要說2020年業(yè)內蕞值得關注的幾家園區(qū)運營商，除了輕資產領域走向資本市場錦和商業(yè)和德必集團，重資產開發(fā)板塊無疑就是聯東集團和新晉崛起的中南高科。2020年，受經濟大環(huán)境影響，大多數園區(qū)運營商都在收縮戰(zhàn)線，減緩外拓的情況下，聯東集團和中南高科卻一路高歌猛進，開疆拓土，成為行業(yè)難得的一抹亮色。

聯東集團，在標準廠房領域，其名號如雷貫耳，稱霸一方，在全國65個城市投資運營產業(yè)園區(qū)超過270個。但近年來，新晉崛起的同樣專注于標準廠房打造的中南高科實力同樣也不容小覷。

中南高科成立于2014年，脫胎于著名的房地產開發(fā)企業(yè)中南集團，是中南集團戰(zhàn)略升級的重要板塊。中南高科成立僅6年，已在全國60座城市，布局103個園區(qū)項目；銷售額從2016年僅約8千萬增長到2019年約56個億，而2020年銷售額達到近90億元，平均年增長率達300%，呈現“裂變式”的發(fā)展狀態(tài)。中南高科用僅僅6年的時間完成甚至超越了其他園區(qū)運營商十幾年的發(fā)展，堪稱產業(yè)園區(qū)行業(yè)發(fā)展的一個奇跡。

為什么中南高科能在短短6年時間走出一條如此高速的發(fā)展之路？

有一句古話叫“知者善謀，不如當時”，就是說善于謀事、不如懂得如何審時度勢把握好機遇。十九大提出中國經濟從速度型轉換為質量型發(fā)展，產業(yè)一定要升級換代，而中南高科的起步和發(fā)展正是中南集團把握住了“制造強國”、產業(yè)轉型升級這一新的發(fā)展機遇，憑借自身的發(fā)展優(yōu)勢，進軍工業(yè)地產。

中南高科首個項目落子中南集團大本營南通，即南通通州灣濱海園區(qū)項目。該項目經過六年發(fā)展，招引企業(yè)近200家，如今成為產城融合發(fā)展的范本。中南高科以南通為起點，開始了它雄心勃勃的規(guī)?；l(fā)展，不斷走向長三角，邁向全國，實現全國化的發(fā)展布局。

目前，中南高科的項目主要分布在長三角區(qū)域和珠三角區(qū)域，主要以長三角區(qū)域為主，除了因為是中南集團的大本營所在之地，對區(qū)域熟悉，有較強的機會獲取能力和地域優(yōu)勢，更為重要的是長三角區(qū)域經濟發(fā)達，早年分布有較多零散的工業(yè)企業(yè)和縣域經濟，有雄厚的產業(yè)基礎，再加上有大量的勞動力和便利的交通優(yōu)勢，在當下做強實業(yè)的產業(yè)環(huán)境下，對于標準廠房有較高的需求，所以能支撐中南高科的快速布局。而珠三角區(qū)域歷來就是制造業(yè)高度發(fā)達的區(qū)域，自然也是中南高科必須重點布局的區(qū)域。

制造業(yè)是經濟發(fā)展的基本盤，目前我國仍處于工業(yè)化發(fā)展階段，卻已經出現制造業(yè)占經濟比重過早、過快下降的問題，在蕞新的“十四五”規(guī)劃建議及報告均明確提出要“保持制造業(yè)比重基本穩(wěn)定”，扶持制造業(yè)發(fā)展。因此新時期，各地必然將會依舊重視制造業(yè)發(fā)展和轉型升級，標準廠房依舊有巨大的市場空間，這對于中南高科類型的運營商而言，必然又是一個不容錯過的發(fā)展機遇。

中南高科主要以標準廠房開發(fā)建設為主，從產品結構上講，主要有三大產品模式，即產業(yè)綜合體、新興產業(yè)園以及產業(yè)小鎮(zhèn)，三大產品線業(yè)態(tài)組合有所區(qū)別，聚焦不同產業(yè)方向，公司根據區(qū)域的特點布局相應的產品，有利于放大區(qū)域價值的同時，還可以根據企業(yè)的不同發(fā)展訴求和發(fā)展階段安排在不同的產品之中，能夠有效發(fā)揮各自產品的價值，進一步提升公司的招商能力，達到快速招商和去化的要求。

從業(yè)務模式上講，中南高科以“一體兩翼”為發(fā)展定位，即以載體開發(fā)、產業(yè)集群打造為一體，兩翼就是實業(yè)投資和產業(yè)運營服務。中南高科的模式實際上就是以載體銷售為主的高周轉的模式，其團隊建設也好，產品設計也好，還是流程管控也罷，都始終圍繞“快速去化招商”來制定的。前端憑借中南集團對建筑施工的專業(yè)性理解，強化對成本和建設周期的標準化管控，節(jié)約成本的同時快速開工、快速建設；與此同時，搭建專業(yè)招商部隊，即傳說中的近千人規(guī)模的中南高科火箭軍，構建“一超四強五大滿天星”的招商聯動模式，實現項目快速招商和快速去化，走“三快一好”的路線，即，快建設、快招商、快投產、招好商，實現資金的快速回籠，實現項目的滾動開發(fā)。

中南高科的發(fā)展模式被稱為聯東集團的復刻，走的都是標準化的快速復制之路。當然這和中南高科有很強的聯東基因，其核心團隊多是聯東出身有較大的關系。

可以說，開發(fā)建設能力和產業(yè)招商能力是中南高科得以快速拓展的核心能力。

中南高科的優(yōu)勢十分突出，但同時短板也十分明顯。首先工業(yè)地產市場終有一天會飽和，天花板很明顯，不可能無限制的復制和拓展；同時如今進入園區(qū)發(fā)展的下半場，行業(yè)發(fā)展邏輯已經發(fā)生根本性變革，產業(yè)園區(qū)行業(yè)已經從單純的開發(fā)建設和招商能力為核心的銷售時代，全面進入以產業(yè)打造和產業(yè)服務為核心的運營時代；盈利點也必然會從前端的建設和招商轉向后端的產業(yè)運營服務和產業(yè)投資。

顯然，就目前而言，中南高科強的還是開發(fā)和招商能力，即強的是“一體”，而在實體投資和產業(yè)運營服務“兩翼”方面的能力還有待進一步提高。畢竟，要想飛的更高更遠，少了“兩翼”怎么能行呢？所以，中南高科的下一步，除了強化“一體”建設，必須要因勢而為，補足和增強在產業(yè)運營服務和投資方面的能力。

實際上，中南高科的領導層也意識到了建設和招商只是頭部步，如何通過內外協(xié)同，幫助企業(yè)更好的生根、發(fā)展、與區(qū)域經濟共成長，才能真正的實現政府、企業(yè)、中南三方共贏和可持續(xù)發(fā)展。

因此，2020年，中南高科除了在持續(xù)對外拓展，也在不斷加強產業(yè)服務能力方面的建設。4月中南高科成立了產業(yè)服務集團，為園區(qū)企業(yè)提供金融、市場、物業(yè)等相關服務，深入園區(qū)企業(yè)，梳理園區(qū)企業(yè)的需求，為企業(yè)提供各項專項服務，逐步與金融機構、行業(yè)聯盟、高等院校等建立合作，創(chuàng)立中德制造業(yè)大學，搭建制造業(yè)企業(yè)圈層交流的平臺，搭建專家、學者交流平臺等舉措，為園區(qū)企業(yè)發(fā)展賦能。

方升研究曾預測，TO B業(yè)務將成為未來的變革契機。是的，目前中南高科有100多個園區(qū)項目，10萬多的企業(yè)資源，未來還將不斷對外拓展擴大規(guī)模，在這樣的量級下，如果能進行企業(yè)的歸類，為某一類型的企業(yè)提供專業(yè)化的服務，或許會成為新商業(yè)模式的契機。因為相比于國外成熟的企業(yè)發(fā)展，國內的產業(yè)生態(tài)還不太完善，產業(yè)在由大變強的過程中需要一批為產業(yè)做服務的企業(yè)涌現出來，因此產業(yè)發(fā)展需求將衍生出新的商業(yè)模式。若中南高科能夠持續(xù)深耕園區(qū)，做實產業(yè)服務，將來才會成為名副其實的服務中國制造業(yè)的超級平臺。

實際上，在TO B業(yè)務這塊，聯東集團早就已經在積極布局，嘗試從基礎物業(yè)服務向產業(yè)服務平臺升級轉型。未來，誰能率先打通TO B業(yè)務模式，誰必然就能率先搶占這一巨大的沒有天花板的市場。

再來看中南高科另一翼——實體投資板塊，中南高科是否能完成從產業(yè)招商者到產業(yè)培育者的轉型升級呢？

就目前而言，中南高科要發(fā)展產業(yè)投資，尚不具備條件。因為中南高科目前的模式依舊以銷售為主，缺乏自持型園區(qū)的運營經驗，單從團隊建設來看，目前都是圍繞“快速招商和快速去化”為核心，并不具備懂產業(yè)又懂金融的綜合性人才隊伍和能力，就以目前的團隊配置很難做好產業(yè)投資這一手藝活兒。

當然，公司不同階段有不同的發(fā)展目標，若未來隨著公司的發(fā)展，產業(yè)服務能力和產業(yè)發(fā)展能力進一步提升，不斷整合一批有創(chuàng)投孵化力量、有做產業(yè)投資的高人，產業(yè)投資說不定會成為中南高科新的增長極。