5月12日深夜，Zoina T-Park Group Holdings Limited（中南高科產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司）在港交所提交了上市申請(qǐng)書。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，中南高科是以服務(wù)制造業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)商，提供集產(chǎn)業(yè)研究策劃、園區(qū)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入及產(chǎn)業(yè)園綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)于一體的綜合服務(wù)。

　　在物業(yè)平臺(tái)中南服務(wù)遞交招股書后，中南集團(tuán)旗下產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)也選擇了沖擊港交所，再算上A股平臺(tái)中南建設(shè)，倘一切順利，陳錦石將同時(shí)坐擁3個(gè)上市平臺(tái)，140億的身家或?qū)⑦M(jìn)一步增長(zhǎng)。

　　短時(shí)間內(nèi)連續(xù)遞交招股書，一方面是自身發(fā)展的需求，各項(xiàng)業(yè)務(wù)趨于成熟需要更大的助力，而集團(tuán)受困于地產(chǎn)與建筑兩個(gè)吞金獸的限制。

　　2017年5月5日，江蘇磐石新能源開發(fā)股份有限公司正式掛牌新三板，新能源板塊登陸資本市場(chǎng)。

　　僅僅2年后，磐石新能源由于整體運(yùn)營(yíng)和戰(zhàn)略原因在2020年7月份退市，公司2019年度財(cái)務(wù)報(bào)告被出具帶強(qiáng)調(diào)事項(xiàng)段的無(wú)保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告。

　　磐石新能源2019年發(fā)生凈虧損2.58億元，且負(fù)債總額高于資產(chǎn)總額，凈資產(chǎn)為-7831.4萬(wàn)元。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，此次中南集團(tuán)新能源板塊上市之旅是失敗的，兩年后鎩羽而歸并沒(méi)有給集團(tuán)帶來(lái)幫助，反而讓自身業(yè)務(wù)陷入泥潭。

　　中南集團(tuán)的業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)極為寬泛，下設(shè)中南置地、中南建筑、中南土木、中南資本、中南金融、中南建投、中南工業(yè)七大產(chǎn)業(yè)板塊及中南高科、中南教育、中南園林三大事業(yè)部。

　　如今，中南集團(tuán)業(yè)務(wù)分類收縮成“4+1”業(yè)務(wù)布局，中南置地、中南建筑、中南高科、中南實(shí)業(yè)投資和中南教育，實(shí)業(yè)投資下面再分為金融、資本、工業(yè)三個(gè)方面。

　　此次籌劃上市的中南高科與中南服務(wù)，兩者均選擇了安永會(huì)計(jì)師事務(wù)所作為核數(shù)師，除此之外共同點(diǎn)并不多，均獨(dú)立于A股平臺(tái)中南建設(shè)之外。

　　中南服務(wù)主要由陳昱含主導(dǎo)，任公司董事會(huì)主席；而中南高科更像一個(gè)合伙人平臺(tái)，除了陳錦石擁有絕大多數(shù)股份外，高管在股權(quán)激勵(lì)下也持有不少股份，合共授出了接近12%股份，其中董事會(huì)副主席曹衛(wèi)華分得了近1.5%。

　　據(jù)招股書披露，中南高科收入由2018年的4.61億元增加至2020年的46.13億元，2018年至2020年復(fù)合年增長(zhǎng)率216.3%；在2019年、2020年分別錄得純利1.76億元及2.93億元。

　　毛利由2018年的1.57億元增加至2020年的12.92億元，2018年至2020年復(fù)合年增長(zhǎng)率186.8%。近3年毛利率分別為34.1%、33.7%及28.0%，呈現(xiàn)逐年下降趨勢(shì)。

　　2018年-2020年，中南高科已確認(rèn)每平方米平均售價(jià)分別為2972元、3163元、3181元，同期平均土地獲取成本則為每平方米平均384元、344元、376元，平均土地獲取成本占平均售價(jià)的12.9%、10.9%、11.8%。

　　從上述表格可以發(fā)現(xiàn)，中南高科收入大部分來(lái)自物業(yè)開發(fā)及銷售（均為產(chǎn)業(yè)園），小部分則來(lái)自其他業(yè)務(wù)，包括提供產(chǎn)業(yè)園綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)、提供建筑服務(wù)及物業(yè)租賃。

　　中南高科主要向中小型企業(yè)（大部分為制造業(yè)企業(yè)）出售所開發(fā)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)化及/或定制廠房。

　　中南高科的業(yè)務(wù)模式與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)有些許類似，首先是項(xiàng)目評(píng)估選址及產(chǎn)業(yè)研究規(guī)劃，通過(guò)收購(gòu)?fù)恋?，隨后導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)資源，開發(fā)及交付產(chǎn)業(yè)園，蕞后是提供運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

　　截至2月28日，中南高科擁有70個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的項(xiàng)目組合，包括在45個(gè)城市約280萬(wàn)平方米已竣工建筑面積、約410萬(wàn)平方米開發(fā)中規(guī)劃建筑面積及約400萬(wàn)平方米持作未來(lái)開發(fā)的估計(jì)建筑面積。

　　中南高科在2018年、2019年、2020年新增獲取產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目數(shù)量分別是12個(gè)、20個(gè)和30個(gè)。截至2月28日，公司擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積約870萬(wàn)平方米。

　　此外，截至2月28日，中南高科已就25個(gè)待建產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目訂立投資協(xié)議，覆蓋有關(guān)項(xiàng)目頭部階段估計(jì)總建筑面積420萬(wàn)平方米，正在辦理中國(guó)必要監(jiān)管程序以取得該25個(gè)待建產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的國(guó)有土地使用權(quán)證或訂立土地出讓合同。

　　同時(shí)，中南高科與業(yè)務(wù)伙伴已訂立合作或收購(gòu)協(xié)議，以開發(fā)八個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，該等項(xiàng)目的估計(jì)建筑面積為130萬(wàn)平方米，并正進(jìn)行土地收購(gòu)流程。

　　近期在項(xiàng)目上的躍進(jìn)給公司帶來(lái)了新的借款，不過(guò)總體而言，中南高科短期負(fù)債壓力并不大。自去年12月31日起直至2021年3月31日，中南高科承擔(dān)了15筆借款，本金總額為7億元。該等貸款協(xié)議的年利率介乎4.8%至8.0%，年期介乎六個(gè)月至五年。

　　在招股書中，中南高科也表示公司一直維持大量的負(fù)債以便為運(yùn)營(yíng)提供資金。公司近3年的凈資產(chǎn)負(fù)債比率為100%、170%及60%。

　　截至3月31日，中南高科未償還銀行及其他借款總額28.09億元，其中6.66億元須于12個(gè)月內(nèi)償還，剩余21.44億元須于一年后償還。

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