廣州發(fā)展長(zhǎng)期看南沙、中期看黃埔、短期看舊改，即南拓東進(jìn)，短期投資在老城改造，中期投資在黃埔，長(zhǎng)期投資在南沙。

　　在北京、上海、廣州和深圳四個(gè)一線城市中，廣州的房?jī)r(jià)啟動(dòng)總是慢一拍，一般是慢一年左右。

　　廣州是國(guó)家中心城市，是祖國(guó)的南大門(mén)、國(guó)際商貿(mào)中心、廣東省省會(huì)和粵港澳大灣區(qū)的核心城市之一。

　　從衛(wèi)星圖來(lái)看，廣州地處中國(guó)南方出?？?、廣東省中南部、珠江三角洲中北緣，是西江、北江、東江三江匯合處，瀕臨中國(guó)南海。

　　所以，廣州市區(qū)的珠江江景房是不可再生的稀缺資源，特別是朝南的江景房的價(jià)值一般是城區(qū)價(jià)值的 2~3 倍，是產(chǎn)生豪宅的地方，值得長(zhǎng)期投資，如珠江新城、二沙島和琶洲等江景房。

　　從上列數(shù)據(jù)和廣州的南北走向長(zhǎng)條形結(jié)合起來(lái)分析，可以得幾個(gè)有意思房?jī)r(jià)走向。

　　廣州城區(qū)房?jī)r(jià)向北部山區(qū)方向減弱，北區(qū)向白云、花都、從化逐漸減弱。東部向黃埔和增城逐步減弱。

　　廣州城區(qū)大力推進(jìn)舊城更新，舊貌變新顏的意義遠(yuǎn)大。但由于人為因素較大，拆遷和時(shí)間成本也較大，具有不確性。

　　廣州面積很大 7434 平方公里，相當(dāng)于三個(gè)半深圳大，2017 年常住人口 1449.84 萬(wàn)，但并不是什么地方買(mǎi)房投資都是大賺的，如從化、花都、增城、蘿崗北、白云北投資價(jià)值較低，須謹(jǐn)慎之。

　　如果你說(shuō)那邊的房子便宜買(mǎi)來(lái)住，是可以，但是如果你是想要投資、想跑贏通脹那估計(jì)是沒(méi)有希望的。

　　一個(gè)活生生的案例，我的一位同學(xué)，2009 年貪便宜買(mǎi)了花都與清遠(yuǎn)交界的房子。

　　當(dāng)時(shí)單價(jià) 3200 元 / 平方米買(mǎi)入，總面積 160 平方米房子，總價(jià) 51.2 萬(wàn)購(gòu)得很開(kāi)心，但時(shí)至今日房?jī)r(jià)才上漲至 6400 元 / 平方米，資產(chǎn)升值才 2 倍 103 萬(wàn)元。很明顯沒(méi)有跑贏通漲！

　　所以說(shuō)，不論樓市的行情如何，買(mǎi)房和投資都需要一定的格局和眼光。買(mǎi)房的路上，有驚喜也有坑，一邊學(xué)習(xí)，一邊成長(zhǎng)！

　　廣州發(fā)展方向南沙為主，南沙將是大灣區(qū)的主戰(zhàn)場(chǎng)，是廣州中長(zhǎng)期投資的價(jià)值洼地。

　　從區(qū)位來(lái)看：南沙地處珠江口、位于大灣區(qū)的幾何中心，東臨深圳沙井和東莞虎門(mén)，西邊臨中山，是粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的核心支點(diǎn) !

　　同時(shí)，南沙有廣闊的發(fā)展腹地，陸地和海洋及港口都有待開(kāi)發(fā)，有后發(fā)制人的優(yōu)勢(shì)！

　　廣深港高鐵在南沙設(shè)站；地鐵 18 號(hào)線 年開(kāi)通，有規(guī)劃稱(chēng)：廣深懸浮磁時(shí)速 600 公里的高鐵南沙設(shè)站直達(dá)深圳，從此南沙與深圳和香港的距離更近一步。

　　2、從國(guó)家層面上，一是深圳示范區(qū)定位為全球標(biāo)桿城市，二是灣區(qū)重點(diǎn)打造廣深港科技走廊，也意味著珠江西岸是灣區(qū)的脊梁。三是灣區(qū)要形成產(chǎn)業(yè)分工、交通互聯(lián)、設(shè)施共享、管理協(xié)調(diào)的一個(gè)整體。

　　一是發(fā)揮香港制度及金融優(yōu)勢(shì)，廣州和深圳承擔(dān)起金融科技創(chuàng)新重任，成為雙引擎的核心。

　　三是珠江西岸需要打造維多利亞港—前?！仙场榻鲁情g隔 40 公里脊柱，形成長(zhǎng)達(dá) 120 公里的脊梁。

　　一是南沙強(qiáng)則廣州強(qiáng)，從廣州打造南沙副中心可以看出決心，近期重點(diǎn)解決對(duì)外交通和創(chuàng)新服務(wù)政策，遠(yuǎn)期打造成灣區(qū)中心之一，再造一個(gè)珠江新城。

　　二是廣州產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型需要依靠科技創(chuàng)新，重點(diǎn)打造科技走廊，南沙人工智能、琶洲互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新、中新知識(shí)城等十大價(jià)值產(chǎn)業(yè)園是廣州在新型產(chǎn)業(yè)發(fā)力的重點(diǎn)領(lǐng)域。

　　三是統(tǒng)一思想，堅(jiān)持南下戰(zhàn)略方向。廣州未來(lái)的空間格局不再是荔灣 - 越秀 - 珠城 - 黃埔東西向龜速前進(jìn)，而是利用 160 時(shí)速的 18、22 號(hào)地鐵線，串聯(lián)中山珠海東莞深圳，在灣區(qū)形成南北向主動(dòng)脈，利用南沙心臟地位，為灣區(qū)提供人流物流信息流的血液。

　　只要南沙從國(guó)際層面高規(guī)劃高起點(diǎn)，放棄廣州的局部利益，站在國(guó)家粵港澳的大格局去規(guī)劃和建設(shè)，南沙的有利條件比深圳前海前景更看好。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，南沙完全可以再造一個(gè)新廣州！

　　由于南沙人口只有 79.61 萬(wàn)人，人少地廣，產(chǎn)業(yè)較少，加上廣州財(cái)政和資金有限，只能分批投入分批開(kāi)發(fā)。

　　隨著基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完備，逐步引進(jìn)先進(jìn)產(chǎn)業(yè)，就會(huì)吸引人口流入。當(dāng)人口達(dá)到 300 萬(wàn)以上時(shí)，南沙就繁華了。所以說(shuō)，南沙適合 15 年以上的長(zhǎng)期投資。

　　越秀區(qū)雖然面積只有 33.80 平方公里，人口卻有 115 萬(wàn)多人，是廣州教育資源蕞優(yōu)質(zhì)的城區(qū)，有眾多名牌高質(zhì)量的小學(xué)和中學(xué)，是廣東省排行頭部的教育強(qiáng)區(qū)，其房?jī)r(jià)含金量高于天河區(qū)。

　　這兩個(gè)地段是廣州市房?jī)r(jià)蕞高，也是其城市核心資產(chǎn)所在。隨著人們對(duì)教育的重視和投資，這兩個(gè)片區(qū)的學(xué)區(qū)房還有更大的機(jī)會(huì)！

　　廣州科學(xué)城是廣深高科技走廊的重要節(jié)點(diǎn)，距珠江新城東部 35 公里的蘿崗，也就是黃埔新區(qū)政府所在地，科學(xué)城坐北朝南，靠山面海的風(fēng)水寶地。

　　科學(xué)城就在選址在此地自然環(huán)境好，高規(guī)格的規(guī)劃，優(yōu)良的人居環(huán)境，把人與自然和諧的統(tǒng)一起來(lái)。

　　同時(shí)把大城市職住分離的弊病解決了，將辦公、科研用地與住宅用地交錯(cuò)相融，不但讓人們減少了上下班的時(shí)間浪費(fèi)，而且依山而建錯(cuò)落有致的住宅區(qū)保持了原自然生態(tài)的環(huán)境，這也值得其它城市借鑒。

　　深圳南山科技園、光明科學(xué)城、東莞華為松山湖無(wú)不證明了科技力量改變城市命運(yùn)的事實(shí)。所以，黃埔籮崗科學(xué)城的價(jià)值被遠(yuǎn)遠(yuǎn)低估了，黃埔的房地產(chǎn)一定會(huì)超出很多人的預(yù)期。

　　黃埔，特別是籮崗科學(xué)城區(qū)域的房?jī)r(jià)才剛剛起步，仍然是價(jià)值洼地。買(mǎi)科學(xué)城就是買(mǎi)黃埔的未未。

　　投資是反人性的，只能是少數(shù)人成功的。當(dāng)大家一味去追漲珠江新城、琶洲和金融城時(shí)，更要去買(mǎi)高成長(zhǎng)性而相對(duì)價(jià)格較低的黃埔籮崗才是正確的！

　　大城市的房子是社會(huì)財(cái)富重新分配的載體，只有通過(guò)買(mǎi)房才能享受城市的發(fā)展紅利和社會(huì)福利。

　　所以，買(mǎi)入核心大城市優(yōu)質(zhì)房子，實(shí)現(xiàn)社會(huì)階層升躍和分享城市資產(chǎn)的財(cái)富增值，以及關(guān)系到你下一代的發(fā)展機(jī)會(huì)和成本的有利條件。

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