當前位置：首頁宜昌產(chǎn)業(yè)信息 正文內(nèi)容東陽光科：宜都東陽光化成箔有限公司擬轉(zhuǎn)讓宜都市枝城鎮(zhèn)樓子河村的國有工業(yè)用地使用權(quán)評估報告中南高科：標準廠房租售 全國上百園區(qū)招商中 4000123021

　　宜都東陽光化成箔有限公司擬轉(zhuǎn)讓宜都市枝城鎮(zhèn)

　　宜都東陽光化成箔有限公司擬轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)項目評估報告

　　一、委托方及產(chǎn)權(quán)持有者和業(yè)務約定書約定的其他評估報告使用者 - 5

　　———————————————————————————————————————————————————

　　宜都東陽光化成箔有限公司擬轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)項目評估報告

　　一、我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務的過程中，遵循了相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，

　　恪守了獨立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中所收集的資料，評估報告陳述

　　的內(nèi)容是客觀的，并對評估結(jié)論合理性承擔相應的法律責任。

　　二、評估對象涉及的資產(chǎn)清單由委托方、產(chǎn)權(quán)持有單位申報并經(jīng)其簽章確認；提供

　　必要的資料并保證所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告及其評估

　　結(jié)論是委托方和相關(guān)當事方的責任。

　　三、我們與評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存的或者預期的利益關(guān)系；與相關(guān)當事方

　　沒有現(xiàn)存的或者預期的利益關(guān)系，對相關(guān)當事方不存在偏見。

　　四、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進行了現(xiàn)場調(diào)查；我們已對評

　　估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予了必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)

　　的法律權(quán)屬資料進行了必要的查驗，并對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實披露。

　　五、評估報告中的分析、判斷和結(jié)論受本評估報告中載明的假設(shè)和限定條件的限制；

　　我們認為本評估報告中載明的假設(shè)條件在評估基準日是合理的，當未來經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生較

　　大變化時，我們將不承擔由于假設(shè)條件改變而推導出不同評估結(jié)論的責任。評估報告使

　　用者應當充分考慮本評估報告中載明的假設(shè)條件、限定條件、特別事項說明及其對評估

　　六、評估報告中的評估結(jié)論是在評估假設(shè)和限制條件下，為本評估報告列明的評估

　　目的而提出的評估對象于評估基準日的價值參考意見，僅在評估基準日有效。評估報告

　　使用者應當根據(jù)評估基準日后的資產(chǎn)狀況和市場變化情況合理使用評估報告和評估結(jié)

　　論，不應當將評估結(jié)論視為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。因使用不當造成的后果與

　　簽署本報告的注冊資產(chǎn)評估師及所在機構(gòu)無關(guān)。

　　七、我們及所在機構(gòu)具備從事本評估業(yè)務所需的執(zhí)業(yè)資質(zhì)和相關(guān)專業(yè)評估經(jīng)驗。本

　　次評估除已在評估報告中披露的引用其他機構(gòu)或?qū)＜业墓ぷ魍?，沒有引用其他機構(gòu)或?qū)?

　　———————————————————————————————————————————————

　　宜都東陽光化成箔有限公司擬轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)項目評估報告

　　宜都東陽光化成箔有限公司擬轉(zhuǎn)讓宜都市枝城鎮(zhèn)

　　開元資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則、

　　資產(chǎn)評估原則，按照必要的評估程序，采用基準地價系數(shù)修正法和成本逼近法對貴公司

　　擬轉(zhuǎn)讓的土地土地使用權(quán)于6年2月15日的市場價值進行了評估。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況

　　根據(jù)宜都東陽光化成箔有限公司《董事會決議》，擬將委估宗地進行轉(zhuǎn)讓，本次

　　評估目的是為委托方轉(zhuǎn)讓委估國有建設(shè)用地使用權(quán)提供市場價值參考。

　　二、評估對象和范圍：宜都東陽光化成箔有限公司擬轉(zhuǎn)讓土地位于宜都市枝城鎮(zhèn)

　　樓子河村，土地使用權(quán)面積為 115811.00 平方米，土地用途為工業(yè)用地。本次評估未

　　本次采用基準地價系數(shù)修正法和成本逼近法對評估對象進行評估。

　　經(jīng)評估，在評估基準日 2016 年 2 月 15 日，評估對象評估價值總額為4,551.37

　　萬元（大寫：人民幣肆仟伍佰伍拾壹萬叁仟柒佰圓整）。具體評估結(jié)果如下：

　　———————————————————————————————————————————————

　　宜都東陽光化成箔有限公司擬轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)項目評估報告

　　序號 權(quán)證號 土地權(quán)利人 土地用途 用權(quán)類 (元/平方 價(萬

　　按現(xiàn)行規(guī)定，本評估報告及其評估結(jié)論的有效使用期限為一年，從評估基準日起

　　委估宗地為工業(yè)用地，根據(jù)《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》(都市國土文

　　[2012]85 號)，本次評估對象所在宗地規(guī)劃容積率為不得低于 0.6、不得大于 1.2，以

　　上為面積為 193388 平方米大地塊的規(guī)劃容積率，本次評估對象僅為該宗地其中一部

　　分，土地面積為 115811 平方米，由于地塊尚未完成轉(zhuǎn)讓和分割，故無單獨的規(guī)劃指

　　標，本次評估時按整宗地的規(guī)劃容積率設(shè)定為容積率進行測算，zui終本次估價根據(jù)zui

　　有效利用原則設(shè)定委估宗地容積率為 1.2。委估宗地證載土地使用權(quán)類型為出讓，故

　　本次評估設(shè)定委估宗地土地使用權(quán)類型為出讓。委估宗地證載土地使用權(quán)終止日期為

　　2062 年 9 月 11 日，截止本次評估基準日，剩余土地使用權(quán)年限為 46.57 年。在現(xiàn)場

　　勘查時點，委估宗地實際開發(fā)程度為紅線外“五通”(通上下水、電、路、訊、氣)，

　　紅線內(nèi)通路、場地平整、正在開發(fā)利用。

　　綜上，本次評估設(shè)定的地價內(nèi)涵為：在評估基準日 2016 年 2 月 15 日，宗地使用

　　權(quán)面積為 115811 平方米，使用權(quán)類型為出讓，土地用途為工業(yè)用地，容積率為 1.2，

　　剩余土地使用年限為 46.57 年，開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”(通上下水、電、路、

　　訊、氣)，紅線內(nèi)“通路、場地平整”，無抵押、擔保等他項權(quán)利限制條件下的市場價

　　2、在本次評估過程中，我機構(gòu)注意到：根據(jù)委托方提供的《國有建設(shè)用地使用

　　權(quán)出讓合同》第 16 條，受讓人同意在該出讓合同下建設(shè)項目于 2012 年 9 月 20 日開

　　工，2013 年 9 月 20 日完工，受讓人不能按期開工，受讓人應提前 30 天向出讓人申請

　　———————————————————————————————————————————————

　　宜都東陽光化成箔有限公司擬轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)項目評估報告

　　延期，經(jīng)出讓人同意延建的，其項目竣工時間相應順延，但延建期限不得超過一年。

　　根據(jù)現(xiàn)場查勘，評估對象土地使用權(quán)地上建設(shè)項目尚處于施工中，現(xiàn)已超出了出讓合

　　同約定的完工日期。依據(jù)《閑置土地處置辦法》（2012 年 6 月 1 日國土資源部令第 53

　　號）第十四條閑置土地按照下列方式處理：a 未動工開發(fā)滿一年的，由市、縣國土資

　　源主管部門報經(jīng)本級人民政府批準后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達《征繳土地閑置

　　費決定書》，按照土地出讓或者劃撥價款的百分之二十征繳土地閑置費。土地閑置費

　　不得列入生產(chǎn)成本；b 未動工開發(fā)滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照《中華

　　人民共和國土地管理法》第三十七條和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十

　　六條的規(guī)定，報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達《收回

　　國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。閑置土地設(shè)有抵押權(quán)

　　的，同時抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人?；诙喾矫嬖颍u估機構(gòu)難以查證造成工期順延

　　至今的原因，本次評估中未考慮上述事項對評估結(jié)論的影響，提請報告使用者關(guān)注評

　　本評估報告的評估報告日為 2016 年 3 月 18 日。

　　以上內(nèi)容摘自評估報告書正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解評估結(jié)

　　———————————————————————————————————————————————

　　宜都東陽光化成箔有限公司擬轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)項目評估報告

　　宜都東陽光化成箔有限公司擬轉(zhuǎn)讓宜都市枝城鎮(zhèn)

　　開元資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則、

　　資產(chǎn)評估原則，按照必要的評估程序，采用基準地價系數(shù)修正法和成本逼近法對貴公司

　　擬轉(zhuǎn)讓的土地土地使用權(quán)于2016年2月15日的市場價值進行了評估：

　　一、委托方及產(chǎn)權(quán)持有者和業(yè)務約定書約定的其他評估報告使用者

　　本次評估的委托方、產(chǎn)權(quán)持有者均為宜都東陽光化成箔有限公司。

　　注冊資本：壹億肆仟肆佰伍拾叁萬玖仟陸佰壹拾元整

　　經(jīng)營范圍：生產(chǎn)、科研、銷售全系列化成箔產(chǎn)品

　　2、業(yè)務約定書約定的其他評估報告使用者

　　本評估報告除提供給委托方使用外，其他的評估報告使用者為與本評估報告載明

　　的評估目的之實現(xiàn)相對應的經(jīng)濟行為密切相關(guān)的單位（或個人），具體為產(chǎn)權(quán)持有者

　　及其股東、受讓資產(chǎn)的單位或個人和國家法律法規(guī)規(guī)定的評估報告使用者（證券監(jiān)督

　　———————————————————————————————————————————————

　　宜都東陽光化成箔有限公司擬轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)項目評估報告

　　根據(jù)宜都東陽光化成箔有限公司《董事會決議》，擬將委估宗地進行轉(zhuǎn)讓，本次

　　評估 評估目的是為委托方轉(zhuǎn)讓委估國有建設(shè)用地使用權(quán)提供市場價值參考。

　　宜都東陽光化成箔有限公司擬轉(zhuǎn)讓土地位于宜都市枝城鎮(zhèn)樓子河村，本次委估對象

　　證載土地使用權(quán)面積為193,388.00平方米，本次評估面積（即擬轉(zhuǎn)讓面積）為115,811.00

　　2、委托評估的資產(chǎn)類型、賬面金額

　　本次委估資產(chǎn)為工業(yè)用地，本次評估未申報賬面值。

　　根據(jù)委托方提供的委估資產(chǎn)《國有土地使用證》，土地使用權(quán)人為宜都東陽光化成

　　箔有限公司，土地所有權(quán)屬于國家。土地權(quán)屬登記狀況如下表：

　　序 土地 權(quán)屬 土地使用 土地 土地使用權(quán)

　　號 坐落 性質(zhì) 權(quán)類型 用途 面積(m )

　　評估人員對上述委估對象的他項權(quán)利狀況進行了關(guān)注，截止本次評估基準日，評估

　　對象未設(shè)置抵押、擔保等他項權(quán)利。

　　本次評估的工業(yè)用地位于宜都市枝城鎮(zhèn)樓子河村，本次委估對象證載土地使用權(quán)

　　面積為 193,388.00 平方米，本次評估面積（即擬轉(zhuǎn)讓面積）為 115,811.00 平方米，

　　土地用途為工業(yè)用地，宗地形狀為較規(guī)則多邊形，四面臨廠區(qū)水泥路，截止評估基準

　　日，委估宗地實際開發(fā)程度為紅線外“五通”(通上下水、電、路、訊、氣)，紅線內(nèi)

　　“通路、場地平整”（委估宗地內(nèi)尚有小部分地塊未徹底實現(xiàn)通路）。該宗土地屬于樓

　　———————————————————————————————————————————————

　　宜都東陽光化成箔有限公司擬轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)項目評估報告

　　1、價值類型及其選?。嘿Y產(chǎn)評估價值類型包括市場價值和市場價值以外的價值

　　類型(投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等)。經(jīng)評估人員與委托方充分溝

　　通后，根據(jù)本評估項目的評估目的、評估對象的具體狀況及評估資料的收集情況等

　　相關(guān)條件，選取適宜的價值類型，并與委托方就本次評估的價值類型達成了一致意

　　見，zui終選定市場價值作為本評估報告的評估結(jié)論的價值類型。

　　2、市場價值的定義：本評估報告書所稱市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各

　　自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的

　　3、選擇價值類型的理由：從評估目的看，本次評估目的是為宜都東陽光化成箔

　　有限公司擬轉(zhuǎn)讓其位于宜都市枝城鎮(zhèn)樓子河村、土地面積為 115,811.00 平方米的土

　　地使用權(quán)提供于評估基準日的市場價值參考依據(jù)。該經(jīng)濟行為是一個正常的市場經(jīng)

　　濟行為，按市場價值交易一般較能為交易各方所接受；從市場條件看，隨著資本市

　　場的進一步發(fā)展，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓將日趨頻繁，按市場價值進行交易已為越來越多的投資

　　者所接受；從價值類型的選擇與評估假設(shè)的相關(guān)性看，本次評估的評估假設(shè)是立足

　　于模擬一個完全公開和充分競爭的市場而設(shè)定的，即設(shè)定評估假設(shè)條件的目的在于

　　排除非市場因素和非正常因素對評估結(jié)論的影響；從價值類型選擇慣例看，當對市

　　場條件和評估對象的使用等并無特別限制和要求時，應當選擇市場價值作為評估結(jié)

　　本項目評估基準日是 2016 年 2 月 15 日。評估基準日是由委托方確定，該評估基

　　準日與本次評估的《資產(chǎn)評估業(yè)務約定書》載明的評估基準日一致。

　　1、產(chǎn)權(quán)持有者提供的同意土地轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟行為的《董事會決議》；

　　第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議修訂)；

　　———————————————————————————————————————————————

　　宜都東陽光化成箔有限公司擬轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)項目評估報告

　　2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(1995 年 1 月 1 日起施行，2009 年 8

　　月 27 日第十一屆全國人民代表大會常務委員會第十次會議修訂)；

　　3、《中華人民共和國物權(quán)法》(中華人民共和國第 62 號主席令，2007 年 10 月 1

　　4、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(國務院令 1990

　　5、《城市國有土地使用權(quán)交易價格管理暫行辦法》自 1995 年 12 月 1 日起施行）；

　　6、《國務院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》(國發(fā)[2001]15 號)；

　　7、《國務院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》(國發(fā)[2008]3 號)；

　　8、國土資源部關(guān)于發(fā)布實施《全國工業(yè)用地出讓zui低價標準的通知》(國土資 發(fā)

　　9、國土資源部監(jiān)察部《關(guān)于進一步落實工業(yè)用地出讓制度的通知》(國土資發(fā)

　　10、中華人民共和國耕地占用稅條例(國務院令 2007 年第 511 號)；

　　11、《閑置土地處置辦法》（2012 年 6 月 1 日國土資源部令第 53 號）；

　　12、《湖北省土地管理實施辦法》（1999 年 9 月 27 日湖北省第九屆人民代表大會

　　常務委員會第十二次會議修訂 ）；

　　1、《資產(chǎn)評估準則—基本準則》；

　　2、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則—基本準則》；

　　3、《資產(chǎn)評估準則——評估報告》；

　　4、《資產(chǎn)評估準則——評估程序》；

　　5、《資產(chǎn)評估準則——不動產(chǎn)》；

　　6、《資產(chǎn)評估準則——工作底稿》；

　　7、《資產(chǎn)評估準則——業(yè)務約定書》；

　　8、參照《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》；

　　9、《資產(chǎn)評估價值類型指導意見》。

　　10、《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導意見》；

　　11、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(中華人民共和國國家標準 GB/T 18508—2014)；

　　———————————————————————————————————————————————

　　宜都東陽光化成箔有限公司擬轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)項目評估報告

　　12、《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》(中華人民共和國國家標準 GB/T 18507-2014)。

　　1、產(chǎn)權(quán)持有者出具的《評估委托書》；

　　2、產(chǎn)權(quán)持有者提供的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》（都市國土文[2012]85號)

　　3、產(chǎn)權(quán)持有者提供的《東陽光鋁產(chǎn)業(yè)后備發(fā)展土地征地協(xié)議書》及征地款支付憑

　　4、產(chǎn)權(quán)持有者提供的測繪機構(gòu)宜都市北斗星科技發(fā)展有限公司出具的擬轉(zhuǎn)讓宗地

　　1、《湖北省物價局省國土資源廳關(guān)于宜昌市城區(qū)及所轄縣（市）城區(qū)土地級別與

　　基準地價的批復》（鄂價工服規(guī)〔2013〕229號）及宜昌市物價局、宜昌市國土資源局《關(guān)

　　于宜都市建制鎮(zhèn)基準地價更新成果的批復》(宜價服[2009]51號)；

　　2、《湖北省人民政府關(guān)于公布湖北省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和區(qū)片綜合地價的通知》

　　3、湖北省人民政府關(guān)于印發(fā)《湖北省建設(shè)用地統(tǒng)征包干暫行辦法》的通知(鄂 政

　　4、湖北省人民政府關(guān)于印發(fā)《湖北省耕地開發(fā)專項資金征收和使用管理辦法》 的

　　5、湖北省財政廳湖北省地方稅務局關(guān)于印發(fā)《湖北省耕地占用稅適用稅額標 準》

　　6、《宜都市人民政府關(guān)于印發(fā)《宜都市征地補償搬遷安置補償辦法（試行）》的通

　　知》（都政發(fā)〔2016〕2號）；

　　7、宜都市人民政府關(guān)于印發(fā)《宜都市項目征地拆遷工作實施意見》的通知（宜都

　　8、財政部 國家發(fā)展改革委《關(guān)于取消、停征和免征一批行政事業(yè)性收費的通知》

　　———————————————————————————————————————————————

　　宜都東陽光化成箔有限公司擬轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)項目評估報告

　　9、2016年《宜都市政府工作報告》和《2015年宜都市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公

　　10、《宜都市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；

　　11、評估對象所在區(qū)域的區(qū)位條件、地價水平等評估相關(guān)資料；

　　12、中國人民銀行公布的對應評估基準日的利率。

　　2、評估對象所在區(qū)域交通狀況、環(huán)境條件調(diào)查資料；

　　3、評估對象位置、地形、基礎(chǔ)設(shè)施調(diào)查資料；

　　4、評估對象利用現(xiàn)狀及周邊環(huán)境照片。

　　根據(jù)《資產(chǎn)評估準則-不動產(chǎn)》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，土地估價方法主要有

　　收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法和路線價法

　　等幾種方法，不同的估價方法從不同的角度反映了委估宗地在一定權(quán)利狀態(tài)和一定

　　時間點的價格水平，但各種方法的適用條件、方法特點、資料要求有所不同，從而

　　在估價實務中，需根據(jù)評估目的、委估宗地的實際狀況和所在地區(qū)的房地產(chǎn)市場資

　　委估宗地為工業(yè)用地，該類用地通常為開發(fā)后利用，對本次評估對象來說，該宗地

　　將修建非標準工業(yè)廠房自用，較難單獨產(chǎn)生收益，即使出租收益性亦不明顯也不穩(wěn)定，

　　故不適宜采用收益還原法估價；委估宗地作為工業(yè)用地，將為企業(yè)進行工業(yè)生產(chǎn)自用，

　　故不適宜采用剩余法估價；委估宗地所在區(qū)域沒有足夠可比的交易案例，故難以選用市

　　場法進行測算；湖北省未制定路線價及標定地價，故不適宜采用路線價法及標定地價法

　　委估宗地所在區(qū)域近年有征地案例，能確定區(qū)域土地的客觀取得費用，故適宜采用

　　成本逼近法進行估價；委估宗地位于宜都市基準地價的覆蓋范圍之內(nèi)，根據(jù)2013年12

　　———————————————————————————————————————————————

　　宜都東陽光化成箔有限公司擬轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)項目評估報告

　　月27日開始實施的《湖北省物價局省國土資源廳關(guān)于宜昌市城區(qū)及所轄縣（市）城區(qū)土

　　地級別與基準地價的批復》（鄂價工服規(guī)〔2013〕229號）文件，故可選用基準地價系數(shù)

　　綜上所述，為使評估結(jié)果客觀、準確，確定選用基準地價系數(shù)修正法和成本逼近法

　　進行估價，然后綜合分析兩種方法的估價結(jié)果，作出zui終估價結(jié)論。

　?、俪杀颈平ㄊ且蚤_發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利

　　息、利潤、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。其基本計算公

　　基準地價是不同土地級別不同用途土地的平均地價水平，同一級土地內(nèi)的宗地由

　　于區(qū)位條件的差異使得宗地地價與基準地價存在差異，根據(jù)地價影響因素對基準地價

　　與宗地地價進行修正，從而求取宗地地價。

　　根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508—2014），本次基準地價系數(shù)修正法計算

　　———————————————————————————————————————————————

　　宜都東陽光化成箔有限公司擬轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)項目評估報告

　　V1b：某一用途土地在某一土地級上的基準地價

　　Kj：評估基準日、容積率、土地使用年期等其它修正系數(shù)

　　1、明確評估項目基本事項、編制評估計劃

　　接受項目委托后，與委托方溝通、了解評估項目基本項目，擬定評估工作方案

　　根據(jù)委估資產(chǎn)特點，提交針對性的盡職調(diào)查資料清單，資產(chǎn)評估申報表等樣

　　表，要求產(chǎn)權(quán)持有單位或被評估企業(yè)進行評估準備工作。

　　與產(chǎn)權(quán)持有單位相關(guān)工作人員聯(lián)系，布置及輔導其按照資產(chǎn)評估的要求進行評

　　估申報表的填寫和準備評估所需要的資料。

　　對產(chǎn)權(quán)持有單位提供申報資料進行審核、鑒別，對發(fā)現(xiàn)的問題協(xié)同企業(yè)做出調(diào)

　　對評估對象所涉及的資產(chǎn)進行核實，對申報的土地進行詳細勘查、并做好記

　　根據(jù)委估對象的實際狀況和特點，確定評估的具體模型及方法。

　　根據(jù)確定的評估途徑及方法，對評估對象評估結(jié)果進行測算，并起草相關(guān)評估

　　根據(jù)初步工作結(jié)果進行匯總、分析，對評估結(jié)果進行必要調(diào)整、修正和完善，

　　確定資產(chǎn)初步評估結(jié)論，并起草評估報告書，提交公司內(nèi)部復核。

　　———————————————————————————————————————————————

　　宜都東陽光化成箔有限公司擬轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)項目評估報告

　　在完成上述工作的基礎(chǔ)上，并在不影響評估機構(gòu)和評估師獨立形成評估結(jié)論前

　　提下與委托方就評估結(jié)果交換意見，在充分考慮有關(guān)意見后，按本公司內(nèi)部三級復

　　核制度和程序?qū)υu估報告進行反復修改、校對，zui后出具正式評估報告。

　　公平交易假設(shè)是假定評估對象已處于交易過程中，評估師根據(jù)評估對象的交易

　　條件等按公平原則模擬市場進行估價。公平交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進行的一個zui

　　公開市場假設(shè)是假定在市場上交易的資產(chǎn)或擬在市場上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易

　　雙方彼此地位平等，彼此都有獲得足夠市場信息的機會和時間，以便于對資產(chǎn)的功

　　能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。公開市場假設(shè)以資產(chǎn)在市場上可以公開

　　持續(xù)使用假設(shè)是對資產(chǎn)擬進入市場的條件以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下的資產(chǎn)

　　狀態(tài)的一種假定。首先被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，其次假定處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)

　　還將繼續(xù)使用下去。在持續(xù)使用假設(shè)條件下，沒有考慮資產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換或者zui佳利用

　　條件，其評估結(jié)果的使用范圍受到限制。

　　1、假設(shè)委估資產(chǎn)在評估基準日后不改變用途并仍持續(xù)使用。

　　2、假設(shè)委估資產(chǎn)擁有者所在的行業(yè)、地區(qū)及中國社會經(jīng)濟環(huán)境不發(fā)生大的變

　　更，所遵循的國家現(xiàn)行法律、法規(guī)制度及社會政治和經(jīng)濟政策與現(xiàn)時無重大變化，

　　除特別說明外，有關(guān)信貸利率、匯率、賦稅基準及稅率，政策性征收費用等不發(fā)生

　　3、假設(shè)評估對象所涉及的資產(chǎn)的購置價格與當?shù)卦u估基準日的貨幣購買力相適

　　4、假設(shè)無其他人力不可抗拒因素和不可預見因素對產(chǎn)權(quán)持有單位造成重大不利

　　———————————————————————————————————————————————

　　宜都東陽光化成箔有限公司擬轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)項目評估報告

　　5、假設(shè)委托方提供的資料線 日，評

　　估中假設(shè)評估對象基準日狀況與勘察時點一致。

　?。ㄈ┥鲜鲈u估假設(shè)對評估結(jié)論的影響

　　上述評估假設(shè)設(shè)定了資產(chǎn)的使用條件、市場條件等，對評估值有較大影響，當

　　前述假設(shè)條件發(fā)生變化時，評估結(jié)論一般會失效。

　　經(jīng)評估，在評估基準日 2016 年 2 月 15 日，評估對象評估價值總額為 4,551.37

　　萬元（大寫：人民幣肆仟伍佰伍拾壹萬叁仟柒佰圓整）。具體評估結(jié)果如下：

　　序號 權(quán)證號 土地權(quán)利人 土地用途 用權(quán)類 (元/平方 價(萬

　?。?）評估對象所包含的資產(chǎn)在現(xiàn)行的法律、經(jīng)濟和技術(shù)條件許可的范圍內(nèi)處于

　　正常、合理、合法的運營、使用及維護狀況。

　?。?）本評估報告的評估結(jié)果是反映評估對象在本報告書載明的評估目的之下，

　　根據(jù)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)、公開市場假設(shè)和本報告書載明的“評估假設(shè)和限制條件”確定的

　　①過去或?qū)砜赡艹袚牡盅?、質(zhì)押、擔保等事宜的影響；

　　②特殊的交易方或交易方式可能追加付出的價格等對評估價值的影響；

　　③評估基準日后遇有自然力和其他不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。

　　④如果該等資產(chǎn)出售，所應承擔的費用和稅項等可能影響其價值凈額的相關(guān)方

　　當前述評估目的、評估假設(shè)和限制條件以及評估中遵循的持續(xù)經(jīng)營假設(shè)和公開市

　　場假設(shè)等發(fā)生變化時，本評估報告的評估結(jié)果即失效。

　　———————————————————————————————————————————————

　　宜都東陽光化成箔有限公司擬轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)項目評估報告

　　本評估結(jié)論系評估專業(yè)人員依照國家有關(guān)規(guī)定出具的意見，依照法律法規(guī)的有關(guān)

　?。ㄒ唬┮闷渌麢C構(gòu)出具的報告結(jié)論的情況

　?。ǘ┪礇Q事項、法律糾紛等不確定因素

　　委估宗地為工業(yè)用地，根據(jù)《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》(都市國土文

　　[2012]85 號)，本次評估對象所在宗地規(guī)劃容積率為不得低于 0.6、不得大于 1.2，以

　　上為面積為 193388 平方米大地塊的規(guī)劃容積率，本次評估對象僅為該宗地其中一部

　　分，土地面積為 115811 平方米，由于地塊尚未完成轉(zhuǎn)讓和分割，故無單獨的規(guī)劃指

　　標，本次評估時按整宗地的規(guī)劃容積率設(shè)定為容積率進行測算，zui終本次估價根據(jù)zui

　　有效利用原則設(shè)定委估宗地容積率為 1.2。委估宗地證載土地使用權(quán)類型為出讓，故

　　本次評估設(shè)定委估宗地土地使用權(quán)類型為出讓。委估宗地證載土地使用權(quán)終止日期為

　　2062 年 9 月 11 日，截止本次評估基準日，剩余土地使用權(quán)年限為 46.57 年。在現(xiàn)場

　　勘查時點，委估宗地實際開發(fā)程度為紅線外“五通”(通上下水、電、路、訊、氣)，

　　紅線內(nèi)通路、場地平整、正在開發(fā)利用。

　　綜上，本次評估設(shè)定的地價內(nèi)涵為：在評估基準日 2016 年 2 月 15 日，宗地使用

　　權(quán)面積為 115811 平方米，使用權(quán)類型為出讓，土地用途為工業(yè)用地，容積率為 1.2，

　　剩余土地使用年限為 46.57 年，開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”(通上下水、電、路、

　　訊、氣)，紅線內(nèi)“通路、場地平整”，無抵押、擔保等他項權(quán)利限制條件下的市場價

　　2、在本次評估過程中，我機構(gòu)注意到：根據(jù)委托方提供的《國有建設(shè)用地使用

　　權(quán)出讓合同》第 16 條，受讓人同意在該出讓合同下建設(shè)項目于 2012 年 9 月 20 日開

　　工，2013 年 9 月 20 日完工，受讓人不能按期開工，受讓人應提前 30 天向出讓人申請

　　———————————————————————————————————————————————

　　宜都東陽光化成箔有限公司擬轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)項目評估報告

　　延期，經(jīng)出讓人同意延建的，其項目竣工時間相應順延，但延建期限不得超過一年。

　　根據(jù)現(xiàn)場查勘，評估對象土地使用權(quán)地上建設(shè)項目尚處于施工中，現(xiàn)已超出了出讓合

　　同約定的完工日期。依據(jù)《閑置土地處置辦法》（2012 年 6 月 1 日國土資源部令第 53

　　號）第十四條閑置土地按照下列方式處理：a 未動工開發(fā)滿一年的，由市、縣國土資

　　源主管部門報經(jīng)本級人民政府批準后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達《征繳土地閑置

　　費決定書》，按照土地出讓或者劃撥價款的百分之二十征繳土地閑置費。土地閑置費

　　不得列入生產(chǎn)成本；b 未動工開發(fā)滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照《中華

　　人民共和國土地管理法》第三十七條和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十

　　六條的規(guī)定，報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達《收回

　　國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。閑置土地設(shè)有抵押權(quán)

　　的，同時抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人?；诙喾矫嬖颍u估機構(gòu)難以查證造成工期順延

　　至今的原因，本次評估中未考慮上述事項對評估結(jié)論的影響，提請報告使用者關(guān)注評

　?。ㄒ唬┍驹u估報告及其評估結(jié)論僅用于本評估報告載明的評估目的和用途以及送

　　交資產(chǎn)評估主管機關(guān)審查、備案，用于其它任何目的均無效。

　　（二）本評估報告及其評估結(jié)論僅供委托方和本評估報告中明確的其他報告使用

　　者在本評估報告的有效期內(nèi)合法使用；其他任何第三方不得使用或依賴本報告，本公

　　司對任何單位或個人不當使用本評估報告及其評估結(jié)論所造成的后果不承擔任何責

　?。ㄈ┍驹u估報告書的使用權(quán)歸委托方所有；本評估報告的全部或者部分內(nèi)容被

　　摘抄、引用或者被披露于公開媒體，需評估機構(gòu)書面許可并審閱相關(guān)內(nèi)容，法律、法

　　規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當事方另有約定的除外。

　?。ㄋ模┌船F(xiàn)行規(guī)定，本評估報告及其評估結(jié)論的有效使用期限為一年，從評估基

　　準日起計算；評估目的在評估基準日后的一年內(nèi)實現(xiàn)時，能以評估結(jié)果作為底價或作

　　價依據(jù)（還需結(jié)合評估基準日的期后事項進行調(diào)整），超過一年，須重新進行評估；

　　在評估基準日后的評估報告有效期內(nèi)，若資產(chǎn)質(zhì)量與數(shù)量發(fā)生變化時，應根據(jù)原評估

　　方法對其進行相應調(diào)整，若資產(chǎn)價格標準發(fā)生變化或?qū)υu估結(jié)論產(chǎn)生明顯影響時，委

　　托方應及時聘請評估機構(gòu)重新評估。

　　———————————————————————————————————————————————

　　宜都東陽光化成箔有限公司擬轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)項目評估報告

　　本評估報告的評估報告日為 2016 年 3 月 18 日。

　　開元資產(chǎn)評估有限公司 法定代表人（授權(quán)人）：

　　中國注冊資產(chǎn)評估師： 中國注冊資產(chǎn)評估師：

　　———————————————————————————————————————————————

　　宜都東陽光化成箔有限公司擬轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)項目評估報告

　　1、委托方及產(chǎn)權(quán)持有者的營業(yè)執(zhí)照（復印件）；

　　4、《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》復印件

　　6、資產(chǎn)評估機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照（復印件）；

　　7、資產(chǎn)評估機構(gòu)資格******（復印件）；

　　8、簽字注冊資產(chǎn)評估師的資格******（復印件）；

　　———————————————————————————————————————————————

　　證券之星估值分析提示東陽光盈利能力一般，未來營收成長性一般。綜合基本面各維度看，股價合理。更多

　　以上內(nèi)容與證券之星立場無關(guān)。證券之星發(fā)布此內(nèi)容的目的在于傳播更多信息，證券之星對其觀點、判斷保持中立，不保證該內(nèi)容（包括但不限于文字、數(shù)據(jù)及圖表）全部或者部分內(nèi)容的準確性、真實性、完整性、有效性、及時性、原創(chuàng)性等。相關(guān)內(nèi)容不對各位讀者構(gòu)成任何投資建議，據(jù)此操作，風險自擔。股市有風險，投資需謹慎。如對該內(nèi)容存在異議，或發(fā)現(xiàn)違法及不良信息，請發(fā)送郵件至，我們將安排核實處理。

　　請說明您的需求、用途、稅收、公司、聯(lián)系人、手機號，以便快速幫您對接資源。

　　長按/掃一掃加葛毅明的微信號中德制造業(yè)研修院：吳曉波校長，賦能中國制造業(yè)企業(yè)家。 為企業(yè)實現(xiàn)降本、增效、提質(zhì)、擴規(guī)模，告別粗放經(jīng)營，走入精細化管理。

　　版權(quán)聲明：本文由宜昌廠房網(wǎng)發(fā)布，如需轉(zhuǎn)載請注明出處。部份內(nèi)容收集于網(wǎng)絡(luò)，如有不妥之處請聯(lián)系我們刪除 或

　　下一篇：法國思塔高公司將在天津建設(shè)醫(yī)療器械生產(chǎn)基地

　　7月31日，“宜荊荊恩”城市群宜都?松滋協(xié)同發(fā)展先行區(qū)舉行首場重大項目集中開工活動，總投資343億元的51個項目破土動工，拉開了宜都、松滋聯(lián)手打造千億級綠色循環(huán)化工產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的序幕。宜昌市委副書記、市政府市長馬澤江，荊州市委副書記、市政府市長周志紅出席活動，并共同按下項目開工啟動鍵。 宜都納入集中開工活動的項目共25個，概算總投資172億元，全部投產(chǎn)后可實現(xiàn)年...

　　中指云網(wǎng)訊：2022年3月22日湖北省宜昌市掛牌4宗工業(yè)用地總起價9197.58萬元，總出讓面積475724㎡。 （1）編號為2022-G-9的枝城鎮(zhèn)三板湖村地塊 該地塊位于枝城鎮(zhèn)三板湖村，為工業(yè)用地，出讓年限為50年，出讓總用地面積為35629.80㎡，建設(shè)用地面積為35629.80㎡，容積率為大于或等于1，起始價為646.62萬元（1...

　　土流網(wǎng)全國土地湖北土地宜昌土地宜都市土地 沒找到心儀的土地，1分鐘發(fā)布需求，小土幫您快速找地 宜昌宜都市 120畝 茶園 經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓 宜昌宜都市 150畝 茶園 經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓 宜昌宜都市 136平米 城鎮(zhèn)住宅用地 使用權(quán)出讓 電線畝工礦倉儲-工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓...

　　本人從事產(chǎn)業(yè)招商15年，歡迎各類產(chǎn)業(yè)資源合作。2020年6月起任中南高科（A股上市公司中南集團旗下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商） 全國招商中心 招商總監(jiān)； 2018年3月起任華夏幸福（600340） 產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團 招商顧問； 2017年1月起任華夏幸福（600340）關(guān)聯(lián)企業(yè) 空間家 （產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)O2O平臺）上海工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營部 高級合伙人； 2005年到2016年任上海廠房網(wǎng)（上海正佳商務咨詢有限公司）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)招商總經(jīng)理CEO；本人手機 微信同號【本站部份內(nèi)容收集于網(wǎng)絡(luò)，如有不妥之處請聯(lián)系我刪除】

　　掃一掃關(guān)注公眾號 回復城市查看項目

　　產(chǎn)業(yè)資源與政府合作（土地股份合作、產(chǎn)業(yè)IP拓地、開發(fā)區(qū)政府招商）：

　　上海市長寧區(qū)協(xié)通路269號建滔廣場2號樓7樓

　　深圳市南山區(qū)高新南九道45號三航科技大廈16C