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　　根據(jù)億翰“產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場供需分析框架”，億翰產(chǎn)業(yè)研究院特推出《產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場供需分析》系列研究，通過宏觀篇、工業(yè)篇、消費篇、土地篇、廠房篇（季度更新）五大模塊分析，從宏觀層面為園區(qū)市場供需情況研判提供一定數(shù)據(jù)支撐，本文為產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場供需分析之土地篇。

　　1、萬洋廣州、江門2市拿地416畝；

　　3、粵浦科技聯(lián)合廣州知識城集團廣州黃埔拿地18畝；

　　5、均和聯(lián)合鄭汴開發(fā)鄭州拿地102畝；

　　9、杉林集團河南漯河拿地96畝；

　　11、歲金漳州、泉州2市拿地161畝。

　　#0111月全國工業(yè)用地市場概況

　　2023年11月，全國共出讓工業(yè)用地與科研用地2638宗（不含劃撥轉(zhuǎn)讓），出讓面積156185畝147895畝，較上月增加5.61%。其中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商和政府平臺公司拿地面積分別為1816畝和43803畝，占總拿地面積的1.16%和28.05%，政府平臺公司拿地體量較上月明顯增長。

　　2023年11月，全國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商共拿地26宗。重點拿地動態(tài)包括：（1）萬洋廣州、江門2市拿地416畝；（2）聯(lián)東昆明拿地126畝；（3）粵浦科技聯(lián)合廣州知識城集團廣州黃埔拿地18畝；（4）中南高科珠海拿地83畝；（5）均和聯(lián)合鄭汴開發(fā)鄭州拿地102畝；（6）華城新產(chǎn)業(yè)佛山拿地73畝；（7）萬馬產(chǎn)發(fā)清遠拿地126畝；（8）上元控股洛陽拿地120畝；（9）杉林集團河南漯河拿地96畝；（10）百嘉集團清遠拿地36畝。地塊詳細信息見下表。

　　11月，萬洋于廣州、江門兩市摘得兩宗工業(yè)用地。

　　其中，廣州增城拿地315畝，容積率≤4.5，畝均成交價124萬元/畝，地塊要求投資強度809萬元/畝，達產(chǎn)后土地產(chǎn)出率1500萬元/畝、年稅收貢獻60萬元/畝，產(chǎn)業(yè)方向為智能網(wǎng)聯(lián)汽車零部件、汽車電子及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)，廣州增城萬洋眾創(chuàng)城智能汽車有限公司以3.91億元競得，該地塊將用于建設(shè)廣州增城萬洋科技眾創(chuàng)城項目。

　　江門新會拿地101畝，1.500≤容積率 ≤3.500，畝均成交價50萬元/畝，地塊要求投資強度≥400萬元/畝，分割銷售的單元面積不得小于300平方米，可銷售建筑面積不超過總計容建筑面積的95%，該地塊將用于建設(shè)江門（新會）萬洋眾創(chuàng)城二期項目。

　　繼10月首進汕頭，布局清遠后，11月，萬洋繼續(xù)加碼廣東，于廣州摘得增城項目用地，該項目是萬洋在廣州布局的第三個項目，此前萬洋已于廣州布局廣州白云萬洋科技城 、廣州（從化）萬洋眾創(chuàng)城；于江門摘得江門（新會）萬洋眾創(chuàng)城二期用地。2017年，廣東(英德)萬洋眾創(chuàng)城項目正式投資建設(shè)，開啟了萬洋眾創(chuàng)城在廣東布局的新篇章。截止目前，萬洋眾創(chuàng)城在廣東境內(nèi)已有近50個在建項目。其中，萬洋在江門項目蕞多，包括有：新會(羅坑)萬洋眾創(chuàng)城、蓬江(杜阮)萬洋眾創(chuàng)城、蓬江(荷塘)萬洋眾創(chuàng)城、鶴山(雙合)萬洋眾創(chuàng)城、廣東(鶴山)萬洋眾創(chuàng)城、鶴山(古勞)萬洋眾創(chuàng)城、江門(新會)萬洋眾創(chuàng)城、蓬江(棠下)萬洋眾創(chuàng)城等。

　　11月15日，聯(lián)東旗下公司以總價6278萬元摘得昆明經(jīng)開區(qū)126畝工業(yè)用地，1.0地塊容積率 ≤2.0，產(chǎn)業(yè)類型為智能制造、生物醫(yī)藥、數(shù)字經(jīng)濟等，固定資產(chǎn)投資強度不低于350萬元/畝，項目投產(chǎn)3-5年內(nèi)畝均稅收不低于30萬元/畝，該地塊將用于建設(shè)聯(lián)東U谷·昆明經(jīng)開產(chǎn)業(yè)園項目。

　　聯(lián)東重點布局一二線城市和經(jīng)濟活躍區(qū)域，園區(qū)多分布于國家級、省級高新區(qū)或經(jīng)開區(qū)的核心產(chǎn)業(yè)區(qū)域，此次所拿地塊也位于省級經(jīng)開區(qū)。截至目前，聯(lián)東已在全國八十余座城市投資運營產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其中在西部經(jīng)濟圈，聯(lián)東已布局德陽、成都、重慶、南寧、昆明等市。

　　11月13日，粵浦科技與廣州知識城集團合資公司以總價3696萬元摘得廣州黃埔18畝工業(yè)用地，地塊容積率≤4.0，產(chǎn)業(yè)類型為人工智能、生物技術(shù)、高端裝備等新興產(chǎn)業(yè)，地塊固定資產(chǎn)投資強度為1.28萬元/平方米，項目公司注冊資本為10000萬元人民幣，達產(chǎn)后年度繳納稅收不低于2200萬元人民幣，該地塊將用于建設(shè)粵浦·廣州全球AI賦能中心項目。

　　10月粵浦科技于中山拿地66畝，本月粵浦科技繼續(xù)加碼灣區(qū)，聯(lián)合本地城投平臺于核心區(qū)域摘地。從粵浦科技項目布局來看，目前，其已布局全國核心一，二線城市，在長三角，大灣區(qū)以及中部、西部等經(jīng)濟圈均有項目分布。其中，在大灣區(qū)，粵浦科技已于廣州、惠州布局粵浦科技·廣州增城數(shù)創(chuàng)中心 、粵浦科技·番禺科創(chuàng)中心 、灣區(qū)·粵浦科技智谷等多個項目。

　　11月8日，中南高科以總價3524萬元摘得珠海斗門智能制造產(chǎn)業(yè)園內(nèi)83畝優(yōu)質(zhì)地塊，2.5≤ 容積率 ≤3.0，地塊產(chǎn)業(yè)類型為通用設(shè)備制造業(yè)，投資強度≥750萬元/畝，允許小于等于工業(yè)用房總建筑面積60%的部分，按幢、層等可以獨立使用、權(quán)屬界線封閉的不動產(chǎn)單元進行分割轉(zhuǎn)讓，該地塊將用于建設(shè)中南高科·智造創(chuàng)新園項目。

　　中南高科·智造創(chuàng)新園位于斗門智能制造產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，總占地約83畝，總建筑面積約17萬㎡，總投資約8億元。項目以新一代電子信息技術(shù)（5G、人工智能、新型顯示科技等）及智能裝備制造（智能成套裝備、機器人、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等）產(chǎn)業(yè)為主導，規(guī)劃有4層獨棟單棟面積約3150-4707㎡、9/10層高層面積段約793㎡-1034㎡、1棟產(chǎn)研大廈和1棟綜合配套樓組成，配備商業(yè)、餐廳、公寓、園區(qū)服務(wù)中心等設(shè)施。

　　中南高科·智造創(chuàng)新園是中南高科布局珠海的首個項目，以2017年成立區(qū)域公司為原點，中南高科開啟了大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)版圖布局。此次首進珠海，為中南高科大灣區(qū)版塊再添“一員”。至此，中南高科已在佛山、江門、肇慶、惠州、中山、廣州、珠海等7個大灣區(qū)核心產(chǎn)業(yè)城市，培育打造16個現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園。

　　11月28日，均和聯(lián)合鄭州市鄭汴開發(fā)建設(shè)有限公司以總價6970萬元摘得鄭州102畝工業(yè)用地，該地塊為小微企業(yè)園用地，1.5容積率3.0，畝均成交價68萬元，該地塊將用于打造均和云谷?鄭東先進智造港小微企業(yè)園項目。

　　該項目是鄭東新區(qū)先進制造業(yè)開發(fā)區(qū)2023年重點招商項目，投資約10億元，依托集團產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢，吸引智能裝備制造、新能源、信息技術(shù)與服務(wù)等具備核心知識產(chǎn)權(quán)、高附加值、高成長性的企業(yè)入駐。

　　鄭州市鄭汴開發(fā)建設(shè)有限公司是鄭州市鄭東新區(qū)國有獨資公司，鄭州市鄭東新區(qū)管理委員會聚合、融通、引導國有資本運營和投資的主體，服務(wù)白沙園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的投融資平臺、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)平臺和社會服務(wù)平臺。

　　近期均和拓展速度很快，8月均和于西安、咸陽、天津、連云港、青島摘牌5個項目，10月首進沈陽，本月聯(lián)合鄭州當?shù)卣脚_公司拿地，布局集團在鄭州的第2個均和云谷項目，此前均和已于鄭州布局均和云谷·中牟高端裝備制造科技港項目。

　　11月2日，華城新產(chǎn)業(yè)以總價8330萬元摘得佛山73畝工業(yè)用地，2.5≤地塊容積率≤3.2，需設(shè)立不低于3000平方米的孵化空間，項目80%可售，該地塊將用于建設(shè)順德潤智數(shù)字科創(chuàng)綠洲項目。

　　順德潤智數(shù)字科創(chuàng)綠洲項目，投入總投資15.2億元、固定資產(chǎn)投資7.6億元，建設(shè)11萬平方米專業(yè)化園區(qū)，規(guī)劃建造超20層多規(guī)格載體，打造一棟樓、全流程的研產(chǎn)銷完整生態(tài)及上下樓即上下游的樓宇產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)配套充分共享和產(chǎn)研集約發(fā)展。

　　圖：順德潤智數(shù)字科創(chuàng)綠洲項目功能分區(qū)

　　此次落地的順德潤智數(shù)字科創(chuàng)綠洲項目是華城新產(chǎn)業(yè)布局佛山的第2個項目，此前華城已在佛山布局佛山潤慧科技園項目。自2021年，華潤聯(lián)合中城新產(chǎn)業(yè)成立潤/華城以來，潤/華城已于佛山、惠州、青島、江蘇啟東、深圳、東莞等市布局了佛山南?！櫥劭萍紙@、惠州·華南生命健康科技產(chǎn)業(yè)示范園、江蘇·啟東生命科學園、深圳坪山·醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、東莞黃江·智造創(chuàng)新園等多個項目。

　　11月14日，萬馬產(chǎn)發(fā)旗下公司以總價6228萬元摘得清遠電子信息產(chǎn)業(yè)園126畝工業(yè)用地，地塊產(chǎn)業(yè)類型為電氣機械及器材制造業(yè)，地塊要求項目總投資≥人民幣100000萬元；投產(chǎn)兩年后年產(chǎn)值（營業(yè)收入）≥人民幣7500萬元/公頃、年稅收收入≥人民幣375萬元/公頃，該地塊將用于建設(shè)萬馬（清遠）智造產(chǎn)業(yè)園項目。

　　萬馬（清遠）智造產(chǎn)業(yè)園位于清遠市清城區(qū)高新區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)園，占地約126畝，總建筑面近17萬㎡，總投資達10億元。

　　萬馬產(chǎn)發(fā)集團是萬馬聯(lián)合控股核心成員企業(yè)，專注產(chǎn)業(yè)平臺規(guī)劃、投資、建設(shè)、招商、運營，目前在長三角、珠三角成功投資、建設(shè)、運營8個主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)。2021年7月，萬馬產(chǎn)發(fā)簽約萬馬（佛山）智造園，打造了萬馬產(chǎn)發(fā)布局粵港澳大灣區(qū)的首發(fā)之作，此次，萬馬清遠拿地，將打造其布局粵港澳大灣區(qū)的又一力作。

　　11月8日，上元控股旗下公司以總價2890萬元摘得洛陽120畝工業(yè)用地，該地塊容積率≥1.0，產(chǎn)業(yè)類型為先進裝備制造業(yè)，地塊固定資產(chǎn)投資強度不低于238萬元/畝，畝均產(chǎn)值不低于450萬，畝均稅收不低于20萬元，該地塊將用于建設(shè)新安?上元產(chǎn)業(yè)港。

　　上元控股集團是一家集產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、招商、孵化、運營的綜合型大型企業(yè)，集團以產(chǎn)業(yè)綜合體和總部基地為主，涵蓋獨棟辦公、研發(fā)中試、標準廠房、定制廠房、人才公寓、基礎(chǔ)配套（食堂、共享辦公、商業(yè)休閑）等產(chǎn)品形態(tài)。新安·上元產(chǎn)業(yè)港是上元控股集團落子洛陽的頭部個項目，目前集團圍繞長三角、 珠三角、 成渝經(jīng)濟圈15個省市，建設(shè)開發(fā)了廣陽上元產(chǎn)業(yè)港、湘潭上元產(chǎn)業(yè)港、宣城上元產(chǎn)業(yè)港、重慶智慧產(chǎn)研城、鹿泉上元產(chǎn)業(yè)港、三河上元產(chǎn)業(yè)港、武漢上元中創(chuàng)云谷、蕪湖上元中江科創(chuàng)園、麗縉上元產(chǎn)業(yè)港、縉云開發(fā)區(qū)上元產(chǎn)業(yè)港、濱海(濱海食藥園)、溫州上元產(chǎn)業(yè)港、紹興上元產(chǎn)業(yè)港、南潯上元產(chǎn)業(yè)港等多個項目。

　　11月23日，杉林集團旗下公司以總價1620萬元摘得漯河市96畝工業(yè)用地，地塊容積率＞1.3，投資強度不低于4500萬元/公頃，畝均成交價16.87萬元，該地塊將用于建設(shè)漯河·杉林現(xiàn)代食品產(chǎn)業(yè)園項目。

　　漯河·杉林現(xiàn)代食品產(chǎn)業(yè)園位于漯河市郾城區(qū)先進制造業(yè)開發(fā)區(qū)，項目東臨興隆山路，南臨幸福北路，北臨嫩江路。總投資20億元，總占地面積約196畝。項目一期投資8億元，用地面積約96畝；項目二期投資12億元，用地面積約100畝，容積率1.3以上。建設(shè)內(nèi)容為標準廠房、總部基地（微型獨棟）、聯(lián)排、多拼廠房、人才公寓、會展中心等。

　　杉林集團是一家以產(chǎn)業(yè)投資為核心，集園區(qū)開發(fā)、工程建設(shè)、低碳環(huán)保咨詢等融、投、建、運為一體的集團公司。2021年，安徽·皖北現(xiàn)代食品產(chǎn)業(yè)園于蚌埠啟幕，杉林集團開啟在產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的探索，此次漯河項目是杉林集團在產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的第2個項目。

　　11月27日，百嘉集團以總價1797萬元摘得清遠36畝工業(yè)用地，1.2≤地塊容積率≤3.0，產(chǎn)業(yè)類型為通信設(shè)備、計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè)、電氣機械及器材制造業(yè)、通用設(shè)備制造業(yè)和汽車零部件及配件制造業(yè)等，可用于建設(shè)按層按棟分割銷售的標準廠房，該地塊將用于建設(shè)百嘉光電科技園項目。

　　百嘉集團是以投資開發(fā)工業(yè)園區(qū)為主的專業(yè)開發(fā)運營商。百嘉擁有豐富的產(chǎn)業(yè)園開發(fā)、招商、運營經(jīng)驗以及強大的各行業(yè)商會、協(xié)會等社會資源，旗下含產(chǎn)業(yè)投資、金融服務(wù)、營銷管理、智蓋物業(yè)、建設(shè)工程5大版塊業(yè)務(wù)。集團主要聚集清遠布局項目，截至目前，集團已于清遠布局廣匯國際鐘表產(chǎn)業(yè)城、百嘉數(shù)字聲光產(chǎn)業(yè)園、百嘉光電科技園等項目。

　　2023年10月，歲金集團于福建漳州、泉州2市摘得161畝工業(yè)用地。

　　其中，漳州拿地130畝，2.0≤ 地塊容積率 ≤3.0，產(chǎn)業(yè)類型為通用設(shè)備制造業(yè)，該地塊將用于建設(shè)歲金智谷?長泰美智達智能科技園一期項目。

　　泉州晉江拿地32畝，2.0地塊容積率2.2，產(chǎn)業(yè)類型為通訊設(shè)備、計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè)。

　　福建是歲金產(chǎn)業(yè)集團戰(zhàn)略布局的重要區(qū)域，2020年，歲金首進福建，于福建漳州布局了歲金智谷·智能裝備產(chǎn)業(yè)園項目，3年間，歲金歲金在福建漳州、泉州、福州、南平等市布局歲金智谷·漳州智能裝備產(chǎn)業(yè)園、歲金智谷·晉江新智造產(chǎn)業(yè)園、歲金智谷·福清科創(chuàng)走廊、歲金智谷·永泰智造產(chǎn)業(yè)園、歲金智谷·福州大健康食品產(chǎn)業(yè)園、歲金·武夷山云上茶谷等多個項目。

　　產(chǎn)業(yè)企業(yè)拿地積極性有所下降。自2023年9月以來，工業(yè)用地市場持續(xù)回暖，工業(yè)用地成交數(shù)量與面積均顯著提升。9月全國工業(yè)用地成交1541宗，成交規(guī)劃建筑面積環(huán)比增長超20%。10月全國工業(yè)用地成交2313宗，成交規(guī)劃建筑面積環(huán)比增長15.75%；11月全國工業(yè)用地成交2638宗，成交規(guī)劃建筑面積環(huán)比增長24.39%。但值得注意的是，本月工業(yè)用地成交面積的上升主要來自政府平臺公司拿地體量的大幅上升，產(chǎn)業(yè)企業(yè)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商本月拿地體量較10月均有所下降。

　　圖：2023年1-11月全國工業(yè)用地成交規(guī)劃建筑面積（萬㎡）及環(huán)比增速（%）

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商總體拿地體量下降，但品牌產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商依舊活躍于招拍掛市場。11月，全國工業(yè)用地成交中，26家企業(yè)參與拿地，參與拿地的企業(yè)較上月明顯下降，但萬洋、聯(lián)東、粵浦科技、中南高科、均和、華城新產(chǎn)業(yè)等一批品牌產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商依舊活躍于招拍掛市場，招拍掛市場上也涌現(xiàn)出了杉林集團、百嘉集團等較為新興的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商。同時，在經(jīng)濟衰退、市場存在潛在風險的現(xiàn)實下，招拍掛市場聯(lián)合拿地的趨勢也較為明顯，如均和聯(lián)合鄭汴開發(fā)拿地、粵浦科技聯(lián)合廣州知識城集團拿地，杉林集團聯(lián)合廣東萬創(chuàng)城拿地。企業(yè)之間聯(lián)合拿地一方面可以降低拿地成本，增加拿地成功的概率；另一方面通過與有資源的企業(yè)合作，可以降低投資風險，減緩去化壓力，在當下市場環(huán)境下，聯(lián)合拿地也是一個較為可行的思路。

　　產(chǎn)業(yè)研究無人機、集成電路、數(shù)據(jù)中心、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、分布式光伏、醫(yī)療影像、半導體、人工智能

　　行業(yè)研究產(chǎn)業(yè)園區(qū)年中策略、物流產(chǎn)業(yè)化、園區(qū)運營、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)分銷代理商“六大流派”、杭州園區(qū)輕資產(chǎn)怪物房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)從“產(chǎn)業(yè)招商”到“商招產(chǎn)業(yè)”、什么是真正的“工業(yè)上樓”？企業(yè)研究聯(lián)東集團、萬洋集團、中南高科、潤城新產(chǎn)業(yè)、金地威新、華夏幸福、中電光谷

　　杭州臨平出讓兩宗工業(yè)用地禁止發(fā)REITs基金、《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標》新政解讀、資本市場又將迎來一家產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商、易方達廣開REIT底層資產(chǎn)解析、盤點申報中的產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs、華夏合肥高新創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、杭州西湖電子集團東谷軟件園REIT、華泰紫金南京建鄴產(chǎn)業(yè)園REIT（7.7-7.14）、（7.14-7.21）、（9.8-9.15）、（9.15-9.22）產(chǎn)業(yè)園區(qū)資源生態(tài)交流會（浙江站）、產(chǎn)業(yè)園區(qū)資源生態(tài)交流會（安徽站）、產(chǎn)業(yè)園區(qū)資源生態(tài)交流會（大灣區(qū)站）、安徽省國資平臺高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展2023專題研討會

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