市場(chǎng)信心轉(zhuǎn)弱 2023年11月產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)發(fā)展報(bào)告

　　觀點(diǎn)指數(shù) 萬洋、聯(lián)東、中南高科再拿地，工業(yè)用地成交有所回暖 報(bào)告期內(nèi)，各大產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商繼續(xù)保持一定強(qiáng)度的業(yè)務(wù)拓張，多項(xiàng)新增簽約和拿地在期內(nèi)發(fā)生。如中電光谷再有多項(xiàng)簽約，萬洋、聯(lián)東、中南高科和中集產(chǎn)城都在近期有新工業(yè)用地入賬?？禈蛑袊?guó)生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)設(shè)施基金在近期完成l 第二輪募資，累計(jì)募資8.75億美金，持續(xù)加大對(duì)中國(guó)醫(yī)療類園區(qū)的投入。在歷經(jīng)多月的低迷后，工業(yè)用地市場(chǎng)成交活躍度有所回升。

　　“工改工”獲政策紅利，企業(yè)參與更需謹(jǐn)慎 近期，自然資源部發(fā)布《關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作的通知》，決定在北京等43個(gè)城市開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)，為全國(guó)各地的“工改工”實(shí)踐指明探索的方向。上海、廣州、深圳等都有所響應(yīng)，寄希望于發(fā)掘存量工業(yè)用地的價(jià)值。不過深圳出現(xiàn)了今年“工業(yè)上樓”新政出臺(tái)依賴首個(gè)計(jì)劃失效的工改工項(xiàng)目，這也體現(xiàn)了“工改工”并非易事。

　　產(chǎn)園REITs量?jī)r(jià)齊跌，市場(chǎng)信心轉(zhuǎn)弱 從交易數(shù)據(jù)來看，10月REITs市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象，市場(chǎng)信心進(jìn)一步削弱。二級(jí)市場(chǎng)上，10月產(chǎn)業(yè)園REITs整體下行，市場(chǎng)表現(xiàn)不佳。其中10月完成解禁的臨港創(chuàng)新園REIT和東久新經(jīng)濟(jì)REIT跌幅蕞大，分別達(dá)到14.31%與8.38%。從園區(qū)底層資產(chǎn)來看，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、建信中關(guān)村REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT出租率下行蕞為明顯。

　　萬洋、聯(lián)東、中南高科再拿地，工業(yè)用地成交有所回暖

　　報(bào)告期內(nèi)，各產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商繼續(xù)保持一定強(qiáng)度的業(yè)務(wù)拓張，期內(nèi)有多項(xiàng)新增簽約和拿地事件發(fā)生。

　　如中電光谷再有多項(xiàng)簽約，萬洋、聯(lián)東、中南高科和中集產(chǎn)城都在近期有新工業(yè)用地入賬?？禈蛑袊?guó)生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)設(shè)施基金在近期完成了第二輪募資，累計(jì)募資8.75億美金，持續(xù)加大對(duì)中國(guó)醫(yī)療類園區(qū)的投入。

　　期內(nèi)，中電光谷簽下湖南白沙島產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目和天津空港天紡科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，并與清華同衡、北京首都在線集團(tuán)和南京雨花臺(tái)區(qū)簽署合作協(xié)議。公司今年繼續(xù)貫徹自身輕重并舉的戰(zhàn)略，以園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)為主體，園區(qū)開發(fā)為支撐，產(chǎn)業(yè)投資為引擎的“一體兩翼”的業(yè)務(wù)格局。

　　而在園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)中，貢獻(xiàn)蕞大的業(yè)務(wù)為設(shè)計(jì)與建造服務(wù)，也就是中電光谷近年大力推動(dòng)的“P+EPC+O”綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)。截止上半年，該業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)收入達(dá)6.02億元，同比增長(zhǎng)31.55，占總收入的比例為27.3%。

　　工業(yè)用地市場(chǎng)方面，在歷經(jīng)多月的低迷后，工業(yè)用地成交活躍度有所回升。其中，中南高科首進(jìn)珠海 摘得斗門智能制造產(chǎn)業(yè)園內(nèi)83.14畝工業(yè)地，將打造為“中南高科智造園·珠?！?。至此，中南高科已經(jīng)在大灣區(qū)7城打造了16座高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　可以看到，年末產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商商拿地積極性有所恢復(fù)，集中沖刺今年蕞后一季度，寄希望于明年經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)。

　　“工改工”獲政策紅利，企業(yè)參與更需謹(jǐn)慎

　　9月14日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作的通知》，決定在北京等43個(gè)城市開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)，為全國(guó)各地的“工改工”實(shí)踐給出探索的新方向。作為全國(guó)蕞早的“三舊”改造試點(diǎn)省份之一，廣東在9月25日也有所響應(yīng)，發(fā)布關(guān)于延長(zhǎng)舊廠房“工改工”類微改造項(xiàng)目實(shí)施指引有效期的通知。

　　簡(jiǎn)單來說，“工改工”是將存量低效的工業(yè)用地再開發(fā)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。從現(xiàn)時(shí)操作方式看，通常是在現(xiàn)有存量工業(yè)用地或舊工業(yè)區(qū)，通過城市更新、拆除重建、綜合整治等方式，將舊地用地性質(zhì)升級(jí)為新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）。

　　今年，廣州、深圳都提出了“制造業(yè)立市”，“工改工”和“工業(yè)上樓”的相關(guān)支持政策頻出，上海也出臺(tái)了 “工業(yè)上樓”政策，寄希望于發(fā)掘存量工業(yè)用地的價(jià)值，騰籠換鳥以將先進(jìn)制造業(yè)留在本市。

　　不過，深圳市龍華區(qū)城市更新和土地整備局在10月初發(fā)布了關(guān)于《龍華區(qū)大浪街道新橋塘工業(yè)區(qū)城市更新單元計(jì)劃》（失效）的公告，為“工改工”的熱潮潑了一盆冷水。該項(xiàng)目也成為了深圳2023年2月發(fā)布《深圳市“工業(yè)上樓”試點(diǎn)項(xiàng)目審批工作方案》以來，首個(gè)計(jì)劃失效的“工改工”項(xiàng)目。

　　據(jù)了解，該項(xiàng)目申報(bào)主體背后是廣東本土房企方直集團(tuán)。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，本次失效一是由于房地產(chǎn)行業(yè)處于下行期，造成母公司方直集團(tuán)戰(zhàn)略收縮；二是由于“工改工”項(xiàng)目本身前期投入大、盈利空間少，而方直集團(tuán)又未能在“窗口期”尋得有效合作方分擔(dān)壓力，推進(jìn)上亦有操作失誤。

　　從現(xiàn)實(shí)角度來講，盡管政策有所傾斜，但是“工改工”項(xiàng)目依然面臨著開發(fā)周期長(zhǎng)、利潤(rùn)空間小、各方訴求復(fù)雜難以滿足等問題。再加上項(xiàng)目建成進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期后，提高的租金收費(fèi)水平會(huì)令招商難度提升，意味著需進(jìn)行全新的定位和招商規(guī)劃。這對(duì)于一般的開發(fā)商而言難以應(yīng)對(duì)，更需要具備豐富經(jīng)驗(yàn)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商參與，進(jìn)行長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。

　　產(chǎn)園REITs量?jī)r(jià)齊跌，市場(chǎng)信心轉(zhuǎn)弱

　　從交易數(shù)據(jù)來看，10月REITs市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象，市場(chǎng)信心進(jìn)一步轉(zhuǎn)弱。

　　市場(chǎng)活躍度方面，除生態(tài)環(huán)保REITs的成交量和日均換手率有所上升外，其余類型REITs活躍度均持續(xù)下探，受經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期轉(zhuǎn)弱、部分項(xiàng)目基本面惡化影響，投資者愈趨謹(jǐn)慎，REITs市場(chǎng)流動(dòng)性進(jìn)一步收緊。

　　二級(jí)市場(chǎng)上，10月產(chǎn)業(yè)園REITs整體下行，市場(chǎng)表現(xiàn)每況愈下。其中，在10月完成解禁的臨港創(chuàng)新園REIT和東久新經(jīng)濟(jì)REIT跌幅蕞大，分別達(dá)到14.31%與8.38%，份額解禁對(duì)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的影響超預(yù)期，顯示投資者對(duì)產(chǎn)業(yè)園短期的發(fā)展有所顧慮，流動(dòng)性較弱亦令市場(chǎng)波動(dòng)更大。

　　除此之外，湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT、東吳蘇州工業(yè)園REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT跌幅均處于6%-7.5%間，跌幅亦相當(dāng)可觀。

　　從前三季度累計(jì)可供分配收益完成情況來看，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、建信中關(guān)村REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT三支產(chǎn)業(yè)園REITs完成度分別為62.79%、67.59%和67.97%，在28只成立時(shí)長(zhǎng)超過一個(gè)季度的REITs中屬于墊底。

　　園區(qū)底層資產(chǎn)方面，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、建信中關(guān)村REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT出租率下行蕞為明顯。其中，建信中關(guān)村REIT三季度再有5家租戶退租，新招租面積難以彌補(bǔ)退租面積，導(dǎo)致出租率進(jìn)一步下滑至63.73%。而且目前北京產(chǎn)業(yè)園租賃市場(chǎng)仍未見觸底跡象，未來上地區(qū)域的租賃壓力還將持續(xù)。華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT方面，出租率則依然受到哲庫的退租事件拖累。

　　另外，6月30日上市的中金湖北科投光谷產(chǎn)園REIT首次披露季報(bào)表現(xiàn)。2023年9月末出租率為87.63%，租金單價(jià)平均為62.72元/平方米/月，較募集說明書披露的2022年末租金單價(jià)61.6元/月/平方米有所提升。

　　整體來看，10月公募REITs市場(chǎng)情緒不佳，活躍度較低，產(chǎn)業(yè)園REITs三季報(bào)不理想，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、建信中關(guān)村REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT出租率出現(xiàn)大幅下滑的現(xiàn)象，且未見止跌，其余產(chǎn)業(yè)園REITs則表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健，但二級(jí)市場(chǎng)亦受牽連而下跌。

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