蕞近，隨著龍年伊始，險(xiǎn)資持續(xù)在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域展開(kāi)大手筆布局。平安人壽近日發(fā)布公告，宣布收購(gòu)三家公司100%股權(quán)，其中包括兩個(gè)位于廣東江門工業(yè)園區(qū)的物流園和一個(gè)位于陜西西安的物流園。這次收購(gòu)總涉及資金超過(guò)20億元人民幣（約2.8億美元）。

平安人壽的收購(gòu)核心目的

平安人壽在公告中明確了此次收購(gòu)的核心目標(biāo)。他們表示，通過(guò)收購(gòu)鶴山市合能商貿(mào)有限公司、維龍（江門蓬江）供應(yīng)鏈管理有限公司以及安華維龍（西咸新區(qū)）倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)有限公司的100%股權(quán)，旨在實(shí)現(xiàn)對(duì)位于江門鶴山、江門蓬江和西安空港三個(gè)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的物流園區(qū)資產(chǎn)的100%持有。這些投資項(xiàng)目已經(jīng)完成內(nèi)部審批，并簽署了股權(quán)收購(gòu)協(xié)議等交易文件。

具體而言，其中兩個(gè)物流園區(qū)坐落于廣東江門。鶴山合能持有的物流園區(qū)項(xiàng)目位于廣東江門市鶴山沙坪街道鶯朗工業(yè)區(qū)，土地面積超過(guò)14萬(wàn)平方米，建筑面積超過(guò)25萬(wàn)平方米，項(xiàng)目已經(jīng)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)；維龍蓬江持有的物流園區(qū)項(xiàng)目位于廣東江門市蓬江區(qū)荷塘鎮(zhèn)南華西路106號(hào)，土地面積接近8萬(wàn)平方米，建筑面積超過(guò)8萬(wàn)平方米，目前處于租賃運(yùn)營(yíng)階段；安華維龍持有的西安秦漢物流園位于陜西省西安市咸陽(yáng)新區(qū)天工三路，總建筑面積達(dá)16萬(wàn)平方米，包括八棟單層庫(kù)，目前一、二期項(xiàng)目已全部投入運(yùn)營(yíng)。

這三個(gè)物流園項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定，已有一定的租戶基礎(chǔ)，因此平安人壽未來(lái)無(wú)需大量投資于建設(shè)或改造，即可獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

險(xiǎn)資加速布局不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)

這次平安人壽的大手筆收購(gòu)只是近年來(lái)險(xiǎn)資在不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)頻繁出手的一個(gè)縮影。友邦人壽也在1月底以24億元的總價(jià)收購(gòu)了北京朝陽(yáng)區(qū)（CBD）的“凱德·星貿(mào)”項(xiàng)目控股權(quán)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，以保險(xiǎn)公司為代表的內(nèi)資機(jī)構(gòu)投資者，在2023年全年的交易中占比已經(jīng)提升至10%，成為當(dāng)年蕞活躍的投資機(jī)構(gòu)之一。

圖表1：2023年大宗交易買家類型分布

險(xiǎn)資不動(dòng)產(chǎn)投資方向正在調(diào)整，逐漸縮減地產(chǎn)股投資規(guī)模，轉(zhuǎn)向追求長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)投資，以實(shí)現(xiàn)多元化投資、降低風(fēng)險(xiǎn)。

險(xiǎn)資投資重點(diǎn)與策略

根據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，2023年險(xiǎn)資72%以上的交易金額投向了一線城市，以上海、北京為代表。選擇的物業(yè)類型主要包括寫(xiě)字樓、商業(yè)、公寓、物流、養(yǎng)老社區(qū)等，這些項(xiàng)目具有穩(wěn)定的租金收益和有退出渠道，符合險(xiǎn)資長(zhǎng)期資金配置需求。同時(shí)，由于市場(chǎng)經(jīng)歷了深刻的調(diào)整，當(dāng)前投資不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的性價(jià)比較高，談判空間也較為充裕。

險(xiǎn)資的投資策略主要集中在核心城市、核心區(qū)域的高性價(jià)比項(xiàng)目上。這些項(xiàng)目資產(chǎn)質(zhì)量高，不僅能更好地抵御市場(chǎng)波動(dòng)和通貨膨脹，還能為后續(xù)穩(wěn)定收益打下基礎(chǔ)，確保現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。此外，未來(lái)險(xiǎn)資可以通過(guò)公募REITs實(shí)現(xiàn)退出，從而保證項(xiàng)目的流動(dòng)性。

險(xiǎn)資布局公募REITs市場(chǎng)

除了直接投資持有不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，險(xiǎn)資近年來(lái)還在積極布局公募REITs市場(chǎng)。數(shù)據(jù)顯示，截至2024年1月，我國(guó)已有30只公募REITs上市，總市值近千億。其中，超過(guò)60家險(xiǎn)資出現(xiàn)在獲配機(jī)構(gòu)名單中，通過(guò)戰(zhàn)略配售和網(wǎng)下配售參與REITs投資超過(guò)130億元，成為重要的機(jī)構(gòu)投資者。

圖表2：中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT前十名持有人

政策層面對(duì)險(xiǎn)資參與公募REITs投資給予充分支持。證監(jiān)會(huì)在2023年3月指導(dǎo)證券交易所制定了《保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司開(kāi)展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)指引》，支持優(yōu)質(zhì)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司參與開(kāi)展資產(chǎn)證券化（ABS）及REITs業(yè)務(wù)，進(jìn)一步推動(dòng)多層次REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。上交所、深交所也在2023年10月同意部分保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司試點(diǎn)開(kāi)展資產(chǎn)證券化及REITs業(yè)務(wù)。

未來(lái)，隨著政策對(duì)底層資產(chǎn)類型的擴(kuò)容，公募REITs市場(chǎng)規(guī)模有望進(jìn)一步擴(kuò)大，為險(xiǎn)資提供更多的不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，推動(dòng)其更深度參與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。

結(jié)語(yǔ)

險(xiǎn)資在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的投資呈現(xiàn)出加速布局、尋求穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)的趨勢(shì)。通過(guò)收購(gòu)物流園項(xiàng)目、投資一二線城市核心地段的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目以及布局公募REITs市場(chǎng)，險(xiǎn)資在多元化投資、降低風(fēng)險(xiǎn)方面展現(xiàn)出積極的態(tài)勢(shì)。未來(lái)隨著政策的持續(xù)支持和市場(chǎng)環(huán)境的優(yōu)化，險(xiǎn)資有望繼續(xù)加大在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的投資力度，為其長(zhǎng)期資金配置帶來(lái)穩(wěn)定回報(bào)和增值潛力。

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