實(shí)地踏勘地塊，了解地塊素質(zhì)及限制性條件，比較各地塊自身情況，對(duì)地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物、產(chǎn)權(quán)是否清晰，交易流程是否順暢，歷史遺留問(wèn)題清理；考察土地所在村區(qū)鎮(zhèn)市的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，原有產(chǎn)業(yè)沉淀等情況。

中小企業(yè)買地建廠，可通過(guò)二手土地買賣或鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)政府獲得一手招拍掛土地資源；通過(guò)二手土地購(gòu)買可能存在一定交易風(fēng)險(xiǎn)；而通過(guò)政府購(gòu)置需滿足準(zhǔn)入門檻，例如：企業(yè)年產(chǎn)值，年稅收金額，并且政府出讓工業(yè)用地基本都在30畝或50畝以上，而中小企業(yè)由于資金和規(guī)模限制，一般用地面積較少。

必須取得建設(shè)用地使用權(quán)，報(bào)國(guó)土局審批同意后方可開(kāi)建，手續(xù)不齊動(dòng)工興建，輕則行政處罰，重則強(qiáng)行拆遷。審批手續(xù)、報(bào)建手續(xù)涉及多部門多流程，不僅要熟悉相關(guān)程序，還需花費(fèi)大量精力，同一審批手續(xù)因?yàn)椴皇煜こ绦蚧蚱渌?，可能要?dú)v經(jīng)多次才能辦結(jié),時(shí)間完全不可控。

購(gòu)買土地的成本主要集中在土地出讓價(jià)款、農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金、交易費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、建安費(fèi)、勘測(cè)費(fèi)、稅費(fèi)、公關(guān)等費(fèi)用，伴隨建設(shè)時(shí)間的拉長(zhǎng)還要涉及到財(cái)務(wù)成本。

建筑過(guò)程中，設(shè)計(jì)費(fèi)用、購(gòu)置水泥、鋼筋等建筑材料和建筑工具產(chǎn)生的費(fèi)用也是一筆巨大的成本。還有后期的綠化、道路、稅費(fèi)、配套、增容、變壓器安裝和每年的維護(hù)成本等等。

自建廠房，建設(shè)規(guī)模與工期受限于投資成本的高低。前期大量資金投入會(huì)導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)相對(duì)困難，需要充分考慮資金流轉(zhuǎn)成本，提前做好資金良性運(yùn)作規(guī)劃，否則將對(duì)后期企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)造成嚴(yán)重影響。

一系列審批手續(xù)辦下來(lái),加上采購(gòu)、建設(shè)、裝修、竣工驗(yàn)收，到能夠真正入住,至少需要2年時(shí)間，而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證更是需要3-4年才能辦下來(lái)，企業(yè)融資需求不能及時(shí)得到滿足。

自建廠房由于地域和自身限制，食堂住宅、購(gòu)物、醫(yī)療、衣食住行等基礎(chǔ)配套短缺，員工基本需求得不到滿足，導(dǎo)致流失頻繁招工難。而物業(yè)和物流管理由企業(yè)自管，還得成立專門的物業(yè)、物流管理部門，這無(wú)疑增加了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。

蕞后，我們一起算一筆帳：某高新區(qū)地價(jià)按50萬(wàn)/畝測(cè)算，一畝約666平方米，1萬(wàn)平方米約15畝，則土地成本為750萬(wàn)。按1.0容積率測(cè)算，后期打深樁和地面廠房建好，建安費(fèi)用至少2500萬(wàn)起，則總體至少需要3250萬(wàn)元。而容積率各地政府有相當(dāng)嚴(yán)格的要求，政府拍地也有準(zhǔn)入門檻，因此自建廠房的起步價(jià)遠(yuǎn)不止3250萬(wàn)元。