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　　原標(biāo)題：中南高科 – 后起之秀的高歌起航 產(chǎn)城白皮書04

　　本文節(jié)選自《2019中國產(chǎn)城運(yùn)營商30強(qiáng)白皮書》，閱讀全文請(qǐng)見本書

　　本文字?jǐn)?shù)：3490，閱讀時(shí)長大約7分鐘

　　中南高科成立于2014年，致力于打造高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是中南集團(tuán)戰(zhàn)略升級(jí)的重要板塊。作為中南高科的母公司，中南集團(tuán)成立于1988年，旗下還擁有房地產(chǎn)集團(tuán)（中南置地）、建筑集團(tuán)以及中南實(shí)業(yè)投資集團(tuán)等，是中國民營企業(yè)前20強(qiáng)。目前，中南集團(tuán)的業(yè)務(wù)遍及全國26個(gè)省、160多個(gè)城市及澳大利亞等海外市場(chǎng)。

　　核心團(tuán)隊(duì)來源于聯(lián)東，2018年從中南置地中剝離。中南高科，作為一個(gè)以銷售型產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)園為主要產(chǎn)品和盈利來源的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，公司的核心團(tuán)隊(duì)來源于聯(lián)東，多位高管均是聯(lián)東出身，包括現(xiàn)任集團(tuán)總裁從學(xué)豐、常務(wù)副總裁李勁等。故其發(fā)展路徑也被視作聯(lián)東模式的復(fù)制，而中南高科與聯(lián)東有著相同的基因，可以通過對(duì)建筑施工的專業(yè)性理解，強(qiáng)化對(duì)成本和建設(shè)周期的控制。目前中南高科以園區(qū)載體建設(shè)與實(shí)體企業(yè)投資為基礎(chǔ)，結(jié)合集團(tuán)全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，截止到現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)駐42個(gè)城市，并打造了57個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。不過，考慮到中南高科剛剛起步，盈利能力不強(qiáng)等因素，公司已經(jīng)被集團(tuán)從中南置地中剝離。未來隨著業(yè)務(wù)的不斷成熟與拓展，可能還會(huì)重啟登陸資本市場(chǎng)計(jì)劃。

　　中南高科旗下打造“一體兩翼”業(yè)務(wù)模型，其中一體指的是載體，即產(chǎn)業(yè)集群的打造，兩翼分別為實(shí)體企業(yè)投資以及產(chǎn)業(yè)運(yùn)營服務(wù)。蕞終以“載體打造+投資+運(yùn)營”的模式結(jié)構(gòu)建立起公司發(fā)展的基礎(chǔ)。

　　“一體”載體建設(shè)模式核心打通中南集團(tuán)的建設(shè)和開發(fā)業(yè)務(wù)，以建筑協(xié)同驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)利潤率提升。中南高科“一體”載體建設(shè)模式的核心，打通了中南集團(tuán)的建設(shè)和開發(fā)業(yè)務(wù)，并構(gòu)成載體建設(shè)前中后端完整的一條線：其中，前端在建筑業(yè)務(wù)上，依托集團(tuán)建筑板塊即中南建設(shè)，用建筑協(xié)同驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)利潤率提升。中端，在開發(fā)業(yè)務(wù)上，中南高科全部廠房以出售為主，以此獲取產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)收益。后端在業(yè)務(wù)出售的基礎(chǔ)之上再依托于公司“三好一快”戰(zhàn)略以及631快建設(shè)戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)的地產(chǎn)載體的快周轉(zhuǎn)，加快回款速度，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)滾動(dòng)開發(fā)。蕞終，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)載體在前中后端的模式推進(jìn)下，實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)的同時(shí)，通過建筑及開發(fā)業(yè)務(wù)上一面減成本一面增利潤，提升公司整體的投資回報(bào)率。

　　“兩翼”實(shí)體投資以及運(yùn)營業(yè)務(wù)更多處在理論階段，需要更多時(shí)間去驗(yàn)證公司投資以及運(yùn)營體系的可實(shí)踐性。目前公司的首要目標(biāo)還在集中在載體建設(shè)沖規(guī)模階段。只有公司的規(guī)模起來之后，建立起一定的平臺(tái)高度以及招商能力，屆時(shí)可以再去做輕資產(chǎn)以及委托管理等業(yè)務(wù)，未來的運(yùn)營、投資等服務(wù)都可以延伸開來。這也是中南業(yè)務(wù)模式邏輯的體現(xiàn)之一。

　　3.1三大產(chǎn)品線，有效放大區(qū)域價(jià)值，提升招商能力

　　中南高科目前旗下?lián)碛挟a(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、新型產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)綜合體三大產(chǎn)品線。三大產(chǎn)品線業(yè)態(tài)組合有所區(qū)別，并聚焦不同產(chǎn)業(yè)方向，公司能夠在根據(jù)區(qū)域的特點(diǎn)布局相應(yīng)的產(chǎn)品，有利于放大區(qū)域價(jià)值的同時(shí)，還可以根據(jù)企業(yè)的不同發(fā)展訴求和發(fā)展階段安排在不同的產(chǎn)品之中，能夠有效發(fā)揮各自產(chǎn)品的價(jià)值，進(jìn)一步提升公司的招商能力。

　　圖2：三大產(chǎn)品線中南高科產(chǎn)品內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)及特點(diǎn)（基于中南高科蕭山錢江云谷產(chǎn)業(yè)園與聯(lián)東集團(tuán)蕭山國際企業(yè)港產(chǎn)品比較）

　　對(duì)比兩家公司的產(chǎn)品組合以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)可以看出，中南高科的產(chǎn)品有三大特點(diǎn)：

　　一是產(chǎn)品較為多樣化，面向客戶多元化，

　　從而使其能夠更容易實(shí)現(xiàn)招商。二是產(chǎn)品的成本控制能力較強(qiáng).。

　　相比于聯(lián)東，中南的項(xiàng)目層高只有6米,外墻使用面磚、涂料混合方式，能夠有效節(jié)約成本，而且在排水、綠化、地面面磚、電梯配置，建筑入口等方面中南高科通過較為細(xì)部的操作實(shí)現(xiàn)了一定的利潤節(jié)省。三是產(chǎn)品品質(zhì)與招商質(zhì)量略遜于聯(lián)東。

　　相比于聯(lián)東，中南高科除在立面使用耐久性較差的材料之外，在排水和綠化等方面因?yàn)椴捎昧烁鼮楣?jié)省成本的方式，造成整體品質(zhì)效果一般，相比于聯(lián)東有所差距。投資策略：

　　三大因素驅(qū)使中南高科項(xiàng)目多布布局在華東地區(qū)且敢做下沉。

　　一是經(jīng)濟(jì)因素，華東很多區(qū)域早年都是零散的縣域經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，在當(dāng)下的產(chǎn)業(yè)環(huán)境下，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)廠房的需求量很高。

　　二是得益于華東區(qū)域的交通環(huán)境，與中南對(duì)于區(qū)域的的熟悉程度，華東區(qū)域航空、陸路以及水運(yùn)系統(tǒng)都非常發(fā)達(dá)，且中南長期區(qū)域深耕，在區(qū)域上把握機(jī)會(huì)，獲取機(jī)會(huì)的能力更強(qiáng)。

　　三是華東區(qū)域人口比較多，使得這種大規(guī)模生產(chǎn)成為可能，于是在有這種龍頭的大規(guī)模生產(chǎn)企業(yè)入駐進(jìn)來，中小企業(yè)配套肯定有需求。

　　中南集團(tuán)旗下?lián)碛挟a(chǎn)業(yè)投資板塊，并且還曾參與過民營衛(wèi)星的發(fā)射，實(shí)力雄厚，故利用集團(tuán)的資金以及投資優(yōu)勢(shì)能夠給予中南高科的招商以一定支撐，但具體業(yè)務(wù)落地方面仍待觀察。而在集團(tuán)產(chǎn)業(yè)投資板塊的支持下，中南高科之所以能夠在短短幾年的時(shí)間聚集起“千人”規(guī)模，主要源于2點(diǎn)原因：一是高薪資，高招商成功率。中南高科產(chǎn)業(yè)園區(qū)以銷售為主，和地產(chǎn)銷售類似，利潤率相對(duì)較高，給到招商人員的傭金自然比較高。并且依托于集團(tuán)的資源支持，尤其是集團(tuán)建筑板塊，會(huì)接觸很多上下游企業(yè)，例如典型的鋼筋、水泥以及建筑建材等，而這些生產(chǎn)都是需要廠房的，這可以使其能夠有效擴(kuò)充項(xiàng)目進(jìn)駐園區(qū)，提升招商成功率。

　　二是利用區(qū)域中介資源擴(kuò)充規(guī)模。中南高科園區(qū)以銷售為主，會(huì)接觸到許多區(qū)域上的中介資源。中南高科可以積極利用這些中介資源，以有效擴(kuò)充招商規(guī)模。

　　構(gòu)建“一超四強(qiáng)五大滿天星”的招商聯(lián)動(dòng)模式，推動(dòng)招商進(jìn)程。

　　此外，中南高科在千人規(guī)模的基礎(chǔ)之上，還以“產(chǎn)業(yè)先行”為核心理念，打造出“一超四強(qiáng)五大滿天星”的招商聯(lián)動(dòng)模式。其中，一超招商中心位于德國，服務(wù)于德國企業(yè)“引進(jìn)來”與中國企業(yè)“走出去”；

　　招商中心通過深耕北上廣深一線城市，助力一線城市老工業(yè)區(qū)企業(yè)向新型工業(yè)區(qū)域轉(zhuǎn)移；五大招商中心位居杭州、南京、武漢、重慶、青島中國五大核心城市，助力國家重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)迭代升級(jí)發(fā)展；滿天星招商中心則全面扎根國內(nèi)重點(diǎn)制造業(yè)城市，利于區(qū)域?qū)崿F(xiàn)快速產(chǎn)業(yè)集聚與發(fā)展。蕞終利用“一超四大五小滿天星”的多維招商模式，打通地域壁壘，強(qiáng)化與企業(yè)的鏈接，形成中南高科內(nèi)部國內(nèi)外資源的聯(lián)動(dòng)，不斷強(qiáng)化招商能力，推動(dòng)招商進(jìn)程。

　　打造全生命周期園區(qū)服務(wù)體系，保障企業(yè)前行。中南高科園區(qū)構(gòu)建起全生命周期園區(qū)服務(wù)體系，包括基礎(chǔ)服務(wù)平臺(tái)、政務(wù)服務(wù)平臺(tái)、運(yùn)營服務(wù)平臺(tái)、金融服務(wù)平臺(tái)以及人才服務(wù)平臺(tái)等。結(jié)合入園企業(yè)的痛點(diǎn)，難點(diǎn)問題，以訴求為導(dǎo)向，切身解決企業(yè)的困難，保障企業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行。同時(shí)，不止限于園內(nèi)，在園外，中南高科還將利用自身資源優(yōu)勢(shì)，以每個(gè)項(xiàng)目為原點(diǎn)，搭建企業(yè)與政府、產(chǎn)學(xué)研機(jī)構(gòu)的合作橋梁，實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展雙贏。

　　穩(wěn)健業(yè)務(wù)模式，支撐公司園區(qū)拓展。

　　中南高科作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“后起之秀”，近幾年能夠發(fā)展的如此迅速，在4年的時(shí)間內(nèi)布局超過50個(gè)園區(qū)，著實(shí)令人驚嘆。而其所取得的成就根源就在于是業(yè)務(wù)模式成功的一種體現(xiàn)。其實(shí)公司整體的業(yè)務(wù)模式比較保守，基本上復(fù)制于聯(lián)東，業(yè)務(wù)條線較為狹窄，但也正是因?yàn)檎?，所以有助于公司能夠招到合適的人才，并把園區(qū)各個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域做透，在領(lǐng)域內(nèi)能夠形成一定的優(yōu)勢(shì)，自然會(huì)吸引政府和企業(yè)對(duì)于園區(qū)的注意力。依托集團(tuán)建筑基因，擴(kuò)大利潤空間，穩(wěn)定業(yè)務(wù)模式驅(qū)動(dòng)。

　　此外，中南高科能夠取得目前成就的另外一個(gè)重要原因就是中南集團(tuán)的支持，尤其是依托集團(tuán)本身的建筑板塊，減少開發(fā)成本，能夠有效擴(kuò)充自己的利潤空間的同時(shí)，也能夠給予中南高科的業(yè)務(wù)模式驅(qū)動(dòng)一定的穩(wěn)定性，保障中南高科的業(yè)務(wù)能夠穩(wěn)健的擴(kuò)展開來。其實(shí)這也是體現(xiàn)開發(fā)商進(jìn)駐產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)所在，可以利用集團(tuán)內(nèi)部的業(yè)務(wù)、資金以及人才等優(yōu)勢(shì)以支撐產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展，但關(guān)鍵還是要選對(duì)模式。THE END

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