4 月份，產業(yè)地產企業(yè)動態(tài)方面，錄得多家企業(yè)有項目開工和合作簽約，更有企業(yè)成功拿下產業(yè)用地。

　　另外，4 月再有多家 A 股上市產業(yè)地產企業(yè)公布 2020 年度業(yè)績，觀點指數發(fā)現，產業(yè)投資已經成為國內相當部分產業(yè)地產商業(yè)績增長的主要影響因素。

　　公募 REITs 繼續(xù)成為月內關注重點，截至目前，滬深兩交易所共計接收基礎設施公募 REITs 申報項目 10 個，其中產業(yè)地產類項目占到 5 個，具體細分可分為 3 個產業(yè)園區(qū)和 2 個物流倉儲，反響相當熱烈。

　　招商蛇口摘得 4 月中國產業(yè)地產運營發(fā)展指數 TOP20 榜首。期內與廈門資本合作開發(fā)的廈門海上世界正式簽約。

　　從月度動態(tài)看，繼續(xù)有多家產業(yè)地產企業(yè)有項目開工和合作簽約，更有企業(yè)成功拿下產業(yè)用地。

　　聯東集團作為國內標準化廠房開發(fā)的代表，高周轉的規(guī)模化擴張戰(zhàn)略持續(xù)，月內再有 5 個項目開工；中電光谷則與地方部門簽下了兩個綜合運營的合作協議。

　　另外，中集產城成功摘得佛山市順德區(qū)陳村鎮(zhèn)白陳路西側仙涌工業(yè)區(qū)地塊，繼杏壇鎮(zhèn) 中集智谷 后，中集產城在順德再落一子，將建成 順德中集智城 。

　　在營業(yè)收入表現上，從目前公布數據看，2020 年實現營收正向增長的有東湖高新、市北高新、蘇州高新、外高橋、招商蛇口和中南高科。

　　除剛遞交招股說明書的中南高科外，2020 年實現營收增長的產業(yè)地產企業(yè)均為國資背景。

　　其中，東湖高新、上海臨港、蘇州高新、張江高科的扣非歸母凈利更是增長超過了一倍。

　　從近年業(yè)績可見到，產業(yè)投資已經成為國內相當部分產業(yè)地產商業(yè)績增長的主要影響因素。

　　截至目前，滬深兩交易所共計接收基礎設施公募 REITs 申報項目 10 個，其中產業(yè)地產類項目占到 5 個，具體細分可分為 3 個產業(yè)園區(qū)和 2 個物流倉儲。

　　3 個產業(yè)園項目分別為 博時招商蛇口產業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金 、 東吳 - 蘇州工業(yè)園區(qū)產業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金 和 華安張江光大園封閉式基礎設施證券投資基金 。

　　物流倉儲項目則有 紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金 和 中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金 。

　　從目前進度來看，這 10 單 REITs 都有望在 5 月獲得交易所的無異議函，并在 6 月正式掛牌上市。

　　而基金管理人博時基金、ABS 管理人博時資本、原始權益人招商蛇口和財務顧問招商證券都棣屬于招商局集團旗下，都希望能借此機會分享收益，亦因此受到監(jiān)管的關注。

　　另外，據此前公布的消息和市場預測看，招商蛇口 REITs 原定入池資產是包括萬維大廈、萬融大廈、萬海大廈和萬聯大廈四個項目，而正式文件縮小了規(guī)模，僅包含了萬融大廈和萬海大廈。

　　張江光大 REITs 又具備另外一層特殊性，該單 REITs 的發(fā)起人（原始權益人）為上海光全投資中心（有限合伙）、光控安石（北京）投資管理有限公司，而不是張江高科。主要由于該底層資產張江光大安石科技園（原名星峰科技園），在 2016 年由張江高科和光大安石聯手并購。

　　該園區(qū)并購方式為采取建立私募基金的方式，是張江高科產業(yè)地產基金化的代表性項目。

　　物流地產方面，公募 REITs 對于具有外資基因且將物流資產證券化、基金化玩得風生水起的普洛斯來說，并不陌生。

　　而港交所首只物流地產 REITs 順豐房托，5 月 17 日正式在港交所掛牌上市，發(fā)行定價 4.98 港元。

　　發(fā)行首日，順豐房托即破發(fā)，收報 4.17 港元，跌 16.27%，一手賬面虧損 820 港幣。全日成交額 3.615 億港元，蕞新總市值 33.28 億港元。

　　三處物業(yè)中兩處位于粵港澳大灣區(qū)，一處位于長三角經濟帶，均符合投資者對優(yōu)質資產的區(qū)位喜好。物業(yè)總建筑面積為 23.44 萬平方米，總可出租面積 30.8 萬平方米，目前平均出租率為 94.9%，其中約 81.9% 的租戶來自物流行業(yè)。

　　盡管從現時大陸法規(guī)和擬發(fā)行產品看，香港和大陸的公募 REITs 在組織架構、投資要求、負債限制等方面存在一定差異，但依然相信，該單產品的發(fā)行可為國內其它正在發(fā)展現代物流產業(yè)的同行提供參考。

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