建設現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，是構建新發(fā)展格局，著力推動高質(zhì)量發(fā)展的重要組成。

　　作為產(chǎn)業(yè)體系中的一環(huán)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)承擔了基礎載體的供應使命。在過去的10年里，經(jīng)歷過大干快上的黃金時代，也面臨著潮水退去的深耕時代，其底層邏輯已悄然發(fā)生改變。

　　從客觀環(huán)境看，工業(yè)準入門檻提高、“標準地”改革、特色園區(qū)興起，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)政策與早期不可同日而語；從參與者看，即有傳統(tǒng)開發(fā)區(qū)分離后的管委與平臺公司，也有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新勢力的加入，還有老牌產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的華麗轉身。

　　本文從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的新變化著手，摸清行業(yè)在新時期下的發(fā)展趨勢與導向，為企業(yè)發(fā)展提供一定參考和思路。

　　近幾年，隨著市場環(huán)境和政策的變化，園區(qū)產(chǎn)品分割銷售比例進一步受限，園區(qū)項目投資回報周期被進一步拉長，不少以銷售模式為主的民營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商都在尋求轉型。“國進民退”的論調(diào)再次頻出。我們認為，“國進民退”這個詞不精準、略顯片面，未來應更強調(diào)“輕重并舉、國民共進”。

　　所謂“國民共進”的特點，即國資企業(yè)和民營企業(yè)能各自發(fā)揮優(yōu)勢，抱團共建，比如國企一般具備資源與建設能力優(yōu)勢，而民企則有靈活性與運營管理優(yōu)勢。

　　近兩年的案例包括：華潤置地和中城新產(chǎn)業(yè)合作，共同成立潤城新產(chǎn)業(yè)，布局產(chǎn)業(yè)運營服務和產(chǎn)業(yè)空間載體開發(fā)；中國金茂和宏泰發(fā)展達成合作，目前已達成私有化宏泰發(fā)展的所有先決條件；南山控股和中南高科合作簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，包括產(chǎn)業(yè)園聯(lián)合開發(fā)、運營管理合作、共建基金等。

　　國民合作要想成功，不僅是分工的問題，更關鍵在于企業(yè)文化基因如何共生共榮，合作模式、機制、團隊如何打造，破解這些問題的企業(yè)，未來才會有更大的發(fā)展空間與潛力。

　　首先，合作的前提條件是價值觀趨同。雙方都專注產(chǎn)業(yè)，服務產(chǎn)業(yè)。眼中盯著的不是拿地銷售的短期收益，更不會借產(chǎn)業(yè)之名做勾地之實。價值觀類似帶來對目標制定的一致，完成目標所用的方法一致。

　　其次，雙方存在非常強的互補關系。國企有資源、有需求，民企有能力、有經(jīng)驗。合作雙方都需要有較強的實力，彼此可以形成互補的關系，然而真正能做到的企業(yè)屈指可數(shù)。

　　另外，需要雙方共同將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)投入，華潤置地和中城新產(chǎn)業(yè)幾乎沒有保留的將優(yōu)質(zhì)資源和能力注入到新平臺中，并約定排他條款，推動了新平臺可持續(xù)地快速發(fā)展。

　　蕞后，相互磨合是必然。這種磨合并不是將雙方的優(yōu)勢磨平，反而是在產(chǎn)生一種新的能力。民企在園區(qū)市場的專業(yè)能力毋庸置疑。但是，對于政府合規(guī)的理解、管理和執(zhí)行能力畢竟不如國企央企。園區(qū)市場首先服務的是政府。對于政府訴求的理解和穿透是做好產(chǎn)業(yè)園的首要能力。

　　要想實現(xiàn)真正意義上的國民共進，以上四點必不可少。

　　越來越多的實體企業(yè)正在進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域，“百家爭鳴”的出現(xiàn)倒逼產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商放棄銷售思維，專注優(yōu)勢領域，構建企業(yè)核心競爭力，這對推動行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，將會起到積極作用。

　　通過對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域蕞活躍的TOP100機構的監(jiān)測發(fā)現(xiàn)實體企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)、金融投資機構的占比已經(jīng)超過了30%，未來這個占比還將繼續(xù)提升。

　　目前企業(yè)做輕資產(chǎn)運營，服務的多數(shù)為實體企業(yè)，實體企業(yè)落地產(chǎn)業(yè)，不再是簡單自用，而是“自用+招引”，打造“產(chǎn)業(yè)生態(tài)社區(qū)”，更好的服務主業(yè)發(fā)展。

　　無論是現(xiàn)有存量的利用，還是企業(yè)新拿地自建，不得不承認，龍頭企業(yè)可以更好的整合資源，以京東、菜鳥、京東方等實體企業(yè)的入場可見一斑。

　　龍頭企業(yè)經(jīng)營園區(qū)，可以憑借其全鏈路服務經(jīng)驗，幫助大大小小成百上千的企業(yè)實現(xiàn)業(yè)績增長，打造上中下游互融共生、合作、共享利益的新模式，助力經(jīng)濟社會行穩(wěn)致遠。

　　伴隨園區(qū)價值受到更為廣泛的認可，產(chǎn)業(yè)園區(qū)大宗交易市場已經(jīng)從傳統(tǒng)的物流園區(qū)、數(shù)據(jù)中心轉向主題化園區(qū)。

　　2022年，API集團與CBC合資收購北京大興生命科學園80%股份，7月以近1億美元購買了11.9萬方的大興生命醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園，涵蓋8座生產(chǎn)大樓、4個研發(fā)辦公室和輔助設施。

　　以上海為例，2021年園區(qū)資產(chǎn)交易40%為外資，購買方主要為機構投資者與開發(fā)商，如德國安聯(lián)保險、韓國國民年金公團、新加坡凱德集團；60%為國內(nèi)收購方，主要是以自用為主的買家，如嘉匯醫(yī)療、上海移遠通信技術股份有限公司、上海復旦微電子集團股份有限公司。

　　從入場方式看，涵蓋參股運營、參股/控股全流程、基金+基地等多種模式。

　　傳統(tǒng)對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的刻板印象，往往將園區(qū)與工業(yè)廠房聯(lián)系在一起，認為其普遍形象較差，價格也相對應的較為低廉。但隨著園區(qū)的迭代升級，其外部硬件配套設施逐漸完善，內(nèi)部運營服務品質(zhì)顯著提升，租金隱約有了比肩寫字樓的趨勢。

　　通過實地調(diào)研，一線城市優(yōu)質(zhì)研辦類園區(qū)的平均租金達到所在城市甲級寫字樓租金三分之一水平。該趨勢在二線城市更為顯著，優(yōu)質(zhì)園區(qū)平均租金接近甚至超過甲級寫字樓租金一半。以上海為例，自貿(mào)壹號二期研辦類產(chǎn)品月租金為240元/平，超過了長寧核心區(qū)、北外灘、前灘、徐匯濱江等傳統(tǒng)寫字樓核心區(qū)的租金價格；亞芯科技園、金橋office park、漕河涇科技綠洲等優(yōu)質(zhì)園區(qū)也達到了140-180元/平的高租金水平。

　　總結來看，此類園區(qū)主要包含三大特征：

　?。?）多為主題型園區(qū)，聚焦生物醫(yī)藥、集成電路等當下炙手可熱的新興產(chǎn)業(yè)方向。

　?。?）園區(qū)產(chǎn)品過硬、針對性強，開發(fā)主體的行業(yè)背景往往與園區(qū)方向相匹配，行業(yè)經(jīng)驗豐富。

　?。?）具有較強的園區(qū)運營能力，提供產(chǎn)業(yè)服務滿足客戶需求。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)已進入到“運營為王”時代，物理空間有其上限，而運營則沒有。

　　當下，國企的運營能力已有了顯著提升。根據(jù)企業(yè)年報，園區(qū)服務成為企業(yè)在園區(qū)開發(fā)領域重要的收入來源之一。如中電光谷園區(qū)運營服務收入占比達52%，電子城、市北高新等國資企業(yè)服務收入同樣達30%以上，高于以運營服務著稱的德必、金地等民營企業(yè)。

　　尤其在疫情期間，國企可憑借其資源和成本優(yōu)勢，為園區(qū)承租經(jīng)營戶減免租金、開展政策性紓困活動、成立復工復產(chǎn)專班等一系列舉措，體現(xiàn)其社會責任。

　　REITs已成為當下地產(chǎn)行業(yè)各領域關注的焦點，2022年5月，國務院辦公廳發(fā)布關于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見，重點聚焦存量規(guī)模較大、當前收益較好或增長潛力較大的基礎設施項目資產(chǎn)。

　　9月，東久新經(jīng)濟REIT成功發(fā)售，標志著政府/地方國企型園區(qū)公募REITs的先行先試之后，終于迎來了民營REITs的入場。與此同時，聯(lián)東、金地等大型民企產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商也已籌備REITs發(fā)行計劃。

　　傳統(tǒng)民營企業(yè)往往注重前端開發(fā)，對后端的運營資源、招商通道投入較低，儲備資產(chǎn)不夠充足，相較掌握行政資源、實體企業(yè)資源和產(chǎn)業(yè)平臺資源的地方國企，其REITs發(fā)行的限制更大。伴隨東久REIT的成功發(fā)售，將給予市場民營企業(yè)以信心，未來更多的園區(qū)將釋放到市場中來，區(qū)域扎根深、具有一定服務能力、后端招商能力強的企業(yè)更具有擴募機會。

　　2021年，國家發(fā)布了數(shù)字經(jīng)濟的十四五專項規(guī)劃，上海、浙江、山東等地也紛紛出臺了關于推進數(shù)字化園區(qū)、智慧園區(qū)建設的指導意見。于企業(yè)而言，加速政策響應力度可成為項目投拓的重要砝碼，也將成為園區(qū)競爭力提升的重要舉措。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)的數(shù)字化探索經(jīng)歷了三個階段：

　　頭部階段，主要以降本增效為主要目標，聚焦于辦公管理數(shù)字化、智慧園區(qū)；

　　第二階段，主要以企業(yè)服務為主要目標，聚焦物業(yè)服務、數(shù)字招商、園區(qū)管理數(shù)字化；

　　第三階段，目前正在經(jīng)歷，主要以運營服務為主要目標，支撐產(chǎn)業(yè)數(shù)字化轉型，打造數(shù)字運營生態(tài)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，疫情常態(tài)化之后，已有81%的產(chǎn)城開發(fā)運營企業(yè)投資園區(qū)智慧化業(yè)務。

　　頭部類，以上海臨港、張江高科、金橋開發(fā)區(qū)等為代表的大國企，主要探索方向是在政策框架下進行整個開發(fā)區(qū)、城市數(shù)字底座的建設，另外圍繞著具體的園區(qū)繼續(xù)深化智慧園區(qū)的建設；

　　第二類，有技術背景的中電光谷、天安云谷等為代表的企業(yè)，建立了一整套的數(shù)字運營體系，構建企業(yè)核心競爭力，對外輸出數(shù)字服務、運營服務等輕資產(chǎn)業(yè)務；

　　第三類，以聯(lián)東、金地威新等為代表的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)，從開發(fā)流程體系中探索數(shù)字招商和數(shù)字運營。

　　新的時代來臨，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在此期間，各方參與主體結合自身發(fā)展特色，尋求變局，尋求藍海。

　　“春江水暖鴨先知”，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)環(huán)境影響的傳導者，未來賽道仍將任重而道遠。但伴隨著參與主體的多元化、運營模式的精細化、市場價值的認可化，將賦予我們嶄新的視角與思路。

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