2022年房地產(chǎn)行業(yè)收并購機(jī)會比較多，整體并購規(guī)?？赡艹试鲩L趨勢。并購可能呈現(xiàn)兩大趨勢：從收購資產(chǎn)包的形式轉(zhuǎn)向單項資產(chǎn)收購，如單個優(yōu)質(zhì)項目或如物管等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；聯(lián)手AMC處理流動性出現(xiàn)問題但潛力較大的開發(fā)項目。

　　2月14日晚間，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告稱，公司間接全資附屬公司碧桂園物業(yè)香港擬收購中梁百悅智佳約93.76%股權(quán)。2022年開年以來，房地產(chǎn)行業(yè)已發(fā)生多起收并購事項。

　　易居研究院副院長楊紅旭預(yù)計，未來半年至一年，房企融資仍是以穩(wěn)為主。他預(yù)計，不少民營房企也有一定的融資的空間和可能性。短期內(nèi)，部分民營房企的資金面難有好轉(zhuǎn)，行業(yè)內(nèi)的并購預(yù)計還會增加。

　　公告顯示，中梁百悅智佳為中梁控股集團(tuán)旗下綜合物業(yè)管理及城市服務(wù)公司。截至目前，賣方及碧桂園物業(yè)香港分別持有中梁百悅智佳約93.76%和6.24%股權(quán)。規(guī)模方面，截至2021年6月30日，中梁百悅智佳在管項目291個，簽約管理的項目508個，在管總建筑面積約3320萬平方米，簽約總建筑面積約7120萬平方米。

　　碧桂園服務(wù)表示，收購事項有利于公司加強(qiáng)在中高端住宅物業(yè)管理方面的品牌影響力，擴(kuò)大社區(qū)增值服務(wù)潛力；且公司與目標(biāo)公司及其附屬公司的項目在業(yè)務(wù)區(qū)域重合度較高，有利于未來在業(yè)務(wù)重合區(qū)域整合雙方優(yōu)勢，降低運營成本，提高盈利水準(zhǔn)。

　　需要指出的是，2021年，碧桂園服務(wù)也曾有過數(shù)筆大額收并購，先后將包括藍(lán)光嘉寶服務(wù)、富力物業(yè)以及彩生活核心資產(chǎn)鄰里樂等攬入懷中。

　　中梁控股集團(tuán)旗下上市平臺中梁控股有關(guān)負(fù)責(zé)人在給記者的回復(fù)中稱，物業(yè)并非在上市公司體系內(nèi)，因此對該項交易不作評論。據(jù)介紹，去年下半年以來，上市公司已按時以自身的現(xiàn)金流歸還超過10億美元的境外債。物管業(yè)務(wù)為控股人持有，其交易尚在進(jìn)行中，與上市公司沒有直接關(guān)系。

　　值得注意的是，此次碧桂園服務(wù)在公告中并未披露交易價格。2021年3月，碧桂園服務(wù)曾通過附屬公司碧桂園物業(yè)香港以約2.4億港元的價格獲得了中梁百悅智佳約6.24%的股權(quán)。若以此計算，彼時市場給予中梁百悅智佳的估值約為40億港元。

　　中梁百悅智佳于2021年4月29日首次向港交所遞交招股書，文件失效后又于2021年11月24日再度向港交所遞交招股書，并在一個月后通過了港交所的聆訊。

　　不過，敲鑼聲遲遲未響，卻等來了被收購的命運。知名地產(chǎn)研究員李宇嘉認(rèn)為，中梁控股是近年來規(guī)模擴(kuò)張得比較快的民營房企，迅速進(jìn)到千億行列。規(guī)模提升迅速的民營房企，多數(shù)存在資金鏈比較緊張的狀況。出售物業(yè)資產(chǎn)已成為這些房企陷入“泥沼”之后的標(biāo)準(zhǔn)動作之一。畢竟物業(yè)是房企為數(shù)不多的現(xiàn)金流“奶?！?，也是優(yōu)質(zhì)穩(wěn)健房企比較看重、看得上眼的資產(chǎn)。

　　李宇嘉表示，對于這些民營房企而言，自救是唯一出路，應(yīng)果斷放棄幻想，盡快出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，讓自己先活下來，再求后續(xù)發(fā)展。

　　碧桂園服務(wù)收購中梁百悅智佳只是近期房地產(chǎn)行業(yè)收并購的一個縮影。今年1月，華潤萬象生活宣布擬分別斥資10.6億元和22.6億元“收編”禹洲物業(yè)和中南服務(wù)。

　　中南服務(wù)與中梁百悅智佳的情況有些類似，亦是在推進(jìn)赴港上市進(jìn)程中出現(xiàn)了變化。中南服務(wù)于2021年11月通過港交所聆訊。

　　中南集團(tuán)內(nèi)部人士彼時曾表示，中南有意進(jìn)一步做強(qiáng)建筑和產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營等業(yè)務(wù)，逐步向制造業(yè)或服務(wù)于制造業(yè)的方向靠攏，因此本次交易也有同步積累中長期戰(zhàn)略資金的意圖。中南集團(tuán)此時規(guī)劃中期乃至長期的戰(zhàn)略資金安排，有取有舍，是平穩(wěn)度過地產(chǎn)及建筑行業(yè)調(diào)整期、尋找未來增長點的必然選擇。

　　世茂集團(tuán)分別將上海世茂置業(yè)發(fā)展有限公司、廣州利合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司26.67%股權(quán)、上海世茂北外灘開發(fā)建設(shè)有限公司出售給上海久事北外灘建設(shè)發(fā)展有限公司、中國海外發(fā)展旗下廣東中海地產(chǎn)有限公司、上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司。

　　廣東中海地產(chǎn)有限公司除接盤了世茂集團(tuán)所持廣州利合26.67%股權(quán)之外，還斥資18.44億元將雅居樂所持的廣州利合26.66%股權(quán)收入囊中。雅居樂還將其位于義烏、徐州的3個項目公司相關(guān)股權(quán)以約10億元的價格出售給中海宏洋地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。

　　為有效化解房地產(chǎn)企業(yè)流動性風(fēng)險，確保房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，有關(guān)方面出臺了多項金融支持政策。

　　2021年12月，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務(wù)，支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購重點房地產(chǎn)企業(yè)的項目。此后，針對收購出險房企項目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計入“三道紅線”相關(guān)指標(biāo)的消息也得到證實。

　　楊紅旭表示，2021年下半年以來樓市明顯降溫，房企的銷售資金回籠也遇到一些問題。從去年9月份開始，房企融資環(huán)境已在逐步改善，但節(jié)奏相對較慢，且主要集中在央企國企及個別優(yōu)質(zhì)民企。就目前而言，部分民營房企資金鏈緊張的狀況仍未得到緩解，出售優(yōu)質(zhì)項目或股權(quán)是這些民營房企保證資金鏈安全，維持生存的重要手段。相關(guān)部門也在出臺政策支持房企收并購，從而穩(wěn)定企業(yè)穩(wěn)定市場，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)。

　　“2022年房地產(chǎn)行業(yè)收并購機(jī)會比較多，整體并購規(guī)模可能呈增長趨勢。”克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲認(rèn)為，并購可能呈現(xiàn)兩大趨勢：一，從收購資產(chǎn)包的形式轉(zhuǎn)向單項資產(chǎn)收購，如單個優(yōu)質(zhì)項目或如物管等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；二，聯(lián)手AMC處理流動性出現(xiàn)問題但潛力較大的開發(fā)項目。一般情況下AMC先對項目進(jìn)行風(fēng)險排除，負(fù)責(zé)不良資產(chǎn)的處置和重組，而房企對項目進(jìn)行改造、再開發(fā)，蕞終推向市場變現(xiàn)，雙方各自獲得相應(yīng)的收益。

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