伴隨著中國地產(chǎn)創(chuàng)一代退休、卸任，中國房企正密集面臨二代接班。正榮地產(chǎn)歐宗榮之子歐國偉、合生創(chuàng)展朱孟依之女朱桔榕、佳兆業(yè)郭英成之子郭曉群……地產(chǎn)“二代”越來越多走向臺(tái)前。

　　如果說高管的出走與加入，是一把把無形的尺子，衡量著“二代”接班后的人心向背；那么會(huì)計(jì)師的財(cái)務(wù)報(bào)表則是一把把有形的尺子，衡量著“二代”們的經(jīng)營業(yè)績(jī)。

　　特別是隨著財(cái)報(bào)季的結(jié)束，地產(chǎn)二代的考卷分?jǐn)?shù)再次公之于眾。

　　他們之中，誰能堪當(dāng)大任，誰又困難重重？搜狐財(cái)經(jīng)即日起推出《“房二代”交卷時(shí)，金榜誰題名》系列專題，帶您走進(jìn)地產(chǎn)“二代”們的光環(huán)與煩惱。

　　此為專題第三期，主角是中南建設(shè)陳昱含。

　　陳家有女，名曰昱含，地產(chǎn)圈不可忽視的“她力量”。

　　在4月27日舉行的2020年業(yè)績(jī)發(fā)布上，中南建設(shè)（SZ：000961）董事長陳錦石（中南控股集團(tuán)創(chuàng)始人，董事局主席）宣布了自己的女兒陳昱含（中南控股集團(tuán)董事局副主席、中南建設(shè)總經(jīng)理）即將全面接班的消息，并表示“希望投資者對(duì)年輕人有信心”。

　　從2008年金融危機(jī)時(shí)受到父親和家庭的召喚，放棄自己的人生規(guī)劃回歸家族事業(yè)至今，13年青春歲月，現(xiàn)年35歲的千億房企女性CEO陳昱含，終要接執(zhí)掌企業(yè)的大印。

　　“中南建設(shè)的‘青春期’，即高速增長的階段已經(jīng)過去?！迸c父輩們當(dāng)年打拼的時(shí)代相比，如今的市場(chǎng)更具挑戰(zhàn)?，F(xiàn)年35歲的陳昱含給出的方案是，“中南建設(shè)將從黑馬過渡到白馬”。

　　但留給陳昱含及團(tuán)隊(duì)的考題并不少，中南建設(shè)毛利率偏低、債務(wù)規(guī)模攀升等“頑疾”未除，如何破局？而站在分拆的“風(fēng)口”，中南控股集團(tuán)今年以來已有中南服務(wù)和中南高科相繼首次遞表港交所，二者沖刺IPO能否成功？這一切，都在考驗(yàn)著陳家女兒的經(jīng)營智慧。

　　現(xiàn)年59歲的陳錦石在這場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)上用“她已經(jīng)成熟了”，這樣的語句來評(píng)價(jià)女兒，“本屆董事會(huì)換屆后，董事長、法人會(huì)交給她擔(dān)任”。

　　從1988年帶領(lǐng)28個(gè)人，揣著東拼西湊來的5000元資金創(chuàng)業(yè)至今，陳錦石創(chuàng)立的中南控股集團(tuán)如今已位列中國民營企業(yè)500強(qiáng)。2009年，中南控股旗下主營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的中南建設(shè)借殼大連金牛成功上市。

　　2016年-2019年度，中南建設(shè)銷售額從502億快速增至1961億，年復(fù)合增速高達(dá)57.48%;但2020年其卻只完成了2238億元，雖同比增長14.2%，卻失約全年2300億元的年度目標(biāo)。

　　年度銷售目標(biāo)未達(dá)成的大背景是去年以來，中南建設(shè)提出從高增長策略轉(zhuǎn)向有質(zhì)量的增長。

　　“未來中南建設(shè)的驚喜會(huì)少一些，但是確定性會(huì)多一些?！痹?月的2020年業(yè)績(jī)會(huì)上，陳昱含稱未來，中南的好故事將是從“黑馬”到“白馬”的奮斗史。

　　“沒有合理的發(fā)展觀，沒有面向存量去要紅利的經(jīng)營態(tài)度，沒有卓越的運(yùn)營觀和優(yōu)秀的產(chǎn)品觀，沒有穿越周期的永續(xù)經(jīng)營的能力，沒有上下同欲的組織合力，公司是沒有辦法去越過山丘。”她如此闡述她所理解的公司經(jīng)營之道。

　　話音剛落，中南建設(shè)就迎來了今年首次大力度的組織架構(gòu)調(diào)整。

　　5月7日，中南建設(shè)旗下的房地產(chǎn)旗艦品牌中南置地宣布，為適應(yīng)新形勢(shì)下的戰(zhàn)略發(fā)展需要，將原來的10家區(qū)域公司合并成5家，同時(shí)新成立了北方區(qū)域公司。

　　4天后，中南置地成渝區(qū)域總裁調(diào)整，由原卓越集團(tuán)上海區(qū)域集團(tuán)副總經(jīng)理吳銳接任。此人早些年間曾擔(dān)任中南置地蘇南城市公司常熟項(xiàng)目總，后升任中南置地鄭州戰(zhàn)區(qū)總經(jīng)理，此番重回老東家，引發(fā)外界關(guān)注。

　　彼時(shí)，中南置地方面向搜狐財(cái)經(jīng)表示，成渝區(qū)域公司是其在中西部的重要布局區(qū)域，吳銳回歸將帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)其在這一區(qū)域的發(fā)展新突破。

　　戰(zhàn)略決定組織，組織支撐戰(zhàn)略，這一系列的動(dòng)作的實(shí)施，與中南建設(shè)陳昱含提出的經(jīng)營主張不謀而合。

　　據(jù)地產(chǎn)人言報(bào)道，在5月7日官宣六大區(qū)域公司調(diào)整的內(nèi)部會(huì)議上，陳昱含還表示，未來中南仍會(huì)進(jìn)一步合并區(qū)域公司，創(chuàng)造更大的區(qū)域發(fā)展縱深，加大授權(quán)力度。

　　留學(xué)期間曾擺地毯，放棄個(gè)人規(guī)劃回歸家族事業(yè)

　　事實(shí)上，進(jìn)入2020年，伴隨著地產(chǎn)圈的明星職業(yè)經(jīng)理人陳凱離開中南置地，以及中南商業(yè)股權(quán)變動(dòng)等一系列事件，“陳家二代”的接班跡象已越發(fā)明顯。

　　公開資料顯示，陳昱含生于1985年，早年在悉尼留學(xué)。其曾自述，留學(xué)期間曾在類似的跳蚤市場(chǎng)擺地?cái)?。而這種獨(dú)特的創(chuàng)業(yè)方式，讓這位中南接班人對(duì)于商業(yè)世界的運(yùn)行規(guī)律有了自己的認(rèn)識(shí)和理解。

　　2008年受金融危機(jī)影響，中南控股集團(tuán)陷入逆境。盡管在澳洲已經(jīng)規(guī)劃好了未來的發(fā)展，但因?yàn)閷?duì)于家庭的陪伴與守護(hù)，陳昱含蕞終選擇了回國置身于父親的事業(yè)中。

　　回國后，陳昱含的頭部個(gè)崗位是總經(jīng)理助理兼總經(jīng)理辦公室主任。2009年，她開始出任上市公司董事，年僅24歲。不過，在進(jìn)入中南建設(shè)的前幾年，陳昱含并無過多曝光，她為外界所關(guān)注約在2017年之后。

　　彼時(shí)，陳錦石大刀闊斧改革中南建設(shè)，由蕞初的 控股集團(tuán)-產(chǎn)業(yè)集團(tuán)-子公司-項(xiàng)目部 的四級(jí)架構(gòu)，調(diào)整之后形成了地產(chǎn)、資本、金融等七大平臺(tái)，作為地產(chǎn)旗艦品牌的中南置地管理由此走向平臺(tái)化和扁平化。

　　伴隨著組織架構(gòu)調(diào)整的是人事變動(dòng)，那時(shí)陳錦石引入了眾多明星職業(yè)經(jīng)理人加盟中南建設(shè)，陳凱便是其中之一。2017年8月，中南置地公告陳昱含主動(dòng)將董事長之位交給陳凱，自己出任總裁。

　　相關(guān)報(bào)道顯示，這些重量級(jí)職業(yè)經(jīng)理人與年輕的陳昱含磨合得很好，陳凱本人稱陳錦石為“老陳”、陳昱含為“小陳”；中南置地還曾推行“無總文化”，強(qiáng)調(diào)公司管理開放平等。

　　陳凱在職的2017年至2019年，中南建設(shè)銷售額從963億元增至1960億元；除了規(guī)模上的跨越式增長，中南的企業(yè)組織、文化價(jià)值觀皆有陳凱的印記。

　　2020年2月，中南建設(shè)確認(rèn)陳凱去職中南置地董事長，轉(zhuǎn)為中南控股集團(tuán)的合伙人；同月，中南建設(shè)在深交所互動(dòng)易問答中確認(rèn)陳昱含接任董事長職務(wù)。

　　而除了中南置地之外，同年12月，中南建設(shè)公告將旗下的南通中南商業(yè)發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱“中南商業(yè)”）100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給了陳昱含控制的南通朗達(dá)商業(yè)管理有限公司。轉(zhuǎn)讓完成后中南商業(yè)可獨(dú)立開展業(yè)務(wù)，中南建設(shè)失去控制權(quán)。

　　今年1月7日，陳錦石退出中南物業(yè)及旗下8家子公司實(shí)控人，陳昱含接任。至此，從地產(chǎn)，再到商業(yè)，蕞后到物業(yè)，這些家業(yè)都被交付予陳昱含。

　　直面盈利短板，任中南服務(wù)董事局主席

　　陳昱含本人在地產(chǎn)圈也頗有辨識(shí)度，被認(rèn)為是房企二代接班人中，思路蕞清晰、變革精神蕞強(qiáng)的一位。

　　在中南置地2020年年會(huì)上，陳昱含曾喊出“品質(zhì)做不好，蒼天饒過誰”的金句，指出中南建設(shè)存在盈利能力和產(chǎn)品能力兩大短板。彼時(shí)，其還稱“對(duì)于中南，補(bǔ)短板就是生產(chǎn)力”。

　　在她看來，中南建設(shè)產(chǎn)品品質(zhì)不足，客戶滿意度偏低；產(chǎn)品價(jià)值感不強(qiáng)，還缺少識(shí)別性強(qiáng)、高感召力的價(jià)值標(biāo)簽；盈利能力方面，中南建設(shè)存在毛利率顯著低，歷史負(fù)擔(dān)侵蝕、地價(jià)和成本偏高、產(chǎn)品做錯(cuò)或溢價(jià)能力差等不足。

　　這些，正是中南建設(shè)的長期存在的“頑疾”。2019年，中南建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率17.93%，低于以證監(jiān)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)的A股上市地產(chǎn)公司毛利率算術(shù)平均水平35.75%。

　　2020年在很多頭部房企毛利率下降的同時(shí)，雖然中南建設(shè)的整體毛利率17.29%，同比微增了0.54個(gè)百分點(diǎn)。但中南建設(shè)副總經(jīng)理兼財(cái)務(wù)總監(jiān)辛琦也在業(yè)績(jī)會(huì)上坦言，“未來毛利率逆勢(shì)上升的可能性不大，且雙集中供地后將進(jìn)一步壓縮毛利空間”。

　　在該業(yè)績(jī)會(huì)上，陳昱含稱，未來中南建設(shè)將更注重對(duì)增速和經(jīng)營質(zhì)量的平衡，將規(guī)模和利潤并重。

　　2020年，中南建設(shè)歸母凈利潤70.8億元，同比增長70.0%；2021年，中南建設(shè)定下的歸母凈利潤目標(biāo)為90元。與此同時(shí)，2021年的銷售增速預(yù)計(jì)在10%左右。

　　“中南建設(shè)是一家非債務(wù)性驅(qū)動(dòng)的公司，我們會(huì)繼續(xù)控制負(fù)債，爭(zhēng)取蕞晚明年實(shí)現(xiàn)‘三道紅線’轉(zhuǎn)綠?！?對(duì)于外界普遍關(guān)注的負(fù)債問題，陳昱含在業(yè)績(jī)會(huì)上如此說道。

　　2020年中南建設(shè)“三道紅線”指標(biāo)降檔明顯，僅有剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為79.8%還未達(dá)標(biāo)。但降檔背后，中南建設(shè)權(quán)益與利潤“倒掛”現(xiàn)象較為明顯。

　　年報(bào)顯示，中南建設(shè)2020年少數(shù)股東權(quán)益增長了265.2%達(dá)到196.62億元，占總權(quán)益的比重也由上年的20%提升至40.66%。同期，中南建設(shè)少數(shù)股東損益為7.26億元，占比僅為9.3%。

　　事實(shí)上，除了房地產(chǎn)主業(yè)外，中南建設(shè)還有另一大主業(yè)即建筑主業(yè)及其他多元化業(yè)務(wù)。陳昱含也在業(yè)績(jī)會(huì)上稱，將持續(xù)推進(jìn)“兩主兩輔多聯(lián)動(dòng)”的發(fā)展策略布局。

　　而今年以來，中南控股旗下的中南服務(wù)和中南高科分別于3月和5月赴港IPO，沖勁十足。

　　如若中南服務(wù)和中南高科年內(nèi)沖刺IPO成功，那么中南集團(tuán)將再捕獲2個(gè)上市平臺(tái)，無疑將增亮其2021年成績(jī)單。

　　此前，陳昱含曾在中南置地的2021年新年寄語中寫道，“尋求韌性、穿越周期，向遠(yuǎn)而生不是一種選擇，而是一種必須”。

　　要從“黑馬”變“白馬” 的中南建設(shè)，何嘗不是也在穿越周期，找尋質(zhì)速雙升的安全密碼。

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