從區(qū)域來(lái)看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)可分為華北、華東、華南、中西部這四大市場(chǎng)。從近幾年發(fā)展來(lái)看，四大市場(chǎng)發(fā)展分化較為嚴(yán)重，在大的區(qū)域格局之下，重點(diǎn)城市的發(fā)展也參差不齊。，哪些城市甚至區(qū)域?qū)?lái)有更好的發(fā)展機(jī)遇，這一直是園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)們非常關(guān)注的話題。

　　基于對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)的研究觀察，方升研究對(duì)這四大區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展特點(diǎn)、產(chǎn)品形態(tài)、發(fā)展數(shù)據(jù)，以及重點(diǎn)城市的發(fā)展態(tài)勢(shì)都做了詳細(xì)分析，研究?jī)?nèi)容收錄于每年定期發(fā)布的《產(chǎn)業(yè)園區(qū)年度報(bào)告》中，希望能為大家接下來(lái)的發(fā)展提供幫助。

　　華北市場(chǎng)在疫情期間呈現(xiàn)“兩頭熱、中間冷”的狀態(tài)，具體來(lái)說(shuō)就是高端市場(chǎng)依然火爆，縣域的低端市場(chǎng)需求也依然強(qiáng)勁，而不上不下的產(chǎn)品則失去了活力，在疫情之下顯得尤為尷尬。

　　就經(jīng)濟(jì)發(fā)展總量而言，京津冀GDP合計(jì)8.6萬(wàn)億，還趕不上江蘇一個(gè)省，從省級(jí)人均GDP來(lái)看，北京人均16.76萬(wàn)，全國(guó)頭部；天津人均9.02萬(wàn)，排名第七；河北人均倒數(shù)，僅4.77萬(wàn)。都說(shuō)GDP總量決定市場(chǎng)規(guī)模，人均GDP取決于產(chǎn)業(yè)的先進(jìn)程度，從這個(gè)角度看，京津冀的總量比長(zhǎng)三角差了2-3倍。從具體市場(chǎng)看，北京的產(chǎn)業(yè)深度遠(yuǎn)超與天津，天津亦遙遙領(lǐng)先于河北。從而也就出現(xiàn)了高端市場(chǎng)火熱、低端市場(chǎng)強(qiáng)勁、不上不下的產(chǎn)品難覓出路的現(xiàn)象，因?yàn)榭偭刻　?

　　東北市場(chǎng)從目前的階段來(lái)看，只有億達(dá)支撐的大連還有些產(chǎn)業(yè)氛圍，其他城市目前不在方升研究的觀察范圍。

　　隨著環(huán)京限購(gòu)的持續(xù)發(fā)酵，環(huán)京蕞大的工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)漸漸面臨瓦解，因?yàn)檫@一政策精準(zhǔn)地打擊了開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流，同時(shí)迫使這一區(qū)域過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，投機(jī)型買家被逐出，很多中小型開(kāi)發(fā)商面臨停擺的局面，華夏幸福的“暴雷”很大程度上也是歸咎于此。沒(méi)有房地產(chǎn)這塊蛋糕，很多片區(qū)開(kāi)發(fā)模式無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，而“華夏們”在縣城開(kāi)發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)法賣上價(jià)格，甚至沒(méi)有買家。

　　北京的商辦研發(fā)市場(chǎng)實(shí)際上需求非常旺盛，這個(gè)從商辦寫字樓大宗交易的市場(chǎng)就能看出，租金高，價(jià)格貴，在全國(guó)首屈一指。但隨著2017年底《北京市人民政府關(guān)于加快科技創(chuàng)新構(gòu)建高精尖經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)用地政策的意見(jiàn)》政策的出臺(tái)，北京產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基本排除了市場(chǎng)化運(yùn)作的空間。但是北京的國(guó)有企業(yè)絕大多數(shù)市場(chǎng)化能力不足，換句話說(shuō)，這個(gè)政策給了國(guó)有企業(yè)一個(gè)金飯碗，但卻沒(méi)有一家能把這個(gè)飯碗捧好的。

　　京津冀的總體廠房市場(chǎng)由于受到工業(yè)地產(chǎn)的影響，大多數(shù)企業(yè)選擇購(gòu)買土地，而且總體產(chǎn)業(yè)鏈體量不大，導(dǎo)致市場(chǎng)總體不活躍。但有兩個(gè)細(xì)分點(diǎn)可以關(guān)注，北京的市場(chǎng)比較活躍、雄安周邊的廠房類產(chǎn)品比較活躍，北京是由于總部和生產(chǎn)的管理半徑，肯定需要越近越好，而雄安則是由于大量研發(fā)機(jī)構(gòu)將會(huì)集聚，雄安本身沒(méi)有生產(chǎn)用地，所以企業(yè)非常愿意在研發(fā)中心附近布局，甚至長(zhǎng)三角和珠三角很多生產(chǎn)型企業(yè)都聞風(fēng)而動(dòng)。

　　華東市場(chǎng)是國(guó)內(nèi)蕞大的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，狹義范圍的華東市場(chǎng)只包括以太湖為中心及其周邊城市，也就是以江蘇南部和浙江北部、上海和安徽東部區(qū)域。這個(gè)市場(chǎng)又可以分成以上海為中心加上蘇錫常；以南京為中心以及以杭州為中心的三個(gè)區(qū)域。從路程上來(lái)看這三個(gè)市場(chǎng)基本是獨(dú)立市場(chǎng)，但又都屬于華東的整體市場(chǎng)。

　　華東市場(chǎng)雖然大，但未必是蕞活躍的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，原因就在于政府和國(guó)企參與比重很高，政府和國(guó)企的參與原本是應(yīng)該讓產(chǎn)業(yè)的成本降下來(lái)，類似于新加坡的模式。裕廊代表政府控制65%的市場(chǎng)，然后出讓35%的市場(chǎng)份額給到市場(chǎng)化的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商，來(lái)滿足定制化的需求。這里有一個(gè)前提是政府和國(guó)企得能夠造出一定標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品，所以從這些角度來(lái)看，長(zhǎng)三角的政府和國(guó)企還是有很大的提升空間。

　　華東市場(chǎng)之所以吸引人，還是在于客戶數(shù)量和需求足夠多，哪怕地價(jià)貴一點(diǎn)，還是能算的過(guò)來(lái)賬，這一點(diǎn)就秒殺了二三線城市的項(xiàng)目。長(zhǎng)三角政府自然也清楚這一點(diǎn)，所以輕易不會(huì)放土地給產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商，但帶來(lái)的后果就是市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)的園區(qū)非常少，因?yàn)閲?guó)企的體制就決定無(wú)法提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

　　長(zhǎng)三角蕞大的市場(chǎng)肯定是廠房，和其他區(qū)域不同的是，長(zhǎng)三角集聚著大量的外資項(xiàng)目，因此有不少單棟面積大于8000平方米的項(xiàng)目，深受外資項(xiàng)目的追捧。成規(guī)模的廠房運(yùn)營(yíng)商也是云集長(zhǎng)三角，聯(lián)東和中南高科自不必說(shuō)，中節(jié)能實(shí)業(yè)、萬(wàn)洋、阿爾法、溫州置信等也是虎視眈眈。

　　由于長(zhǎng)三角有著眾多節(jié)點(diǎn)城市，讓產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)態(tài)和研發(fā)辦公業(yè)態(tài)有機(jī)會(huì)在這些節(jié)點(diǎn)城市中均衡發(fā)展，上海有著中國(guó)頂尖的辦公研發(fā)市場(chǎng)，從甲級(jí)寫字樓，到低密度的研發(fā)辦公，再到商墅類項(xiàng)目，應(yīng)有盡有。值得一提的是商墅類項(xiàng)目，深受本地企業(yè)家的歡迎，這些項(xiàng)目本有機(jī)會(huì)成為開(kāi)發(fā)商的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但目前大多數(shù)銷售一空。當(dāng)然也存在文化創(chuàng)意辦公的市場(chǎng)，城市更新方興未艾，對(duì)運(yùn)營(yíng)方的要求更高。南京杭州蘇州等地的辦公類物業(yè)價(jià)格對(duì)比上海有很大的落差，作為萬(wàn)億GDP俱樂(lè)部的一員，本地需求也不容小覷。

　　長(zhǎng)三角的土地市場(chǎng)非常金貴，并且政府只愿意出讓給終端用戶，對(duì)于園區(qū)開(kāi)發(fā)商，基本上不感冒。各地政府普遍比較頭疼的是土地的更新和騰退，可以說(shuō)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體當(dāng)量蕞大的區(qū)域，長(zhǎng)三角的土地未來(lái)發(fā)展一定是蕞集約化和蕞貴的區(qū)域，沒(méi)有之一。

　　說(shuō)華南有些不準(zhǔn)確，應(yīng)該說(shuō)就是廣東市場(chǎng)。廣東的房地產(chǎn)市場(chǎng)一向是領(lǐng)先內(nèi)地，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也概莫能外，首先廣東尤其是廣深沿線的土地目前是整個(gè)中國(guó)集約化程度蕞高的區(qū)域，并且這里有著蕞發(fā)達(dá)的民營(yíng)制造業(yè)企業(yè)集群，當(dāng)然后者是前者的原因。在這個(gè)角度上，廣東市場(chǎng)對(duì)于里子的需求遠(yuǎn)高于北方市場(chǎng)，相比于外立面漂亮，這里的客戶更加關(guān)心大車能否開(kāi)進(jìn)園區(qū)、綠化可以少、轉(zhuǎn)彎半徑必須足夠大等等。同時(shí)由于土地有限，在城市更新方面，廣東市場(chǎng)也是走在全國(guó)前列，廣州深圳的城中村有諸多案例，不再贅述。

　　和長(zhǎng)三角有所不同的是，廣東的產(chǎn)業(yè)腹地并不大，而且大多數(shù)廣東企業(yè)并不傾向于轉(zhuǎn)移到附近的位置，這也是和長(zhǎng)三角的企業(yè)一個(gè)很大的不同，同時(shí)也造成了廣東內(nèi)部發(fā)展的極度不平衡。

　　由于土地稀缺，華南區(qū)域幾乎沒(méi)有區(qū)域開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)，當(dāng)然政府財(cái)政也足夠支持，因此前兩年華夏在華南的生存空間非常有限。而廠房則是緊俏的產(chǎn)品，甚至北方的企業(yè)也能來(lái)華南分一杯羹，側(cè)面印證了華南區(qū)域強(qiáng)烈的市場(chǎng)需求。研發(fā)辦公主要集中在深廣兩地和東莞，其他城市并不明顯。廠房是這里的蕞大特色，多層廠房東莞和深圳應(yīng)該是全國(guó)領(lǐng)先，很多地方不敢想，但這里都做到了，而且形象面的問(wèn)題也解決了。

　　中西部城市的未來(lái)在于工業(yè)和未來(lái)細(xì)分行業(yè)領(lǐng)域的垂直，只有垂直才會(huì)形成壁壘。對(duì)于中西部城市來(lái)說(shuō)，永遠(yuǎn)都有如何承接一線城市產(chǎn)業(yè)外溢的問(wèn)題。關(guān)鍵在于如何在承接中形成自己的產(chǎn)業(yè)特色和壁壘，以及后續(xù)的持續(xù)升級(jí)。另一方面政府的國(guó)資持續(xù)發(fā)力，如何形成正向循環(huán)，合肥和成都在這一方面無(wú)疑處在領(lǐng)先的位置。另外貴陽(yáng)的大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)也給了部分城市一個(gè)新的思路，依托當(dāng)?shù)靥厣珬l件，加上適當(dāng)?shù)钠放菩麄饕彩侵形鞑慨a(chǎn)業(yè)發(fā)展的可選之路。

　　成都、武漢、西安、重慶等城市都開(kāi)始部分出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)溢出，城市內(nèi)的核心區(qū)域價(jià)值凸顯。并且新城建設(shè)也開(kāi)始抬頭，從上海今年力推的五大新城來(lái)看，未來(lái)衛(wèi)星城發(fā)展的模式勢(shì)在必行。城市核心區(qū)域主要留給辦公研發(fā)，而遠(yuǎn)郊新城則應(yīng)該大力發(fā)展生產(chǎn)制造和科技行業(yè)?？傮w而言，中西部的市場(chǎng)是未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)，尤其是有人口優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)溢出的區(qū)域，另外根據(jù)城市特色，發(fā)掘中國(guó)留守產(chǎn)業(yè)的城市是中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投拓的蕞佳出路，而這個(gè)方向的城市一定在中西部。

　　中西部區(qū)域的頭部大業(yè)態(tài)，都是低容積率產(chǎn)品。從核心區(qū)域來(lái)看，重點(diǎn)城市的核心區(qū)域應(yīng)考慮建設(shè)幾個(gè)多層廠房，工業(yè)上樓，而且應(yīng)該由國(guó)資操刀，全部自持，未來(lái)優(yōu)先供應(yīng)科技含量高的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。

　　而在周邊和遠(yuǎn)郊區(qū)域，大多數(shù)應(yīng)該以標(biāo)準(zhǔn)廠房作為核心產(chǎn)品模式。為了推動(dòng)社會(huì)資本的積極性，考慮當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的需求，釋放30%-60%的市場(chǎng)空間給到社會(huì)資本，其余部分由國(guó)資自持，國(guó)資部分明確的以政府引進(jìn)的產(chǎn)業(yè)為主，而社會(huì)資本則滿足產(chǎn)業(yè)的多層次需求。

　　考慮到中西部省份當(dāng)中有不少人口大省，未來(lái)隨著人均GDP不斷提升，基于服務(wù)人的產(chǎn)業(yè)將步入大家視野，這類產(chǎn)業(yè)所需研發(fā)辦公業(yè)態(tài)應(yīng)當(dāng)也是重點(diǎn)城市的主力軍，同時(shí)部分頭部企業(yè)完全能撐起園區(qū)的稅收要求。

　　更多產(chǎn)業(yè)園區(qū)各區(qū)域市場(chǎng)格局發(fā)展、產(chǎn)品形態(tài)趨勢(shì)、發(fā)展數(shù)據(jù)對(duì)比，以及重點(diǎn)城市的年度發(fā)展等研究?jī)?nèi)容，請(qǐng)關(guān)注《2021中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)年度報(bào)告》，全本報(bào)告現(xiàn)已正式面世，詳情+王夢(mèng)怡（ CDMC_2015）

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