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　　原標(biāo)題：方升研究 6年、60城、103園，中南高科的下一步？

　　要說(shuō)2020年業(yè)內(nèi)蕞值得關(guān)注的幾家園區(qū)運(yùn)營(yíng)商，除了輕資產(chǎn)領(lǐng)域走向資本市場(chǎng)錦和商業(yè)和德必集團(tuán)，重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊無(wú)疑就是聯(lián)東集團(tuán)和新晉崛起的中南高科。2020年，受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，大多數(shù)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商都在收縮戰(zhàn)線，減緩?fù)馔氐那闆r下，聯(lián)東集團(tuán)和中南高科卻一路高歌猛進(jìn)，開(kāi)疆拓土，成為行業(yè)難得的一抹亮色。

　　聯(lián)東集團(tuán)，在標(biāo)準(zhǔn)廠房領(lǐng)域，其名號(hào)如雷貫耳，稱(chēng)霸一方，在全國(guó)65個(gè)城市投資運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)超過(guò)270個(gè)。但近年來(lái)，新晉崛起的同樣專(zhuān)注于標(biāo)準(zhǔn)廠房打造的中南高科實(shí)力卻也不容小覷。

　　中南高科成立于2014年，脫胎于著名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中南集團(tuán)，是中南集團(tuán)戰(zhàn)略升級(jí)的重要板塊。中南高科成立僅6年，已在全國(guó)60座城市，布局103園區(qū)項(xiàng)目；銷(xiāo)售額從2016年僅約8千萬(wàn)增長(zhǎng)到2019年約56個(gè)億，而2020年銷(xiāo)售額達(dá)到近90億元，平均年增長(zhǎng)率達(dá)300%，呈現(xiàn)“裂變式”的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。中南高科用僅僅6年的時(shí)間完成甚至超越了其他園區(qū)運(yùn)營(yíng)商十幾年的發(fā)展，堪稱(chēng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)奇跡。

　　為什么中南高科能在短短6年時(shí)間走出一條如此高速的發(fā)展之路？

　　有一句古話叫“知者善謀，不如當(dāng)時(shí)”，就是說(shuō)善于謀事、不如懂得如何審時(shí)度勢(shì)把握好機(jī)遇。十 九 大提出中國(guó)經(jīng)濟(jì)從速度型轉(zhuǎn)換為質(zhì)量型發(fā)展，產(chǎn)業(yè)一定要升級(jí)換代，而中南高科的起步和發(fā)展正是中南集團(tuán)把握住了“制造強(qiáng)國(guó)”、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)這一新的發(fā)展機(jī)遇，憑借自身的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)。

　　中南高科首個(gè)項(xiàng)目落子中南集團(tuán)大本營(yíng)南通，即南通通州灣濱海園區(qū)項(xiàng)目。該項(xiàng)目經(jīng)過(guò)六年發(fā)展，招引企業(yè)近200家，如今成為產(chǎn)城融合發(fā)展的范本。中南高科以南通為起點(diǎn)，開(kāi)始了它雄心勃勃的規(guī)?；l(fā)展，不斷走向長(zhǎng)三角，邁向全國(guó)，實(shí)現(xiàn)全國(guó)化的發(fā)展布局。

　　目前，中南高科的項(xiàng)目主要分布在長(zhǎng)三角區(qū)域和珠三角區(qū)域，主要以長(zhǎng)三角區(qū)域?yàn)橹鳎艘驗(yàn)槭侵心霞瘓F(tuán)的大本營(yíng)所在之地，對(duì)區(qū)域熟悉，有較強(qiáng)的機(jī)會(huì)獲取能力和地域優(yōu)勢(shì)，更為重要的是長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，早年分布有較多零散的工業(yè)企業(yè)和縣域經(jīng)濟(jì)，有雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，再加上有大量的勞動(dòng)力和便利的交通優(yōu)勢(shì)，在當(dāng)下做強(qiáng)實(shí)業(yè)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境下，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)廠房有較高的需求，所以能支撐中南高科的快速布局。而珠三角區(qū)域歷來(lái)就是制造業(yè)高度發(fā)達(dá)的區(qū)域，自然也是中南高科必須重點(diǎn)布局的區(qū)域。

　　制造業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本盤(pán)，目前我國(guó)仍處于工業(yè)化發(fā)展階段，卻已經(jīng)出現(xiàn)制造業(yè)占經(jīng)濟(jì)比重過(guò)早、過(guò)快下降的問(wèn)題，在蕞新的規(guī)劃建議及報(bào)告均明確提出要“保持制造業(yè)比重基本穩(wěn)定”，扶持制造業(yè)發(fā)展。因此新時(shí)期，各地必然將會(huì)依舊重視制造業(yè)發(fā)展和轉(zhuǎn)型升級(jí)，標(biāo)準(zhǔn)廠房依舊有巨大的市場(chǎng)空間，這對(duì)于中南高科類(lèi)型的運(yùn)營(yíng)商而言，必然又是一個(gè)不容錯(cuò)過(guò)的發(fā)展機(jī)遇。

　　中南高科主要以標(biāo)準(zhǔn)廠房開(kāi)發(fā)建設(shè)為主，從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上講，主要有三大產(chǎn)品模式，即產(chǎn)業(yè)綜合體、新興產(chǎn)業(yè)園以及產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，三大產(chǎn)品線業(yè)態(tài)組合有所區(qū)別，聚焦不同產(chǎn)業(yè)方向，公司根據(jù)區(qū)域的特點(diǎn)布局相應(yīng)的產(chǎn)品，有利于放大區(qū)域價(jià)值的同時(shí)，還可以根據(jù)企業(yè)的不同發(fā)展訴求和發(fā)展階段安排在不同的產(chǎn)品之中，能夠有效發(fā)揮各自產(chǎn)品的價(jià)值，進(jìn)一步提升公司的招商能力，達(dá)到快速招商和去化的要求。

　　從業(yè)務(wù)模式上講，中南高科以“一體兩翼”為發(fā)展定位，即以載體開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)集群打造為一體，兩翼就是實(shí)業(yè)投資和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。中南高科的模式實(shí)際上就是以載體銷(xiāo)售為主的高周轉(zhuǎn)的模式，其團(tuán)隊(duì)建設(shè)也好，產(chǎn)品設(shè)計(jì)也好，還是流程管控也罷，都始終圍繞“快速去化招商”來(lái)制定的。前端憑借中南集團(tuán)對(duì)建筑施工的專(zhuān)業(yè)性理解，強(qiáng)化對(duì)成本和建設(shè)周期的標(biāo)準(zhǔn)化管控，節(jié)約成本的同時(shí)快速開(kāi)工、快速建設(shè)；與此同時(shí)，搭建專(zhuān)業(yè)招商部隊(duì)，即傳說(shuō)中的近千人規(guī)模的中南高科火箭軍，構(gòu)建“一超四強(qiáng)五大滿(mǎn)天星”的招商聯(lián)動(dòng)模式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速招商和快速去化，走“三快一好”的路線，即，快建設(shè)、快招商、快投產(chǎn)、招好商，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。

　　中南高科的發(fā)展模式被稱(chēng)為聯(lián)東集團(tuán)的復(fù)刻，走的都是標(biāo)準(zhǔn)化的快速?gòu)?fù)制之路。當(dāng)然這和中南高科有很強(qiáng)的聯(lián)東基因，其核心團(tuán)隊(duì)多是聯(lián)東出身有較大的關(guān)系。

　　可以說(shuō)，開(kāi)發(fā)建設(shè)能力和產(chǎn)業(yè)招商能力是中南高科得以快速拓展的核心能力。

　　中南高科的優(yōu)勢(shì)十分突出，但同時(shí)短板也十分明顯。首先工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)終有一天會(huì)飽和，天花板很明顯，不可能無(wú)限制的復(fù)制和拓展；同時(shí)如今進(jìn)入園區(qū)發(fā)展的下半場(chǎng)，行業(yè)發(fā)展邏輯已經(jīng)發(fā)生根本性變革，產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)已經(jīng)從單純的開(kāi)發(fā)建設(shè)和招商能力為核心的銷(xiāo)售時(shí)代，全面進(jìn)入以產(chǎn)業(yè)打造和產(chǎn)業(yè)服務(wù)為核心的運(yùn)營(yíng)時(shí)代；盈利點(diǎn)也必然會(huì)從前端的建設(shè)和招商轉(zhuǎn)向后端的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)和產(chǎn)業(yè)投資。

　　顯然，就目前而言，中南高科強(qiáng)的還是開(kāi)發(fā)和招商能力，即強(qiáng)的是“一體”，而在實(shí)體投資和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)“兩翼”方面的能力還有待進(jìn)一步提高。畢竟，要想飛的更高更遠(yuǎn)，少了“兩翼”怎么能行呢？所以，中南高科的下一步，除了強(qiáng)化“一體”建設(shè)，必須要因勢(shì)而為，補(bǔ)足和增強(qiáng)在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)和投資方面的能力。

　　實(shí)際上，中南高科的領(lǐng)導(dǎo)層也意識(shí)到了建設(shè)和招商只是頭部步，如何通過(guò)內(nèi)外協(xié)同，幫助企業(yè)更好的生根、發(fā)展、與區(qū)域經(jīng)濟(jì)共成長(zhǎng)，才能真正的實(shí)現(xiàn)政府、企業(yè)、中南三方共贏和可持續(xù)發(fā)展。

　　因此，2020年，中南高科除了在持續(xù)對(duì)外拓展，也在不斷加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力方面的建設(shè)。4月中南高科成立了產(chǎn)業(yè)服務(wù)集團(tuán)，為園區(qū)企業(yè)提供金融、市場(chǎng)、物業(yè)等相關(guān)服務(wù)，深入園區(qū)企業(yè)，梳理園區(qū)企業(yè)的需求，為企業(yè)提供各項(xiàng)專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)，逐步與金融機(jī)構(gòu)、行業(yè)聯(lián)盟、高等院校等建立合作，創(chuàng)立中德制造業(yè)大學(xué)，搭建制造業(yè)企業(yè)圈層交流的平臺(tái)，搭建專(zhuān)家、學(xué)者交流平臺(tái)等舉措，為園區(qū)企業(yè)發(fā)展賦能。

　　方升研究曾預(yù)測(cè)，TO B業(yè)務(wù)將成為未來(lái)的變革契機(jī)。是的，目前中南高科有100多個(gè)園區(qū)項(xiàng)目，10萬(wàn)多的企業(yè)資源，未來(lái)還將不斷對(duì)外拓展擴(kuò)大規(guī)模，在這樣的量級(jí)下，如果能進(jìn)行企業(yè)的歸類(lèi)，為某一類(lèi)型的企業(yè)提供專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)，或許會(huì)成為新商業(yè)模式的契機(jī)。因?yàn)橄啾扔趪?guó)外成熟的企業(yè)發(fā)展，國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)還不太完善，產(chǎn)業(yè)在由大變強(qiáng)的過(guò)程中需要一批為產(chǎn)業(yè)做服務(wù)的企業(yè)涌現(xiàn)出來(lái)，因此產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求將衍生出新的商業(yè)模式。若中南高科能夠持續(xù)深耕園區(qū)，做實(shí)產(chǎn)業(yè)服務(wù)，將來(lái)才會(huì)成為名副其實(shí)的服務(wù)中國(guó)制造業(yè)的超級(jí)平臺(tái)。

　　實(shí)際上，在TO B業(yè)務(wù)這塊，聯(lián)東集團(tuán)早就已經(jīng)在積極布局，嘗試從基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)向產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)升級(jí)轉(zhuǎn)型。未來(lái)，誰(shuí)能率先打通TO B業(yè)務(wù)模式，誰(shuí)必然就能率先搶占這一巨大的沒(méi)有天花板的市場(chǎng)。

　　再來(lái)看中南高科另一翼——實(shí)體投資板塊，中南高科是否能完成從產(chǎn)業(yè)招商者到產(chǎn)業(yè)培育者的轉(zhuǎn)型升級(jí)呢？

　　就目前而言，中南高科要發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資，尚不具備條件。因?yàn)橹心细呖颇壳暗哪Ｊ揭琅f以銷(xiāo)售為主，缺乏自持型園區(qū)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，單從團(tuán)隊(duì)建設(shè)來(lái)看，目前都是圍繞“快速招商和快速去化”為核心，并不具備懂產(chǎn)業(yè)又懂金融的綜合性人才隊(duì)伍和能力，就以目前的團(tuán)隊(duì)配置很難做好產(chǎn)業(yè)投資這一手藝活兒。

　　當(dāng)然，公司不同階段有不同的發(fā)展目標(biāo)，若未來(lái)隨著公司的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力和產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力進(jìn)一步提升，不斷整合一批有創(chuàng)投孵化力量、有做產(chǎn)業(yè)投資的高人，產(chǎn)業(yè)投資說(shuō)不定會(huì)成為中南高科新的增長(zhǎng)極。返回搜狐，查看更多

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