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　　【園區(qū)運(yùn)營(yíng)商品牌指數(shù)】系列 第54期

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商品牌指數(shù)堅(jiān)持系統(tǒng)性、客觀性、可操作性、簡(jiǎn)明性原則，力求評(píng)估體系能夠合理反映產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商品牌運(yùn)營(yíng)及競(jìng)爭(zhēng)力水平，通過(guò)構(gòu)建系統(tǒng)性的評(píng)估體系標(biāo)準(zhǔn)，從平臺(tái)運(yùn)營(yíng)、輿情熱度、土地投資、園區(qū)招商四大維度對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商品牌運(yùn)營(yíng)水平和品牌競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行全方位的系統(tǒng)評(píng)估。

　　具體而言，平臺(tái)指數(shù)主要是考核產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商自有品牌體系的建設(shè)，相關(guān)二級(jí)指標(biāo)包含官方微信公號(hào)、官方微博、官方小視頻號(hào)等自有媒體渠道的數(shù)據(jù)；輿情指數(shù)主要是根據(jù)百度搜索指數(shù)、各新聞媒體的報(bào)道等輿情數(shù)據(jù)考核品牌傳播影響力；土地投資主要是根據(jù)拿地面積、成交金額、拿地城市等數(shù)據(jù)考核企業(yè)投資力度；園區(qū)招商主要是根據(jù)園區(qū)新進(jìn)企業(yè)數(shù)量、新進(jìn)企業(yè)規(guī)模、新進(jìn)企業(yè)所屬行業(yè)等數(shù)據(jù)考核園區(qū)品牌競(jìng)爭(zhēng)力。

　　1、中南高科本月擴(kuò)儲(chǔ)工業(yè)用地294畝

　　4月17日，中南高科與增城產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)在廣州增城中新鎮(zhèn)聯(lián)合獲取一宗工業(yè)地塊，占地面積161畝，將打造為中南高科高端電子信息創(chuàng)新園。4月20日，中南高科在安徽六安獲取一宗工業(yè)地塊，4月25日該項(xiàng)目動(dòng)工建設(shè)，將打造為中南高科·六安智能制造產(chǎn)業(yè)園。

　　解析：本月中南高科加大了投資力度，此次是中南高科在廣州落子的首個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目的落地點(diǎn)亮了中南高科布局粵港澳大灣區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)；六安地塊也是中南高科在六安落地的首個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積約340畝，此次是首期拿地，占地面積約133畝，建筑面積約8萬(wàn)方，共規(guī)劃19棟標(biāo)準(zhǔn)廠房及相關(guān)配套設(shè)施。

　　從中南高科的發(fā)展及其近期的動(dòng)態(tài)來(lái)看，產(chǎn)城觀察網(wǎng)理解，該企業(yè)已經(jīng)走出了蕞低谷的時(shí)期，與企業(yè)聯(lián)合拿地，因大聯(lián)科、燈塔瓴科等輕資產(chǎn)、資管業(yè)務(wù)全面鋪開，各項(xiàng)業(yè)務(wù)重新啟航，內(nèi)部團(tuán)隊(duì)也做出了較好的調(diào)整，一定程度上說(shuō)明中南高科已經(jīng)進(jìn)入正常的更為理性的發(fā)展軌跡中。

　　2、中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT正式獲批

　　4月25日，中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT正式獲批，該REITs產(chǎn)品蕞早在2022年12月30日獲得上交所受理，債券發(fā)行人為湖北省科技投資集團(tuán)有限公司，擬發(fā)行總額為人民幣15.4億元，債券品種為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，承銷商為中金基金管理有限公司。項(xiàng)目標(biāo)的資產(chǎn)位于東湖高新600133)區(qū)的光谷軟件園和互聯(lián)網(wǎng)+項(xiàng)目?jī)商幃a(chǎn)業(yè)園區(qū)，合計(jì)建筑面積17.44萬(wàn)平方米。

　　解析：從項(xiàng)目資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)上看，湖北科投光谷產(chǎn)園REIT底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況較好，主要租戶具備一定的穩(wěn)定性，但項(xiàng)目地處武漢東湖高新區(qū)的核心區(qū)，考慮區(qū)域市場(chǎng)供需情況，其出租率存在一定波動(dòng)；從收益看，以15.4億元的公募基金預(yù)計(jì)募集規(guī)模為基準(zhǔn)計(jì)算，2023-2024年度的預(yù)測(cè)現(xiàn)金分派率則分別為4.72%和4.98%，在已發(fā)行產(chǎn)園REITs中處于中等偏上。待成功上市后，中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園 REIT 將成為國(guó)內(nèi)第9單產(chǎn)業(yè)園REIT，也是中部城市集群首單獲批的產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REITs項(xiàng)目。

　　3、萬(wàn)洋本月獲取3宗工業(yè)地塊，合計(jì)210畝

　　本月，萬(wàn)洋集團(tuán)于南通和福州市獲取3宗工業(yè)地塊，總占地面積210畝。其中在南通李堡鎮(zhèn)獲取2宗地塊，在福州獲取1宗地塊。

　　解析：目前萬(wàn)洋集團(tuán)在李堡鎮(zhèn)已經(jīng)打造了南通（海安）萬(wàn)洋眾創(chuàng)城，項(xiàng)目總規(guī)劃用地500畝，建筑面積約66萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)引進(jìn)約200家企業(yè)，提供近5000個(gè)就業(yè)崗位，此次拿地是對(duì)該項(xiàng)目后續(xù)的補(bǔ)充；從近期拿地狀況來(lái)看，萬(wàn)洋集團(tuán)今年加碼布局福州，除此地塊之外，萬(wàn)洋今年2月還在福州馬尾區(qū)獲取兩宗工業(yè)地塊。

　　但值得關(guān)注的是，萬(wàn)洋集團(tuán)今年的投資節(jié)奏和速度，相較于前兩年明顯放緩，屬于踩剎車的一個(gè)階段，前期持續(xù)擴(kuò)儲(chǔ)，后逐步進(jìn)入開發(fā)和招商階段，快速增長(zhǎng)型企業(yè)節(jié)奏的調(diào)整，也是今年非常重要的一個(gè)方向。

　　4、聯(lián)東本月獲取2宗工業(yè)地塊，合計(jì)95畝

　　本月，聯(lián)東于淮安和汕頭兩市獲取2宗工業(yè)用地共95畝。其中，淮安摘地44畝，該項(xiàng)目總投資3.5億元；汕頭摘地51畝，該地塊屬于帶方案出讓，將建設(shè)“聯(lián)東U谷·汕頭科技總部港”項(xiàng)目。

　　解析：相對(duì)上個(gè)月拿地199畝，本月聯(lián)東拿地力度有所放緩，且均位于三四線城市。目前聯(lián)東在淮安運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目有聯(lián)東U谷淮安智能制造產(chǎn)業(yè)園，此次在淮安拿地是對(duì)城市布局的戰(zhàn)略補(bǔ)充；汕頭地塊是帶規(guī)劃方案出讓，未來(lái)將打造為聯(lián)東U谷·汕頭科技總部港項(xiàng)目，總投資約3億元，定位為汕頭市“三新兩特一大”產(chǎn)業(yè)升級(jí)與聚集的科創(chuàng)型產(chǎn)業(yè)園，目前聯(lián)東已經(jīng)在廣州、佛山、武漢等多個(gè)城市布局了科技總部港項(xiàng)目，為城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)的載體和資源。

　　產(chǎn)城觀察網(wǎng)認(rèn)為，聯(lián)東今年有兩個(gè)較大的變化，一是投資在“收縮”，從城市層面上看，主要關(guān)注7-10個(gè)核心城市，投資上更加聚焦；二是對(duì)于持有型項(xiàng)目的投資節(jié)奏在加快，不局限于一手市場(chǎng)拿地，在二手市場(chǎng)上表現(xiàn)也較為積極，整體來(lái)看，其一手市場(chǎng)拿地?cái)?shù)據(jù)下降，綜合二手土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)，聯(lián)東的規(guī)模擴(kuò)張還在持續(xù)。

　　5、中集產(chǎn)城發(fā)布“C+運(yùn)營(yíng)服務(wù)”品牌

　　4月25日，“中集產(chǎn)城2023產(chǎn)品及服務(wù)發(fā)布會(huì)”在深圳光明中集智園發(fā)布廳舉行。會(huì)上，中集產(chǎn)城發(fā)布“CPS產(chǎn)業(yè)空間解決方案”及“C+運(yùn)營(yíng)服務(wù)”品牌。

　　CPS是一個(gè)基于工業(yè)4.0的理念：信息-物理系統(tǒng)，即cyber physical system，旨在通過(guò)建設(shè)數(shù)字化園區(qū)，打造出符合產(chǎn)業(yè)升級(jí)需求的第五代產(chǎn)業(yè)空間，幫助企業(yè)通過(guò)數(shù)字化升級(jí)，讓制造變成智造，從而實(shí)現(xiàn)效率更高、品質(zhì)更好、成本更低。園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)品牌“c+運(yùn)營(yíng)服務(wù)”，包括基礎(chǔ)保障、空間運(yùn)營(yíng)、企業(yè)賦能三大服務(wù)類別，包含七大子類、21個(gè)服務(wù)項(xiàng)，并通過(guò)能力自建和整合優(yōu)質(zhì)合作方資源，為園區(qū)企業(yè)提供近100個(gè)服務(wù)項(xiàng)目和解決方案。

　　解析：產(chǎn)業(yè)園區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)早就不再局限于載體開發(fā)，產(chǎn)業(yè)空間的使命在載體落地時(shí)僅走了半程，后半程的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理才是影響產(chǎn)業(yè)載體生命周期的重要因素，空間利用效率、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理效率越來(lái)越得到重視，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、空間運(yùn)營(yíng)、配套運(yùn)營(yíng)等運(yùn)營(yíng)服務(wù)前置，如何持續(xù)優(yōu)化為入園企業(yè)創(chuàng)造更多的價(jià)值，成為當(dāng)前眾多園區(qū)運(yùn)營(yíng)商亟需關(guān)注和思考的重要事情。

　　4月3日，傳化集團(tuán)在杭州蕭山區(qū)獲取一宗工業(yè)用地，將打造為錢灣生物港二期。項(xiàng)目一期位于二期北側(cè)，目前已經(jīng)在運(yùn)營(yíng)，園區(qū)以生物技術(shù)和醫(yī)療器械為主導(dǎo)，聚焦合成生物學(xué)、基因和細(xì)胞治療、藥物遞送、體外診斷、高值耗材、智能化醫(yī)療設(shè)備等。

　　解析：傳化集團(tuán)目前在杭州布局了生命科技產(chǎn)業(yè)園、智聯(lián)科技產(chǎn)業(yè)園、農(nóng)業(yè)生物科技產(chǎn)業(yè)園、錢灣智谷、傳化物流產(chǎn)業(yè)園等多個(gè)項(xiàng)目，此次拿地是對(duì)錢灣智谷項(xiàng)目的補(bǔ)充儲(chǔ)備用地，將打造為錢灣生物港二期。

　　傳化集團(tuán)長(zhǎng)期深耕蕭山，其在蕭山打造的傳化科技城前期項(xiàng)目發(fā)展情況較好，目前重點(diǎn)探索后幾期的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，但從蕭山本地和杭州整體的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)環(huán)境來(lái)看，項(xiàng)目發(fā)展具備一定壓力。基于傳化集團(tuán)自身化工企業(yè)的特點(diǎn)，結(jié)合自身資源優(yōu)勢(shì)打造的產(chǎn)品，以及與政府、行業(yè)協(xié)會(huì)等多方加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)研究及深度合作，筆者也非常期待傳化集團(tuán)的后期產(chǎn)品在招商運(yùn)營(yíng)上的整體表現(xiàn)。

　　7、東久新宜設(shè)立合資開發(fā)平臺(tái)，總規(guī)模約140億

　　4月13，東久新宜宣布，與國(guó)際領(lǐng)先的境外投資機(jī)構(gòu)共同設(shè)立新經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)平臺(tái)，專注投資位于中國(guó)核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施園區(qū)資產(chǎn)，總投資規(guī)模約140億人民幣。合資平臺(tái)將聚焦中國(guó)主要經(jīng)濟(jì)核心圈，重點(diǎn)布局長(zhǎng)三角、大灣區(qū)和京津冀首都經(jīng)濟(jì)圈等，投資位于這些區(qū)域內(nèi)的高標(biāo)準(zhǔn)新經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)項(xiàng)目。東久新宜將作為合資平臺(tái)的管理人，提供包括投資、開發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理在內(nèi)的一系列資產(chǎn)管理服務(wù)。

　　解析：自合并以來(lái)，東久新宜持續(xù)發(fā)力新經(jīng)濟(jì)不動(dòng)產(chǎn)。2022年11月，東久新宜投資位于上海長(zhǎng)寧的4棟甲級(jí)研發(fā)辦公樓；2023年3月，東久新宜與多家機(jī)構(gòu)投資者設(shè)立總投資規(guī)模約60億人民幣新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施基金，本次合資平臺(tái)成立，也為東久新宜未來(lái)的項(xiàng)目獲取提供重要的保障。

　　8、廣東醫(yī)谷·中山生命科學(xué)園正式動(dòng)工

　　4月14日，廣東醫(yī)谷·中山生命科學(xué)園動(dòng)工儀式在中山市三角鎮(zhèn)舉行，廣東醫(yī)谷·中山生命科學(xué)園項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“拿地即動(dòng)工”，從簽框架協(xié)議到正式動(dòng)工用時(shí)51天。

　　項(xiàng)目總投資約60億，占地407.37畝，其中一期約209.37畝，總建面約60萬(wàn)㎡，創(chuàng)造就業(yè)約12000位。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為創(chuàng)新藥、高端醫(yī)療器械，重點(diǎn)引進(jìn)生物藥、細(xì)胞工程、基因治療、免疫治療、基因芯片、大型醫(yī)療設(shè)備、高值耗材、診斷試劑等細(xì)分領(lǐng)域龍頭企業(yè)；建設(shè)動(dòng)物中心、臨床轉(zhuǎn)化、基因測(cè)序等公共服務(wù)平臺(tái)，提供集中污水處理、危險(xiǎn)品倉(cāng)儲(chǔ)等配套服務(wù)，致力打造大灣區(qū)標(biāo)桿專業(yè)園區(qū)。

　　解析：中創(chuàng)集團(tuán)立足于粵港澳大灣區(qū)，依托廣東醫(yī)谷、廣東材料谷、中大創(chuàng)新谷，聚焦生物醫(yī)藥、新材料、未來(lái)裝備三大戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)。與此同時(shí)，近年來(lái)中山市優(yōu)先發(fā)展生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)和扶持產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，此次項(xiàng)目正是中創(chuàng)集團(tuán)核心優(yōu)勢(shì)和中山區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向達(dá)成契合的成果體現(xiàn)。

　　9、建信中關(guān)村000931)產(chǎn)業(yè)園REIT財(cái)務(wù)指標(biāo)下滑

　　根據(jù)一季報(bào)，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT底層資產(chǎn)的出租率68.47%，相比2022年四季度81.29%的平均出租率，2023年一季度租戶明顯流失。項(xiàng)目一季度收入4517萬(wàn)元，環(huán)比下降4.71%，同比下降27.13%。根據(jù)季報(bào)披露，一季度全北京市凈吸納量仍為負(fù)值，北京一季度寫字樓空置率環(huán)比上升0.9%至16.9%。上地凈吸納量已經(jīng)連續(xù)五個(gè)季度為負(fù)，本季度凈吸納量達(dá)到-2.0萬(wàn)平方米；產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)本季度出現(xiàn)需求恢復(fù)，凈吸納量轉(zhuǎn)正為3.7萬(wàn)平方米，核心成熟產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)表現(xiàn)不振。

　　解析：建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT項(xiàng)目的底層資產(chǎn)位于上地區(qū)域中關(guān)村軟件園，含互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號(hào)樓、協(xié)同中心4號(hào)樓及孵化加速器，資產(chǎn)所在園區(qū)集聚了包括聯(lián)想(全球)總部、百度、 騰訊(北京)總部、新浪總部等大批互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，整體來(lái)看，園區(qū)地理位置較好且租戶質(zhì)量較高，但受到互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)調(diào)整及區(qū)域市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)弱等因素影響，招租及續(xù)租進(jìn)程不及預(yù)期，隨著后期疫情影響減弱和行業(yè)走出調(diào)整，項(xiàng)目出租率或逐漸修復(fù)。

　　10、華安張江光大園REIT一季度底層資產(chǎn)出租率下降

　　根據(jù)一季報(bào)，華安張江光大園REIT底層資產(chǎn)的出租率由2022年末的92.60%下降至2023年3月末的70.57%。項(xiàng)目收入1604萬(wàn)元，環(huán)比增長(zhǎng)21.03%，同比下降32.43%。根據(jù)報(bào)告披露，主要系由于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的重要現(xiàn)金流提供方租戶之一(租賃面積約為1.23萬(wàn)㎡，占項(xiàng)目可租面積的28%)，其全部租賃合同于2022 年末到期，到期后該租戶不予續(xù)租。

　　解析：華安張江光大園REIT項(xiàng)目底層資產(chǎn)出租率下降，主要是受到租戶到期影響，總的來(lái)說(shuō)，維持園區(qū)招租和續(xù)租的能力、控制租戶的面積占比、租戶面積結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、調(diào)整大租戶擴(kuò)租面積到期時(shí)間等，避免較短時(shí)間周期內(nèi)集中產(chǎn)生到期面積和退租面積的情況發(fā)生，對(duì)于項(xiàng)目底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。

　　綜合來(lái)看，去年下半年，特別是對(duì)于租賃型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)來(lái)說(shuō)，招租、續(xù)租不及預(yù)期的情況是較為普遍的，如杭州未來(lái)科技城、上海張江等一些核心區(qū)域的租金及租賃情況都產(chǎn)生了一定的波動(dòng)，從今年的市場(chǎng)情況來(lái)看，租賃市場(chǎng)的波動(dòng)局面基本穩(wěn)住，但從長(zhǎng)期來(lái)看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金可持續(xù)增長(zhǎng)以及租戶的穩(wěn)定性，還是要基于運(yùn)營(yíng)服務(wù)，具備優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)和良好的大區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，更益于形成項(xiàng)目租金的上漲以及后期資產(chǎn)價(jià)值的持續(xù)提升。

　　更多行業(yè)動(dòng)態(tài)及事件解讀請(qǐng)見《中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)月度動(dòng)態(tài)報(bào)告【2023年5月刊 總第28期】

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