2021年以來，中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟及相關(guān)領(lǐng)域如履薄冰，這一年是“十四五”規(guī)劃開局之年，也是房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入管理紅利時代的元年。如今，2021年已然過半，先前房地產(chǎn)靠土地和政策賺錢的邏輯生變，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了十年膨脹后，疊加疫情影響，又在全球流動性收縮的大趨勢下，進(jìn)入了一條窄路。

　　經(jīng)歷了半年的摸索，這條窄路的邊界越來越清晰，上面是一條高壓線，即貨幣緊縮帶來的泡沫及債務(wù)風(fēng)險，配套而來的是房地產(chǎn)調(diào)控的火速升溫，如“三道紅線”、“兩道紅線”；下面是一條底線，即土地財政壓力和政府債務(wù)風(fēng)險。

　　窄路之下，融資層面不斷收緊，原來支持房企高速增長的財務(wù)杠桿失靈，越來越多的房企轉(zhuǎn)而提升內(nèi)部經(jīng)營效率，通過放大經(jīng)營杠桿力圖將企業(yè)做的更長更強。

　　一個很明顯的趨勢是，2020年度業(yè)績發(fā)布會上，談長期主義的房企變得更多了，穩(wěn)健發(fā)展的房企正在受到市場青睞。比如萬科、龍湖，以及一家第二梯隊標(biāo)的——中南建設(shè)，他們所代表的一類不依賴有息負(fù)債、用經(jīng)營杠桿驅(qū)動的典型房企，正將“穩(wěn)健”刻入其經(jīng)營的底層邏輯。在行業(yè)調(diào)整中保持企業(yè)的高安全系數(shù)。

　　近年來，房地產(chǎn)信用債償債規(guī)模越來越大，今年開始進(jìn)入集中償債到高峰期。數(shù)據(jù)顯示，2018年到2021年房地產(chǎn)到期債務(wù)從2500億增加到6500億，其中美元債到期債務(wù)大幅度擴張，同比增加68.5％。

　　正有地產(chǎn)公司因為滾雪球模式不堪重負(fù)，爆發(fā)債務(wù)問題，國內(nèi)諸多地產(chǎn)公司陸續(xù)被下調(diào)評級，重困之下部分企業(yè)連引入戰(zhàn)投的積極自救都顯得無力回天，引發(fā)了股債價格重挫、融資承壓等一系列多米諾骨牌效應(yīng)。發(fā)展速度之外，未來發(fā)展的確定性正成為評級機構(gòu)更為關(guān)心的因素。

　　外部環(huán)境風(fēng)聲鶴唳之下，獲得機構(gòu)的上調(diào)評級顯得尤為難能可貴。6月17日，聯(lián)合評級國際有限公司（以下簡稱“聯(lián)合國際”）公布了中南建設(shè)“BB”的國際長期發(fā)行人評級，相比之前“BB-”的評級上調(diào)，評級展望穩(wěn)定。

　　聯(lián)合國際稱，考慮到總股本的擴大，中南建設(shè)以債務(wù)/資本化比率衡量的財務(wù)杠桿水平，從2019年底的74.8％下降至2020年底的64.9％。此外，中南建設(shè)的凈負(fù)債率，相較于2019年底的168.4％，于2020年底下降至 97.3％。聯(lián)合國際預(yù)計中南建設(shè)的財務(wù)杠桿在未來12至18個月內(nèi)將進(jìn)一步下降至約59-63％的水平。

　　融資渠道方面，聯(lián)合國際認(rèn)為中南建設(shè)擁有多元化的融資渠道，尤其是在岸市場。截至2020年底，該公司非標(biāo)類融資的敞口縮小，較2018及2019年下降。聯(lián)合國際預(yù)期中南建設(shè)將繼續(xù)改善這一風(fēng)險，以管理其融資成本和債務(wù)到期狀況。

　　如果說過去房企對財務(wù)杠桿的衡量更多是結(jié)果導(dǎo)向，現(xiàn)在則變成了目標(biāo)導(dǎo)向，健康的財務(wù)是發(fā)展的前提?！叭龡l紅線”之后，不同的房企發(fā)展日益分化，有的疲于找資金，有的則是獲得了新的發(fā)展機遇。克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年1-5月，TOP100房企全口徑銷售總額為55758 億元，同比增長52.2％，典型房企目標(biāo)完成率為39.91％，同期，中南建設(shè)前五個月銷售額同比增長59.3％，完成886.7億元銷售額。

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的持續(xù)進(jìn)行，行業(yè)降速帶來了焦慮感。單純的地產(chǎn)開發(fā)盈利模式難以為繼，需要探索新的業(yè)務(wù)，為后續(xù)增長提供新的載體，所以房企主動進(jìn)行了多元化的市場布局，挖掘行業(yè)更加豐富的發(fā)展?jié)摿Γ剿鞯禺a(chǎn)主業(yè)外的一條“第二增長曲線”。

　　無疑，在融資渠道持續(xù)收緊、行業(yè)增量逐漸見頂?shù)谋尘跋拢ㄟ^布局多元化的方式可以實現(xiàn)更好的融資，增加利潤增長點，逐漸擺脫對政策的依賴，另一方面，當(dāng)行業(yè)周期風(fēng)險來臨時，也可以避免企業(yè)的盈利穩(wěn)定性受到?jīng)_擊。因此，TOP30的很多企業(yè)都在通過多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展來規(guī)避行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險。

　　與發(fā)展后期才開啟多元化增長曲線不同的是，成立于上個世紀(jì)80年代末的中南建設(shè)歷經(jīng)了創(chuàng)業(yè)、突圍、擴張、轉(zhuǎn)型、發(fā)展等多個階段，對多元化產(chǎn)業(yè)聯(lián)動早已摸索多年。在三十余年的歷程中，整個中南集團形成了“4+1”的產(chǎn)業(yè)布局，即中南置地、中南建筑、中南高科、中南實業(yè)、中南教育，分別聚焦于房地產(chǎn)、建筑、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、投資、教育五大領(lǐng)域。

　　近年來，中南集團整合旗下優(yōu)秀資源，聚力發(fā)展，促進(jìn)中南住宅、TOD、文旅、小鎮(zhèn)等多業(yè)態(tài)的共生共榮。利用多產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢，在產(chǎn)城融合發(fā)展上有了一系列的嘗試，“地產(chǎn)+”模式探索逐漸成型。

　　在中南置地業(yè)務(wù)中，還將商業(yè)、酒店、文旅等業(yè)務(wù)進(jìn)行拓展，實現(xiàn)增量業(yè)務(wù)的疊加發(fā)展。通過全產(chǎn)業(yè)整合與全業(yè)態(tài)整合，豐富中南集團層面的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，豐富客戶的消費生態(tài)鏈，給客戶提供更多的產(chǎn)品和服務(wù)輸出。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入資源主導(dǎo)的大周期階段，無論是開發(fā)商、制造業(yè)還是金融資本，進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)的目的無外乎將優(yōu)質(zhì)資源收入囊中，以謀求自身可持續(xù)發(fā)展。中南建設(shè)通過整合自有資源，努力搶奪先機。

　　近日，國家財政部等四部委聯(lián)合發(fā)布通知，自2022年1月1日起，將國有土地使用權(quán)出讓收入全部劃轉(zhuǎn)給稅務(wù)部門負(fù)責(zé)征收，城市更新聯(lián)動產(chǎn)業(yè)招引、新基建控支出將成新趨勢，這對于早已實現(xiàn)多產(chǎn)業(yè)聯(lián)動的中南建設(shè)而言，或許又會帶來新的機遇。

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