據(jù)中指研究院發(fā)布的2020年全國房企銷售額排行榜，中南以2202.4億元的成績位列全國房企第18位，同比前一年下降2位。

　　從集團(tuán)整體來說，這個成績其實是相對穩(wěn)健的，下滑幅度并不高，但如果詳看中南的集團(tuán)財報就會發(fā)現(xiàn)，在光鮮的銷售額背后，其高企的負(fù)債猶如一把達(dá)摩克里斯之劍，正沉默地高懸在中南的頭頂。

　　而且如果我們進(jìn)一步觀察中南在老東家——山東地區(qū)的近期表現(xiàn)，它頻頻被媒體曝光的質(zhì)量問題，就讓我們就更難不為中南的未來感到擔(dān)憂。

　　位于青島西海岸新區(qū)的中南漫悅灣，或許就是中南山東地區(qū)問題的冰山一角。近期界面山東多次收到業(yè)主反映，投訴稱中南漫悅灣的精裝房存在質(zhì)量問題。所以近日，界面山東跟隨“青島房師傅”的驗房師李永強(qiáng)來到位于黃島開發(fā)區(qū)的中南漫悅灣項目，為一套94㎡的精裝住房進(jìn)行了“全面體檢”，結(jié)果也是問題多多。

　　界面山東和驗房師隨業(yè)主進(jìn)入家中后，驗房師首先拿出激光標(biāo)線儀檢查房屋凈高、各個房間的使用面積。在詳細(xì)記錄了基礎(chǔ)測量數(shù)據(jù)后，李師傅開始檢查門窗，結(jié)果發(fā)現(xiàn)了很多問題。其中入戶門的外門套與墻面閃縫、門檻與地面閃縫、內(nèi)門套兩側(cè)松動；西南臥、北臥、東南臥和客衛(wèi)等多個門扇都存在密封不嚴(yán)、門套松動的問題。

　　空鼓檢測，也是驗房的重要一環(huán)，經(jīng)查驗，其中廚房成為空鼓問題的“重災(zāi)區(qū)”煙道瓷磚空鼓10處、南墻瓷磚空鼓3處、西墻瓷磚空鼓8處、北墻瓷磚空鼓5處、窗臺瓷磚空鼓2處、窗洞頂面瓷磚空鼓2處。

　　精裝房的水電安裝，不僅影響業(yè)主的居住舒適感，如果施工不到位，可能還會帶來安全隱患。其中，廚房排風(fēng)管漏煙、集水器無分路標(biāo)識、未見地暖壓力表。

　　信息箱內(nèi)未安裝插座；東南臥主燈開關(guān)不好用；客衛(wèi)暖氣片安裝不正、暖氣片掉漆、淋浴間未裝花灑。

　　全屋檢查完畢，總體來看該項目精裝房整體問題不少，驗房師建議業(yè)主盡快聯(lián)系開發(fā)商或物業(yè)公司進(jìn)行維修整改，門窗問題建議盡快進(jìn)行維修整改；大面積瓷磚空鼓適合灌漿處理的進(jìn)行灌漿填充，不適合灌漿處理的需要重新鋪貼；木地板踩踏下陷建議拆掉木地板重新找平后重新鋪貼；注意用電安全。

　　中南漫悅灣并不是中南在青島唯一一個因品質(zhì)問題遭到質(zhì)疑的項目。早在去年12月，中國質(zhì)量新聞網(wǎng)房產(chǎn)頻道膠東區(qū)域就曾報道過關(guān)于青島李滄區(qū)中南世紀(jì)城的質(zhì)量問題投訴。

　　據(jù)2020年12月25日報道，業(yè)主們向質(zhì)觀魯樓公眾號反應(yīng)，中南世紀(jì)城項目擁有高達(dá)4000元/平的精裝標(biāo)準(zhǔn)，蕞后卻在交付時出現(xiàn)了“紙皮門”品質(zhì)低劣、地板空鼓嚴(yán)重、墻壁泡水、墻面起皮等多種問題。

　　從公眾號發(fā)布視頻截圖中可以看到，一名業(yè)主從木門破裂處輕輕撕拽木門貼皮，結(jié)果這木門的貼皮竟然像紙片一樣被輕松撕下，露出粗糙的內(nèi)芯。

　　除了木門之外，業(yè)主們對于地板、櫥柜等精裝關(guān)鍵建材的品質(zhì)也提出了強(qiáng)烈的質(zhì)疑，并且要求開發(fā)商出具相關(guān)的質(zhì)檢報告和合格證書。但是根據(jù)投訴的業(yè)主反映，開發(fā)商并沒有將這些關(guān)鍵資料移交他們或者進(jìn)行公示。

　　另外，項目的人車分流設(shè)計的科學(xué)性和綠化率能否達(dá)到承諾的40%等方面也遭到了業(yè)主們的質(zhì)疑。

　　隨后在2021年1月14日，質(zhì)觀魯樓再次就項目進(jìn)行了實地探訪，發(fā)現(xiàn)半個月時間過去了，老問題都沒有解決，而且在寒潮來臨之后，小區(qū)不斷出現(xiàn)水管爆裂的問題。中南世紀(jì)城的業(yè)主們就驗收質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、驗收房程序不合規(guī)等維度進(jìn)行了中南世紀(jì)城9大問題的總結(jié)，并且希望政府監(jiān)管部門介入，監(jiān)督開發(fā)商給予明確答復(fù)。

　　據(jù)中指研究院發(fā)布的2020年山東房企銷售額榜單，中南置地以108.6億元的成績排在當(dāng)年全省第17名。這一成績與中南的全國排名基本持平。

　　據(jù)觀點指數(shù)研究院歷年披露的中國房地產(chǎn)銷售TOP100排行榜顯示，中南自2017年開始便一直位居行業(yè)前二十之列。而中南從2016年的合約銷售額373億元到跨過千億門檻再到快跨越量兩千億門檻，僅用了總共四年的時間。

　　但中南的“狂奔”并不具備十足的底氣。截止2020年第三季度末，中南剔除預(yù)付款后資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)高于70%，踩中“三道紅線”中的頭部條，解決負(fù)債問題迫在眉睫。

　　同時按照規(guī)定，中南有息負(fù)債規(guī)模增幅將不允許超過10%。而在2020年上半年，該公司有息負(fù)債為781.4億元，相比2019年末增加了10.7%。

　　雖然中南近兩年間一直在為“減負(fù)”做努力，已經(jīng)從2019年底的總負(fù)債率為90.77%降到了2020年第三季度末的89.02%，但相比同規(guī)模的同行而言仍處于高位。

　　高速的擴(kuò)張也帶來了其他一些問題。2020年初，中南收到了深交所寄來的一封問詢函涉及2019年年報中提到的有關(guān)公司負(fù)債、存貨、關(guān)聯(lián)交易、PPP項目、毛利率等多個方面內(nèi)容。

　　據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2016年-2019年以及2020年上半年里，中南建設(shè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)分別錄得毛利率18.08%、15.57%、20.23%、17.93%、19.4%；該水平遠(yuǎn)低于以證監(jiān)會標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計的A股上市地產(chǎn)公司毛利率平均值。

　　中南在問詢函中也坦言，公司起點較低、凈資產(chǎn)積累少，融資成本高。因此，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)無法像行業(yè)其他公司一樣依賴提高杠桿來儲備更多土地，從而獲取更多土地升值的收益。因此，中南選擇了通過提高運營效率，以運營和回款管理去換取生產(chǎn)住宅產(chǎn)品的收益。

　　截至2019年末，中南累計土儲約4226萬平方米；于2020年前三季度，新增了70個項目，土儲累計4410萬平方米。由于加杠桿代價太高，無法大規(guī)模拿地的中南，不得不通過加快周轉(zhuǎn)速度來不斷回款，從而支撐持續(xù)擴(kuò)張的腳步。

　　并且從市場角度來看，這樣極速擴(kuò)張并伴隨高負(fù)債額企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量也是更令人擔(dān)憂的。畢竟，解決負(fù)債問題之于中南已迫在眉睫，而除了直接變賣資產(chǎn)償債之外，它將很可能需要才從項目和產(chǎn)品的維度做出改變，通過壓縮成本、提高利潤、驅(qū)動銷售等方式，獲取更多更快的現(xiàn)金回流。

　　而近一年內(nèi)被曝光的中南漫悅灣和中南世紀(jì)城，可能只是中南品質(zhì)隱憂的冰山一角。

　　綜上，界面山東再次提醒置業(yè)者：在購買商品房時，一定要到網(wǎng)上房地產(chǎn)查詢房產(chǎn)狀態(tài)，并且到實地考察施工品質(zhì)，不相信任何口頭承諾，認(rèn)真閱讀開發(fā)商的格式合同，發(fā)現(xiàn)不合理條款即時提出，以免買到問題房走上漫漫維權(quán)路。而業(yè)主在收房前，應(yīng)該先請專業(yè)的驗房師傅對新房進(jìn)行核驗，發(fā)現(xiàn)問題盡快處理，檢驗合格后再收房。

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