園區(qū)作為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體，高質(zhì)量發(fā)展要求園區(qū)通過自身的質(zhì)量變革、效率變革、動(dòng)力變革，獲得新的發(fā)展動(dòng)力。園區(qū)更新作為一種創(chuàng)新手段，更是園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手。對一家正在蓬勃發(fā)展的企業(yè)來說，選擇一個(gè)好廠房，入駐一家園區(qū)，重要性不亞于二次創(chuàng)業(yè)，好的標(biāo)準(zhǔn)化廠房是企業(yè)壯大的底蘊(yùn)，是企業(yè)重要的固定資產(chǎn)，所以在選擇上，不但要考慮廠房的便利性，升值性，實(shí)用性，還要考慮園區(qū)周圍的配套設(shè)施，以及未來的發(fā)展空間。

近幾年，建造、出租和銷售標(biāo)準(zhǔn)化廠房的工業(yè)模式得以發(fā)展，并行成了許多大規(guī)模的標(biāo)準(zhǔn)化廠房工業(yè)園區(qū)。因此，通過加快各地工業(yè)園區(qū)建設(shè)，加大了招商引資力度，提高了土地利用率，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)的集聚。標(biāo)準(zhǔn)化廠房具有集約化、經(jīng)濟(jì)性及靈活性等優(yōu)點(diǎn)，是一種既能集約利用土地，又能促進(jìn)加快發(fā)展的新模式，成為滿足越來越多的中小企業(yè)的生產(chǎn)而提供的孵化場地。園區(qū)工業(yè)廠房可分為標(biāo)準(zhǔn)廠房和定制廠房兩種形式，二者各有優(yōu)勢。

（1）標(biāo)準(zhǔn)廠房

標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房是具有廣泛通用性的、用于生產(chǎn)工業(yè)用途的物業(yè)。標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房具有以下五個(gè)優(yōu)勢∶

①標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房兼容性好，適合成片開發(fā)，物業(yè)形式多以單層、多層、聯(lián)排及疊加為主。

②企業(yè)可以迅速投入生產(chǎn)，縮減新建一個(gè)工廠的時(shí)間。

③長期租賃廠房實(shí)際上是一種融資行為，可以節(jié)省初期投入，為企業(yè)帶來放大數(shù)倍的資本，利于企業(yè)的擴(kuò)張。

④對于不是十分了解中國國情的外資企業(yè)來說，租用標(biāo)準(zhǔn)廠房也是一個(gè)過渡期，為以后自建工廠做個(gè)過渡，減少經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

⑤企業(yè)可以從標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的附加產(chǎn)品獲益，如∶園區(qū)的優(yōu)惠財(cái)政和稅收政策、園區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢、園區(qū)的企業(yè)集群效應(yīng)。

（2）定制廠房

定制廠房是為使用者量身定做的工業(yè)用途物業(yè)，建成后，一般出租給使用者5~10年時(shí)間。此類產(chǎn)品形式在中國還處于探索實(shí)踐階段，以滿足客戶特定要求為主，服務(wù)對象多為跨國公司。定制并出租廠房的優(yōu)點(diǎn)有6個(gè)∶

①開發(fā)商提供一站式服務(wù)，減少使用者在建設(shè)工廠中的種種繁瑣手續(xù)，使用者不必為一個(gè)項(xiàng)目組建專門的基建隊(duì)伍。

②開發(fā)商實(shí)際上是提供了一種財(cái)務(wù)手段，減少使用者一次性投資。

③有利于使用者鎖定經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，減少持有物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，減少短期租賃風(fēng)險(xiǎn)

④提供為用者行業(yè)退出的機(jī)會，減輕使用者資產(chǎn)負(fù)擔(dān)。

⑤量身定制物業(yè)解決方案可以充分滿足使用者業(yè)務(wù)需求，使用者可以專注于拓展封業(yè)務(wù)。

⑥對于使用者而言是進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債表外的融資。

園區(qū)開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)廠房，首先要對開發(fā)的模式及總體布局有明確的定位。對專業(yè)廠房而言，生產(chǎn)工藝對其的設(shè)計(jì)是至為關(guān)鍵的，但標(biāo)準(zhǔn)廠房由于是先開發(fā)再出租的模式，其建筑設(shè)計(jì)與工藝設(shè)計(jì)的，因此，為保證其建成后具有良好的通用性，需要對目標(biāo)客戶做詳盡的調(diào)查，合理規(guī)劃布局，從而達(dá)到有利于管理并產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)的目的。          

建筑的蕞低設(shè)計(jì)壽命為50年 ，隨著設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的提高還會更長。而企業(yè)的壽命往往大大短于建筑的壽命過去倒閉一個(gè)企業(yè)，往往就要拆除一片專用廠房 、造成企業(yè)財(cái)富的浪費(fèi)及社會資源的浪費(fèi)，并且環(huán)境污染。因此一般是針對同一類型或相近類型的企業(yè)來進(jìn)行布置的。    

目前，產(chǎn)品不出半年就會遍地開花，然后就又要?jiǎng)?chuàng)新轉(zhuǎn)產(chǎn)。由于綜合性多層標(biāo)準(zhǔn)廠房具有靈活性、適應(yīng)性的特點(diǎn)，為生產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)、轉(zhuǎn)產(chǎn)、技術(shù)改造提供了蕞好的平臺。因此，多層標(biāo)準(zhǔn)廠房設(shè)計(jì)的關(guān)鍵之一是其通用性。其通用性主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面，一是對于不同生產(chǎn)企業(yè)的通用適應(yīng)性，另一就是多層廠房對于租用企業(yè)的靈活性。

所謂政府規(guī)劃—---投資—---建設(shè)模式。即由政府或開發(fā)區(qū)以國資形式，成片開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)廠房，直接招商引資或工業(yè)搬遷  推廣標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)要把握好三個(gè)結(jié)合，首先，把標(biāo)準(zhǔn)廠房的建設(shè)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)相結(jié)合；第二，把標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)的推廣應(yīng)用與招商引資結(jié)合；第三，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房要把引進(jìn)大項(xiàng)目與引進(jìn)中小企業(yè)投資巧妙結(jié)合。標(biāo)準(zhǔn)廠房又稱通用廠房，是由經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)或工業(yè)集中區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、配套齊全、企業(yè)可直接入住、并由投資者對外經(jīng)營的工業(yè)用房。

標(biāo)準(zhǔn)廠房指在設(shè)計(jì)過程中按甲方生產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)工藝標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的廠房。一般大型“標(biāo)準(zhǔn)廠房”如化工、棉紡等均為相關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)院完成。相關(guān)‘標(biāo)準(zhǔn)’也由專業(yè)設(shè)計(jì)院協(xié)同行業(yè)內(nèi)管理部門制定。標(biāo)準(zhǔn)化廠房的要求在不同的行業(yè)其要求也不同,但有其共性，具體表現(xiàn)為：

1、設(shè)備的安裝應(yīng)符合要求,包括設(shè)備間距、工藝流程的合理性等；2、安全通道寬度要大于1.4米,主通道寬度應(yīng)大于3米,人行通道寬度要大于0.8米；3、消防設(shè)計(jì)要合理，并保證符合消防安全要求；4、工房內(nèi)要有區(qū)域劃分，包括加工區(qū)、產(chǎn)品存放區(qū)、原料存放區(qū)、休息區(qū)等；5、配電、照明等動(dòng)力柜要符合安全要求；6、標(biāo)語、標(biāo)識、操作規(guī)程、定置圖要醒目，要有宣傳欄；7、其它要求根據(jù)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理規(guī)劃定置。

廠房是用于生產(chǎn)的專業(yè)建筑。這些房屋首先必須符合國家規(guī)定的相關(guān)建筑標(biāo)準(zhǔn)，如消防、配電、暖通、給排水、節(jié)能等要求，如有潔凈要求的還要符合國家規(guī)定的《潔凈廠房設(shè)計(jì)規(guī)范》等建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的要求。至于廠內(nèi)的地板用什么來裝修，是油漆、磨石子、大理石、木質(zhì)地板、地毯等由成產(chǎn)不同的產(chǎn)品決定。還有,機(jī)器的布局也同樣由生產(chǎn)需要及生產(chǎn)流程進(jìn)行合理的安排，而不是每個(gè)單位都千篇一律的。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房體現(xiàn)了“企業(yè)集中、要素集聚、產(chǎn)業(yè)集群、土地集約”的總體要求，有利于進(jìn)一步促進(jìn)土地的集約利用，有利于拓展中小企業(yè)的發(fā)展空間，有利于提升工業(yè)園區(qū)的發(fā)展水平，有利于加快推進(jìn)節(jié)約型社會建設(shè)。  

目前已探索出的、比較典型的建設(shè)模式有以下8種： 

（1）政府代建模式。即在招商前期，就根據(jù)外資項(xiàng)目的要求，由發(fā)展公司出資“定制代建”，外資項(xiàng)目長期租用，或先租后買； 

（2）外商代建模式。即由外商直接引進(jìn)國外工業(yè)地產(chǎn)的理念，獨(dú)資成片建設(shè)“功能配套、檔次較高、具有規(guī)?！钡臉?biāo)準(zhǔn)廠房園區(qū)，并由投資者組織招商； 

（3）科技港模式。即吸收借鑒了美國加州“硅谷”企業(yè)發(fā)展模式； 

（4）民資代建模式。即由民營企業(yè)利用自身的富余資本和廠區(qū)內(nèi)的預(yù)留用地，就地進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)。建成后，一部分用于自身產(chǎn)業(yè)延伸配套的合資合作，另一部分與所在開發(fā)區(qū)聯(lián)手招商； 

（5）主題產(chǎn)業(yè)模式。即標(biāo)準(zhǔn)廠房的建設(shè)定位直接與擬發(fā)展的產(chǎn)業(yè)相結(jié)合； 

（6）廠內(nèi)廠模式。即一般工業(yè)企業(yè)利用廠區(qū)內(nèi)多余空地，因地制宜地建設(shè)1-2幢標(biāo)準(zhǔn)廠房，對外公開出租，實(shí)現(xiàn)土地存量與企業(yè)資本的雙盤活； 

（7）創(chuàng)業(yè)中心模式。即由民營房地產(chǎn)開發(fā)商，根據(jù)市場需求，按市場機(jī)制，專業(yè)開發(fā)商業(yè)性標(biāo)準(zhǔn)廠房，或租或賣，完全市場運(yùn)作。  

鼓勵(lì)和推廣標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)，地方市縣開發(fā)區(qū)的小型園區(qū)工業(yè)廠房一般要作好以下幾點(diǎn)： 

1、鼓勵(lì)發(fā)展，把控總量，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)。

認(rèn)清“四大趨勢”：認(rèn)清土地政策越來越嚴(yán)厲、企業(yè)用地門檻越來越高的趨勢；認(rèn)清工業(yè)布局越來越集中、小型微利企業(yè)強(qiáng)制要求進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)廠房的趨勢； 認(rèn)清產(chǎn)業(yè)集聚越來越必然、企業(yè)將更多利用公共平臺和服務(wù)的趨勢；認(rèn)清科技創(chuàng)業(yè)越來越普遍、中小型研究機(jī)構(gòu)和研發(fā)中心將大力發(fā)展的趨勢。 

 明確“六大需求”：繼續(xù)擴(kuò)大吸引外商的需求；小型微利企業(yè)拆遷安置的需求；小企業(yè)成長創(chuàng)業(yè)的需求；科技型企業(yè)孵化培育的需求；龍頭產(chǎn)業(yè)延伸配套的需求；地方稅源經(jīng)濟(jì)扶持培植的需求。

2、多元投入，分類建設(shè)，進(jìn)一步拓寬標(biāo)準(zhǔn)廠房發(fā)展思路。

一是繼續(xù)鼓勵(lì)三大主體多元投入。在保證政府資本必要投入的情況下，更多鼓勵(lì)民資和外資進(jìn)入，特別是鼓勵(lì)國際知名的工業(yè)地產(chǎn)商進(jìn)入，通過專業(yè)國際公司的帶動(dòng)，全面提升標(biāo)準(zhǔn)廠房的建設(shè)理念、思路、機(jī)制和檔次，提升標(biāo)準(zhǔn)廠房的整體建設(shè)水平。 

 二是分層分檔發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)廠房。根據(jù)現(xiàn)實(shí)可行，建議民資廠房主要針對內(nèi)資小企業(yè)和小型科技型企業(yè)發(fā)展一般檔次的標(biāo)準(zhǔn)廠房；外資主要發(fā)展適應(yīng)歐美企業(yè)、符合國際理念的中高檔次標(biāo)準(zhǔn)廠房；政府主要承擔(dān)公益性的且難以市場化的載體建設(shè)，如培育孵化科技型小企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)，以及必須由政府承擔(dān)的特定外資項(xiàng)目的廠房定制代建。 

三是支持標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)的充分市場化。非必要，政府一般不參與標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)的市場競爭。建議采用政府采購的方式招標(biāo)“包租”一定規(guī)模的標(biāo)準(zhǔn)廠房用于政府性招商。 

四是繼續(xù)鼓勵(lì)現(xiàn)有企業(yè)挖潛發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)廠房。在土地供應(yīng)只能勉強(qiáng)保證大項(xiàng)目的情況下，建議進(jìn)一步推廣民資代建模式，把富余土地和富余資本結(jié)合起來，延伸自身產(chǎn)業(yè)，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，擴(kuò)大合資合作。同時(shí)也可以繼續(xù)推廣“廠內(nèi)廠”盤活土地存量的模式，把企業(yè)的富余土地建成標(biāo)準(zhǔn)廠房，擴(kuò)大社會供應(yīng)總量。 

3、突出產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)化規(guī)劃，有效增強(qiáng)對標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)的引導(dǎo)。

一是統(tǒng)一布局。各地要按照布局合理、規(guī)模適度、集約高效、產(chǎn)業(yè)集聚、功能配套等基本原則，根據(jù)產(chǎn)業(yè)集聚、招商引資和中小企業(yè)發(fā)展的實(shí)際需要，結(jié)合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)功能區(qū)和中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)中心建設(shè)規(guī)劃，抓緊研究制定標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)的總體規(guī)劃和分步實(shí)施計(jì)劃，原則上集中建設(shè)在各省級以上開發(fā)區(qū)和成規(guī)模的工業(yè)集中區(qū)，并設(shè)定相應(yīng)的規(guī)模門檻和產(chǎn)業(yè)定向，杜絕見縫插針、零星開發(fā)。

二是根據(jù)規(guī)劃，分頭建設(shè)。建議借鑒無錫的做法，實(shí)行政府統(tǒng)一規(guī)劃，入駐企業(yè)或建設(shè)主體根據(jù)政府的具體規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)廠房的基本要求，分頭建設(shè)。這樣，既調(diào)動(dòng)全社會的建設(shè)積極性，又符合政府發(fā)展意圖。

三是突出產(chǎn)業(yè)集聚。標(biāo)準(zhǔn)廠房要圍繞產(chǎn)業(yè)來布局和建設(shè)，要根據(jù)各地區(qū)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)展重點(diǎn)，有選擇、有針對地建設(shè)專題性標(biāo)準(zhǔn)廠房，如服裝工業(yè)園、電子工業(yè)園。要善于依托本地產(chǎn)業(yè)龍頭，利用行業(yè)協(xié)會力量，發(fā)展產(chǎn)業(yè)配套性主題工業(yè)園。

四是強(qiáng)化功能配套。要在標(biāo)準(zhǔn)廠房基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的基礎(chǔ)上大力發(fā)展市場、物流、研發(fā)、檢測等技術(shù)性服務(wù)功能和信息、金融等公共平臺，要總結(jié)長三角模具城的成功做法，依靠功能提升，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)集聚度和產(chǎn)品檔次。要明確標(biāo)準(zhǔn)廠房公共服務(wù)設(shè)施的配套要求，制定相應(yīng)的配套標(biāo)準(zhǔn)，提高服務(wù)能力。

五是設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)廠房的建設(shè)規(guī)范。如標(biāo)準(zhǔn)廠房的蕞低規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)、容積率標(biāo)準(zhǔn)、投資強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)周期標(biāo)準(zhǔn)、用途調(diào)整規(guī)定等，杜絕短期行為和惡意套利。六是建立標(biāo)準(zhǔn)廠房的租售信息平臺，形成必要的供需服務(wù)平臺。

4、政策傾斜，管理配套，給予標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)必要扶持。

一是明確標(biāo)準(zhǔn)廠房的合理身份。標(biāo)準(zhǔn)廠房是一個(gè)特殊產(chǎn)品，兼具房產(chǎn)、物業(yè)、工業(yè)項(xiàng)目等多種特性，建議對標(biāo)準(zhǔn)廠房進(jìn)行分類定性，凡出售性質(zhì)的開發(fā)定性為房產(chǎn)，出租性質(zhì)的開發(fā)定性為物業(yè)。鑒于標(biāo)準(zhǔn)廠房的工業(yè)用途性質(zhì)，建議在具體政策上，對照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)再給予適當(dāng)優(yōu)惠。 

二是在規(guī)費(fèi)和稅金上給予傾斜。建議專題研究標(biāo)準(zhǔn)廠房的規(guī)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，把目前各地變通自定的規(guī)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一起來，變隨意為合規(guī)。同時(shí)對過高的租金收入稅率作適當(dāng)下調(diào)。 

三是探索租售管理上的科學(xué)辦法，特別是出售管理。建議實(shí)行廠房出售“兩次交易并一次，通過變更業(yè)主的方式完成權(quán)屬交易”，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，減少交易障礙。 

四是繼續(xù)探索標(biāo)準(zhǔn)廠房租金補(bǔ)貼的機(jī)制和方式。建議租金補(bǔ)貼與政府“包租”模式相結(jié)合，對政府包租用于招商的標(biāo)準(zhǔn)廠房，通過核定恰當(dāng)?shù)陌鈨r(jià)格，間接給予開發(fā)企業(yè)相應(yīng)的市場差價(jià)補(bǔ)貼。這樣既引導(dǎo)了市場需求，又對符合政府意圖的廠房給予了實(shí)質(zhì)性扶持。 

五是支持有限的用地優(yōu)先考慮發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)廠房。特別是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中的城區(qū)建設(shè)。同時(shí)要出臺促進(jìn)搬遷企業(yè)，特別是服裝、輕工類企業(yè)進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)廠房的優(yōu)惠鼓勵(lì)政策。 

5、各開發(fā)區(qū)對進(jìn)區(qū)企業(yè)制定使用土地的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和程序。

要根據(jù)各開發(fā)區(qū)實(shí)際，按照不同項(xiàng)目所適合的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，規(guī)定企業(yè)進(jìn)入開發(fā)區(qū)以及使用標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的標(biāo)準(zhǔn)界限。明確高新技術(shù)項(xiàng)目、無污染工業(yè)項(xiàng)目、允許和鼓勵(lì)類外資項(xiàng)目按實(shí)際需要可優(yōu)先使用開發(fā)區(qū)土地。禁止污染類、低效投資項(xiàng)目進(jìn)區(qū)。在符合規(guī)劃的前提下，所有進(jìn)區(qū)項(xiàng)目建設(shè)都要按照投資實(shí)際需要批準(zhǔn)并安排占用土地的數(shù)量。對凡是符合使用標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的入?yún)^(qū)企業(yè)原則上均要應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)廠房，對使用標(biāo)準(zhǔn)廠房尤其多層標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的企業(yè)給予優(yōu)惠條件。

總之，要堅(jiān)定標(biāo)準(zhǔn)廠房的發(fā)展方向，結(jié)合城市的發(fā)展實(shí)際，強(qiáng)化需求對接和產(chǎn)業(yè)對接，提高功能匹配和結(jié)構(gòu)匹配，引導(dǎo)理性發(fā)展，始終保持一個(gè)合理、恰當(dāng)?shù)氖袌霰Ｓ辛?，使?biāo)準(zhǔn)廠房真正成為招商的平臺、培育的載體、孵化的基地和集約的樣板。 

在融資政策收緊的背景下，一些小園區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)的代建很難取得外部融資，而品牌園區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)的代建具有多種融資渠道，能有效解決小園區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)的代建的融資難困境，讓各方都?xì)g喜。通常情況，代建方會賺取一些融資成本利差。以綠城的代建4.0為例，既包括事前的基金安排與銷售約定機(jī)制（有點(diǎn)售價(jià)對賭的意思），也包括事中的各種管控，更涵蓋了樓盤交付之后的各種服務(wù)。用他們自己發(fā)明的專業(yè)術(shù)語來說，叫做「QR協(xié)定」（品質(zhì)信用協(xié)定）與「VS計(jì)劃」（價(jià)值分享計(jì)劃）。在園區(qū)工業(yè)房地代建類型看，主要類有三種：

1. 商業(yè)代建

與土地確權(quán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目對接，由委托方提供土地并承擔(dān)全部或主要的投資，代建方根據(jù)項(xiàng)目方需要向項(xiàng)目輸出品牌，派駐專業(yè)的開發(fā)團(tuán)隊(duì)，承擔(dān)開發(fā)任務(wù)，提升產(chǎn)品的市場價(jià)值，并為符合要求的部分項(xiàng)目提供融資服務(wù)。此類項(xiàng)目簡單來說，就是品牌開發(fā)商不知名的小開發(fā)商提供全程的開發(fā)管理服務(wù)，輸出品牌，提升產(chǎn)品的市場價(jià)值。

2. 資本代建

與各類專業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資的金融機(jī)構(gòu)對接，代建方為其投資項(xiàng)目提供全過程開發(fā)管理服務(wù)，實(shí)現(xiàn)“資本+代建”雙贏。舉個(gè)例子，地產(chǎn)基金A是一家專注于房地產(chǎn)股權(quán)投資的金融機(jī)構(gòu)，擁有財(cái)富端募集資金的優(yōu)勢，但是缺乏項(xiàng)目操盤經(jīng)驗(yàn)，或者沒有操盤團(tuán)隊(duì)，那么他們找品牌房企合作再合適不過。

3. 政府代建

代建方與政府相關(guān)部門合作，承接安置房、限價(jià)房等保障性住房和大型公共服務(wù)配套的建設(shè)管理和服務(wù)，依據(jù)項(xiàng)目的投資、銷售或利潤總額收取傭金。政府代建項(xiàng)目的利潤較低，但也可獲得更多的社會資源。

園區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)的代建業(yè)務(wù)中，委托方擁有投資決策權(quán)、監(jiān)督權(quán)、建議權(quán)和知情權(quán)，享有項(xiàng)目的投資收益，承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。代建方負(fù)責(zé)開發(fā)環(huán)節(jié)的全過程管理。雙方通過《項(xiàng)目開發(fā)代建管理合作協(xié)議》約定主要事項(xiàng)：

1. 項(xiàng)目建設(shè)管理事項(xiàng)。項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)、施工、銷售方面的決策權(quán)等的約定，具體包括包括編制項(xiàng)目開發(fā)生產(chǎn)計(jì)劃、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)確定、施工圖設(shè)計(jì)及審核、三通一平工作、建設(shè)用地地質(zhì)勘探、樁基施工管理、供應(yīng)商的考察與確定、簽施工協(xié)議、組織總包資源單位進(jìn)場及施工、協(xié)助委托方完成工程款支付、工程竣工驗(yàn)收、銷售排期及售價(jià)等等。篇幅所限，在此不再詳述（下同）。

2. 辦理政府部門相關(guān)手續(xù)。包括辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》、《工程驗(yàn)收報(bào)告》、《單項(xiàng)驗(yàn)收合格文件》等。

3. 項(xiàng)目成本控制。對項(xiàng)目建設(shè)資金使用計(jì)劃、項(xiàng)目建設(shè)預(yù)算編制、工程量清單及招標(biāo)參考價(jià)編制與審核、工程變更及洽商的測算與審核、工程竣工結(jié)算等作出約定。

4. 品牌輸出。項(xiàng)目可以使用代建方的品牌。

5. 利潤分享。通常模式為代建方收取固定管理費(fèi)，同時(shí)對于利潤部分分成作出約定。

6. 公司控制權(quán)。涉及法定代表人及公司高管人員任免權(quán)、股東委托投票權(quán)、公司賬冊和印章的管理權(quán)等。

7. 融資事項(xiàng)。代建方負(fù)責(zé)為項(xiàng)目公司融資，通常會為此提供增信。

8. 管理團(tuán)隊(duì)。委托方派駐項(xiàng)目公司的管理人員與委托方簽訂勞動(dòng)合同，并向項(xiàng)目公司收取此部分費(fèi)用。

整體來看，園區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)的代建市場同時(shí)也面臨著一些發(fā)展瓶頸。首先，是競爭性問題。對于代建業(yè)務(wù)而言，更加依賴房企的品牌影響與操盤能力。對于一些還未入局的龍頭房企而言，其本身就具有潛在代建實(shí)力，切入市場難度不大。未來若更多品牌房企涉足代建行業(yè)，勢必造成行業(yè)競爭性加大，行業(yè)的高增長難以為繼，利潤率水平也或?qū)⑾禄?nbsp;

另一個(gè)方面，則是成長性問題。由于目前的代建行業(yè)主要客戶群體是中小房企。在當(dāng)前強(qiáng)者恒強(qiáng)的房地產(chǎn)市場下，未來房地產(chǎn)市場或?qū)⒏嘤筛邔?shí)力的龍頭房企所主導(dǎo)。在此背景下，中小房企或?qū)⒚媾R行業(yè)洗牌與淘汰，而作為中間環(huán)節(jié)的代建行業(yè)，其未來增長空間或受一定限制。 

對于代建企業(yè)而言，資本代建或是未來突破行業(yè)瓶頸的新一類方式。資本代建中的項(xiàng)目擁有人主要為專注于房地產(chǎn)投資的金融機(jī)構(gòu)。由于這類機(jī)構(gòu)可能在房地產(chǎn)開發(fā)中沒有實(shí)際業(yè)務(wù)，或還未取得標(biāo)的土地使用權(quán)，因此這類代建模式還需要提供投資咨詢、成立項(xiàng)目公司、運(yùn)營前管理等等。

園區(qū)更新的代建可以利用良好的品牌和成熟的產(chǎn)品線向一些擁有良好的土地資源開發(fā)，但開發(fā)能力、資金實(shí)力有限，產(chǎn)品無法產(chǎn)生溢價(jià)的土地持有方賦能。在這樣的背景下，雙方進(jìn)行代建合作就能產(chǎn)生1+1＞2的效果。目前在操作上，蕞為規(guī)范的就是綠城和藍(lán)城。目前資本代建已成為不少發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)開發(fā)的主流業(yè)務(wù)模式之一。隨著國內(nèi)金融在房地產(chǎn)行業(yè)中占據(jù)更加重要的地位，開展園區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)的代建，在商業(yè)資本代建業(yè)務(wù)或可以給企業(yè)帶來更加廣闊的發(fā)展機(jī)遇。

此外由于金融機(jī)構(gòu)擁有強(qiáng)大的集資能力，而園區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)的代建企業(yè)則提供經(jīng)營及管理房地產(chǎn)項(xiàng)目方面的經(jīng)驗(yàn)或能力，能形成更好的優(yōu)勢互補(bǔ)。去年以來，國內(nèi)許多房企的傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)都在收縮，但他們的目光已經(jīng)開始向其他領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，比如物管、商管、代建等領(lǐng)域。其中代建是近年來發(fā)展蕞迅速的多元化業(yè)務(wù)之一，甚至成了許多頭部園區(qū)開發(fā)運(yùn)營商的業(yè)務(wù)重心。

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