11月8日，《億翰大講堂·月月談》重磅開播，億翰股份董事、副總裁何璐先生攜手江蘇清科產業(yè)投資集團有限公司總經理王薇女生、中新南京生態(tài)科技島開發(fā)有限公司招商負責人蔣全俊先生對大灣區(qū)產業(yè)園區(qū)市場發(fā)展機會進行了探討。通過與兩位嘉賓的探討互動，讓業(yè)界內外對大灣區(qū)產業(yè)園區(qū)市場有更加深入的了解。

　　1)     上海市人民政府辦公廳印發(fā)了關于推動工業(yè)上樓打造智能制造空間的若干措施

　　政策主要從規(guī)劃、土地、資金、要素和管理5個方面提出了多項措施，支持各類經濟主體建設3,000萬平的制造空間，且強調嚴格方案審批準入，嚴防工業(yè)上樓轉向炒樓炒地。

　　上海是繼深圳之后，第二個從省市的層面發(fā)推動工業(yè)上樓政策的城市。作為上海市首個工業(yè)上樓的政策，代表著上海舉全市之力，把工業(yè)發(fā)展空間從平面轉向立體，從而打開全新的發(fā)展格局與動能，對于上海產業(yè)經濟的高質量發(fā)展具有重要的意義。推動工業(yè)上樓一般有三個條件，頭部個是土地資源緊張，第二個是企業(yè)有上樓意愿，第三個產業(yè)相對較輕，上海目前電子信息、智能制造、生物醫(yī)藥等輕制造領域的一個產業(yè)具備上樓的條件。

　　此次政策強調通過與國際的聯(lián)動，通過工業(yè)上樓盤活存量資產，讓閑置資金得到充分利用，對賦能企業(yè)轉型具備重要意義。

　　2)     上海發(fā)布三年行動計劃，打造高端生物制造產業(yè)集群

　　相關文件明確了發(fā)展目標重點方案需要聚焦的三個層面，九大任務六大保障措施。全面助力上海打造高端生物制造產業(yè)集群。

　　此前在9月份，北京和杭州也出臺了相關的類似政策，北京出臺了北京市促進未來產業(yè)創(chuàng)新發(fā)展實施措施的方案，杭州印發(fā)了支持合成生物產藥高質量發(fā)展的措施。相關政策的落地將利好城市生物制造產業(yè)的相關發(fā)展。

　　3)     青島印發(fā)了青島市氫能產業(yè)園發(fā)展政策

　　政策主要從專項資金、土地保障、科技創(chuàng)新、企業(yè)發(fā)展、人才引育、基金支持等方面給予全力支持。重點強調將由市級財政連續(xù)三年每年出資1億元用于支持園區(qū)重大基礎設施建設、公共服務平臺、科研創(chuàng)新孵化器等重點項目的建設。此外也拿出了真金白銀大力支持企業(yè)加大研發(fā)的投入、孵化器的建設，重大項目的落地等等。在青年產業(yè)的一個發(fā)展和支持上，青島也算是走在前列的政策之一。

　　城市早在2020年就出臺了青島市氫能產業(yè)發(fā)展規(guī)劃，還出臺了青島加快新能源汽車產業(yè)高質量發(fā)展若干措施，以及做好關于做好青島市家庭加氫站規(guī)劃建設工作的通知等多項支持政策。青島作為山東打造魯清經濟帶的重要一部分，已逐步建立起涵蓋制氫儲氫電池和儲能整車的全產業(yè)鏈，相關政策的一個持續(xù)完善將利好青年產業(yè)的進一步發(fā)展壯大。

　　4)     山東省出臺20條舉措，布局數(shù)字經濟新賽道

　　政策主要從6個方面推出了20條舉措，推動山東在數(shù)字經濟發(fā)展新賽道上跑出加速度，提出要強化工作統(tǒng)籌強度，加大三招三引，深化數(shù)字建設等等，全力推動山東在數(shù)字經濟發(fā)展的新賽道上保持加速度。

　　1)     10月份中南高科在洛陽高新區(qū)取得一宗產業(yè)用地

　　地塊體量8.7萬平，計劃打造中南高科人工智能智慧產業(yè)園。項目規(guī)劃24棟獨棟廠房，以及多層研發(fā)中中試基地、配套服務中心，擬重點引入人工智能光電產業(yè)等相關的企業(yè)。

　　中南高科2020年在洛陽就已經有所布局，頭部個項目是中南高科洛陽光電科技產業(yè)社區(qū)。項目21年開工，今年5月份交付，目前已經全面進入運營狀態(tài)。伴隨著此次新項目的落地，將形成一城雙聯(lián)動的發(fā)展模式，助力當?shù)刂圃鞓I(yè)進一步發(fā)展。

　　2)     杭州未來科技城的菜鳥之谷產業(yè)園正式開園

　　項目主要有三個方面的亮點，頭部個是城區(qū)加園區(qū)雙重政策，助力可以給到園區(qū)的企業(yè)，在當天的開園儀式的現(xiàn)場，未來科技城也發(fā)布了新電商產業(yè)加速百千百千萬億的計劃，將配套相應的政策。三年內實現(xiàn)100家企業(yè)入駐，1000個主播孵化，10萬個貨源選品，1,000億元的商家流水。

　　菜鳥之谷將攜手淘天集團成立天貓品牌孵化基地，為園區(qū)企業(yè)提供辦公運營培培訓等品牌電商一站式服務，打造產業(yè)生態(tài)集群。菜鳥之谷還可以幫助園區(qū)企業(yè)快速接入海外平臺資源。

　　3)     10月份中電光谷達成三個輕資產項目合作

　　分別簽約了湖南衡陽白沙島產業(yè)園、天津空港天紡科創(chuàng)產業(yè)園項目，還與清華同衡簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。

　　中電光谷在輕資產方面典型的模式是p加epc加o的模式，本質上是企業(yè)通過全流程服務周期的多元化組合，通過體系化的專業(yè)能力優(yōu)勢，把地方政府的產業(yè)發(fā)展愿景和當?shù)氐馁Y源環(huán)境，產業(yè)環(huán)境多要素進行有效的組合，幫助地方政府提高產業(yè)組織效率。通過產業(yè)園區(qū)建設構建現(xiàn)代化服務體系，為區(qū)域發(fā)展增長賦能。截至目前，中電光谷已經在全國近50個城市布局了近百個的產業(yè)園項目。

　　10月20日華泰紫金南京建鄴產業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金正式公布了方案招股說明書。這是目前南京首個REITs項目，也是華泰證券資管牽頭的首單產業(yè)園領域REITs項目。華泰紫金南京建鄴產業(yè)園REIT項目底層資產為國際研發(fā)總部園項目，位于南京建鄴高新區(qū)新城科技園內，合計約13.49萬平方米，估值總價16.50億元。

　　從區(qū)位上看的話，項目位于南京新城科技園核心區(qū)位，區(qū)位交通條件較好，周邊產業(yè)聚集優(yōu)勢明顯，項目周邊的醫(yī)院、學校、公園等生活配套較為齊全，運營情況良好，具備投資空間?；A設施項目主要運營及盈利模式為對外出租和運營管理，其收入來源包括租金收入以及物業(yè)管理費收入。從數(shù)據(jù)方面來看，2020年以來，項目的整體出租率都在80%以上，這個水平相對中規(guī)中矩，因為從目前上市的一些產業(yè)園區(qū)REITs項目來看，這個項目出租率屬于偏低的水平。

　　值得注意的是，為了維持項目運營的穩(wěn)定性，項目首次采用運營服務費與“未收回資產運營收入”掛鉤機制，并且設置了外部管理機構對欠繳收入的流動性支持機制。對于受益主體來說，此次成功發(fā)行將進一步的盤活存量資產，帶動增量投資，提升區(qū)域產業(yè)集群效應。

　　2)     西部首單產業(yè)園區(qū)REITs——中金重慶兩江REIT獲受理

　　本次中金重慶兩江REIT標的資產是位于重慶兩江數(shù)字經濟產業(yè)園的雙魚座、雙子座、鳳凰座及拓展區(qū)D區(qū)一期D2項目，合計建筑面積約25.36萬平方米。片區(qū)基礎配套完善、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活躍、產業(yè)集群密集。

　　兩江產業(yè)集團管理的星系列、星座系列、總部系列、互聯(lián)網產業(yè)園等產業(yè)樓宇是推動重慶兩江新區(qū)數(shù)字經濟產業(yè)發(fā)展的核心引擎。片區(qū)以產業(yè)為引領，以城市為載體，以人為根本，實現(xiàn)“產城人”高度互動，推進功能混合和產城融合，打造出以數(shù)字經濟產業(yè)為核心發(fā)展動力的新型產業(yè)園區(qū)。

　　10月27日，中金山高集團高速公路封閉式基礎設施證券投資基金上市交易，至此全市場已上市REITs數(shù)量增至29只。中金山東高速REIT的底層資產為國家高速公路網德州-商丘-上饒高速公路（G0321）鄄城至菏澤段（簡稱“鄄菏高速”），鄄菏高速是貫通魯西、溝通京津冀、連接中原腹地的南北向省際大通道，也是山東省“九縱五橫一環(huán)七射多連”高速公路網蕞西邊的“一縱”和繞山東環(huán)線“一環(huán)”的重要組成部分。

　　此次REITs的成功發(fā)行，標志著公募REITs市場募集正式邁向了千億規(guī)模。公告顯示，有效認購用戶1.3萬戶，募集資金接近30個億。

　　中金方面表示高速公路的話在經濟恢復發(fā)展過程中的話，高速公路在經濟恢復發(fā)展過程中是“先行官”的角色，具有現(xiàn)金流持續(xù)、充裕和收益來源分散的特性，是大類資產配置的理想標的之一。

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