20100714化州橘州公園項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略N

　　化州橘州公園項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 謹(jǐn)呈：正興隆房地產(chǎn)深圳有限公司 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位市場調(diào)研階段 項(xiàng)目地塊查勘 區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究 房地產(chǎn)市場調(diào)研 政府官員訪談 專業(yè)人士訪談 一線銷售人員訪談 消費(fèi)者訪談 20100630 20100715 20100613 項(xiàng)目屬性界定 問題結(jié)構(gòu)化分析 核心問題解決方案 案例借鑒 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目整體定位 規(guī)劃構(gòu)思及分期策略 項(xiàng)目研究的工作階段劃分 物業(yè)發(fā)展建議 項(xiàng)目定位回顧 物業(yè)發(fā)展總體原則 項(xiàng)目整體規(guī)劃建議 項(xiàng)目建筑單體建議 項(xiàng)目園林景觀建議 項(xiàng)目配套設(shè)施建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目錄項(xiàng)目開發(fā)的核心問題梳理 項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)思及分期策略——需要解決的蕞主要問題是什么？ ——各物業(yè)怎么排布及開發(fā)的先后順序？ ——如何解決核心問題的？ ——指導(dǎo)思想是什么？是什么？做什么？賣給誰？ 項(xiàng)目屬性界定 ——項(xiàng)目本身的屬性是什么？項(xiàng)目核心問題的解決方案 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 化州市處于廣東省西部邊緣區(qū)域，屬粵西腹地，是珠三角與北部灣經(jīng)濟(jì)圈聯(lián)系的前沿，典型四線城市 化州地處廣東省西南，屬四線縣級(jí)市，行政管轄權(quán)歸屬于茂名 距離深圳6小時(shí)車程約470公里，受廣深港都市群輻射影響較小 城市概況：四線城市、近北部灣經(jīng)濟(jì)圈 城市概況：四線城市、近北部灣經(jīng)濟(jì)圈 城市屬性 粵西地區(qū)包括： 陽江、茂名、 湛江；其中湛 江、茂名為區(qū) 域級(jí)城市中心 珠三角都市圈 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目位于河西老城區(qū)邊緣，屬城區(qū)范圍，現(xiàn)狀偏僻；隨著橘州生態(tài)公園的投入使用，未來生態(tài)、居住功能將成為區(qū)域的核心定義 河西老城 北岸發(fā)展熱點(diǎn)區(qū) 態(tài)公園近鄰核心老城區(qū)、與生態(tài)公園毗鄰、生態(tài)與城市繁華共享 層級(jí) 區(qū)域 主要特征 頭部 層級(jí) 河西、東 城市發(fā)源地，老城區(qū)，擁有完善生活，服務(wù)配 第二層級(jí) 鑒江開發(fā) 由于發(fā)展時(shí)間較晚，發(fā)展略微滯后于頭部層級(jí)， 但區(qū)域城市感覺較高， 具備發(fā)展?jié)摿?下郭街道 被鐵路線區(qū)隔，與城市 融合感不強(qiáng)，發(fā)展自成 體系 第三 層級(jí) 石灣、南 盛街道 城市發(fā)展的拓展區(qū)域， 目前仍然較為落后，無 城市感覺，更像一個(gè)小 區(qū)域?qū)傩员緢?bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目周邊教育資源豐富，但教育水平較為一般，同時(shí)商業(yè)配套極其缺乏項(xiàng)目教育設(shè)施十分完善， 擁有4所小學(xué)、1所幼兒園 其中實(shí)驗(yàn)小學(xué)為二類重點(diǎn) 小學(xué)，學(xué)生家長較為認(rèn)可 學(xué)校。該校到項(xiàng)目地塊直 線米左右 目前周邊無任何商業(yè)配套 設(shè)施，周邊村民消費(fèi)基本 要到老城區(qū)商業(yè)街 三里塘小學(xué) 實(shí)驗(yàn)小學(xué) 上郭小學(xué) 幼兒園 化州五小 區(qū)域?qū)傩?本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目地塊被農(nóng)田、村落包圍，現(xiàn)階段無直接對(duì)外交通聯(lián)系，屬原生態(tài)區(qū)域沿江路 207國道跨江大橋路段磚廠 沙鍋村 項(xiàng)目區(qū)位為原生態(tài)區(qū) 域，大部分面積為在 種植的農(nóng)田 周邊被自然村落包圍， 無任何生活配套設(shè)施 項(xiàng)目北面為一家正在 經(jīng)營的磚廠，未來會(huì) 對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一定影響 項(xiàng)目東側(cè)接合老城區(qū) 邊緣，距實(shí)驗(yàn)小500米 項(xiàng)目南側(cè)為沙鍋村 地塊屬性 地塊紅線范圍 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地塊內(nèi)部擁有7座自然山體、原生植被、大面積水景資源，但地塊地勢較低，平均回填達(dá)3米，需增加大量的成本 排洪渠 地塊內(nèi)部農(nóng)田 地塊內(nèi)部山丘 地塊內(nèi)部山丘 地塊屬性 資料來源：市調(diào)溝通會(huì)議紀(jì)要 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地塊占地1337畝，不包含地塊內(nèi)湖面220畝，容積率3項(xiàng)目地價(jià)約為2個(gè)億， 目前已經(jīng)投入1億； 項(xiàng)目內(nèi)水面及道路不 計(jì)入土地出讓面積； 占地面積 1337畝 容積率 限高100米 9070 物業(yè)形態(tài)無限制 地價(jià) 約17萬畝 地塊屬性 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 10 項(xiàng)目屬性界定 ——四線城市，城區(qū)內(nèi)部、具優(yōu)勢山水資源的大規(guī)模項(xiàng)目 項(xiàng)目 屬性 具有優(yōu)勢資源 地塊內(nèi)部擁有豐富山水資源 通達(dá)性較差 地塊被包圍，現(xiàn)階段無直接對(duì)外交通聯(lián)系 教育資源豐富 地塊周邊擁有4所小學(xué)，1所幼兒園 大規(guī)模 占地1337畝，容積率3 區(qū)域 屬性 四線城市 項(xiàng)目位于廣東茂名下轄縣級(jí)市 城區(qū)內(nèi)部 雖然項(xiàng)目周邊較為偏僻，但屬城區(qū)范圍 河西老城區(qū) 河西老城區(qū)邊緣，距離核心商圈3-5分鐘車程 優(yōu)勢： 城區(qū)內(nèi)山水資源 周邊教育配套 規(guī)模大盤 近鄰橘州生態(tài)公園 劣勢： 周邊生活配套缺乏 區(qū)域較為偏僻 地勢低，增加成本 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 11 目錄 項(xiàng)目開發(fā)的核心問題梳理 項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)思及分期策略——需要解決的蕞主要問題是什么？ ——各物業(yè)怎么排布及開發(fā)的先后順序？ ——如何解決核心問題的？ ——指導(dǎo)思想是什么？是什么？做什么？賣給誰？ 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目核心問題的解決方案——項(xiàng)目本身的屬性是什么？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 12 基于目標(biāo)及市場現(xiàn)實(shí)的核心問題導(dǎo)出 R2：期望結(jié)果 R1：市場現(xiàn)實(shí)結(jié)果 年消化量3萬平米，單 盤消化量在100套年，面 積在15萬平米左右，初步 估計(jì)開發(fā)需要約20年 價(jià)格在2000元平米的 基礎(chǔ)上緩慢上升 本項(xiàng)目未計(jì)入地價(jià)，建 安成本已達(dá)2500元平米， 已高于市場銷售價(jià)格 問題 矛盾 1如何充分挖掘客戶、引導(dǎo)客戶，擴(kuò)大客源，縮短項(xiàng)目 的消化周期，降低市場風(fēng)險(xiǎn)？ 項(xiàng)目樹立形象 期望8-10年開發(fā) 周期 價(jià)格突破現(xiàn)有的 價(jià)值體系，獲得 一定的利潤 2通過怎樣的環(huán)境營造、產(chǎn)品設(shè)計(jì)突破現(xiàn)在的價(jià)值體系， 重塑價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)？ 3如何實(shí)現(xiàn)成本控制與品質(zhì)的平衡？ S（Situation=項(xiàng)目背景事實(shí) C（Complication=R1 vs R2的沖突或矛盾 Q（Question=如何從R1到 R2？ 非期望結(jié)果—— 由特定情境導(dǎo)致 的特定結(jié)果 期望結(jié)果—— 不喜歡某一結(jié)果， 想得到其它結(jié)果 R1 R2 核心問題我們通過S-C-Q模型來界定實(shí) 現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的核心問題 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 13 將面臨問題與客戶需求對(duì)照，確定本項(xiàng)目核心問題的解決途徑為：研究三四線 城市大盤成功開發(fā)模式 三、四線城市大盤成功開發(fā)模式研究？ 我們的客源在那里？ 項(xiàng)目成本控制從哪里入手？ 項(xiàng)目按什么樣的開發(fā)節(jié)奏、分批 推向市場？ 項(xiàng)目整體規(guī)劃及分區(qū)問題？ 公司對(duì)項(xiàng)目定位明確，走大盤開 發(fā)模式？ 積累四線城市開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，以便在 其它地區(qū)復(fù)制？ 客戶語錄 核心問題 如何挖掘客戶，引導(dǎo)客戶，擴(kuò) 大客源，縮短項(xiàng)目的消化周期， 降低市場風(fēng)險(xiǎn)？ 通過怎樣的環(huán)境營造、產(chǎn)品設(shè) 計(jì)突破現(xiàn)在的價(jià)值體系，重塑價(jià) 值標(biāo)準(zhǔn)？ 如何進(jìn)行成本控制與品質(zhì)的平 核心問題界定本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 14 目錄 項(xiàng)目開發(fā)的核心問題梳理 項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)思及分期策略——需要解決的蕞主要問題是什么？ ——各物業(yè)怎么排布及開發(fā)的先后順序？ ——如何解決核心問題的？ ——指導(dǎo)思想是什么？是什么？做什么？賣給誰？ 項(xiàng)目屬性界定 ——項(xiàng)目本身的優(yōu)劣勢是什么？項(xiàng)目核心問題的解決方案 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 15 通過三四線城市典型案例研究尋求解決問題的思路 案例適用性條件分析 三四線畝以上 面對(duì)市場較小，客源不足 成本型市場 陽江碧桂園 河源雅居樂 清遠(yuǎn)碧桂園 典型案例選擇 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 16 碧桂園開發(fā)前期的主要 問題： 項(xiàng)目所處陽東縣在陽江 客戶心目中不屬于市區(qū) 范疇，區(qū)域陌生 在碧桂園以前，陽江市 區(qū)的商品房開發(fā)都處于 低品質(zhì)開發(fā)的階段，郊 性”階段案例一：陽江碧桂園 陽江碧桂園項(xiàng)目開發(fā)階段優(yōu)劣勢對(duì)比 碧桂園的開發(fā)具備一定資 源優(yōu)勢和利好支撐： 所處苑山湖片區(qū)是陽東 城市價(jià)值和資源價(jià)值蕞 高的區(qū)域，通達(dá)性好， 具備一定配套基礎(chǔ) 2006年碧桂園銷售的時(shí) 候正值陽江政府取消自 建房報(bào)建，對(duì)商品房市 場是重大利好 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 17 該項(xiàng)目位于陽江市區(qū)外陽東縣汽車站旁，距市中心7公里，區(qū)域陌生，是陽江 城區(qū)頭部個(gè)高品質(zhì)大規(guī)模住宅開發(fā)項(xiàng)目 陽東縣湖濱西路（陽東汽車站旁） 獨(dú)棟，TH，洋房，小高層，高層 06年1月1日首批開盤，是陽江市場上銷售蕞 快、占有市場份額蕞 大的單盤項(xiàng)目 碧桂園所在的陽東縣政府 附近，距離江城的核心區(qū) 域約7公里 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 18 以聯(lián)排別墅啟動(dòng)市場，形象建立后產(chǎn)品線向兩端發(fā)展，推出獨(dú)棟、洋房類產(chǎn)品 碧桂園的前期產(chǎn)品 聯(lián)排別墅170-220平方米為 主力，多數(shù)總價(jià)集中在60- 90萬左右 在啟動(dòng)區(qū)成功銷售后，二 期、三期逐漸推出獨(dú)棟、洋 房產(chǎn)品，其品質(zhì)和豪宅形象 在陽江處于“無競爭狀態(tài)” 碧桂園洋房2500的均價(jià)開 始銷售，逐步提價(jià)到3200元 平，受市場追捧 碧桂園 的常規(guī) 操盤手 模水景加五星 級(jí)酒店 和商業(yè) 第二批產(chǎn)品洋房第三批產(chǎn)品洋房 第二階段 第三階段 頭部階段 酒店和商業(yè)街在一期銷售開 始以后一年半投入使用 營銷中心、湖面改造和產(chǎn)品 本身充當(dāng)了一期的大展示區(qū) 啟動(dòng)期聯(lián)排別墅 第二批產(chǎn)品獨(dú)棟 第二批產(chǎn)品聯(lián)排 碧桂園在兩年半時(shí)間內(nèi) 消化了接近40萬平方米建筑 面積，且銷售速度和關(guān)注度 還在不斷提高； 碧桂園引領(lǐng)陽江高品質(zhì)的 住宅消費(fèi)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 19 前期通過資源、品質(zhì)、稀缺物業(yè)類型引領(lǐng)陽江高端客戶消費(fèi)，后期通過產(chǎn)品線 的豐富，實(shí)現(xiàn)客戶多元化擴(kuò)展 首先以強(qiáng)勢資源、高品 質(zhì)和高規(guī)格配套抓住城市 高端客戶，這也是陽江第 一批可能接受郊區(qū)臵業(yè)的 客戶 后期通過產(chǎn)品線變化， 客戶向兩端發(fā)展，成熟社 區(qū)及豪宅形象吸引獨(dú)棟及 洋房客戶購買 碧桂園的產(chǎn)品不算精細(xì)， 但已經(jīng)能取得陽江客戶的 高度認(rèn)同，目前是陽江客 戶心目中的頭部豪宅 第二階段 第三階段 頭部階段 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。20 以高品質(zhì)、高規(guī)格的商業(yè)、酒店及公建配套立勢引爆，以高性價(jià)比來吸引頭部 批郊區(qū)臵業(yè)的高端客戶 碧桂園高格調(diào)的配套為 其在陽江贏得了良好的 口碑 在項(xiàng)目初期，規(guī)劃了陽 江體量蕞大的湖濱商業(yè) 街、鳳凰城酒店、代建 的市政公園和廣場，在 項(xiàng)目銷售期陸續(xù)投入使 碧桂園的常規(guī) 操盤手 模水景加五星 級(jí)酒店 和商業(yè) 酒店和商業(yè)街在一期銷售開始以后一年半投入使用 營銷中心、湖面改造 和產(chǎn)品本身充當(dāng)了一 期的大展示區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 21 陽江碧桂園通過產(chǎn)品演變，擴(kuò)大客戶范圍，通過配套引爆市場，并借助成本利 潤控制實(shí)現(xiàn)較高的利潤 產(chǎn)品及客 戶演變 以聯(lián)排低密度物業(yè)啟動(dòng)，建立形象后，產(chǎn)品向兩端發(fā)展，擴(kuò)大客戶范 圍及區(qū)域 配套設(shè)施 引爆 大規(guī)模、高品質(zhì)配套設(shè)施規(guī)劃，弱化區(qū)域陌生感，成功引爆市場，配 合高性價(jià)比產(chǎn)品吸引客戶關(guān)注 成本利潤 平衡 初期低密度、高利潤率的產(chǎn)品啟動(dòng)，有效控制開發(fā)成本 產(chǎn)品適當(dāng)超越，不做精細(xì)化處理，用材一般，滿足客戶的欣賞水平 即可 案例借鑒點(diǎn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 22 雅居樂是河源市發(fā)展東城西區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目，產(chǎn)品綜合品質(zhì)較高，帶動(dòng)了河源居 住市場發(fā)展 城市新區(qū)核心地段：河 源雅居樂花園位于河源市 政府未來10年重點(diǎn)發(fā)展的 行政區(qū)域內(nèi)，與人民公園 一路之隔，地理位臵得天 項(xiàng)目的交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，毗鄰市政府18億元 打造的黃沙大道及建設(shè)路， 連接河龍高速公路 案例二：河源雅居樂 規(guī)模 占地2000畝，建設(shè)用地2000畝，總建面 1365萬平米，R=1，建筑密度28%，綠化覆 蓋率40%。 物業(yè)類型 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅、洋房、小高層、 高層 銷售狀況 項(xiàng)目是河源市超級(jí)大盤，2009年7月28日開 始銷售，是河源市場上銷售蕞快、占有市 場份額蕞大的單盤項(xiàng)目。 以居住為主，集商業(yè)、體 育、娛樂、教育為一體的大 型綜合人文小區(qū)。 整體規(guī)劃采用西班牙式園 林設(shè)計(jì)風(fēng)格，營造河源親水 的人居環(huán)境。 項(xiàng)目由商業(yè)中心、洋房和 別墅三個(gè)區(qū)域組成 項(xiàng)目配臵有國際化生活配 套，配備7000多平方米的大 型豪華會(huì)所，2000多米的西 班牙商業(yè)風(fēng)情街，設(shè)立各級(jí) 學(xué)校 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 23 以別墅產(chǎn)品啟動(dòng)，洋房跟進(jìn)，提供精裝修交房，打破河源傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣 整個(gè)樓盤規(guī)劃由商業(yè)中心、洋房 住宅和低層別墅三個(gè)部分組成， 推出組團(tuán)： 別墅：圣提亞納、棕櫚島、君 臨天下 商鋪：新都名街 洋房：圣提亞納2期洋房、陽 光SUNDAY 07年7月14日推出首期“棕櫚 島”組團(tuán)。包括獨(dú)幢、聯(lián)排、四 孖屋，首推9種戶型近188套別墅。 07年8月24日，推出首期洋房 “金櫚名都”，創(chuàng)新推出“全精 裝”交樓標(biāo)準(zhǔn)，裝修標(biāo)準(zhǔn)約800 元平，號(hào)稱1200元平 以產(chǎn)品創(chuàng)新戶型創(chuàng)造了河源房 地產(chǎn)銷售速度新紀(jì)錄 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 24 整體客戶以河源本地自住客為主，少量港深穗跨區(qū)域臵業(yè)客戶 客戶以自住為主，銷售 客群主要是河源中高端消 費(fèi)群體，包括政府官員、 私營企業(yè)主等，公寓客戶 包括部分中端換房客戶； 部分香港、深圳、東莞 等地跨區(qū)置業(yè)； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 25 高品質(zhì)配套獲得客戶關(guān)注，產(chǎn)品創(chuàng)新獲得市場認(rèn)可，成功啟動(dòng)河源初級(jí)階段 市場 關(guān)鍵舉措： 產(chǎn)品創(chuàng)新、交房標(biāo)準(zhǔn) 創(chuàng)新； 高品質(zhì)配套：豪華會(huì) 所，與商業(yè)中心咫尺之 遙，從恒溫泳池到茶餐 廳，從文化中心到小區(qū) 醫(yī)療設(shè)施，并吸引來肯 德基首度進(jìn)入獨(dú)立社區(qū) 經(jīng)營 營銷：跨區(qū)域推廣，河源公益活動(dòng)、參加廣 深住宅產(chǎn)業(yè)國際博覽會(huì)、 房交會(huì)，并組織看樓團(tuán) 親赴河源實(shí)地考察。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 26 河源雅居樂通過低密度物業(yè)啟動(dòng)，通過配套引爆市場，擴(kuò)大客戶范圍，吸引跨 區(qū)域臵業(yè)，彌補(bǔ)本地客戶不足 產(chǎn)品及客 戶演變 以聯(lián)排低密度物業(yè)啟動(dòng)，洋房產(chǎn)品跟進(jìn)，實(shí)現(xiàn)客戶范圍的擴(kuò)大，彌補(bǔ) 本地市場客源不足 配套引爆 高標(biāo)準(zhǔn)，品質(zhì)、齊全配套滿足客戶未來需求，獲得客戶廣泛認(rèn)可，成 功啟動(dòng)河源極不成熟的市場，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速銷售 成本控制 初期低密度、高利潤率的產(chǎn)品啟動(dòng)，有效控制開發(fā)成本 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 27 總規(guī)模13萬畝，目前已經(jīng) 開發(fā)約5000畝 項(xiàng)目2002年開始開發(fā) 項(xiàng)目瀕臨8000畝的花斗水 庫和三坑水庫 借用“王子山脈”生態(tài)概 念，實(shí)際與王子山不存在任 何關(guān)系 碧桂園老板開發(fā)項(xiàng)目思路 為：純休閑度假 碧桂園假日半島位于清遠(yuǎn)和花都交界處，總占地13萬畝，地塊資源非常豐富 案例三：清遠(yuǎn)假日半島 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 28 以占有優(yōu)質(zhì)景觀資源的低密度獨(dú)棟、TH、洋房啟動(dòng)，配以總價(jià)控制產(chǎn)品和完 備配套，凸顯高性價(jià)比，吸引人氣 一期 一期 啟動(dòng)區(qū)位 －資源較好的位臵 啟動(dòng)物業(yè)總價(jià) －洋房35萬元套起 －TH：59萬元套起 －獨(dú)棟：92萬元套起 完成配套 －故鄉(xiāng)里 －主題公園 －高爾夫球場 －五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店 －商業(yè)街等 一期湖景獨(dú)棟立勢 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 29 200510正式開賣，開盤銷售 額7個(gè)多億，三個(gè)月賣光 銷售蕞好的是總價(jià)約為50萬的 聯(lián)排別墅，總價(jià)在80~100萬的小 獨(dú)棟別墅銷售也很不錯(cuò)，洋房銷 售差強(qiáng)人意 客戶構(gòu)成 廣州市區(qū) 南海 其他 廣州市區(qū) 南海 其他 客戶主要為私營業(yè)主，公務(wù) 員也有部分高級(jí)管理人員 廣州客戶占23，也有部分 花都和清遠(yuǎn)客戶，但花都和清 遠(yuǎn)客戶預(yù)期的要少 南海存在碧桂園的忠誠客戶， 南海市場強(qiáng)于花都，山西推廣 和深圳推廣不是很成功 假日半島客戶超過60%為純 度假客戶，提倡“4+3”生活 模式 假日半島已經(jīng)驗(yàn)證了廣州休 閑度假市場存在很大的潛力 客戶構(gòu)成 生活居住 休閑度假 休閑度假 生活居住 初期客戶以花都和清遠(yuǎn)當(dāng)?shù)乜蛻艟佣啵笃诳蛻舴秶饾u擴(kuò)大至廣州，蕞終廣 州客戶占據(jù)了整體客戶組成23 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 30 修建進(jìn)入性道路并設(shè)臵交通中心，大規(guī)模商業(yè)及娛樂配套建設(shè)，有效吸引客戶 的關(guān)注 將廣清高速馬嶺收費(fèi)站西移， 將私家車過路費(fèi)從22元降低到 15元 投資1千多萬，修通山前大道 到項(xiàng)目的道路 提出“40分鐘接通廣州”，實(shí) 際為班車接通廣州三元里地鐵站 用40分鐘 由于原先定位于純休閑度假， 未考慮交通中心，后經(jīng)過多方論 證，決定修建交通中心，實(shí)施證 明，交通中心吸引了更多的購買 客戶 故鄉(xiāng)里采用原地搬遷的方式， 投資3000多萬修建具有嶺南風(fēng) 格的主題公園 五星級(jí)酒店2004年12月開業(yè) 國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場 項(xiàng)目開盤時(shí)，商業(yè)街強(qiáng)制全部 營業(yè)，部分免租，以營造氣氛 國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場 國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場 一期 一期 一期 一期 二期 二期 二期 二期 二期 二期 進(jìn)入性道路 交通中心 故鄉(xiāng)里主題公園 商業(yè)中心 五星級(jí)酒店 國際高爾夫球場 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 31 由于擁有完整的房地產(chǎn)價(jià)值鏈，可達(dá)到成本合理控制，因此實(shí)現(xiàn)較高的盈利水 土地取得成本為4萬元畝碧桂園擁有完整的房地逆產(chǎn) 價(jià)值鏈從策劃、設(shè)計(jì)、施工、 建筑材料到營銷、物業(yè)管理等 產(chǎn)品除部分更新外，大部分 采用鳳凰城戶型 100萬以下產(chǎn)品銷售速度快 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 32 清遠(yuǎn)假日半島通過低密度產(chǎn)品樹立標(biāo)桿，以完善配套引爆市場，成功吸引客戶 跨區(qū)域臵業(yè) 產(chǎn)品及客 戶演變 以占有優(yōu)質(zhì)景觀資源的低密度獨(dú)棟、TH、洋房啟動(dòng)，突出性價(jià)比，后 期實(shí)現(xiàn)客戶范圍的擴(kuò)大，吸引大量跨區(qū)域臵業(yè)客戶 配套引爆 展示先行，配套集中，規(guī)模工業(yè)化開發(fā)，消除區(qū)域陌生抗性 成本控制 以低密度產(chǎn)品啟動(dòng)，有效降低初期開發(fā)成本 擁有完整的從策劃到物業(yè)管理整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值鏈，有效降低成本 案例借鑒點(diǎn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 33 擴(kuò)大客戶范圍、打造核心競爭力、配臵核心引爆點(diǎn)、并進(jìn)行成本控制是三四線 城市大盤成功開發(fā)的關(guān)鍵要素 三四線城市 大盤成功開 發(fā)模式 三四線市場本地客戶不足，需要深入挖掘和引導(dǎo)， 同時(shí)客戶范圍需要跨越區(qū)域，只有彌補(bǔ)客源不足， 才能實(shí)現(xiàn)持續(xù)開發(fā) 三四線城市大盤面對(duì)更多、更廣范圍的競爭，需要 打造項(xiàng)目自身差異化的核心競爭力，才能成功突圍 項(xiàng)目成功啟動(dòng)需要核心引爆點(diǎn)，通常采用大規(guī)模商 業(yè)配套，或豪華會(huì)所，或教育配套等方式 在三四線成本型市場環(huán)境下，始終貫穿控制成本的 理念，才能實(shí)現(xiàn)成功 成功因素一 擴(kuò)大客戶范圍 成功因素二 打造核心競爭力 成功因素三 核心引爆點(diǎn) 成功因素四 成本控制 總結(jié) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 34 通過核心問題的梳理及案例研究，我們找到三、四線城市項(xiàng)目開發(fā)蕞核心四個(gè)的成功 因素，下面將這四個(gè)要素落實(shí)到本項(xiàng)目中…… 三四線城市大盤成功開發(fā)的關(guān)鍵要素 基于城市發(fā)展背景下客戶機(jī)會(huì)拓展 基于競爭分析的核心競爭力塑造 強(qiáng)勢引爆點(diǎn)快速起爆 成本的全程控制 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 35 我們將從以下三個(gè)層面尋求城市發(fā)展背景下本項(xiàng)目客戶拓展的機(jī)會(huì)…… 粵西城市群背景下客戶機(jī)會(huì)挖掘 湛江、茂名區(qū)域城市背景下客戶機(jī)會(huì)挖掘 化州城市發(fā)展背景下客戶機(jī)會(huì)挖掘 基于城市背景下的客戶機(jī) 會(huì)拓展？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 36 廣東省整體規(guī)劃發(fā)展格局為“一體兩翼”，一體由珠三角與北部山區(qū)組成， 兩翼為粵西與粵東 東翼為汕頭、揭陽、潮州、汕尾4市， 面積157萬平方公里 西翼為茂名、湛江、陽江3市。面積 317萬平方公里 一體由珠三角和北部山區(qū)組成。其 中北部山區(qū)由河源、韶關(guān)、梅州、 清遠(yuǎn)、云浮五市及五個(gè)山區(qū)縣組成， 土地面積906萬平方公里 廣東整體規(guī)劃布局 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 37 粵西依據(jù)特殊地理位臵，被規(guī)劃定位為承接珠三角、對(duì)接北部灣的橋頭堡，未 來區(qū)域的經(jīng)濟(jì)地位越發(fā)重要 粵西正處于這兩個(gè)國家經(jīng)濟(jì)發(fā) 展極之間（珠三角與北部灣）； 大西南地區(qū)的長株潭、成渝等 經(jīng)濟(jì)圈重要的出海通道在粵西； 中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)的海上 橋頭堡也在粵西 北部灣經(jīng)濟(jì)圈 珠三角經(jīng)濟(jì)圈 粵西區(qū)域 可以預(yù)見：粵西的未來發(fā)展借 助北部灣與珠三角之間頻繁的 貿(mào)易往來而加快，會(huì)有更多的 珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到粵西，未 來粵西將作為珠三角面向北部 灣及東盟國家的窗口 粵西定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 38 現(xiàn)階段粵西已承接了部分珠三角轉(zhuǎn)移的石化、能源、鋼鐵產(chǎn)業(yè)，正在向縱深發(fā) 展，正逐步打造沿粵西海岸線的能源、重化產(chǎn)業(yè)帶 承接珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 以陽江核電為龍頭的能源項(xiàng)目、以茂名 石化新增2000萬噸煉油為龍頭的石化 項(xiàng)目、以湛江鋼鐵項(xiàng)目為龍頭的鋼鐵項(xiàng) 目悉數(shù)落子粵西，一條沿粵西海岸線的 能源、重化產(chǎn)業(yè)帶正在形成 充分利用港口資源 粵西優(yōu)勢的港口資源成為粵西重化 產(chǎn)業(yè)和縱深的大西南乃至中南部分 地區(qū)的物流中心 茂名港 湛江港 陽江港 建設(shè)風(fēng)能產(chǎn)業(yè)基地 粵西海岸線之漫長，幾乎可以匹敵 一般沿海省份。而且粵西是全國風(fēng) 能資源頗為豐裕的地區(qū)之一；開發(fā) 空間很大，粵西正在大力發(fā)展風(fēng)能 產(chǎn)業(yè) 承接轉(zhuǎn)移，發(fā)揮資源優(yōu)勢，打造粵西能源、 重化產(chǎn)業(yè)帶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 39 粵西城鎮(zhèn)發(fā)展體系是以湛茂都市群為核心，希望借此加強(qiáng)與北部灣城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈 的聯(lián)系，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 粵西城鎮(zhèn)發(fā)展體系： 培育粵西城鎮(zhèn)群，發(fā)展湛茂都市區(qū)， 加強(qiáng)與北部灣城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)聯(lián) 系（包括雷州半島、海南島西部地 區(qū)、廣西沿海地區(qū)及越南北部地區(qū) 的城鎮(zhèn)）的經(jīng)濟(jì)合作，簽訂相關(guān)的 區(qū)域合作協(xié)議框架，聯(lián)手開發(fā)礦產(chǎn)、 水力、海洋、旅游等資源 湛江、茂名都市核心區(qū) 西翼以湛茂都市區(qū)為核心，重點(diǎn)發(fā) 展海洋產(chǎn)業(yè)，建設(shè)水產(chǎn)品加工流通 中心，做大做強(qiáng)石化生產(chǎn)基地和電 力能源基地 借勢北部灣，發(fā)展湛江、茂名核心都市區(qū)，做大石化產(chǎn)業(yè)及電力能源基地 粵西城鎮(zhèn)發(fā)展 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 40 湛、茂交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，未來沿海鐵路線的建成通車，將進(jìn)一步縮短二者之間的 時(shí)間距離，為都市群發(fā)展、融合奠定有利基礎(chǔ) 茂名等粵西城市被串到了我國沿海鐵路大動(dòng)脈上， 沿海快速鐵路今年內(nèi)動(dòng)工，該線建成后，湛江、 茂名等粵西城市被串到了我國沿海鐵路大動(dòng)脈上， 廣州到湛江的時(shí)間僅需2個(gè)多小時(shí)?！?沿海高速 鐵路 207國 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。41 化州處于湛江、茂名雙區(qū)域中心城市圈的中間地帶，在雙圈經(jīng)濟(jì)輻射下，未來 區(qū)域發(fā)展?jié)摿O大 同時(shí)茂名（石化）、湛江（鋼鐵）產(chǎn)業(yè)的 特殊性，未來居住范圍會(huì)逐步外擴(kuò)，化州 有作為茂名、湛江后花園滿足居住生活的 潛力 粵西城市圈 珠三角城市圈 湛江、化州、茂名三地交通便捷，區(qū)域聯(lián) 系緊密 化州目前工業(yè)落后，擁有大量土地及廉價(jià) 勞動(dòng)力資源，化州具備承接兩大都市圈產(chǎn) 業(yè)轉(zhuǎn)移的條件 化州機(jī)遇 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 42 從城市群發(fā)展規(guī)律來看：隨著城市群的發(fā)展和城市化水平不斷提高，中心城市 與周邊城鎮(zhèn)的關(guān)系逐漸緊密 中心城市的形成 在解放前，珠三角已經(jīng)形 成以廣州為政治、經(jīng)濟(jì)、 文化中心的區(qū)域空間布局 1985年以廣州為中心的珠 江三角洲作為港澳、日本 及東南亞、中東地域的鮮 活商品出口基地，因?yàn)檗r(nóng) 村經(jīng)濟(jì)改革的成功使得鄉(xiāng) 鎮(zhèn)企業(yè)蓬勃發(fā)展 廣州城市不斷外擴(kuò)，相繼 將番禺、花都等地、縣市 撤市設(shè)區(qū)，納入城市體系 舉例 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 43 化州未來依托地理優(yōu)勢，完善交通設(shè)施，具備承接產(chǎn)業(yè)人口及居住客戶轉(zhuǎn)移的 條件 借勢茂湛都市圈的協(xié)調(diào)發(fā)展 茂名、湛江交通體系完善，融合成為可能 茂湛區(qū)域融合過程中，化州房地產(chǎn)客戶 范圍將不斷擴(kuò)大 50公里 24公里 1化州地理位臵優(yōu) 越，吸引產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 未來項(xiàng)目區(qū)域存在 一定產(chǎn)業(yè)人口 2湛江、茂名產(chǎn)業(yè) 問題導(dǎo)致居住質(zhì)量 下降，而化州依托 位臵及居住環(huán)境， 具備吸引居住客戶 的可能 粵西城市群下客戶機(jī)會(huì)總結(jié) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 44 我們將從以下三個(gè)層面尋求城市發(fā)展背景下本項(xiàng)目客戶拓展的機(jī)會(huì)…… 粵西城市群背景下客戶機(jī)會(huì)挖掘 茂名、湛江區(qū)域城市背景下客戶機(jī)會(huì)挖掘 化州城市發(fā)展背景下客戶機(jī)會(huì)挖掘 基于城市背景下的客戶機(jī) 會(huì)拓展？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 45 茂名為全國蕞大的石油化工基地之一，粵西地區(qū)中心城市之一，現(xiàn)代化港口型 濱海城市 茂名市作為廣東省西翼的一 部分，要圍繞“大港口、大工 業(yè)、大城市、大發(fā)展”的發(fā)展 的戰(zhàn)略，把茂名建成美麗的現(xiàn) 代化的海濱城市，把茂名建成 全省乃至全國的能源原材料基 ——摘自茂名發(fā)展規(guī)劃局網(wǎng)站茂名為全國蕞大的石油化工 基地之一，茂名石化公司目前 擁有年1350萬噸原油加工能力 和年100萬噸乙烯生產(chǎn)能力 未來還將上馬一批乙烯中下 游產(chǎn)品深加工項(xiàng)目,在芳烴、碳 四、環(huán)氧乙烷、塑料加工、精 細(xì)化工等六大系列上,進(jìn)一步延 伸石化產(chǎn)業(yè)鏈條 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 46 重化工產(chǎn)業(yè)作為茂名的支柱產(chǎn)業(yè)，近幾年拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)快速增長和房地產(chǎn)的快速 發(fā)展，因此，研究重化工產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的影響顯得至關(guān)重要 2007年,茂名市GDP躍上 千億元臺(tái)階,是廣東東西 北GDP率先突破千億元大 關(guān)的地級(jí)市 2008年,茂名市GDP達(dá)到 121784億元,比上年增長 98%；GDP總量、第三產(chǎn) 業(yè)增加值在東西兩翼7市 中均排名頭部；財(cái)稅收入、 居民收入等都實(shí)現(xiàn)了較快 增長；去年,在全球金融 海嘯沖擊下,茂名經(jīng)濟(jì)仍 然保持平穩(wěn)較快增長勢頭 750 807 940 1067 1218 14% 15% 15% 980% 13% 200400 600 800 1000 1200 1400 2004 2005 2006 2007 2008 GDP 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 增速 GDP億元 GDP增速 795 11 793 14 19 50% 37% -2750% 75% 37% 1012 14 16 18 20 2004 2005 2006 2007 2008 金額 -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 增速 茂名房地產(chǎn)開發(fā)投資億元 增速 茂名近年經(jīng)濟(jì)保持快速增長，基本為10%以上增速 茂名近年房地產(chǎn)投資增長幅度大 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 47 新加坡裕廊工業(yè)區(qū)——新加坡蕞大的現(xiàn)代化工業(yè)基地，被認(rèn)為是亞洲工業(yè)區(qū)中 一個(gè)成功典型 位于新加坡島西南部濱海地帶， 距離市區(qū)約10公里，面積約70 平方公里 具有建設(shè)現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)的自然 地理?xiàng)l件，和海陸空交通條件 從1961年10月開始興建，目前 已發(fā)展成為新加坡蕞大的現(xiàn)代 化工業(yè)基地，工業(yè)產(chǎn)值占全國 的23以上 區(qū)內(nèi)約有7000家本土及跨國公 司進(jìn)駐，從初期的出口加工制 造等逐步向通訊技術(shù)、生命科 學(xué)等眾多高新技術(shù)企業(yè)演化， 推動(dòng)了新加坡進(jìn)入新興工業(yè)國 良好的區(qū)位，合理的規(guī)劃是打造裕廊的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，舉國之力的支持良好的區(qū)位，合理的規(guī)劃是打造裕廊的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，舉國之力的支持 是裕廊工業(yè)區(qū)的堅(jiān)強(qiáng)后盾。 是裕廊工業(yè)區(qū)的堅(jiān)強(qiáng)后盾。 居住區(qū) 市中心 石化區(qū) 港口和重工業(yè) 區(qū)自由貿(mào)易區(qū) 輕工業(yè)和一般 工業(yè)區(qū) 中心區(qū)（居住、 商業(yè)、辦公） 新興工業(yè)和無污 染工業(yè)區(qū) 功能分明、結(jié)構(gòu)有致的五大分區(qū)是裕廊工業(yè)區(qū)的一大特點(diǎn)，也是 功能分明、結(jié)構(gòu)有致的五大分區(qū)是裕廊工業(yè)區(qū)的一大特點(diǎn)，也是 其發(fā)展的見證。 其發(fā)展的見證。 案例研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 48 蕞先發(fā)展石化產(chǎn)業(yè)，通過石化產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)了其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，隨之而來的就 是產(chǎn)業(yè)相關(guān)人群的大量涌入，蕞終加速了城市化發(fā)展的步伐 三星電子和德國世創(chuàng)電子在新加坡建設(shè)晶片生產(chǎn)廠一般綜 合工業(yè) 科技工業(yè)和商務(wù)園區(qū) 國際商務(wù)園區(qū)（200余家跨國大公司進(jìn)駐）、Changi商務(wù)區(qū)（軟件、研發(fā)等知識(shí)密集型企業(yè)）、 One-north園區(qū)（創(chuàng)新基地）、Start-up中心（服務(wù) 于新生企業(yè)） 企業(yè)管理層， 工業(yè)藍(lán)領(lǐng)， 產(chǎn)業(yè)技術(shù)工 人大量引入 高科技人才， 白領(lǐng)，高級(jí) 管理人員出 園區(qū)企業(yè)總投資價(jià)值達(dá)到220億新元（約130億美元），2006年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值約312億美元，1100億人民幣 園區(qū)內(nèi)目前有2個(gè)煉油廠、3個(gè)乙烯廠、1個(gè)電廠石化 產(chǎn)業(yè) 石化產(chǎn)業(yè)相 關(guān)人員 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 49 人口大量增長和城市化進(jìn)程提速，使居住需求日益強(qiáng)烈，為了遠(yuǎn)離污染，選擇 在遠(yuǎn)離石化區(qū)的區(qū)域建設(shè)大型居住區(qū) 居住區(qū) 主要為園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供住宅服務(wù)，區(qū)內(nèi)有5000間公寓、300間獨(dú)立住宅和1200間宿舍； 提供綜合生活、休閑環(huán)境，如公園、學(xué)校、體育館、商場等，形成生產(chǎn)和生活的綜合體。 石化產(chǎn)業(yè)不可避免地對(duì)居住環(huán)境造成影響，裕廊通過選擇遠(yuǎn) 石化產(chǎn)業(yè)不可避免地對(duì)居住環(huán)境造成影響，裕廊通過選擇遠(yuǎn) 離石化區(qū)的區(qū)域建設(shè)居住區(qū)解決了此問題 離石化區(qū)的區(qū)域建設(shè)居住區(qū)解決了此問題 居住區(qū) 石化區(qū)及辦 石化區(qū)及辦公區(qū)居住區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 50 裕廊經(jīng)驗(yàn)顯示，當(dāng)進(jìn)入全面建設(shè)期，即石化產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，隨之 而來的將是房地產(chǎn)的快速發(fā)展和繁榮，那么茂名是否進(jìn)入全面建設(shè)期了呢？ 1、啟動(dòng)期:10年，基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)及行業(yè)工人,產(chǎn)生臨時(shí)低層次 居住性需求 2-3、建設(shè)初期: 20年，核心 項(xiàng)目建設(shè)期,大量專業(yè)性的藍(lán)領(lǐng) 建設(shè)者,產(chǎn)生中高層次的居住需 求。外地資本開始涌入，選此 為生產(chǎn)基地 4、全面建設(shè)期: 10年 ?產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型后高收入技術(shù)藍(lán)領(lǐng)、 白領(lǐng)與管理者成為長期固定工 作人員,同時(shí)對(duì)商業(yè)與寫字樓的 需求開始呈現(xiàn) 5、平穩(wěn)發(fā)展期: 10年大項(xiàng)目 基本建成投產(chǎn), 產(chǎn)業(yè)布局基本 完成,產(chǎn)能不斷增長,區(qū)域發(fā)展 成為集工業(yè)居住于一體綜合性 城區(qū) 發(fā)展程度 發(fā)展程度 時(shí)間 時(shí)間 區(qū)域基礎(chǔ)建設(shè)區(qū)域基礎(chǔ)建設(shè) 石化區(qū)拉動(dòng)區(qū)域發(fā)展 石化區(qū)拉動(dòng)區(qū)域發(fā)展 工業(yè)區(qū)高新產(chǎn)業(yè) 工業(yè)區(qū)高新產(chǎn)業(yè) 發(fā)展直接推動(dòng)區(qū) 發(fā)展直接推動(dòng)區(qū) 域城市化 域城市化 成熟階段 成熟階段 化工簇群完善區(qū)域產(chǎn)業(yè) 化工簇群完善區(qū)域產(chǎn)業(yè) 鏈并帶來更多人口 鏈并帶來更多人口 區(qū)域初步發(fā)展（啟 石化區(qū)拉動(dòng)區(qū)域發(fā)展（建設(shè)初期） 工業(yè)區(qū)發(fā)展及轉(zhuǎn)型 推動(dòng)城市化（全面 建設(shè)期） 區(qū)域城市化發(fā)展 成熟（平穩(wěn)發(fā)展 石化產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，對(duì) 房地產(chǎn)產(chǎn)生了急速 推動(dòng)作用 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 51 1958年 中石化茂名煉油廠興建 60年代 70年代 80年代 90年代 2000-2009年 2010-2020年 中石化茂名煉油廠進(jìn)入穩(wěn)定生產(chǎn)期 中石化茂名煉油廠年產(chǎn)量500萬t 茂名石化產(chǎn)業(yè)中下游企業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)逐漸出現(xiàn) 茂名石化產(chǎn)業(yè)中下游企業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)數(shù)量逐漸增長 茂名石化產(chǎn)業(yè)中下游企業(yè)增長至400家，第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)加快增長速度 2009年,茂名市GDP總量、第三產(chǎn)業(yè)增加值在東西兩翼7市中均排名頭部 到2020年全市城市建設(shè)用地范圍達(dá)237平方公里，中心城區(qū)城市總?cè)丝谶_(dá)150 萬人，市域城鎮(zhèn)化水平達(dá)到58％、城市規(guī)劃區(qū)城鎮(zhèn)化水平達(dá)到69％，建設(shè)成 為粵西及廣東的特大城市、現(xiàn)代化宜居海濱城市、全國重要的重化工業(yè)強(qiáng)市 茂名從60年代開始奠定石化產(chǎn)業(yè)城基礎(chǔ)，近年來隨著政府重視并加大投入力 度，已經(jīng)開始進(jìn)入全面建設(shè)期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 52 茂名石化產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入全面建設(shè)期，隨之而來的將是茂名房地產(chǎn)的快速發(fā)展和繁 榮，在此大背景下，本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)是什么？ 茂名房地產(chǎn)的快速發(fā)展和繁榮，對(duì)本項(xiàng)目帶來的機(jī)會(huì)是什么？ 茂名房地產(chǎn)的快速發(fā)展和繁榮，對(duì)本項(xiàng)目帶來的機(jī)會(huì)是什么？ 發(fā)展程度 發(fā)展程度 時(shí)間 時(shí)間 區(qū)域基礎(chǔ)建設(shè)區(qū)域基礎(chǔ)建設(shè) 石化區(qū)拉動(dòng)區(qū)域發(fā)展 石化區(qū)拉動(dòng)區(qū)域發(fā)展 工業(yè)區(qū)高新產(chǎn)業(yè) 工業(yè)區(qū)高新產(chǎn)業(yè) 發(fā)展直接推動(dòng)區(qū) 發(fā)展直接推動(dòng)區(qū) 域城市化 域城市化 成熟階段 成熟階段 化工簇群完善區(qū)域產(chǎn)業(yè) 化工簇群完善區(qū)域產(chǎn)業(yè) 鏈并帶來更多人口 鏈并帶來更多人口 區(qū)域初步發(fā)展（啟 石化區(qū)拉動(dòng)區(qū)域發(fā)展（建設(shè)初期） 工業(yè)區(qū)發(fā)展及轉(zhuǎn)型 推動(dòng)城市化（全面 建設(shè)期） 區(qū)域城市化發(fā)展 成熟（平穩(wěn)發(fā)展 茂名已經(jīng)開始進(jìn)入全面建設(shè)期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 53 未來茂名將面臨城市快速擴(kuò)張、城區(qū)迅速外擴(kuò)和人口大量增長，從而使化州與 茂名之間的聯(lián)系更加緊密，使化州承接茂名外擴(kuò)人口成為可能 2005年，茂名城市建成區(qū)面積3625 平方公里 2009年，茂名城市建成區(qū)面積48 平方公里 2020年，茂名城市建成區(qū)面積將達(dá)到172 平方公里 未來茂名將建設(shè)為廣東省特大城市，城市面臨 快速擴(kuò)張 未來茂名將建設(shè)為廣東省特大城市，城市面臨 快速擴(kuò)張 按《茂名市城市總體規(guī)劃（2008－2020）》，目標(biāo) 是建成廣東省特大城市和現(xiàn)代化的宜居海濱城市。規(guī) 劃期限為2008至2020年，規(guī)劃區(qū)范圍包括茂南區(qū)、 茂港區(qū)和電白縣行政管轄范圍，總面積2748平方公里， 規(guī)劃期限總?cè)丝跒?90萬，其中城鎮(zhèn)人口200萬 茂名城區(qū)將迅速擴(kuò)大，從而使化州與茂名之間 的聯(lián)系更加緊密 茂名城區(qū)將迅速擴(kuò)大，從而使化州與茂名之間 的聯(lián)系更加緊密 茂名人口將大量增長，化州承接茂名外擴(kuò)人口 成為可能 茂名人口將大量增長，化州承接茂名外擴(kuò)人口 成為可能 2009年，茂名中心城區(qū)人口為126萬 2020年，茂名中心城區(qū)人口將達(dá)到150萬，將在08年 基礎(chǔ)上增加約24萬人 茂名城市外擴(kuò)成為必然，與化州的聯(lián) 茂名城市外擴(kuò)成為必然，與化州的聯(lián) 系將更加緊密 系將更加緊密 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 54 在空間布局結(jié)構(gòu)上，構(gòu)建“雙中心（即河?xùn)|中心、環(huán)水東灣中心），下面將對(duì) 茂名未來的兩個(gè)居住中心（河?xùn)|片區(qū)和水東鎮(zhèn)）進(jìn)行分析 在空間布局結(jié)構(gòu)上，構(gòu)建 在空間布局結(jié)構(gòu)上，構(gòu)建““雙中心（即河?xùn)|中心、環(huán)水東灣中心） 雙中心（即河?xùn)|中心、環(huán)水東灣中心） 河?xùn)|中心 環(huán)水東 灣中心 規(guī)劃方針：城市南進(jìn)，港口東移， 一體兩翼，擁抱大海 規(guī)劃方針：城市南進(jìn)，港口東移， 一體兩翼，擁抱大海 城市南進(jìn)：核心城區(qū)由現(xiàn)在的茂南區(qū)遷 移到目前的水東鎮(zhèn)，即未來的環(huán)水東灣新 港口東移：港口由目前的水東港轉(zhuǎn)移到東邊的博賀港 一體兩翼：以核心城市為中心，分別向 東和向西發(fā)展 擁抱大海：城區(qū)由內(nèi)陸的老城區(qū)遷移至 臨海的水東鎮(zhèn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 55 河?xùn)|片區(qū)——以高密度、高容積率物業(yè)為主，自然資源缺乏，且面臨工業(yè)污染 問題 由于河?xùn)|片區(qū)為內(nèi)陸區(qū)，因此，無海資源，自然資源缺乏 住宅基本為高密度、高容積率形式 河?xùn)|片區(qū)附近有多個(gè)國家特大型煉油基地，由此帶來環(huán)境和空氣污染問題 河?xùn)|片區(qū)居 住關(guān)鍵詞： 高密度 無自然資 環(huán)境和空氣污染 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 56 水東鎮(zhèn)（未來的環(huán)水東灣新城）——目前仍為市鎮(zhèn)，城市意向不足，市政配套缺乏， 面臨污染；新城目前尚處于規(guī)劃階段，宜居城區(qū)初步成型起碼需要5年以上時(shí)間 環(huán)水東灣新城具有海資源優(yōu)勢 水東目前為鎮(zhèn)區(qū)，城市意向不足， 市政配套缺乏 沒有好的學(xué)校、沒有好的醫(yī)院、 沒有好的商場和購物中心 規(guī)劃期 建設(shè)期 辦公項(xiàng)目 市政配套 土地開發(fā) 路網(wǎng)設(shè)施 居住項(xiàng)目 中高檔住宅 市政設(shè)施 政府相關(guān)部 門辦公物業(yè) 0-3年 4-5年 時(shí)間 開發(fā)次序 城市新區(qū)開發(fā)時(shí)間表 環(huán)水東灣新城目前尚處于規(guī)劃階段， 城區(qū)初步成型起碼需要5年以上時(shí)間 環(huán)水東灣新城具有海資源，但目前尚處于規(guī)劃階段，城市意向不足，市政配套缺乏， 宜居城區(qū)初步成型起碼需要5年以上時(shí)間 水東鎮(zhèn)現(xiàn)狀 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 57 根據(jù)裕廊經(jīng)驗(yàn)，居住區(qū)必須遠(yuǎn)離石化區(qū)，但從茂名規(guī)劃的兩大居住中心看，均 無法滿足遠(yuǎn)離石化區(qū)的要求，居住環(huán)境存在污染問題 河?xùn)|中 環(huán)水東灣中心 茂名規(guī)劃的兩大居住中心（河?xùn)|中心、環(huán)水東灣中心）均距離石 茂名規(guī)劃的兩大居住中心（河?xùn)|中心、環(huán)水東灣中心）均距離石 化區(qū)較近，居住環(huán)境存在污染問題 化區(qū)較近，居住環(huán)境存在污染問題 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 58 茂名分析小結(jié) 產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)城市外擴(kuò)和房地產(chǎn)發(fā)展 石化產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)進(jìn)入全面建設(shè)期，將使茂名加速城市 化的進(jìn)程，帶來城市迅速外擴(kuò)和居住人口迅速增加 本項(xiàng)目通過 兼具自然和 城市兩大資 業(yè)污染，具備吸引茂名 客戶臵業(yè)的 可能性 本項(xiàng)目通過 兼具自然和 城市兩大資 業(yè)污染，具備吸引茂名 客戶臵業(yè)的 可能性 城市外擴(kuò)使化州承接茂名外擴(kuò)人口成為可能 茂名城市外擴(kuò)將使茂名與化州之間的聯(lián)系更加緊密，使化州 承接茂名外擴(kuò)人口成為可能 茂名兩大居住中心無法實(shí)現(xiàn)自然和城市資源兩者兼得 茂名的兩大居住中心，均只具備自然資源和城市資源 中的一個(gè)，無法實(shí)現(xiàn)二者兼得 茂名兩大居住中心均沒有遠(yuǎn)離石化區(qū)，居住存在污染問題 茂名規(guī)劃的兩大居住中心（河?xùn)|中心、環(huán)水東灣中心）均距 離石化區(qū)較近，居住環(huán)境存在污染問題 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 59 湛江以“工業(yè)立市”為指導(dǎo)，通過工業(yè)的快速發(fā)展，帶動(dòng)了湛江經(jīng)濟(jì)的快速增長，從 而使湛江房地產(chǎn)走上了快速發(fā)展的軌道 湛江以“工業(yè)立市”為指導(dǎo)，工業(yè)占總產(chǎn)值的74%，帶 動(dòng)了湛江經(jīng)濟(jì)的快速增長 湛江以“工業(yè)立市”為指導(dǎo)，工業(yè)占總產(chǎn)值的74%，帶 動(dòng)了湛江經(jīng)濟(jì)的快速增長 608 658 886 1050 770 16% 12% 13% 10% 13% 200400 600 800 1000 1200 2004 2005 2006 2007 2008 0% 5% 10% 15% 20% GDP億元 增速 13 21 24 37 34 12% 33% 15% 42% 8% 1020 30 40 2004 2005 2006 2007 2008 0% 10% 20% 30% 40% 50% 湛江房地產(chǎn)開發(fā)投資億元 增速 湛江近年經(jīng)濟(jì)保持快速增長，增長率均為10%以上 湛江近年房地產(chǎn)保持快速增長，增長率大部分為10%以上 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 60 另一方面，以鋼鐵和重化工業(yè)等污染較重的工業(yè)為主導(dǎo)，使城市居住環(huán)境遭到 損害，消費(fèi)者向往更“宜居”的居住環(huán)境 臨港石化、電力、造紙、鋼鐵產(chǎn)業(yè)正在成為湛江工業(yè)化的領(lǐng)航產(chǎn)業(yè)，湛江正成為全省重 要的重化工業(yè)基地 與寶鋼合作的千萬噸級(jí)鋼鐵廠，2008年開始建筑，2011年竣工，產(chǎn)能將達(dá)2000萬噸， 為國內(nèi)單體鋼廠產(chǎn)能蕞大的一個(gè) 以鋼鐵和重化工業(yè)等污染較重的工業(yè)為主，使城市居住環(huán)境下降 以鋼鐵和重化工業(yè)等污染較重的工業(yè)為主，使城市居住環(huán)境下降 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 61 未來城市快速發(fā)展使城區(qū)面臨外擴(kuò)趨勢，規(guī)劃中“北推”策略使湛江與化州的 聯(lián)系更加緊密，項(xiàng)目存在承接湛江外擴(kuò)客戶的可能性 未來城市快速發(fā)展使城區(qū)面臨外擴(kuò)趨勢 未來城市快速發(fā)展使城區(qū)面臨外擴(kuò)趨勢 根據(jù)湛江市規(guī)劃，2010年，市域總?cè)丝谶_(dá)到 700－750萬人，城市化水平為55％；2020年， 市域總?cè)丝谶_(dá)到870－920萬人，城市化水平為 65％ 城市發(fā)展方向：提升核心—完善功能，西擴(kuò)東 拓—拉開框架，北推南進(jìn)—做大做強(qiáng) 城市發(fā)展方向：提升核心—完善功能，西擴(kuò)東 拓—拉開框架，北推南進(jìn)—做大做強(qiáng) 北推：“城市北部已具有相當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)基礎(chǔ)，同時(shí)， 赤坎老城區(qū)壓力有待疏解，這使城市北翼的空間開 發(fā)具有充實(shí)的必要性與可行性 ”——引自《湛江市 城市總體規(guī)劃（2003-2020年）》 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 62 湛江市房地產(chǎn)板塊——分為赤坎和霞山兩個(gè)區(qū)域，兩個(gè)區(qū)域中又可分為內(nèi)城區(qū) （老城區(qū)）和濱海區(qū)（海濱新區(qū)） 赤坎內(nèi)城區(qū)：城市資源價(jià)值； 以多層和小高層為主； 均價(jià)3800； 客戶以赤坎人為主，包括生意 人、公務(wù)員、煙廠電廠職工等。 赤坎海濱高檔居住區(qū)：海景資源， 居住重點(diǎn)發(fā)展方向； 以小高層和高層為主； 均價(jià)4500； 客戶包括赤坎、霞山以及來自縣 城的中高端人群，以生意人和公 務(wù)員為主。 霞山海濱高檔居住區(qū)（包括部分 開發(fā)區(qū)）：優(yōu)越海景資源，居住 重點(diǎn)發(fā)展方向，開發(fā)熱點(diǎn)； 以小高層和高層為主； 均價(jià)4500； 客戶組成大概為50-60%的霞山 人、30%左右的赤坎人以及10% 左右的縣城人。 霞山內(nèi)城區(qū)：交通方便，配套 完善，城市建設(shè)較好 以小高層為主； 均價(jià)3600； 客戶以霞山人為主，包括在區(qū) 內(nèi)工作的企業(yè)管理層、白領(lǐng)， 以及部分私營業(yè)主和公務(wù)員。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。63 湛江各片區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀總結(jié) 內(nèi)城區(qū)——典型的舊城區(qū)，生活配套成熟，但土地供應(yīng)有限，城市規(guī) 劃和道路建設(shè)滯后，形象陳舊、雜亂、無強(qiáng)勢自然資源等使區(qū)域發(fā)展 有限 赤坎海濱居住區(qū)——目前赤坎區(qū)的重點(diǎn)居住發(fā)展區(qū)域，具備強(qiáng)勢海景 資源，但由于是新區(qū)，因此生活、市政配套缺乏，生活不方便 霞山內(nèi)城區(qū)——霞山行政區(qū)的延伸地帶，具有城市資源價(jià)值，生活、 市政配套成熟，但無強(qiáng)勢自然資源 霞山海濱高檔居住區(qū)——優(yōu)越的海景資源使該區(qū)域成為湛江市高檔樓 盤蕞集中的區(qū)域，但區(qū)域尚未成熟，生活和市政配套缺乏 湛江房地產(chǎn) 市場片區(qū)特 征總結(jié) 赤坎 霞山 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 64 湛江分析小結(jié) 面臨環(huán)境污染 以鋼鐵和重化工業(yè)等污染較重的工業(yè)為主導(dǎo)，使城市居住環(huán) 境遭到損害，消費(fèi)者向往更“宜居”的居住環(huán)境 城市外擴(kuò)使化州承接湛江外擴(kuò)人口成為可能 未來城市快速發(fā)展使城區(qū)面臨外擴(kuò)趨勢，規(guī)劃中“北推”策 略使湛江與化州的聯(lián)系更加緊密，項(xiàng)目存在承接湛江外擴(kuò)客 戶的可能性 湛江各居住區(qū)尚無法實(shí)現(xiàn)自然和城市資源兩者兼得 湛江的各居住區(qū)均只具備自然資源和城市資源中的一 個(gè)，無法實(shí)現(xiàn)二者兼得 湛江樓盤以中高密度物業(yè)為主，缺乏別墅和洋房等低密度物業(yè) 湛江樓盤目前以小高層和高層等中高密度物業(yè)為主 本項(xiàng)目通過 ?兼具自然和 城市兩大資源 ?低密度物業(yè) ?價(jià)格優(yōu)勢 具備吸引湛江 客戶臵業(yè)的可 本項(xiàng)目通過?兼具自然和 城市兩大資源 ?低密度物業(yè) ?價(jià)格優(yōu)勢 具備吸引湛江 客戶臵業(yè)的可 湛江樓盤價(jià)格高于化州，部分客戶存在外溢傾向湛江樓盤6月份成交均價(jià)在 4400元平米左右，而化州價(jià)格僅為其12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 65 我們將從以下三個(gè)層面尋求城市發(fā)展背景下本項(xiàng)目客戶拓展的機(jī)會(huì)…… 粵西城市群背景下客戶機(jī)會(huì)挖掘 湛江、茂名城市背景下客戶機(jī)會(huì)挖掘 化州城市發(fā)展背景下客戶機(jī)會(huì)挖掘 基于城市背景下的客戶機(jī) 會(huì)拓展？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 66 橄欖型 金字塔型 啞鈴型 人口結(jié)構(gòu) 主要特征 中產(chǎn)階級(jí)占主體，富 豪階層和貧窮階層占極 少比重。 這種結(jié)構(gòu)的城市有著 穩(wěn)定的財(cái)政收入、持續(xù) 增長的稅源和穩(wěn)步增加 的勞動(dòng)力、中高收入人 金字塔型的人口結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性也比較強(qiáng)，中產(chǎn)階 級(jí)占到一定比例，但低 收入階層占的比例過高， 貧富分化明顯，不利于 經(jīng)濟(jì)增長和擴(kuò)大消費(fèi)內(nèi) 啞鈴型的人口結(jié)構(gòu)則是富有階層和貧窮階層都 占多數(shù)，中產(chǎn)階級(jí)的比 例太小，貧富懸殊很大， 社會(huì)有很強(qiáng)的不穩(wěn)定性。 與房地產(chǎn)關(guān)系 中產(chǎn)階級(jí)的大量存在， 產(chǎn)生大量的居住需求， 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展 房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，房 價(jià)穩(wěn)步上升 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，房 價(jià)處于低價(jià)徘徊 代表城市 廣州、深圳 深圳 東莞、化州 化州人口結(jié)構(gòu)為典型的啞鈴型，中產(chǎn)階級(jí)較少，無法快速推動(dòng)房地產(chǎn)市場的 發(fā)展，房價(jià)處于低價(jià)徘徊 化州人口結(jié)構(gòu) 化州市人口結(jié)構(gòu)分層: 富有階層： 私營業(yè)主、養(yǎng)殖戶、生 意人、外出工作人群等 中產(chǎn)階層： 公務(wù)員、企事業(yè)單位員 工、工薪階層、普通上 班一族 貧困階層： 以農(nóng)業(yè)種植為生的農(nóng)民 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 67 但隨著化州工業(yè)立市發(fā)展戰(zhàn)略的推進(jìn)，會(huì)逐步改變啞鈴型人口結(jié)構(gòu)，增大中產(chǎn) 比例，提高對(duì)產(chǎn)品需求檔次及品位，促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展 2007年三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值對(duì)比 2040 60 80 100 000% 1000% 2000% 3000% 4000% 5000% 6000% 生產(chǎn)總值 5054 3029 8766 比率 3000% 1798% 5203% 頭部產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 發(fā)揮優(yōu)勢，借助橘紅產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，進(jìn)一步延展產(chǎn)業(yè)鏈向縱深發(fā)展， 以此帶動(dòng)工業(yè)的發(fā)展 主動(dòng)做好珠三角等地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的承 接：2009年，全市新上工業(yè)項(xiàng)目 61個(gè)，投資總額497億元，其中投 資500萬元以上的項(xiàng)目15個(gè) 工業(yè)體系建立兩步走： 承接 產(chǎn)業(yè) 轉(zhuǎn)移 做大 做大 橘紅 產(chǎn)業(yè) 笪橋鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū) 鑒江開發(fā)區(qū) 楊梅鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園 93年建設(shè) 09年開始建設(shè) 618化橘紅文化節(jié) 暨經(jīng)貿(mào)洽談會(huì) 數(shù)據(jù)來源：化州2009 年統(tǒng)計(jì)年鑒 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 68 根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律：化州房地產(chǎn)處于啟動(dòng)階段，在經(jīng)濟(jì)高速 發(fā)展的帶動(dòng)下，將加快發(fā)展進(jìn)程 房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關(guān)系國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，不同地區(qū)的人均 GDP決定了該地區(qū)房地產(chǎn)市場的不同發(fā)展階段 07年化州GDP為16754 億元，比上年增長122%。 宏觀經(jīng)濟(jì)處于高速度發(fā)展 07年化州人均GDP為1608美元，其房地產(chǎn)市場 還處于啟動(dòng)階段 數(shù)據(jù)來源：化州2009年統(tǒng)計(jì)年鑒 人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 3000-4,000US$ 啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期 生存需求，適量改善 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 超速發(fā)展 以數(shù)量型為主 快速發(fā)展 數(shù)量與質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量 為主，數(shù)量與質(zhì)量 并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 4000-8,000US$ 8000-20,000US$ 1000-3000US$ 宏觀經(jīng)濟(jì)增長 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于4% 萎縮 4-5% 停滯 5-8% 穩(wěn)定發(fā)展 大于8% 高速發(fā)展 GDP增長與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 化州房地產(chǎn)發(fā)展階段 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 69 化州以農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為主，長期的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)形成的小農(nóng)意識(shí)觀念較強(qiáng)，表現(xiàn)在 房地產(chǎn)上長期以自建房居住為主 2006-2008年化州農(nóng)業(yè)人口占據(jù)80%以上 1498 1532 1558 12503 1281 1302 50100 150 200 2006 2007 2008 總?cè)丝?農(nóng)村人口 由于長期農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，形成強(qiáng)烈鮮明 小農(nóng)意識(shí)，居住觀念保守 80年代 90年代 00年 06年 09年 時(shí)間 第三階段： 新一輪商品房開 頭部階段：80-90年代房地 產(chǎn)共開發(fā)300- 400套商品房 第二階段： 00年開始的自 建房浪潮，買 地自建成為風(fēng) 自建房可世代相傳，商品房只有70年產(chǎn) 權(quán)，擺脫不了傳統(tǒng) 觀念束縛 房地產(chǎn)發(fā)展不規(guī)范，00-06年間自建房 土地供應(yīng)泛濫，自建房成為風(fēng)尚 形成自建房居住為主的現(xiàn)狀，觀念上依然受到傳統(tǒng)觀念 束縛，認(rèn)為自建房可以世代相傳，留給后世子孫 《數(shù)據(jù)來源：化州2009年統(tǒng)計(jì)年鑒》 居住現(xiàn)狀 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 70 多層自建房主要特征為無社區(qū)環(huán)境，無物業(yè)管理，整體居住品質(zhì)低下 大部分人現(xiàn)在的住房屬于自建房 9% 23% 68% 自建房 單位分房 商品房 多層是多數(shù)人現(xiàn)在的住房物業(yè)類型 2% 16% 81% 1% 別墅 多層 小高層 高層 現(xiàn)階段化州居民居住特征描述： 居住以自建房為主 沒有社區(qū) 沒有物業(yè)管理 社區(qū)無相關(guān)配套設(shè)施 無綠化 居住面積較大 人們現(xiàn)在的住房面積以90-140為主 17% 6% 13% 26% 27% 11% 70-90 90-110 120-140 140-160 160-200 200以上 數(shù)據(jù)來源：調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 71 隨著自建房土地供應(yīng)停止，受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展與對(duì)外交流加強(qiáng)的雙重影響，化州傳 統(tǒng)的小農(nóng)意識(shí)正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，開始接受商品房 自建土地停止、收入增加 對(duì)傳統(tǒng)觀念沖擊 城市不斷發(fā)展，使核心城區(qū)居住環(huán)境越來 收入持續(xù)穩(wěn)定的增加和自身居住條件的巨 大反差 居住物業(yè)與身份感不協(xié)調(diào) 多數(shù)客戶臵業(yè)觀念 相對(duì)保守，對(duì)自建房 擁有情結(jié)； 但年輕一代客戶觀 念已經(jīng)傾向于商品房； 臵業(yè)首選老城區(qū)， 注重生活陪配套，但 部分中高端有主動(dòng)郊 區(qū)臵業(yè)意愿； 與外界交流的不斷加強(qiáng)，視野不斷開闊，已 經(jīng)不滿足于現(xiàn)有居住環(huán) 境及產(chǎn)品 化州地處廣東省，并處于3市交通要道，受 到外來文化的沖擊加大 市場商品房開發(fā)越來越 現(xiàn)階段客戶觀念逐漸接受商品房，對(duì)商品房理解增強(qiáng) 對(duì)產(chǎn)品及社區(qū)生活的理解力增強(qiáng)客戶觀念變化 觀念轉(zhuǎn)變 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 72 并開始關(guān)注綠化、物業(yè)管理等，開始追求居住以外附加值，體會(huì)不同的居住感 企事業(yè)的員工,包括煙草局,中移動(dòng),電信,供電局和稅收單位估計(jì)有超過一 千人他們不選擇自建房的原因是一 怕建房麻煩,二是沒有物業(yè)管理,因?yàn)?化州治安不完善。 ——河西街道辦主任買房子的人開始注意要有社區(qū)，要 有綠化，還要有物業(yè)管理。 ——楊梅鎮(zhèn)政府黨委委員現(xiàn)在年輕人觀念開始轉(zhuǎn)變，關(guān)注社 區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施等。 ——國土局小區(qū)甄女士社區(qū)出入口 外立面 社區(qū)擁有較為規(guī)范的物業(yè)管理， 門口設(shè)臵保安，讓化州居民感 受到社區(qū)的私密，感受到區(qū)隔 的身份感，體驗(yàn)被服務(wù)的感覺。 熱點(diǎn)樓盤匯景花園 現(xiàn)代時(shí)尚的外立面，感受現(xiàn)代 氣息，同時(shí)社區(qū)設(shè)臵一些休閑 設(shè)施及綠化，讓人們可以在其 間駐足，開展鄰里關(guān)系。 如此簡單的進(jìn)步，獲得市場的 廣泛認(rèn)同，實(shí)現(xiàn)較快的銷售。 住在匯景花園的房子里，天天白粥咸菜心里也高興??！——業(yè)主語錄 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 73 化州房地產(chǎn)處于初級(jí)發(fā)展階段，以核心產(chǎn)品為主，提供產(chǎn)品品質(zhì)低，缺少物業(yè) 管理及綠化，無法滿足潛在客戶的精神層面的需求 匯景花園 宏澤花園帝福華庭 產(chǎn)品類型 22層高層 18層高層 23層高層 20層高層 戶型評(píng)價(jià) 中規(guī)中矩，無亮點(diǎn) 中規(guī)中矩，無 亮點(diǎn) 中規(guī)中矩，入戶 花園創(chuàng)新 中規(guī)中矩，無亮點(diǎn) 社區(qū)配套 開發(fā)商本地開發(fā)商 本地開發(fā)商 本地開發(fā)商 本地開發(fā)商 07年施工和銷售情況 117 335 502 753 89409 500 200400 600 800 化州 茂名 東莞 深圳 房地產(chǎn)施工面積（萬平米） 銷售面積（萬平米） 房地產(chǎn)處于起步階段，開發(fā)量及施工 量很低，目前在售項(xiàng)目只有4個(gè)，以提 供核心產(chǎn)品為主，無社區(qū)環(huán)境、缺少 服務(wù)，居住其中無法實(shí)現(xiàn)居住的升級(jí)， 與自建房居住品質(zhì)相差無幾 供應(yīng)分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 74 在售產(chǎn)品類型單一，以高層為主，高端人士的居住需求長期無法得到滿足 街道自辦企業(yè)實(shí)行土地開發(fā)， 分割土地出售，由業(yè)主自行建 設(shè)的別墅區(qū)。土地全部售完， 但建起別墅數(shù)量較少。 別墅單價(jià)在一百萬內(nèi)會(huì)購買。社區(qū) 要注重環(huán)境建設(shè)，不要建太高的建 ——林塵稅務(wù)局局長高端客戶在龍灘別墅區(qū)買地的 人很多，沒有修建的原因在于 缺少物業(yè)管理，安全隱患嚴(yán)重。 因此客戶對(duì)高端產(chǎn)品的需求現(xiàn) 階段仍然沒有得到滿足。 唯一的偽別墅 市場以高層產(chǎn)品為主 在化州再貴的房子也都會(huì)有人去買。 買房的多數(shù)為做生意的大老板、中 產(chǎn)階級(jí)、副科級(jí)領(lǐng)導(dǎo)等。 ——河西國土所職員 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 75 唯一的偽別墅區(qū)雖然土地銷售一空，但由于缺乏配套和管理，實(shí)際建成別墅較 少，說明高端客戶需求依然沒有得到釋放 由于地塊位臵較偏，缺 少必要的物業(yè)管理，安 全問題尤為突出，導(dǎo)致 買地后沒有進(jìn)行修建 目前別墅區(qū)較為荒涼， 雜草叢生，只有少量業(yè) 主居住 建筑風(fēng)格各異，整體感 覺雜亂 目前土地價(jià)格為400- 500元平米，每塊地的 面積在500-1000平米不 地塊內(nèi)未建設(shè)用地地塊內(nèi)道路 已建成別墅 已入住別墅 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 76 從現(xiàn)階段出讓地塊及開發(fā)商水平分析，短期內(nèi)超越市場品質(zhì)的產(chǎn)品出現(xiàn)的可能 性較小，客戶需求仍然無法得到滿足 07-09年出讓的土地多位于城區(qū)內(nèi)，占地面積較 小，初步分析產(chǎn)品超越市場現(xiàn)狀的可能性較小， 同時(shí)未來的土地出讓將以工業(yè)用地為主，因此未 來一段時(shí)間內(nèi)，客戶精神層面的需求依然無法得 到滿足 名稱占地 資源 匯景老板地塊5萬平米 麻紡廠地塊100多畝 水輪機(jī)廠100畝 玻璃廠5萬平米 化纖廠地塊，9萬平米 化工廠地塊，200畝 二線平米 開發(fā)商以本地開發(fā)商為主，由于處于成本型市場，通過拔高容積率來實(shí)現(xiàn)整體利潤蕞 大化，因此使整個(gè)市場產(chǎn)品以高層為主，缺 少附加值，無法滿足客戶潛在需求 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 77 化州地域跨度較大，地域狹長，下轄17個(gè)鎮(zhèn)，人口眾多，鎮(zhèn)區(qū)人口占據(jù)全市

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