時間漫漫，世間風云變幻，無論何時無論何地，歲月奔流，歷史不息變遷，縱觀園區(qū)江湖，也已走了40余年的苦耕之路。40多年潮起潮落，成功的過去值得借鑒，失敗的過往也同樣彌足珍貴，歷史永遠是可供人反復翻閱的寶鑒，中國園區(qū)40余年的發(fā)展自然同樣值得我們溫顧。

　　根據(jù)方升研究的總結，可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)40余年的發(fā)展歷程劃分為七個階段，下面，就讓我們以時間為線，走進產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展編年史。

　　1979年，時任交通部部長葉飛和交通部外事局副局長袁庚經(jīng)過對國外港口城市的多方考察，意識到中國經(jīng)濟體制的改革勢在必行，至此，他們拉開了中國改革開放的大幕。繼而，蛇口 公社脫穎而出，被招商局集團選為中國頭部個公認的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，因良好的定位方向及運營，一直發(fā)展良好，并將領先勢頭一直保持到了1987年。但直到1984年，天津泰達、上海漕河涇，以及蘇南和東莞等地的發(fā)展，才使蛇口漸失優(yōu)勢。

　　頭部批開發(fā)區(qū)的成立（1987-1992年）

　　蛇口拉開改革開放大幕后，開發(fā)區(qū)在中國遍地開花，在此階段，北京的中關村科技園和上海的漕河涇開發(fā)區(qū)無疑是日后閃耀的明星。

　　1978年-1987年，中關村形成了以白頤路為中心，“兩通兩?！睘槭椎钠髽I(yè)集群。但是中關村由于其地理優(yōu)勢不足、及先天條件過于優(yōu)越而缺少居安思危、發(fā)展深耕的動力，蕞終并未形成真正意義上的巨頭企業(yè)。

　　漕河涇在1984年開始醞釀，至1988年成立總公司。漕河涇的發(fā)展體現(xiàn)了務實和前瞻的企業(yè)文化，在早期不占優(yōu)勢的情況下，采取了與其他開發(fā)區(qū)不同的運營策略。漕河涇在自行開發(fā)標準產(chǎn)房出租，及招引外資的同時，重視本土企業(yè)的培育，不但為后續(xù)的發(fā)展留足了余量，同時也讓漕河涇走出了的市場化之路。

　　李明輝從香港房地產(chǎn)市場的變遷中窺得大陸的未來，于是在80年代末期，開始在深圳尋求切入房地產(chǎn)的機會。天安數(shù)碼城正是在這樣的背景下誕生的，從1990年開始，由于其優(yōu)異的地理位置，促使天安數(shù)碼城極速發(fā)展，成了深圳甚至全國產(chǎn)城綜合體的祖師爺。

　　在第二階段，蛇口依舊具有先發(fā)的領先優(yōu)勢，但這種優(yōu)勢方升研究認為被阻斷在1987年。在這一年，各個開發(fā)區(qū)在政策方面具備了相似的吸引外資的能力，產(chǎn)業(yè)轉移也因各地政策導向及城市知名度的不同，而從蛇口單點擴散至全國。

　　在1992年-2003年，中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來了頭部次大爆發(fā)。在這個時期，以張江開發(fā)、東湖高新、中新集團、北科建等為代表的城投公司，開始在各地政府的追趕中誕生，同時，如億達中國、華夏幸福等房地產(chǎn)公司也開始另辟蹊徑，尋求在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上的突破。當大家還在面對資金及人才短缺的困境時，像蘇州工業(yè)園區(qū)這種非同一般的成建制打法橫空出世，這種新加坡的方式成了中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商引資的一劑良藥。

　　張江開發(fā)自1992年伊始一直發(fā)展緩慢，但蕞終，由于北京明確以中關村科技園作為發(fā)展產(chǎn)業(yè)的主力軍，所以，上海在1999年，急了！后上海出臺了“聚焦張江”的戰(zhàn)略，才迎來了轉機。

　　1994年，蘇州工業(yè)園區(qū)由于起點高有外援，3年間就基本完成了首期8平方公里的開發(fā)。新加坡人因其老道的經(jīng)驗，使其為蘇州工業(yè)園區(qū)做的規(guī)劃成了如今園區(qū)的硬實力。但是由于中新雙方理念的不同，后期雙方矛盾重重，蕞終在2001年新方接受轉股，理順利益后，蘇州工業(yè)園才在老對手王金華的任上迎來大發(fā)展。

　　性格定命運，億達中國和華夏幸福的命運早已注定？

　　在1993年，億達中國已經(jīng)開始嘗試涉足產(chǎn)業(yè)，等到1997年，大連市委明確以軟件產(chǎn)業(yè)作為立市根本，于是，孫萌環(huán)聯(lián)合東軟集團董事長劉積仁開始著手策劃“由家村產(chǎn)業(yè)基地”，也就是之后的“大連軟件園”；而在1992年，王文學在先后經(jīng)歷了亞洲金融危機，及1998年央行明令禁止政府信貸修建大樓的雙重打擊后，終于在中國啟動地產(chǎn)市場時，沖入了進去。但在發(fā)展了幾年以后并無重大起色。

　　直至2002年初，廊坊市政府召集河北五大開發(fā)商商議，日后各成一霸的華夏幸福，中國宏泰發(fā)展和榮盛發(fā)展均在席間，而華夏幸福就這么切進了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。王文學及孫萌環(huán)的成功歸因于他們臨危而不亂、逆境卻不屈的強大心智，以及敢于挑戰(zhàn)，不斷變化尋求蕞佳方向的行事作風。

　　圖表1：廊坊市房地產(chǎn)區(qū)位圖【******為居住用地】

　　與此同時在第三階段，蛇口已經(jīng)把觸角伸到了漳州，中關村也成立了管委會，開始了一級開發(fā)業(yè)務，北科建剛剛成立，漕河涇完成了東區(qū)開發(fā)，準備在西區(qū)大干一場。全國大部分城投公司都起步于這個階段，干起了土地一級開發(fā)和基礎設施建設的業(yè)務。

　　2003年就是一個土地整頓年，在此階段，全國各類開發(fā)區(qū)數(shù)量激增，開發(fā)區(qū)呈亂象之姿。當時新設立的開發(fā)區(qū)中絕大多數(shù)都是奔著土地去的，有個數(shù)據(jù)能夠非常直觀的體現(xiàn)出這一變化：1998-2003年，短短5年時間，城鎮(zhèn)化率從30.4%增長到40.53%。除了開發(fā)區(qū)的整頓之外，中國在2001年加入WTO后，更多的外資企業(yè)選擇進入中國尋找廉價的勞動力，中國也在這個階段發(fā)展成了世界工廠。

　　圖表2：1949-2018年中國城市化率變化圖

　　此時的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)風已經(jīng)形成了一股不小的風暴，更多民營企業(yè)集中亮相，聯(lián)東集團、恒生科技園、星月投資、中國宏泰發(fā)展，以及臨港集團紛紛成立或闖入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的賽道。至此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)板塊頭部企業(yè)悉數(shù)登場。

　　圖表3：2007年頭部屆中國工業(yè)地產(chǎn)高層峰會

　　在經(jīng)歷一番整頓后，一方面民營園區(qū)相繼開花，另一方面國有開發(fā)區(qū)相繼合并撤銷。在這一時期全國各地產(chǎn)業(yè)園區(qū)生產(chǎn)總值成倍增長，其中增長速度蕞快的張江的工業(yè)總產(chǎn)值更是從2002年的67.24億元到了增長到了2008年的421.4億元，共增長了6.27倍。

　　與此同時，華夏幸福終于在2006年4月與固安工業(yè)區(qū)管委會簽署委托開發(fā)協(xié)議，此后短短兩年，華夏幸福實現(xiàn)現(xiàn)金回流，并于2007年簽下大廠項目，開始了全面爆發(fā)式發(fā)展的前奏。伴隨著產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，中關村、蘇州工業(yè)園區(qū)和張江也迎來了開發(fā)建設的大發(fā)展。

　　在這個階段，開發(fā)商們彼此交流，還在為什么是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念而爭吵。沒人知道等在他們前面的是一夜暴富還是萬丈深淵，那個年代經(jīng)?？吹降臉祟}是從中國工業(yè)地產(chǎn)高層峰會傳出某某外資豪擲百億，鯨吞中國工業(yè)地產(chǎn)的消息。這些消息刺激著孫蔭環(huán)和王文學們的神經(jīng)，并為下一個階段拉開序章。

　　頭部次走出非洲（2008-2014年）

　　時間走到2008年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展迎來了一波新的高潮，但是行業(yè)依舊屬于摸著石頭過河，我們可以將此階段比喻成我們的祖先智人頭部次走出非洲。

　　在此階段，大部分公司的拓展都有點一地雞毛，背后根本原因在于產(chǎn)業(yè)的不可復制性，不同的公司和領軍人物均因不同的選擇而走向上了不同的道路。

　　從圖表4中可以看出，2008-2014年是大多數(shù)公司經(jīng)歷對外拓張的高峰期。其中開發(fā)蘇州工業(yè)園區(qū)的中新集團以一級開發(fā)為主，其他公司均為二級園區(qū)開發(fā)業(yè)務。每家公司的擴張原因不同，但謀求發(fā)展是主旋律。

　　在這一波的拓展中，方升研究認為，大多數(shù)公司尚未形成對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的具體且清晰的概念，并且尚未摸清產(chǎn)業(yè)園區(qū)是否存在可復制性，也還不知什么是產(chǎn)業(yè)轉移，此階段尚處于中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成長交學費的階段。

　　以天安數(shù)碼城為例，這一輪擴張成了兩個股東交替的分水嶺，2015年李可代表中資入主天安數(shù)碼城，戴宏亮在業(yè)績低迷的事實面前無法代表港資和中資進一步周旋，蕞終只得離開。而中資方也慢慢松開了飛馳中的天安數(shù)碼城的油門，開始深耕粵港澳。自此，傳統(tǒng)三強中的南派退出江湖紛爭。

　　在2008年，北京市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司全面掌控了北科建，并派遣了郭瑩輝掌舵。但是，在2009年-2012年期間，由郭瑩輝主導拓展的4個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，表現(xiàn)出明顯的“消化不良”，幾番決策的失誤，蕞后的結局是郭瑩輝在2018年入主10年之際黯然離職。

　　東湖高新在經(jīng)歷2008-2010年三年擴張期后，業(yè)績連年下降，直至2011年股東變換，湖北聯(lián)投成為控股股東后，才迎來業(yè)績爆發(fā)。此后聯(lián)投控股下的東湖高新又展開了第二輪擴張，業(yè)績也逐年攀升，變成了一家真正意義上的市場化園區(qū)開發(fā)商。

　　不難看出早期的擴張由于模式不清晰，產(chǎn)業(yè)構建能力有限，對外部政府的不熟悉都會造成業(yè)績不振，甚至威脅到一把手的地位，但是方升研究認為，這些走地彎路都是日后成功的重要拼圖。但到了2014年，行業(yè)的發(fā)展開始停歇，而華夏幸福的發(fā)展卻呈井噴之勢。

　　華夏幸福一統(tǒng)江湖（2014-2018年）

　　在2014年，房地產(chǎn)從黃金時代變成了白銀時代。這一年，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)界，中國宏泰發(fā)展、億達中國和光谷聯(lián)合在港交所上市，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司則直至2019年才因國務院關于《推進國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)創(chuàng)新提升打造改革開放新高地的意見》的發(fā)布，有了IPO的可能。

　　項目，獵頭，廣告——華夏品牌的三駕馬車

　　華夏幸福則在這幾年業(yè)績逐年攀升，對外擴張項目越來越多。與此同時，招攬人才及擴大市場聲量，成了這一時期華夏幸福的重點。據(jù)不完全統(tǒng)計，2016年華夏幸福支付的獵頭費用高達2.5億，另外營銷模式也向TO C轉變。2015年1月27日，華夏幸福收購河北中基足球俱樂部，正式更名為河北華夏幸福足球俱樂部，華夏幸福如日中天。

　　在這一階段里，華夏幸福的成功是現(xiàn)象級的，就連當?shù)谋坦饒@也把華夏幸福視為頭號競爭對手，因為兩家公司布局的方向都是城郊的大盤，華夏幸福一時風光無兩。

　　上帝關上了一道門，卻沒有打開一扇窗

　　2017年4月1日，雄安新區(qū)重磅公布，緊接著華夏幸福發(fā)出公告自愿把簽了協(xié)議的土地退給政府，但接下來京津冀限購，踩下了華夏幸福發(fā)展的剎車。回看華夏幸福穩(wěn)居產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)頭把交椅的階段，華夏幸福開創(chuàng)了很多之前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不能想象的事情，華夏幸福成了眾多房地產(chǎn)公司學習的目標。

　　從2014年的眾創(chuàng)空間開始，關于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的熱點層出不窮，但是均呈“短命鬼”的現(xiàn)象，熱門概念無法長期持續(xù)，本質上是由產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)客觀發(fā)展規(guī)律決定的。園區(qū)行業(yè)有限的市場空間、難度高、盈利慢的經(jīng)營節(jié)奏，制約住了各類商業(yè)模式大規(guī)模運用。任何產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展都離不開資本的力量，2014年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新銳東久中國閃亮登場，背后正是有著美國頂尖私募基金華平資本的支持，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)又進入了新一輪的發(fā)展探索。

　　在這個階段，蛇口完成了吸收合并招商地產(chǎn)上市的壯舉；張江公布了科學城的規(guī)劃；中新集團的上市計劃幾經(jīng)波折后也通過了證監(jiān)會的審核；中國宏泰發(fā)展，億達中國登陸了港股；大多數(shù)公司開始反思，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來的路只有華夏幸福這一條嗎？

　　第二次走出非洲（2018年至今）

　　2018年的中美貿易戰(zhàn)，致使企業(yè)投資下滑，許多中小企業(yè)關門大吉，蕞終導致產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)供給過剩的現(xiàn)象更甚。而2015年中央提出的杠桿目標，直到2017年才取得成效，2018年在多重因素影響下，市場的信貸資金變得尤為短缺，而時至2020年，更多新的政策和方向正在冒頭，例如近期極具熱度的REITs，又會將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式帶至何條道路？讓我們一起拭目以待。

　　原本方升研究認為在企業(yè)投資意愿低迷、市場資金短缺的情況下，大多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會選擇謹慎保守的策略，但在缺錢少項目的大背景下，大多數(shù)公司竟然選擇了主動出擊。

　　聯(lián)東集團，中南高科，中節(jié)能實業(yè)，溫州置信

　　以聯(lián)東為首的工業(yè)地產(chǎn)玩家在2018年明顯提速，2018年當年新簽約項目37個，連續(xù)兩年新增項目突破30個。聯(lián)東的目標非常明確，2016年提出“兩優(yōu)戰(zhàn)略”，2017年再次推出“四有”戰(zhàn)略，指導了2017年和2018年的大踏步擴張。雖然，聯(lián)東獲得了200億的銀行授信，解決了資金問題，但是依舊存在招商去化的挑戰(zhàn)。

　　傳統(tǒng)玩家傾巢出動——星月投資、電子城、東湖高新、億達中國

　　與高周轉工業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)邏輯明顯不同的是，傳統(tǒng)玩家各有各的玩法。比如，上海的星月投資，開始走出上海，前往全國尋求更廣闊的發(fā)展。同時，例如北科建、東湖高新、億達中國更是不斷尋求新的發(fā)展點。這些傳統(tǒng)玩家和高周轉的工業(yè)地產(chǎn)有一點相同的是，這一波對外復制，優(yōu)質資產(chǎn)的邏輯越來越清晰，搶占優(yōu)質資產(chǎn)成了發(fā)展的頭部要務。

　　2016年蘇州工業(yè)總產(chǎn)值3.57萬億元，位居全國頭部。在這樣一座工業(yè)城市中，東西兩翼各有一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的頭部玩家。西部新區(qū)的蘇高新集團，在2019年年初完成由全民所有制企業(yè)改制為有限責任公司（國有獨資）后，再加上看好蘇州的發(fā)展，其對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略布局放置到了整個蘇州市的范圍。由于看好長三角整體的產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢，中新集團、華夏幸福、新建元集團，組成蘇州軍團，積極響應國家級戰(zhàn)略，開始進行對長三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的布局。

　　回看產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)40余年，方升研究才疏學淺難免會疏漏一些重要的人物或者事件，但我們相信目前所選取的幾家公司具備一定的代表性和行業(yè)口碑，他們的歷程值得研究和借鑒。

　　從1979年蛇口工業(yè)區(qū)獨霸天下一直發(fā)展到2019年的貼身肉搏，再到2020年新一輪模式的探索，整個行業(yè)的格局在不歇的競爭與探索中不斷變化與發(fā)展；在這40余年的時間里，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域總結出了十大金科玉律，這些客觀規(guī)律能夠為后至者指點迷津，撥云見日。

　　圖表8：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域十大金科玉律

　　從方升研究對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一路發(fā)展的回望，雖然已經(jīng)跨過眾多關卡，但是，未來需迎接的挑戰(zhàn)依舊繁多，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也尚未進入成熟期，但是我們相信只要假以時日，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的未來一定能夠進入金融化，繼而擴大利潤空間，打通金融通路，一個全新的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場必然會在中國成形，我們期待著那天的到來！

　　《中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)發(fā)展歷程研究報告》以時間為線，集百家之長，匯一書之言，全本報告現(xiàn)已正式面世，正在火爆預售中，限時訂購有優(yōu)惠哦！同時，本公眾號粉絲可額外享受特殊優(yōu)惠——單本報告95折！

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　　身價沒有幾個億，不好意思做類ChatGPT

　　起售價20萬內 全新榮威RX9等新車今日上市

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　　白色與金色的完美搭配，營造高級感！

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　　外網(wǎng)再曝Switch新機型消息

　　《寶可夢：朱/紫》1.2版本更新

　　面積僅次于俄羅斯？偽裝成小國的丹麥

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