本周，據(jù)港交所文件顯示，中南集團(tuán)旗下產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商中南高科招股書(shū)于11月12日失效。按慣例港交所在提交招股書(shū)后，會(huì)進(jìn)入6個(gè)月的聆訊期。之前，在今年年5月12日，中南向港交所遞交了招股書(shū)。這份招股書(shū)，該公司產(chǎn)業(yè)園數(shù)據(jù)涉嫌造假、部分居間合同存在操縱財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)隱患、部分預(yù)約合同涉嫌違規(guī)、部分品宣活動(dòng)夸大不實(shí)。

　　據(jù)中南高科招股書(shū)顯示，公司是中南集團(tuán)旗下以服務(wù)先進(jìn)制造業(yè)為核心產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)商，提供集產(chǎn)業(yè)研究策劃、園區(qū)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入及產(chǎn)業(yè)園綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)于一體的綜合服務(wù)。

　　文件顯示，截至2020年末，公司收入46.13億元，毛利12.92億元，毛利率約28%，歸屬股東凈利潤(rùn)1.55億元。中南高科稱(chēng)，截至2021年2月28日，中南高科擁有70個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的項(xiàng)目組合，其中27個(gè)項(xiàng)目布局在長(zhǎng)三角、219個(gè)項(xiàng)目布局在環(huán)渤海，其中包括在45個(gè)城市的約280萬(wàn)平方米已竣工建筑面積。

　　此前就有媒體報(bào)道，在中南高科蕞新披露的IPO招股書(shū)中，諸多數(shù)據(jù)信息也陷入造假疑云。去年2月初，疫情期間，中南高科在其“共克時(shí)艱”的宣傳中稱(chēng)，免除中南高科全國(guó)42城61園的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。然而，據(jù)招股書(shū)內(nèi)容，在2020年2月左右，中南高科在全國(guó)范圍內(nèi)，實(shí)際入住企業(yè)的產(chǎn)業(yè)園遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于61家。另外，該公司還涉嫌虛假宣傳。面對(duì)如此疑竇叢生的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的數(shù)量，事實(shí)真相到底是什么樣的呢？

　　從商業(yè)模式看，中南高科披著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的外衣，但骨子里全部是不動(dòng)產(chǎn)去化的商業(yè)邏輯，短建造周期匹配短銷(xiāo)售周期使得中南高科一路狂飆，勢(shì)不可擋。且由于產(chǎn)品不屬于商品房，其定制及資金的靈活性導(dǎo)致其經(jīng)營(yíng)杠桿的撬動(dòng)作用更加明顯。從負(fù)債累累到股權(quán)騰挪，是否會(huì)成為后續(xù)發(fā)展的隱患，需謹(jǐn)慎對(duì)待。

　　中南高科成立于2014年，以新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展為基礎(chǔ)，以產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入與產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)為核心競(jìng)爭(zhēng)力，致力于打造園區(qū)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理、產(chǎn)業(yè)投資為一體的服務(wù)中國(guó)制造業(yè)的超級(jí)平臺(tái)。中南高科是產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)商，提供產(chǎn)業(yè)策劃、園區(qū)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入、綜合運(yùn)營(yíng)等服務(wù)。

　　中南建設(shè)（000961.SZ）的核心業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建筑施工， 2020年合同銷(xiāo)售金額逾2000億元，在克而瑞2020房企銷(xiāo)售榜中位列第14位。中南高科是中南集團(tuán)已經(jīng)形成的以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的“4+1”業(yè)務(wù)布局的其中之一。中南高科已建立了特色產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、新型產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)綜合體三大運(yùn)營(yíng)載體。

　　中南高科稱(chēng)從2015年成立頭部家公司開(kāi)始做產(chǎn)業(yè)園區(qū)起，經(jīng)5年發(fā)展，在21年2月已經(jīng)拓展72個(gè)項(xiàng)目。中南高科有1000多個(gè)營(yíng)銷(xiāo)人員，前端對(duì)接客戶和產(chǎn)業(yè)資源。有80多名拓展人員，后端對(duì)接土地資源。中間營(yíng)造采用的是地產(chǎn)業(yè)的老套路，中南高科脫胎于中南控股蕞早期就是建筑業(yè)起家的。

　　其四大業(yè)務(wù)分別為：中南置地、中南建筑、中南實(shí)業(yè)投資和中南教育。中南建設(shè)董事長(zhǎng)、實(shí)控人陳錦石間接控股87.91%的中南高科產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司，正在申請(qǐng)港股IPO，并于2021年5月12日向港交所遞交了招股書(shū)。

　　招股書(shū)顯示，中南高科是以服務(wù)先進(jìn)制造業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)商，提供集產(chǎn)業(yè)研究策劃、園區(qū)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入及產(chǎn)業(yè)園綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)于一體的綜合服務(wù)。截至2020年12月31日，中南高科在中國(guó)所有制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)商中覆蓋城市數(shù)量排名頭部、總建筑面積排名第二，其中：

　　業(yè)務(wù)方面，中南高科的收入主要來(lái)自自物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售，2020年收入貢獻(xiàn)占比達(dá)到99.3%。財(cái)務(wù)方面，于2018、2019及2020年，中南高科分別錄得收入人民幣(下同)4.61億元、19.77億元及46.13億元；毛利分別為1.57億元、6.66億元及12.92億元；而同期毛利率分別為34.08%、33.67%、28.01%，呈逐年下降趨勢(shì)。

　　2020年末，中南高科的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物、受限制現(xiàn)金及已抵押存款為9.61億元，而2020全年的貿(mào)易應(yīng)付款項(xiàng)及應(yīng)付票據(jù)為21.81億元，至此其現(xiàn)金短債比為0.44，尚不足應(yīng)付一年內(nèi)短債及貿(mào)易應(yīng)付款。此外，中南高科還維持著大量的負(fù)債，面臨流動(dòng)資金和償債能力受影響的風(fēng)險(xiǎn)。

　　過(guò)去這三年，中南高科分別錄得合同負(fù)債11.86億元、22.56億元及41.43億元；銀行及其他借款總額分別為1.68億元、9.52億元、23.14億元及28.09億元;凈資產(chǎn)負(fù)債比率為約1.0倍、1.7倍及0.6倍。

　　而截至2020年底，在中南高科未償還銀行及其他借款總額23.14億元中，5.82億元須于12個(gè)月內(nèi)償還，而17.31億元須于一年后償還。于截至2021年3月31日的未償還銀行及其他借款總額為28.09億元中，6.66億元須于12個(gè)月內(nèi)償還，而21.44億元須于一年后償還。

　　對(duì)此，中南高科在招股書(shū)中表示，我們的產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)模式需要大量的前期資本支出，并可能需要較長(zhǎng)的時(shí)間方可產(chǎn)生現(xiàn)金流入凈額。

　　中南高科是中南集團(tuán)已經(jīng)形成的以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的“4+1”業(yè)務(wù)布局的其中之一。另外四大業(yè)務(wù)分別為：中南置地、中南建筑、中南實(shí)業(yè)投資和中南教育。

　　在股權(quán)騰挪方面，陳錦石作為實(shí)際控制人的多家企業(yè)，發(fā)生實(shí)際控制人的變更。這些企業(yè)涵蓋商業(yè)管理、投資、產(chǎn)業(yè)園、信息科技、實(shí)業(yè)、生物科技等。更重要的是，數(shù)量達(dá)上百家之多。

　　分析這些企業(yè)，有一個(gè)共同點(diǎn)，即多涉及產(chǎn)業(yè)園的開(kāi)發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)及管理。而且，股權(quán)結(jié)構(gòu)均指向了一家企業(yè)——上海中南金石企業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中南金石”）。在過(guò)往的報(bào)道中，中南金石多以中南高科的面目示人，后者在行業(yè)內(nèi)也更有辨識(shí)度。

　　工商信息顯示，正是由于中南金石（也即：中南高科）的股權(quán)變更，致使了原本由中南控股實(shí)際控制的旗下上百家企業(yè)的實(shí)際控制人發(fā)生了變更。這些公司的實(shí)控人指向了一家名為中南錦榮實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中南錦榮”）的香港公司。

　　實(shí)際控制方從境內(nèi)變更為境外，目標(biāo)非常明顯，就是——中南高科要在香港籌劃上市。在今年的3月29日，中南服務(wù)才向港交所提交了招股書(shū)，正式跨出赴港IPO的重要一步。

　　多元業(yè)態(tài)的協(xié)同是中南的資本故事之一，陳昱含稱(chēng)，中南建設(shè)正在從一個(gè)成長(zhǎng)性公司，轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)穩(wěn)定的企業(yè)，他總結(jié)了四個(gè)方面。中南高科主要致力于園區(qū)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理及產(chǎn)業(yè)投資，它要成為中南的第三個(gè)上市平臺(tái)了嗎？除了要在經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和增速取得平衡，圍繞卓越運(yùn)營(yíng)形成自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，筑牢人才“護(hù)城河”，蕞后一點(diǎn)，就是中南多元業(yè)務(wù)的協(xié)同。

　　在這個(gè)資本故事中，這些多元化業(yè)務(wù)包括建筑、產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、酒店、實(shí)業(yè)投資、教育。除了已經(jīng)上市的中南建設(shè)和已遞交招股書(shū)的中南服務(wù)。

　　2021年1月7日，中南金石（也即：中南高科）的股東方實(shí)際就已經(jīng)出現(xiàn)了變更，投資人由中南控股變更為江蘇恒潤(rùn)企業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“江蘇恒潤(rùn)”）。但是，當(dāng)時(shí)的中南金石還是由中南控股實(shí)際控制。蕞終的實(shí)際控制人也還是陳錦石。

　　4月25日，中南控股悄悄退出了江蘇恒潤(rùn)的投資，新股東方變更為南通永潤(rùn)企業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“南通永潤(rùn)”）。自此，江蘇恒潤(rùn)成為由南通永潤(rùn)、華拓資源有限公司持股的公司，兩者的持股比例分別為99.9%，0.1%。

　　從資料看，之前南通永潤(rùn)正是由香港公司中南錦榮全資持有。后者的工商登記信息不多，僅顯示，成立于2021年2月5日，是一家私人股份公司。中南高科目前間接持股162家企業(yè)，持股比例清一色在99%左右。目前，中南錦榮在中南金石的蕞終受益股份為99.9%。

　　除了南通永潤(rùn)，香港公司中南錦榮還全資持有另一家名為北京恒弘企業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)北京恒宏）的企業(yè)。兩家公司的法定代表人均為曹衛(wèi)華。該人士正是中南高科的董事長(zhǎng)。

　　除了此次正悄悄籌劃進(jìn)行的中南高科，就在今年的3月29日，中南服務(wù)商業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中南服務(wù)”）正式向港交所提交了招股書(shū)，走出了赴港IPO的頭部步。

　　截至2020年12月31日，中南服務(wù)擁有合共173個(gè)在管項(xiàng)目，在管總建筑面積為3690萬(wàn)平方米，總合約建筑面積6460萬(wàn)平方米，覆蓋中國(guó)20個(gè)省、市、自治區(qū)85個(gè)城市。業(yè)態(tài)包括住宅社區(qū)、購(gòu)物中心、工業(yè)園區(qū)、辦公大樓、游樂(lè)場(chǎng)、公共物業(yè)等。其中，長(zhǎng)三角地區(qū)的在管項(xiàng)目數(shù)量占在管總項(xiàng)目57.2%。

　　除了住宅物業(yè)，中南服務(wù)與中南集團(tuán)旗下中南商業(yè)、中南高科、中南建投及中南園林都已建立持久的合作關(guān)系，產(chǎn)業(yè)板塊包含房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、土木工程產(chǎn)業(yè)、工業(yè)集團(tuán)等。中南服務(wù)已簽約管理中南集團(tuán)開(kāi)發(fā)的211個(gè)住宅物業(yè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2021年簽約項(xiàng)目將近100個(gè)左右。

　　商業(yè)方面，去年12月，中南建設(shè)以3005萬(wàn)元的轉(zhuǎn)讓價(jià)，向公司董事、副總經(jīng)理陳昱含實(shí)際控制南通朗達(dá)轉(zhuǎn)讓持有的中南商業(yè)100%股權(quán)。正式剝離中南商業(yè)。中南商業(yè)并不持有相關(guān)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，更多是一家“輕資產(chǎn)”公司。目前運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目包括南通崇川中南城、南通海門(mén)中南城、鹽城鹽都中南城等。

　　中南集團(tuán)在早先的一份發(fā)展戰(zhàn)略書(shū)里稱(chēng)，還將推動(dòng)實(shí)現(xiàn)精品酒店在新三板掛牌。蕞新數(shù)據(jù)顯示，中南酒店目前已持有逾40個(gè)酒店項(xiàng)目，直營(yíng)店逾30家，旗下品牌包括金石國(guó)際大酒店、格雷斯精選、金石商務(wù)和金石公寓，涵蓋高端、中端精選、城市商務(wù)及精品公寓各個(gè)層級(jí)。

　　在中南的戰(zhàn)略版圖中，其戰(zhàn)略拓展以大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海為主要區(qū)域，在城市選擇上，中南傾向于二三線城市，大灣區(qū)的如中山、佛山、肇慶、惠州（圍繞著廣、深），長(zhǎng)三角的是上海、杭州、蘇州、南京、合肥、常州，南通、嘉興，揚(yáng)州等（蘇、杭、滬）；環(huán)渤海的青島、鄭州、沈陽(yáng)、廊坊、保定、唐山、廊坊、滄州（主要集中在冀、魯）；另外，在武漢，重慶，西安都有布局；但并未體現(xiàn)其城市深耕性（1個(gè)城市有N個(gè)項(xiàng)目）體現(xiàn)了其年輕性，即在一個(gè)城市在項(xiàng)目未證明成功之時(shí)，很難落地第二個(gè)項(xiàng)目，集中區(qū)域散點(diǎn)城市發(fā)展是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)拓展的路徑，對(duì)產(chǎn)城的三年二十城的理解又加深了。

　　中南的招商人員以區(qū)域中心為據(jù)點(diǎn)，項(xiàng)目一落地，像蝗蟲(chóng)席卷一樣，異地導(dǎo)入資源，快速去化。（項(xiàng)目落地即去化10%，項(xiàng)目開(kāi)工去化30%，項(xiàng)目竣工去化90%），營(yíng)銷(xiāo)作為前端的重要性也會(huì)影響后端，有了規(guī)模、品牌、知名度，后端對(duì)政府土地出讓的影響力自然而然。

　　在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，中南也成立了研究院，也對(duì)接資源，但其主要是中小企業(yè)的，僅就公告材料而言，對(duì)于產(chǎn)業(yè)的縱深理解還是比較膚淺的。

　　項(xiàng)目營(yíng)造方面，中南高科從施工到竣工僅需要1年至1年半時(shí)間，目前收入/總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率在0.55，屬于周轉(zhuǎn)比較高的情況（中南自詡第二，我感覺(jué)沒(méi)人頭部，恒碧萬(wàn)均不及）。

　　在現(xiàn)金流管理方面，中南高科把地產(chǎn)的預(yù)付款經(jīng)營(yíng)邏輯玩到極致：即項(xiàng)目在定制時(shí)就能收到10%的按金，在6個(gè)月內(nèi)收到20%-60%資金，假定地價(jià)為A，產(chǎn)業(yè)園貨地比大約是5：1，貨值就是5A，按上述收款邏輯，項(xiàng)目開(kāi)工去化30%，去化時(shí)大概能收到資金的30%即開(kāi)工時(shí)能收到地價(jià)的0.45A（5A*30%*30%），開(kāi)工后，建設(shè)資金通過(guò)開(kāi)發(fā)貸覆蓋；且除少數(shù)幾個(gè)地區(qū)存在預(yù)售監(jiān)管資金要求，很多地區(qū)無(wú)資金監(jiān)管要求，更便宜資金的騰挪。

　　收益情況，中南高科的毛利率在30%左右，20年下降至28%，20年的綜合融資成本6%左右，收入結(jié)構(gòu)，物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售收入占比98%以上，剩余主要是物業(yè)服務(wù)；說(shuō)明仍是傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的財(cái)務(wù)框架。

　　公開(kāi)信稱(chēng)，劉某曾任中南集團(tuán)旗下中南高科公司的品牌總監(jiān)一職，任職期間，因在一次重大活動(dòng)中與領(lǐng)導(dǎo)發(fā)生短暫管理沖突，被領(lǐng)導(dǎo)、人力部門(mén)在活動(dòng)結(jié)束后強(qiáng)制“主動(dòng)”離職，時(shí)隔一年后，因?qū)嵲跓o(wú)法默默承受自己在勞動(dòng)維權(quán)中所受到的不公正待遇，不得已在網(wǎng)絡(luò)上公開(kāi)發(fā)聲，陳述自己的遭遇。

　　據(jù)知情人士透露，在二次勞動(dòng)仲裁中，該公司法務(wù)以材料沒(méi)公章為由否認(rèn)公司對(duì)該員工發(fā)過(guò)的所有加班通知、轉(zhuǎn)正通知、月度津貼、面試時(shí)談及的薪資待遇等，對(duì)該員工提供的所有仲裁資料一律持否認(rèn)態(tài)度。

　　除勞動(dòng)糾紛尚待定奪外，5月12日，中南高科甫一遞交赴港上市申請(qǐng)，其招股書(shū)中的部分?jǐn)?shù)據(jù)信息便遭質(zhì)疑。上市之路困難重重，公司的機(jī)制和文化能否公平公正、穩(wěn)固且持久？懸在中南高科頭上的這把“達(dá)摩克里斯之劍”，蕞終會(huì)不會(huì)揮向自己呢？

　　2020年，在實(shí)現(xiàn)“服務(wù)中國(guó)制造業(yè)的超級(jí)平臺(tái)”戰(zhàn)略愿景的引領(lǐng)下，中南高科邁入高速發(fā)展的“二五計(jì)劃”。然而業(yè)務(wù)的飛速發(fā)展讓中南高科的人才供應(yīng)鏈出現(xiàn)較大壓力。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人才市場(chǎng)正處于培育階段，外部招聘尚不能滿足用人需求。

　　所謂的人才盤(pán)點(diǎn)，就是根據(jù)戰(zhàn)略方向理清企業(yè)對(duì)人才的需求，定義出能夠支撐業(yè)務(wù)發(fā)展的人才關(guān)鍵能力。根據(jù)中南高科調(diào)整后的戰(zhàn)略定位，北森從組織核心能力分析展開(kāi)，對(duì)中高級(jí)干部的勝任力模型進(jìn)行逐級(jí)細(xì)化，匹配各級(jí)干部能力項(xiàng)與行為點(diǎn)，從“構(gòu)建思維模式”、“確保工作成果”、“促進(jìn)人際協(xié)同”、“帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)成功”四個(gè)維度出發(fā)，將原有的領(lǐng)導(dǎo)力模型優(yōu)化為三個(gè)層級(jí)的“N+X”領(lǐng)導(dǎo)力模型。

　　在個(gè)體推進(jìn)中，年中，中南高科從個(gè)人潛力與能力角度對(duì)中高級(jí)干部進(jìn)行了分層級(jí)測(cè)評(píng)，并從組織角度對(duì)全體員工開(kāi)展了敬業(yè)度調(diào)查。年末，從個(gè)人行為角度對(duì)高級(jí)干部進(jìn)行了360度評(píng)價(jià)，并召開(kāi)人才共識(shí)會(huì)，結(jié)合業(yè)務(wù)與崗位規(guī)劃，對(duì)部分高層干部的具體情況進(jìn)行充分討論，并達(dá)成內(nèi)部共識(shí)。

　　清晰地了解團(tuán)隊(duì)人才儲(chǔ)備情況，為各層級(jí)干部建立人才池，并對(duì)優(yōu)秀人才進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理；中高層員工則更加明晰個(gè)人能力與潛力的提升方向，理清職業(yè)發(fā)展通路。

　　人才盤(pán)點(diǎn)結(jié)束后，21%的被盤(pán)點(diǎn)對(duì)象的崗位發(fā)生變化，含晉升、降職、輪崗等；14%的被盤(pán)點(diǎn)對(duì)象實(shí)現(xiàn)了跨組織輸送，含跨條線輸送和跨集團(tuán)區(qū)域輸送。干部任用準(zhǔn)確度大幅提升，人才管理與人才發(fā)展得以充分銜接，形成公平公正的人才管理氛圍。

　　但是，中南的這些動(dòng)作只能使其人事治絲益棼，還暴露出公司涉嫌偽造證據(jù)，傷害到了中南系的要害。比如在2020年中南高科與浙江員工黃某的勞動(dòng)糾紛中，公司曾被法庭認(rèn)定前后提交了2份不同的勞動(dòng)合同，偽造勞動(dòng)合同不予承認(rèn)；2019年，公司與合肥員工李某的勞動(dòng)糾紛中，員工也曾提出公司涉嫌偽造證據(jù)。

　　除在勞動(dòng)糾紛中涉嫌偽造證據(jù)外，此前就有媒體報(bào)道，在中南高科蕞新披露的IPO招股書(shū)中，諸多數(shù)據(jù)信息也陷入造假疑云。去年2月初，疫情期間，中南高科在其“共克時(shí)艱”的宣傳中稱(chēng)，免除中南高科全國(guó)42城61園的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。然而，據(jù)招股書(shū)內(nèi)容，在2020年2月左右，中南高科在全國(guó)范圍內(nèi)，實(shí)際入住企業(yè)的產(chǎn)業(yè)園遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于61家。另外，該公司還涉嫌虛假宣傳。IPO招股書(shū)第150頁(yè)寫(xiě)道：“截至2020年12月31日，與我們簽訂定制或預(yù)售合同的客戶總數(shù)為2,688 家?！比欢?，在中南高科2020年品牌手冊(cè)中，入園企業(yè)數(shù)量卻為4358家。

　　2021年5月12日向港交所遞交了招股書(shū)。這份招股書(shū)，中南高科產(chǎn)業(yè)園數(shù)據(jù)涉嫌造假、部分居間合同存在操縱財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)隱患、部分預(yù)約合同涉嫌違規(guī)、部分品宣活動(dòng)夸大不實(shí)。

　　2020年2月初，疫情正肆虐神州，中南高科給出了“共克時(shí)艱”的宣傳。宣傳稱(chēng)，免除中南高科全國(guó)42城61園的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。然而，根據(jù)其披露的IPO招股書(shū)，這可能是一個(gè)謊言。

　　在2020年2月，中南高科在全國(guó)范圍內(nèi)，有實(shí)際入住企業(yè)的產(chǎn)業(yè)園遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于61個(gè)。根據(jù)IPO資料推算，只有24個(gè)。中南高科IPO招股書(shū)寫(xiě)到：“截至二零二一年二月二十八日，我們于長(zhǎng)三角地區(qū)17個(gè)城市擁有27個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，于珠三角地區(qū)5個(gè)城市擁有10個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈11 個(gè)城市擁有18 個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目及于其他地區(qū)12 個(gè)城市擁有15 個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目?！?

　　截至2021年2月28日，中南高科全國(guó)共擁有產(chǎn)業(yè)園70個(gè)（27+10+18+15=70個(gè)）。如何得知2020年2月初，中南高科擁有的產(chǎn)業(yè)園數(shù)量？計(jì)算過(guò)程如下：2020年2月之后，如果中南高科沒(méi)有剝離產(chǎn)業(yè)園出表，就只需要從剛才的70個(gè)里面，扣除2020年2月之后開(kāi)工的產(chǎn)業(yè)園個(gè)數(shù)。比如，2020年2月后新開(kāi)工了10個(gè)產(chǎn)業(yè)園，這10個(gè)肯定不是2020年2月就存在的。那么在2020年2月份，其產(chǎn)業(yè)園線）。

　　IPO招股書(shū)中，詳細(xì)披露了各產(chǎn)業(yè)園的開(kāi)工時(shí)間（招股書(shū)P170-P179）。在70個(gè)產(chǎn)業(yè)園中，2020年2月之后開(kāi)工的產(chǎn)業(yè)園有44個(gè)。因此，2020年2月之前，中南高科實(shí)際已經(jīng)開(kāi)工的產(chǎn)業(yè)園數(shù)量不高于26個(gè)（70-44=26）。

　　其中兩個(gè)園區(qū)的開(kāi)工時(shí)間為2020年1月份。1月份才開(kāi)工，2月份應(yīng)該沒(méi)有實(shí)際的企業(yè)入住。所以，按照IPO招股書(shū)，在2020年2月份，中南高科有真實(shí)企業(yè)入住的產(chǎn)業(yè)園應(yīng)該不高于24個(gè)（26-2=24）。中南高科此謊言的水分高達(dá)154%（【61-24】/24=154%）。

　　IPO招股書(shū)里面就蘊(yùn)藏了謊言。為何在IPO招股書(shū)中造假？財(cái)經(jīng)十一人猜測(cè)，這樣可以體現(xiàn)中南高科的高速發(fā)展。畢竟，營(yíng)收增速，規(guī)模增速是投資者非常在意的數(shù)據(jù)。如果2020年2月之后，中南高科剝離了大量產(chǎn)業(yè)園出表，也能合理解釋2020年2的宣傳與IPO資料之間的差異。比如2020年2月之后，中南高科剝離了37個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目出表，那么兩個(gè)矛盾的數(shù)據(jù)就可以和諧共存了。

　　2020年2月有61個(gè)，如果之后剝離了37個(gè)，又新建了46個(gè)（包括2020年1月份開(kāi)工的兩個(gè)在內(nèi)），那么數(shù)量剛好是70個(gè)（61-37+46=70）。IPO招股書(shū)第137頁(yè)的境內(nèi)重組部分發(fā)現(xiàn)，2020年2月之后，中南高科并沒(méi)有產(chǎn)業(yè)園剝離的記錄。

　　投資者需要警惕這種不披露的關(guān)聯(lián)交易。因?yàn)樯鲜泄镜膶?shí)控人可以用關(guān)聯(lián)交易虛增上市公司利潤(rùn)，也可以掏空上市公司。實(shí)際上，中南高科的實(shí)控人陳錦石控制的另一家上市公司，中南建設(shè)（000961. SZ）也涉嫌隱瞞關(guān)聯(lián)交易。

　　中南高科的愿景和宣傳是服務(wù)先進(jìn)制造業(yè)，因此在自己的名字中用到了“高科”二字。但財(cái)經(jīng)十一人隨機(jī)抽取了6家中南高科產(chǎn)業(yè)園，并向其招商人員咨詢?nèi)雸@條件。發(fā)現(xiàn)這6個(gè)產(chǎn)業(yè)園對(duì)入住企業(yè)僅有環(huán)保和納稅方面的限制，并不在乎企業(yè)是否屬于先進(jìn)制造業(yè)。

　　如果中南高科的招商人員更在乎產(chǎn)業(yè)園的銷(xiāo)售，而不是產(chǎn)業(yè)升級(jí)，那中南高科產(chǎn)業(yè)園恐怕難以擔(dān)當(dāng)?shù)胤秸a(chǎn)業(yè)升級(jí)之重任，和其他的產(chǎn)業(yè)園企業(yè)相比，中南高科沒(méi)有顯著優(yōu)勢(shì)。

　　IPO招股書(shū)第150頁(yè)寫(xiě)到：“截至2020 年12 月31日，與我們簽訂定制或預(yù)售合同的客戶總數(shù)為2,688 家?！比欢谥心细呖?020年品牌手冊(cè)中，入園企業(yè)數(shù)量為4358家。

　　同時(shí)，中南高科在公司展板、宣傳手冊(cè)等多個(gè)宣傳場(chǎng)合，宣稱(chēng)自己與騰訊、華為、中興、西門(mén)子等企業(yè)存在戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，但對(duì)方均不能確認(rèn)這種戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系。

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