產業(yè)園區(qū)如何破解同質化瓶頸？
產業(yè)園開發(fā)運營逐漸從冷門業(yè)務，發(fā)展成了一條熱門賽道。由于政策支持，以及傳統(tǒng)房企在多元化業(yè)務布局上的不斷深入，這條賽道的參與主體已經越來越多樣了。然而，這些年各地新開發(fā)產業(yè)園的發(fā)展定位、產品形態(tài)與運營模式，似乎卻并沒有變得更加豐富，反而同質化的問題卻愈發(fā)凸顯出來。在供應井噴下的同質競爭陷阱中，產業(yè)園區(qū)究竟如何去突破？要打破這種僵持格局，難點并不在于規(guī)劃、建造或是招商等具體環(huán)節(jié)上，而是在于產業(yè)思維的扭轉創(chuàng)新。產業(yè)園區(qū)，不要憑空去制造差別，而是應該去發(fā)現(xiàn)差別。
作出突破的頭部步，必然是先找準園區(qū)的產業(yè)導向。沒有導向就沒有定位，沒有精準定位就必然淪為同質化。首先，必須結合當?shù)貙嶋H情況來做。各個城市的產業(yè)基礎與結構是不一樣的，必須要將調研工作做扎實，摸清當?shù)氐漠a業(yè)現(xiàn)狀，找出優(yōu)勢產業(yè)。其次，必須圍繞政策導向來做。不少城市都因地制宜地推出過自己的產業(yè)扶持政策，扶持的方向不盡相同，這有可能成為園區(qū)定位突破的關鍵。比如江浙地區(qū)會重點扶持紡織、石油化工、先進農業(yè)等產業(yè)；西部的四川等地區(qū)重點扶持生物醫(yī)藥、信息產業(yè)與旅游業(yè)等。圍繞政策導向來做定位，能在招商階段獲得更多來自政府的助力。其三，摸清產業(yè)鏈分工，錨定細分市場，這是蕞關鍵的一步。如果產業(yè)園給自己定位成一個高端制造業(yè)園區(qū)，就開始對外招商了。那基本相當于給別人寫明信片的時候，地址只寫到省份就沒有了。這對于園區(qū)后續(xù)的定向招商并沒有什么幫助。選定主導的產業(yè)大類之后，必須結合當?shù)禺a業(yè)發(fā)展狀況和園區(qū)自身的實際條件，在產業(yè)大類中選定蕞適合發(fā)展的細分產業(yè)。如果是大規(guī)模的產業(yè)園區(qū)，就可以把定位的顆粒度放大一些，自己來培植一條相對完整的產業(yè)鏈。如果能在招商階段引進一些龍頭企業(yè)，那么產業(yè)鏈的吸附效應是很顯著的。但如果是規(guī)模較小的園區(qū)，就需要在產業(yè)鏈的上中下游中，細化自己的定位了。如果當?shù)貎?yōu)勢產業(yè)的規(guī)模足夠大，那么小型園區(qū)為單一產業(yè)、甚至是某一家龍頭企業(yè)，專門打造成配套產業(yè)園，也是完全可行的。
在許多產業(yè)重鎮(zhèn)中，好的廠房總是一廠難求。比如在杭州灣大灣區(qū)的一些城市，優(yōu)質的廠房產品的價格天花板一再被打破，無論是租金還是售價，都在穩(wěn)步提升。其關鍵還是在于，房企能否牢牢抓住產業(yè)特性和企業(yè)痛點，把產品真正做到好用。規(guī)模大的園區(qū)，可以自己做產業(yè)生態(tài)，打造成集商務辦公+技術研發(fā)+生產展銷為一體的全生命周期型綜合園區(qū)。這樣無論是創(chuàng)業(yè)公司、中小企業(yè)還是龍頭，都可以聚集在園區(qū)內，形成強勁的產業(yè)動力。針對辦公需求，可以將孵化器、加速器、商務辦公等空間形態(tài)都囊括進去，甚至也可以做一點高端辦公，承接總部企業(yè)的需求，但必須謹慎調整配比。針對研發(fā)與生產需求，可以把中型生產、輕生產、輕加工、研發(fā)、測試、設計等全生產環(huán)節(jié)所需要的不同空間，全都做出來，滿足整條產業(yè)鏈的進駐需要。但規(guī)模較小的園區(qū)，就要更慎重地規(guī)劃自己的產品形態(tài)，將產品做精、做深，承接區(qū)域內尚未被充分滿足的產業(yè)空間需求。比如在有些一線城市中，許多企業(yè)的總部還留在這里，但生產線已大規(guī)模遷出，然而還有部分技術研發(fā)與測試團隊，需要與總部保持密切聯(lián)系。那么針對這樣的需求，來打造研發(fā)型廠房就是可行的。總之，園區(qū)必須根據(jù)自身的實際情況，以及細分定位來做產品。中小型園區(qū)不要盲目追求產品線的完備，可以更多地采取跟隨與承接的策略；大型園區(qū)則要緊扣主導產業(yè)，認真規(guī)劃每一個產品組團，確保園區(qū)能夠服務到整條產業(yè)鏈。另一方面，硬件參數(shù)是企業(yè)用戶蕞關注的核心要素。在做產品前務必做好充分調研，確保廠房和研發(fā)建筑的柱距、層高、承重、貨梯配置、走廊寬度、卸貨區(qū)、垂直物流動線、貨車轉彎半徑等設計細節(jié)，都全部符合產業(yè)鏈用戶的需求。過去設計寫字樓的時候參數(shù)相對簡單，所以初入產業(yè)地產領域的房企很容易忽略這些細節(jié)。但空間的硬件條件，其實是企業(yè)不可突破的底線。不想把園區(qū)招“花”、淪為面目模糊的普通工業(yè)園的話，招商定力是一定不能少的。在這一點上，必須要加強對招商團隊的約束與考核。不僅是招商業(yè)績的考核，還要包括對招商精準度的審核。另外，一個思維上的誤區(qū)也需要被打破。即，如果招商情況不理想，那房企應該做的是進一步去拓寬招商渠道、尋求外部的助力與合作，而不是反過來在園區(qū)的定位上作讓步（定位本身出現(xiàn)明顯偏差的除外）。對外合作的模式有很多，包括加強產學研機構聯(lián)動、向地方政府尋求資源協(xié)助、設立基金以投代引、尋找更加細分的行業(yè)推廣資源等等。實際上，向當?shù)卣畬で髱椭呛芎玫霓k法?，F(xiàn)在許多發(fā)達城市的商務局、投推署、工信局等部門，“產業(yè)服務”意識是很強的。只要有好的園區(qū)產品在供應，他們會十分積極地為園區(qū)嫁接資源，引入優(yōu)質企業(yè)。畢竟成功促成優(yōu)質產業(yè)/企業(yè)在轄區(qū)內落地，也是各部門工作成績的重要體現(xiàn)。因此，做產業(yè)園區(qū)一定要學會向政府部門求助，加強雙方的信息互通與合作。另外，招商目標產業(yè)的專業(yè)展會、行業(yè)沙龍、技術成果交流展示會等等活動，也是園區(qū)推廣的重要平臺。尤其是那些爭取到了產業(yè)扶持政策、企業(yè)補貼的園區(qū)，在這些細分行業(yè)的活動中，是很有宣傳優(yōu)勢的。實際上，產業(yè)地產發(fā)展至今，招商實操的方法可謂花樣百出，模式越來越成熟。只要園區(qū)定位和產品工作都做得足夠扎實，那么會有很多種方式來招商。千萬不要在這個環(huán)節(jié)上，破壞掉園區(qū)的戰(zhàn)略基礎。
現(xiàn)在許多產業(yè)地產商都已經認識到，服務好企業(yè)用戶，對一個園區(qū)的長遠發(fā)展有多么重要。產業(yè)園的長線運營邏輯，已經逐漸刻入到他們的基因中。
實際上，我們現(xiàn)在時常聽到的那些園區(qū)金融服務、上市指導服務、智能化服務等等，其實只是標配或是基建部分。而能體現(xiàn)出“產業(yè)服務”精髓的，是那些真正為產業(yè)發(fā)展賦能、為企業(yè)的經營生產過程降本提效的服務。要構建有針對性的產業(yè)服務體系，還是得回到產業(yè)定位在這個原點上來。不同產業(yè)的經營生產痛點，注定是不一樣的。比如物流倉儲產業(yè)，痛點可能在于貨物出入庫效率、運輸效率、特殊倉儲空間等；生物醫(yī)藥產業(yè)痛點可能在于特殊實驗環(huán)境、特殊存儲、廢料保存與運輸?shù)?；制造業(yè)的痛點，又可能在于貨運效率、設備上樓、原材料成本、庫存管理等方面。真正意義上的產服，是會圍繞園區(qū)主導產業(yè)的特性和實際痛點來展開的。無論是空間硬件還是軟性服務，都需要為產業(yè)鏈提供切實的幫助。隨著產業(yè)地產賽道熱度的不斷上升，園區(qū)發(fā)展商已經到了必須打造核心競爭力的階段了。園區(qū)建設具有更強的針對性，它對某一個具體領域里面的供求關系有更加深刻的理解。對客戶需求以及需求的增長更加的明確。產業(yè)園區(qū)必須是客戶需求的映射，是產業(yè)發(fā)展需要的具象呈現(xiàn)。只有把產業(yè)園做到這種程度，才有可能建立核心競爭力。
掃一掃，加入【產業(yè)地產學習交流群】
掃一掃關注公眾號
