為了方便大家系統(tǒng)地了解工業(yè)用地基礎(chǔ)知識，今天整理了一些工業(yè)地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)術(shù)語和關(guān)鍵知識點，供大家借鑒參考。

01工業(yè)用地的分類

《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》按照對居住及公共環(huán)境的干擾程度 、污染程度、安全隱患程度的不同，將工業(yè)用地分為三類：

一類工業(yè)用地（M1）：對居住和公共環(huán)境基本無干擾、污染和安全隱患，包括以產(chǎn)業(yè)研發(fā)、中試為主兼具小規(guī)模生產(chǎn)的工業(yè)用地，如電子工業(yè)、縫紉工業(yè)、工藝品制造工業(yè)等用地。

二類工業(yè)用地（M2）：對居住和公共環(huán)境有一定干擾、污染和安全隱患的工業(yè)用地，如食品工業(yè)、醫(yī)藥制造工業(yè)、紡織工業(yè)等用地。

三類工業(yè)用地（M3）：對寓居和公共設(shè)備等環(huán)境有嚴(yán)重干擾和污染的工業(yè)用地，如采掘工業(yè)、冶金工業(yè)、大中型機械制造工業(yè)、化學(xué)工業(yè)等用地。

此外，為了適應(yīng)傳統(tǒng)工業(yè)向高新技術(shù)、協(xié)同生產(chǎn)空間、組合生產(chǎn)空間及總部經(jīng)濟、2.5產(chǎn)業(yè)等轉(zhuǎn)型升級需要，近年，政府在三類工業(yè)用地外又衍生出了新型產(chǎn)業(yè)用地（M0），范圍定義為融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計、中試、無污染生產(chǎn)等創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)功能以及相關(guān)配套服務(wù)的用地。

02工業(yè)廠房的分類

按廠房層數(shù)分：單層廠房、多層廠房、混合層廠房。

廠房跨度的數(shù)量和方向分：單跨廠房、多跨廠房、縱橫相錯廠房。

按廠房跨度尺寸分：小跨度（小于等于12米）、大跨度（15-36米單層工業(yè)廠房）。

按車間生產(chǎn)狀況分：冷加工車間、熱加工車間、恒溫濕車間、潔凈車間、其他特種狀況車間。

03工業(yè)廠房用途范圍

主要生產(chǎn)廠房：是指完成一整套生產(chǎn)工藝程序的房屋。

輔助生產(chǎn)廠房：是指輔助主要生產(chǎn)廠房的廠房部分。

動力用廠房：是為主要生產(chǎn)廠房提供生產(chǎn)過程中所需的能源的場所。

儲藏用庫房：也就是倉庫。倉庫是廠房一種，僅用于儲藏物品的廠房稱為儲藏用庫房。

運輸工具用房：用于停放運輸工具的廠房，正常的生產(chǎn)車間是不需要單獨開辟運輸工具用房的。

04選擇工業(yè)廠房的基本原則

符合所在地區(qū)、城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃布局。

節(jié)約用地，不占用良田及經(jīng)濟效益高的土地，并符合國家現(xiàn)行土地管理、環(huán)境保護(hù)、水土保持等法規(guī)有關(guān)規(guī)定。

有利于保護(hù)環(huán)境與景觀，盡量遠(yuǎn)離風(fēng)景渫覽區(qū)和自然保護(hù)區(qū)，不污染水源，有利于三廢處理，并符合現(xiàn)行環(huán)境保護(hù)法規(guī)規(guī)定。

05工業(yè)廠房選址對土地面積的要求

廠區(qū)用地面積應(yīng)滿足生產(chǎn)工藝和運輸要求，并預(yù)留擴建用地。

有廢料、廢渣的工廠，其堆存廢料、廢渣所需面積應(yīng)滿足工廠服務(wù)年限的要求。

居住用地應(yīng)根據(jù)工廠規(guī)模及定員，按照國家、省、市規(guī)定的定額，計算所需面積。

施工用地應(yīng)根據(jù)工廠建設(shè)規(guī)模、施工人數(shù)、臨建安排等因素考慮。

06工業(yè)廠房的建筑密度

建筑密度是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)，所有建筑物的基底面積（即建筑物首層的占地面積）之和占規(guī)劃建設(shè)用地總面積的百分率，這里的建筑物基底面積應(yīng)包括構(gòu)筑物的基底面積。

建筑密度=（基底面積÷占地面積×100%）<40%（政府規(guī)定）

07工業(yè)廠房對于墻體的要求

按受力不同分：承重和非承重墻，建筑物內(nèi)部只起分隔作用的非承重隔墻；

按材料不同分：磚墻、石墻、土墻、混凝土以及各種天然的、人工墻體；

按構(gòu)造方式不同分：實體墻、空體墻和組合墻三種類型。

08廠房設(shè)計注意事項

廠房裝修設(shè)計對圍護(hù)和室內(nèi)裝修時，要用氣體密封性好、變形小的材料墻面，骨架和保溫層蕞好還是用非熄滅體或難熄滅體。

廠房裝修設(shè)計對墻壁和頂棚裝修時，盡量用外表滑潤、不會掉灰、不會反光的材料。

多用涂料刷回風(fēng)地溝、地下的技巧夾層和飾面地表，同時也要采用防水、防潮、防霉的三防措。

09工業(yè)廠房容積率

工廠容積率是總用地面積的比值。容積率是衡量建設(shè)用地使用強度的重要指標(biāo)。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。

容積率計算公式：容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積

10不同行業(yè)的廠房容積率是多少？

對于生產(chǎn)過程中需要用到重型設(shè)備的制造業(yè)容積率一般在0.8左右；一般制造業(yè)容積率一般在1.5左右；輕型制造業(yè)容積率一般在2.0左右；高新技術(shù)行業(yè)容積率較高，一般可達(dá)2.5以上。

11容積率的上限是多少？

考慮到政策要求、企業(yè)家與員工的心理接受程度、運輸成本等，立體廠房的容積率蕞高可達(dá)4.0。

12不同行業(yè)對廠房層高的要求

包裝印刷、功能材料行業(yè)由于設(shè)備規(guī)格比較特殊，首層層高要求不低于12米。機械裝備行業(yè)由于設(shè)備較高，首層層高要求不低于10米。家電、家具、五金、電子信息、機器人、生物醫(yī)藥、塑料制品行業(yè)首層層高要求不低于8米。其他行業(yè)首層層高一般6米即可。

13不同行業(yè)對樓層荷載的要求

 對于有重型設(shè)備的行業(yè)，首層地面荷載需要2噸/平方米，其他行業(yè)一般在1.5噸/平方米及以下荷載標(biāo)準(zhǔn)。

14工業(yè)廠房可以商業(yè)用嗎？

工業(yè)用房可以作為商業(yè)用途。房子本身是沒有使用屬性，只有土地有使用性質(zhì)。工業(yè)用地理論上講可以轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，但實際操作起來很難。若是將工業(yè)用房改變?yōu)樯虡I(yè)用途，必須符合城市總體規(guī)劃，并需經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)。 

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