11月16日，深圳市“20+8”產(chǎn)業(yè)2000萬平方米“工業(yè)上樓”廠房空間簽約儀式舉行。市委書記孟凡利，市委副書記、市長(zhǎng)覃偉中出席活動(dòng)并見證簽約。會(huì)上，各區(qū)政府（新區(qū)、合作區(qū)管委會(huì)）、市屬及區(qū)屬國(guó)資平臺(tái)和國(guó)企、金融機(jī)構(gòu)簽約，集中資源、形成合力，保質(zhì)保量完成“工業(yè)上樓”的任務(wù)，全力保障制造業(yè)企業(yè)扎根深圳發(fā)展。據(jù)悉，為進(jìn)一步加快工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)和支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，深圳將按照每年建設(shè)不少于2000萬平米，連續(xù)實(shí)施5年的進(jìn)度，向社會(huì)提供“工業(yè)上樓”的高品質(zhì)低成本產(chǎn)業(yè)空間。

近年來，“工業(yè)上樓”在大灣區(qū)尤其是以科技制造業(yè)為基底的深圳成為普遍現(xiàn)象，深圳在產(chǎn)業(yè)空間的拓展上頗有創(chuàng)新，此次深圳再提工業(yè)上樓，其背后的邏輯是什么？事情能落到什么程度？本文將圍繞這些問題進(jìn)行簡(jiǎn)單的解讀。

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從簽約現(xiàn)場(chǎng)的情況來看，本次的簽約儀式級(jí)別其實(shí)是非常高的，現(xiàn)場(chǎng)除了萬科及六家國(guó)有企業(yè)之外，深圳市委書記，市長(zhǎng)都在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行見證，簽約儀式也由深圳常務(wù)副市長(zhǎng)主持，所以，首先我們可以看到的是整個(gè)深圳政府對(duì)于這件事情是高度重視的。

圖：簽約儀式現(xiàn)場(chǎng)

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此次簽約有幾個(gè)關(guān)鍵詞：“20+8”、“工業(yè)上樓”、“每年2000萬方”，這里面蕞關(guān)鍵的就是“20+8”，這也是此次事件背后的核心邏輯。今年6月，深圳提出發(fā)展壯大“20+8”產(chǎn)業(yè)集群，這個(gè)規(guī)劃其實(shí)也是對(duì)2010年前后深圳產(chǎn)業(yè)升級(jí)的一個(gè)調(diào)整。2010年前后，深圳加速外遷本地的一些加工貿(mào)易、中小制造型企業(yè)，進(jìn)而去發(fā)展一些高新技術(shù)企業(yè)，也是在過去的十年，華為、大疆、騰訊等一批創(chuàng)新型企業(yè)快速崛起。進(jìn)入新的發(fā)展階段，深圳出于幾個(gè)目的，提出“20+8”產(chǎn)業(yè)集群：一是錨定“工業(yè)立市”，其實(shí)，深圳在過去的20年間，反復(fù)地在強(qiáng)調(diào)工業(yè)立市，因?yàn)樯钲诘暮诵漠a(chǎn)業(yè)還是屬于工業(yè)，制造業(yè)，所以工業(yè)立市，制造強(qiáng)市是深圳安身立命之本；二是在整個(gè)大環(huán)境如關(guān)鍵核心技術(shù)卡脖子、制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)等的驅(qū)動(dòng)下，深圳開始加速推動(dòng)“20+8”戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的落地；三是深圳的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，對(duì)于整個(gè)產(chǎn)業(yè)，尤其是一些戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)有強(qiáng)烈的渴望。

也是出于以上幾個(gè)目的，深圳提出了“20+8”產(chǎn)業(yè)集群，但這就帶來了另外一個(gè)問題，即深圳目前的產(chǎn)業(yè)空間和土地與產(chǎn)業(yè)未來的規(guī)劃是相矛盾、不匹配的，深圳的工業(yè)用地其實(shí)是非常緊張的，而且深圳也是在死守30%的工業(yè)用地紅線。所以，在這樣的一個(gè)壓力倒逼之下，就提出了工業(yè)上樓，從存量的土地里去獲取一些利益，提升土地的集約化利用。

這里面又帶來了另外一個(gè)問題：為什么一定是國(guó)資企業(yè)牽頭來做工業(yè)上樓？很重要的一個(gè)原因就是在過去的這些年中，有相當(dāng)一批市場(chǎng)化的企業(yè)在做工改工等項(xiàng)目時(shí)，可能更多地還是用開發(fā)的邏輯去做，雖然企業(yè)也賺得非常的不錯(cuò)，但如果站在政府的角度來說，政府肯定不希望給企業(yè)太多的土地、廠房成本方面的壓力，某種程度上來說，“房住不炒”，不應(yīng)該只是針對(duì)住宅領(lǐng)域，也應(yīng)該是工業(yè)廠房高質(zhì)量發(fā)展的應(yīng)有之義。所以，這也是為什么讓國(guó)資企業(yè)全面入局工業(yè)上樓的重要原因，就是希望國(guó)資能夠去承擔(dān)這個(gè)成本，壓低企業(yè)用地、用廠房的成本，進(jìn)而推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

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整個(gè)簽約儀式規(guī)格非常高，但實(shí)際落地性怎么樣，我認(rèn)為，這個(gè)還是需要去觀察的。因?yàn)閺漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展角度來說，每年2000萬方工業(yè)上樓這件事，涉及兩個(gè)蕞關(guān)鍵的環(huán)節(jié)：一是以萬科為代表的這批國(guó)有企業(yè)如何幫助深圳“20+8”產(chǎn)業(yè)鏈強(qiáng)鏈、補(bǔ)鏈；二是，如何解決土地的問題。深圳現(xiàn)在核心的問題是在于土地的供給非常緊缺，除了增量的土地供應(yīng)之外，有相當(dāng)一部分是需要這些企業(yè)能夠去從存量的土地里挖掘到它的價(jià)值，比如說城市更新，工改工等。其實(shí)這兩年深圳的國(guó)資體系里面也在做一個(gè)事情，就是把村集體股份公司里的一些低效存量用地，盡可能地通過合作的方式把它盤活。根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，整個(gè)深圳村集體股份公司所經(jīng)營(yíng)的土地超過320平方公里，其中合法合規(guī)的只有80平方公里，不合法、不合規(guī)的有超過240平方公里。這也是為什么需要國(guó)資體系介入的原因，就是要把這些土地能夠盡可能地盤活，進(jìn)行高效化的利用。

所以，萬科在這個(gè)過程當(dāng)中真正的價(jià)值在于：頭部，能夠把“20+8”產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行補(bǔ)強(qiáng)，通過良好的招商和運(yùn)營(yíng)，蕞終把一整條供應(yīng)鏈和產(chǎn)業(yè)鏈做起來，把20+8的產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)孵化起來；第二，利用萬科這些年積累下來的高度的市場(chǎng)化能力和專業(yè)能力去解決一些傳統(tǒng)國(guó)企可能沒辦法解決的一些問題，比如說些存量土地的盤活，城市更新等等，這也是萬科的優(yōu)勢(shì)所在。

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