2023年結束了，但產(chǎn)城行業(yè)的寒冬卻并沒結束。

傳統(tǒng)辦公市場租金暴跌、產(chǎn)業(yè)園面積飛速新增，供求關系嚴重倒掛、產(chǎn)業(yè)招商人薪酬大幅收緊……

據(jù)相關數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2023年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商整體營收迎來近五年的首次下滑，產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)租售和服務收入增速雙降。

形勢嚴峻，壓力劇增，產(chǎn)業(yè)園未來到底該如何發(fā)展？

首先，重點解決產(chǎn)業(yè)園供需失衡、"主題產(chǎn)業(yè)園"名不副實及"產(chǎn)業(yè)保障房"過度供應等問題。

其次，產(chǎn)業(yè)園算好"三本帳"。頭部，算好財務賬，提高項目去化能力；第二，算好產(chǎn)業(yè)帳，提升產(chǎn)業(yè)服務能力；第三，算好生態(tài)帳，提升低碳建設與運營能力。

蕞后，規(guī)劃布局數(shù)智化招商，提升園區(qū)競爭力。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在企業(yè)投資方面的態(tài)度逐漸謹慎，投資重心回歸一線與二線城市。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2023年1-11月，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商取得的土地規(guī)模為32萬畝，較去年同期下降14%。其取得的土地規(guī)模占總體比重為17.8%，相較2022年全年的比重降低了約4個百分點。

在城市抉擇上，一、二線城市已成為重資產(chǎn)拿地的主要戰(zhàn)場，其占比在2022年全年基礎上提升了8個百分點，達到57%。值得注意的是，過去產(chǎn)業(yè)在三四線城市的占比相當高。

在過去的一年里，頭部企業(yè)加速了輕資產(chǎn)布局的進程。到了2023年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商開展輕資產(chǎn)業(yè)務的占比已超過80%，比2022年提高了25個百分點。在產(chǎn)城行業(yè)中，輕資產(chǎn)業(yè)務以其低投入成本和低進入門檻的優(yōu)勢，對城市選擇并無明顯限制。委托招商運營和全流程服務成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商參與輕資產(chǎn)業(yè)務的主導方式。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的壓力表現(xiàn)在租賃壓力與營收下滑。2023年三季度，除深圳外，其余八個城市的研辦類園區(qū)空置率均呈上升趨勢。同時，八個城市的研辦類園區(qū)平均租金相較2022年全線下跌。在上海、深圳等制造業(yè)大市，廠房類項目的租金抗跌能力較強。

2023年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)的整體營收遭遇近五年來首次下滑，預期同比下降14%。企業(yè)租售收入及服務收入增速均有所下降。盡管以光伏能源為代表的創(chuàng)新服務收入呈現(xiàn)增長，但仍無法彌補整體收入的空缺。

產(chǎn)城領域呈現(xiàn)出供需錯配的現(xiàn)象。觀察一線城市各類型產(chǎn)品的出租狀況，發(fā)現(xiàn)廠房類出租率顯著優(yōu)于研發(fā)類，前者較后者高出6%-8%。以北京為例，廠房類項目的出租率比研發(fā)類高出7.34個百分點。

盡管一線城市對廠房類項目有較高的需求，但從政策導向和土地供應角度來看，一線城市仍大規(guī)模供應研發(fā)類載體。這種情況不僅導致園區(qū)市場供需錯配，還對辦公市場產(chǎn)生了一定程度的擠壓。

“主題產(chǎn)業(yè)園”名不副實，同類競爭現(xiàn)象亦為產(chǎn)城發(fā)展所面臨的一大挑戰(zhàn)。在某具有代表性的城市中，三分之一的特色園區(qū)尚未投入運營，僅有七成的園區(qū)具備較強的產(chǎn)業(yè)集聚效應。近年來，生物醫(yī)藥主題產(chǎn)業(yè)園的上市數(shù)量大幅增長，然而市場表現(xiàn)并不樂觀，空置率攀升至25%，生產(chǎn)廠房租金跌幅超過三成。

因此，主題產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展不能盲目跟進。

此外，關于“產(chǎn)業(yè)保障房”的供應過剩問題亦值得關注。

為吸引優(yōu)質企業(yè)長期入駐，部分城市推出了高品質、低成本的“產(chǎn)業(yè)保障房”。在珠海、深圳、東莞等城市，此類保障房的供應量占全市產(chǎn)業(yè)載體的比重均在60%以上，甚至有的達到了全年供應量的120%。

然而，產(chǎn)業(yè)保障房的過量供應對未來可能產(chǎn)生深遠影響。過度的人為干預，過量供應低價工業(yè)載體，勢必對原有市場秩序造成沖擊，極大地增加了市場化園區(qū)項目的生存壓力。產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要一個更加市場化的環(huán)境。

在未來，園區(qū)發(fā)展需關注“三本賬”。

首先，財務方面，提高項目去化效果。以聯(lián)東U谷·上海松江雅泰國際企業(yè)港為例，該項目一期去化率達80%，國家級高新技術企業(yè)占比超過50%，其成功要素在于優(yōu)越的地理位置和產(chǎn)品特性。

其次，產(chǎn)業(yè)方面，增強產(chǎn)業(yè)服務能力。以金地威新·上海閔行科創(chuàng)園為例，該項目實現(xiàn)100%滿租，租金水平較周邊地區(qū)高出約15%，外企入駐比例達到36%。

蕞后，生態(tài)方面，提升低碳建設與運營能力。以上海臨港桃浦智創(chuàng)城為例，通過數(shù)字化能源精細化管理、人工智能與機器學習驅動的能效智控等措施，實現(xiàn)案場節(jié)能10-20%，每年節(jié)省20元/㎡能源費用，人工運維成本降低30%。