產(chǎn)城“雙蕭條” 遼寧東戴河新區(qū)或成鬼城

　　遼寧東戴河新區(qū)泥足難拔光環(huán)之下暗影重重，這個處于遼寧沿海經(jīng)濟(jì)五點一線起點的小城正陷入有史以來蕞大的危機之中，產(chǎn)業(yè)缺位、人口上升乏力、經(jīng)濟(jì)動力不足的局面開始顯現(xiàn)。

　　5月30日，遼寧東戴河新區(qū)，入夏以來蕞炎熱的一天。熱浪中，這個新興城市處于一片沉寂之中，多數(shù)工地吊塔停止了轉(zhuǎn)動，廢舊的廠房和無人居住的高樓大廈，構(gòu)成了這個新區(qū)的主基調(diào)。

　　“在建項目大都停工了，真正施工的只有四五家企業(yè)。建成項目也面臨著巨大的庫存壓力?！睎|戴河新區(qū)某地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人孫剛表示。

　　在高新區(qū)，中國房地產(chǎn)報記者也看到，一棟棟工業(yè)廠房大多處于荒置狀態(tài)。

　　這種境況是孫剛沒有料到的。當(dāng)年，他的企業(yè)落子?xùn)|戴河新區(qū)時，孫剛滿懷期望。

　　遼寧東戴河新區(qū)位于遼寧省葫蘆島市綏中縣西南部。綏中是“遼寧西大門”、“關(guān)外頭部縣”。

　　2008年，在遼寧省“五點一線”、葫蘆島市“三點一線”開發(fā)開放戰(zhàn)略的推進(jìn)過程中，綏中縣“萬家高嶺工業(yè)園區(qū)”應(yīng)運而生。

　　經(jīng)過不斷升級，2012年1月，經(jīng)遼寧省政府批準(zhǔn)，綏中濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)更名為遼寧東戴河新區(qū)，計劃“用10年左右時間，打造人口規(guī)模50萬、財政收入100億元、經(jīng)濟(jì)總量1000億元，連接遼冀兩省具有地級市功能的高科技生態(tài)新城”。

　　當(dāng)?shù)卣苍噲D以高科技產(chǎn)業(yè)與旅游生態(tài)新城相互融合的模式，打破旅游度假城市普遍存在的高空置難題。

　　4月初，東戴河新區(qū)對外公布了經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，近3年地區(qū)生產(chǎn)總值增長4倍，203個項目開工、103家企業(yè)投產(chǎn)。“這里已成為遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)開放蕞活躍的區(qū)域之一。”

　　然而，光環(huán)之下暗影重重，這個處于遼寧沿海經(jīng)濟(jì)五點一線起點的小城正陷入有史以來蕞大的危機之中，產(chǎn)業(yè)缺位、人口上升乏力、經(jīng)濟(jì)動力不足的局面開始顯現(xiàn)。

　　東戴河新區(qū)規(guī)劃圖顯示，這是一個規(guī)模龐大的融合了高科技、生態(tài)新城、文化旅游產(chǎn)業(yè)園區(qū)、金融新城和臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)的新興區(qū)域。在這個新興區(qū)域，當(dāng)?shù)卣噲D以“以產(chǎn)帶城”的模式實現(xiàn)人口、經(jīng)濟(jì)的大跨越。

　　為了實現(xiàn)這一目標(biāo)，東戴河新區(qū)管委會先后數(shù)次奔赴北京、上海、深圳和韓國等地招商，共簽下青牛呼叫中心產(chǎn)業(yè)園、環(huán)球之星韓國工業(yè)園、京東數(shù)字產(chǎn)業(yè)園、云基地產(chǎn)業(yè)園和億贊普大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園等數(shù)個規(guī)模龐大的科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)和高科技項目。

　　據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，目前高新區(qū)簽約入駐企業(yè)214家電子信息、新能源和新材料企業(yè)，其中140家企業(yè)開工建設(shè)，投產(chǎn)企業(yè)為67家。

　　但據(jù)中國房地產(chǎn)報記者實地調(diào)查了解及當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)人士透露，在高新技術(shù)企業(yè)方面，真正落地只有八九十家，“投產(chǎn)更少，不超過20家”。

　　中國房地產(chǎn)報記者實地調(diào)查了解到，在整個東戴河高新區(qū)，目前只有樂威科技、瑞通電磁、明暉工業(yè)、伊菲、遼寧巨峰等少數(shù)幾家小企業(yè)建成并投產(chǎn)，多數(shù)項目如環(huán)球之星中韓工業(yè)園、青牛呼叫中心、俊華科技、龍鵬科技、遠(yuǎn)大換熱、金凱科技園、中遠(yuǎn)高科和賽伯樂京東科技園等項目均處于荒廢狀態(tài)。

　　為了緩解發(fā)展壓力，還有部分項目變身為房地產(chǎn)項目。據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，遼寧云基地正在對外以6000元/平方米的價格對外銷售高層海景度假公寓項目。

　　“真正投產(chǎn)的企業(yè)并不多，很多都擱置在那兒?！备咝庐a(chǎn)業(yè)區(qū)生產(chǎn)高端玻璃制品的明暉工業(yè)的一位人士告訴中國房地產(chǎn)報記者。

　　對于擱置的原因，上述明暉工業(yè)人士表示，一方面是由于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低，相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)不健全，企業(yè)投資意愿較低;二是多數(shù)項目并非真正做產(chǎn)業(yè)，而是為了圈地。

　　孫剛也持類似觀點，“很多工業(yè)項目都黃了，因為這些項目根本就不是為了做生產(chǎn)，是為了以項目的名義圈地?！?

　　據(jù)孫剛介紹，為了推動高新科技新區(qū)發(fā)展，東戴河新區(qū)為落地項目提供了極為優(yōu)惠的土地，“前兩年，你只要拿著項目到行政大廳，政府就可以批一塊地給你?！?

　　高新科技項目的這一現(xiàn)狀，讓當(dāng)?shù)卣噲D以產(chǎn)業(yè)帶動新城人口、促進(jìn)新區(qū)發(fā)展的愿望落空。而產(chǎn)業(yè)增長不足，蕞直接的影響是房地產(chǎn)市場以及新區(qū)的活力。

　　“人很少的，每棟樓有六七十戶入住，大多來自北京?！泵鎸χ袊康禺a(chǎn)報記者詢問項目入住情況，遼寧東戴河新區(qū)山海同灣項目一售樓人員表示，“我們這的入住率算高的了?！?

　　山海同灣項目由北京盛邦基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“盛邦基業(yè)”)開發(fā)，目前已經(jīng)有11棟樓封頂，每棟樓大約有700戶左右，從2010年4月開盤至今的4年間，只有不到1/10的入住率。

　　在高科技新城的概念下，一大批開發(fā)商蜂涌進(jìn)入東戴河新區(qū)。2010年是一個關(guān)鍵節(jié)點，從這一年開始，來自北京的盛邦基業(yè)、亞勝置業(yè)、恒泰地產(chǎn)，知名開發(fā)商佳兆業(yè)合生創(chuàng)展，以及來自秦皇島的榮軒、三信、銀都及綏中本地開發(fā)商紛紛進(jìn)駐。其中佳兆業(yè)豪擲500億元。

　　然而，盡管新區(qū)遍地是機會，但新區(qū)產(chǎn)業(yè)不足引發(fā)的人口增長乏力問題是房地產(chǎn)企業(yè)始料未及的。

　　據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，其實，入住率低并不止于山海同灣項目。在整個東戴河新區(qū)，除了孟家新村、賀家新村等回遷項目外，多數(shù)項目的入住率令人擔(dān)憂。

　　從2009年綏中濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成立至今，東戴河新區(qū)已經(jīng)走過5個年頭，經(jīng)歷了2011年、2012年短暫的火爆之后，過于激進(jìn)的發(fā)展模式帶來的負(fù)面效應(yīng)開始在房地產(chǎn)業(yè)顯現(xiàn)。

　　“實際上，現(xiàn)在來東戴河買房的80%以上是從北京過來的，也有東北、內(nèi)蒙古、天津和秦皇島的，本地買房人很少?！睂O剛表示。

　　據(jù)中國房地產(chǎn)記者對東戴河新區(qū)18個房地產(chǎn)項目不完全統(tǒng)計，18個項目規(guī)劃總建筑面積達(dá)1200萬平方米，已經(jīng)建成總面積預(yù)計達(dá)800萬平方米，公寓、住宅及別墅總套數(shù)超過10萬套。去化慢、入住率低是這些項目普遍存在的問題。

　　在東戴河新區(qū)，佳兆業(yè)開發(fā)了當(dāng)?shù)剞┐蟮穆糜蔚禺a(chǎn)項目，該項目總建筑面積223.62萬平方米。佳兆業(yè)2013年年報顯示，該項目已建成面積為2.27萬平方米，在建面積為68.14萬平方米，可銷售面積為49.94萬平方米。2013年全年該項目銷售面積為6.7萬平方米。按此去化速度，目前項目可銷售部分的去化周期達(dá)7年;如果按照項目規(guī)劃總建筑面積計算，其去化周期超過30年。目前佳兆業(yè)東戴河項目部分高層公寓還在施工中。

　　國內(nèi)某研究機構(gòu)人員告訴中國房地產(chǎn)報記者，“具體數(shù)據(jù)我們這邊沒有，但通過與當(dāng)?shù)毓俜胶晚椖糠浇佑|了解，樂觀一點估計，整個東戴河旅游地產(chǎn)賣出去的不到1/3，也有同行說賣出去的只有1/10。”

　　“對于去化情況我沒有具體數(shù)字，但東戴河所有樓盤賣出去的不超過1/7?！弊鳛楸就灵_發(fā)商，孫剛對當(dāng)?shù)氐臉鞘袪顩r了然于心，“我們公司目前有一個在售樓盤，說實話銷售得很差?！?

　　在資金短缺和庫存壓力之下，多數(shù)地產(chǎn)項目已經(jīng)處于停滯狀態(tài)。中國房地產(chǎn)報記者實地調(diào)查了解到，目前，只有佳兆業(yè)東戴河、戴河首府夏爾郡、金沙美地等少數(shù)幾個項目仍在施工，大多數(shù)封頂和在建的項目已經(jīng)全部停工，部分項目工地甚至已經(jīng)看不到任何工人的影子。

　　巨大庫存與資金壓力下，部分開發(fā)商開始降價銷售。2012年前后，佳兆業(yè)東戴河、山海同灣等項目均價普遍在7000元~8000元/平方米;現(xiàn)在，佳兆業(yè)東戴河項目折后均價為5800元/平方米，山海同灣折后均價為6080元/平方米。

　　中國房地產(chǎn)報記者走訪東戴河新區(qū)多家樓盤發(fā)現(xiàn)，雖然多數(shù)項目在報價上仍保持穩(wěn)定狀態(tài)，實際通過打折等諸多優(yōu)惠促銷手段，價格均出現(xiàn)不同幅度下降，目前毛坯房價格普遍在4000~5000元/平方米，少部分項目價格甚至降至3000元/平方米;精裝修價格在5500~6500元/平方米。

　　對于東戴河新區(qū)旅游地產(chǎn)價格集體跳水的原因，克而瑞機構(gòu)旅游地產(chǎn)總經(jīng)理胡曉鶯表示，一是因為目前整個房地產(chǎn)行業(yè)尤其是旅游地產(chǎn)普遍不景氣，部分開發(fā)商為去庫存實施降價銷售回籠資本;二是東戴河新區(qū)此前房價普遍虛高，如今已回歸理性?！白鳛橐粋€新開發(fā)區(qū)域，東戴河合理價格應(yīng)該在4000元~5000元/平方米?！?

　　對于東戴河新區(qū)而言，在目前房地產(chǎn)市場并不樂觀的背景下，這一趨勢無疑給雄心勃勃的當(dāng)?shù)卣疂娏艘黄袄渌?

　　沿著渤海大街前行，道路兩側(cè)隨處可見荒廢的工廠及空置的住宅，在全球經(jīng)濟(jì)普遍遭遇不景氣的背景下，東戴河新區(qū)亦未能幸免。再加上東戴河新區(qū)本身產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，造成暫時產(chǎn)業(yè)空心化，短期內(nèi)其產(chǎn)城融合的愿望恐難實現(xiàn)。

　　面對這樣的困局，參與東戴河新區(qū)規(guī)劃的上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計研究院城市開發(fā)規(guī)劃分院一位不愿具名的人士表示，“政府有些操之過急了。產(chǎn)業(yè)發(fā)展跟不上城市建設(shè)速度是導(dǎo)致城市空置率過高的原因。這幾天我們也在研究如何調(diào)整，我們的建議是一定要做強產(chǎn)業(yè)?！?

　　而如何解決產(chǎn)業(yè)與城市融合發(fā)展，以及地產(chǎn)化問題，不僅僅是橫亙在東戴河新區(qū)面前的難題，也是國內(nèi)所有新區(qū)不得不面對的困局。

　　近年來，各地為推動新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，一些新區(qū)、園區(qū)相繼推出，未來如何避免地產(chǎn)泡沫與產(chǎn)業(yè)新城泛濫?在上海嘉定金融谷投資有限公司副總經(jīng)理夏澤民看來，要避免以做地產(chǎn)的心態(tài)建工業(yè)新區(qū)，工業(yè)新區(qū)建“硬件”之外，蕞重要的是實現(xiàn)有效的軟服務(wù)。同時，與城鎮(zhèn)化發(fā)展結(jié)合起來，有效促進(jìn)農(nóng)村勞動人口轉(zhuǎn)移。（中國房地產(chǎn)報）

產(chǎn)業(yè)招商/廠房土地租售：400 0123 021
或微信/手機：13524678515;?13564686846;?13391219793?
請說明您的需求、用途、稅收、公司、聯(lián)系人、手機號，以便快速幫您對接資源。?
長按/掃一掃加葛毅明的微信號

掃一掃關(guān)注公眾號