè)還是國(guó)有企業(yè)，包括一些負(fù)債相對(duì)較重的企業(yè)，以通過(guò)REITs盤(pán)活國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為大方向，并且這會(huì)是一個(gè)中長(zhǎng)期的主導(dǎo)方向。民企想去參與到REITs當(dāng)中是相對(duì)困難的，特別是現(xiàn)在一些民營(yíng)企業(yè)在二三線城市收益不是很好的資產(chǎn)，想?yún)⒓覴EITs更是難上加難。所以說(shuō)，當(dāng)下民營(yíng)企業(yè)離REITs還有較遠(yuǎn)的距離，可考慮多重退出方式。

　　2021年12月，凱德集團(tuán)旗下的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)分支——?jiǎng)P德地產(chǎn)（中國(guó)）與三菱地所（上海）投資咨詢有限公司成立合資公司，將共同投資15億元在蘇州打造產(chǎn)業(yè)園區(qū)。這也是繼今年在國(guó)內(nèi)獲得首個(gè)數(shù)據(jù)中心、首個(gè)物流資產(chǎn)包后，凱德于新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的又一筆重要投資。

　　該項(xiàng)目地塊位于蘇州高新600736)區(qū)CBD，占地面積約81畝，總建筑面積約22萬(wàn)平方米，規(guī)劃打造為一個(gè)包括多棟研發(fā)辦公樓和生活配套設(shè)施的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。項(xiàng)目由凱德地產(chǎn)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)，計(jì)劃于2022年動(dòng)工、2024年建成，并由凱德投資負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理。

　　近年來(lái)，核心城市產(chǎn)業(yè)高地的“研發(fā)辦公”型物業(yè)已經(jīng)成為資本追逐的對(duì)象，2021年，星峰、華平、摩根、豐樹(shù)等資本紛紛進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

　?。?）公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs以及其配套資金的逐步成熟。公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs實(shí)現(xiàn)退出改變了資產(chǎn)流動(dòng)性，使其溢價(jià)上升；Pre-REITs基金的出現(xiàn)使得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)退出周期可縮短到3年以內(nèi)；

　?。?）政府對(duì)產(chǎn)業(yè)的訴求日益加強(qiáng)，特別是區(qū)域中心型城市謀求特色產(chǎn)業(yè)與彎道超車(chē)需求，這都使得政府對(duì)科技研發(fā)的產(chǎn)業(yè)補(bǔ)貼幾乎呈現(xiàn)井噴的狀態(tài)，可預(yù)見(jiàn)的大量政府產(chǎn)業(yè)補(bǔ)貼逐步就位的環(huán)境下，企業(yè)租賃、購(gòu)買(mǎi)物業(yè)成本大幅度降低，這激發(fā)了大量潛在的市場(chǎng)需求在中短期內(nèi)快速顯現(xiàn)；

　?。?）部分資本手上本身就掌握著大量資金與產(chǎn)業(yè)資源，這都構(gòu)成了和政府議價(jià)獲取項(xiàng)目的重要籌碼。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商正是抓住了政府政策、企業(yè)需求的特點(diǎn)，快速布局以求獲取紅利，是賺錢(qián)的好辦法；但論其實(shí)質(zhì)對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展正負(fù)面作用都有，還需慎重觀察。

　　2021年5月12日，中南高科正式向香港聯(lián)交所遞交IPO申請(qǐng)書(shū)。但半年過(guò)去之后，港交所文件顯示，中南集團(tuán)旗下產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商中南高科招股書(shū)于2021年11月12日失效。

　　按慣例港交所在提交招股書(shū)后，會(huì)進(jìn)入6個(gè)月的聆訊期，此前2021年5月同期提交招股書(shū)的融信服務(wù)、京城佳業(yè)物業(yè)均已通過(guò)港交所聆訊，并順利上市。

　　據(jù)中南高科招股書(shū)顯示，公司是中南集團(tuán)旗下以服務(wù)先進(jìn)制造業(yè)為核心產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)商，提供集產(chǎn)業(yè)研究策劃、園區(qū)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入及產(chǎn)業(yè)園綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)于一體的綜合服務(wù)。

　　截至2020年末，公司收入46.13億元，毛利12.92億元，毛利率約28%，歸屬股東凈利潤(rùn)1.55億元。截至2021年2月28日，中南高科擁有70個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的項(xiàng)目組合，其中27個(gè)項(xiàng)目布局在長(zhǎng)三角、219個(gè)項(xiàng)目布局在環(huán)渤海，其中包括在45個(gè)城市的約280萬(wàn)平方米已竣工建筑面積。

　　2021年7月9日，紫光集團(tuán)稱收到北京市頭部中級(jí)人民法院送達(dá)的《通知書(shū)》，主要內(nèi)容為：相關(guān)債權(quán)人以紫光集團(tuán)不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)且明顯缺乏清償能力，具備重整價(jià)值和重整可行性為由，向法院申請(qǐng)對(duì)紫光集團(tuán)進(jìn)行破產(chǎn)重整。

　　2021年7月8日，啟迪控股公告稱，由于發(fā)行人及擔(dān)保人截至公告日尚未支付于2021年6月18日到期的THSCPA 6.9506/18/22債券利息，其2022年和2021年美元債發(fā)生違約事件。

　　校辦企業(yè)是一個(gè)歷史產(chǎn)物，其在國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中發(fā)揮了獨(dú)特作用，然而也曝出種種弊端和負(fù)面現(xiàn)象。近年來(lái)一些知名高校的校辦企業(yè)通過(guò)高杠桿進(jìn)行多元化擴(kuò)張，忽視產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，以資本運(yùn)作和資源整合為基礎(chǔ)，擴(kuò)大校辦企業(yè)規(guī)模。這種擴(kuò)張如果沒(méi)有受到抑制，蕞終將會(huì)陷入流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　另外，校辦企業(yè)不像國(guó)有企業(yè)那樣受到國(guó)資委監(jiān)管，也不像私營(yíng)企業(yè)有創(chuàng)始人或大股東管理，校辦企業(yè)產(chǎn)權(quán)關(guān)系與管理體制均不規(guī)范，所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)一直沒(méi)有理順，無(wú)法建立現(xiàn)代公司治理制度。在校企市場(chǎng)化改革的政策環(huán)境下，各種管理問(wèn)題被暴露出來(lái)，疊加高杠桿發(fā)展積累的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和疫情的推波助瀾，蕞終引發(fā)了災(zāi)難性的后果。

　　2021年11月26日，恒大汽車(chē)發(fā)布公告，于本公告日期，公司已退還未動(dòng)工的生活配套用地和工業(yè)用地合計(jì)266.33萬(wàn)平方米，涉及7個(gè)項(xiàng)目，總金額人民幣12.84億元。

　　公告稱，上述退地款主要用于工程建設(shè)和支付農(nóng)民工工資、支付剩余地塊土地款，部分退地款已被政府沒(méi)收。同時(shí)公告表示，為提高集團(tuán)整體效益及補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金，集團(tuán)一直積極與潛在買(mǎi)家洽談出售集團(tuán)的部分養(yǎng)生谷、新能源汽車(chē)生活項(xiàng)目及其他資產(chǎn)。

　　值得一提的是，就在前一日，據(jù)港交所文件披露：11月25日，許家印、Xin Xin(BVI) Limited、丁玉梅合計(jì)賣(mài)出12億股中國(guó)恒大(03333.HK)股份，每股平均價(jià)格為2.23港元，賣(mài)出金額合計(jì)約26.76億港元。交易完成后，Xin Xin (BVI) Limited的持股比例降至61.88%。據(jù)了解，Xin Xin (BVI) Limited、丁玉梅、許家印為一致行動(dòng)人。

　　通過(guò)出售12億股中國(guó)恒大股票以及恒大汽車(chē)退地266萬(wàn)㎡，恒大累計(jì)回籠資金超過(guò)30億元。

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