上期聊到企業(yè)選址調(diào)研預(yù)計(jì)需要3個(gè)月時(shí)間，這3個(gè)月企業(yè)都在做什么？

選址對(duì)企業(yè)尤其是制造業(yè)企業(yè)是生死攸關(guān)的大事；投資選址在企業(yè)漫長(zhǎng)的生命周期中并非常規(guī)性事務(wù)，基本流程看似不復(fù)雜，但只有參與其中的人才能明白這件事情的艱難程度。企業(yè)選址不是拍腦袋決定的事情，而是由一系列重要的科學(xué)要素決定了。

企業(yè)選址包括兩個(gè)層次：一是選位，即選擇什么地區(qū)；二是定位，即在地區(qū)確定后選定具體的一片土地作為選址的具體位置。在進(jìn)行選址決策時(shí)，應(yīng)該對(duì)這兩類問(wèn)題結(jié)合起來(lái)進(jìn)行分析。不同性質(zhì)的企業(yè)，其選址的影響因素的重要性是不同的。

市場(chǎng)條件

01

將廠址選擇靠近企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)的目標(biāo)市場(chǎng)有利于接近客戶，便于產(chǎn)品迅速投放市場(chǎng)，降低運(yùn)輸成本，減少分銷費(fèi)用，提供便捷服務(wù)。由于交貨期的競(jìng)爭(zhēng)以及運(yùn)輸費(fèi)用等壓力，制造廠通過(guò)靠近用戶降低成本，還可以將產(chǎn)品盡快送達(dá)顧客手中；同時(shí)又可以隨時(shí)聽(tīng)取顧客的反饋意見(jiàn)，根據(jù)用戶意見(jiàn)改進(jìn)生產(chǎn)和服務(wù)產(chǎn)品。

原材料供應(yīng)條件

02

制造業(yè)分布在原材料基地附近，以降低運(yùn)費(fèi)得到較低的采購(gòu)價(jià)格。雖然隨著科技的進(jìn)步導(dǎo)致單位產(chǎn)品原料消耗的下降，原材料精選導(dǎo)致單位產(chǎn)品原料用量、運(yùn)費(fèi)的減少，但對(duì)那些對(duì)原材料依賴性較強(qiáng)的企業(yè)，還應(yīng)當(dāng)盡可能靠近原材料基地。如采掘業(yè)、原料用量大或者原料可運(yùn)性較小的制造業(yè)。

交通運(yùn)輸條件

03

根據(jù)產(chǎn)品及原材料、零部件的運(yùn)量大小和運(yùn)輸條件，應(yīng)該盡量選擇靠近鐵路、高速公路、海港或其他交通運(yùn)輸條件較好的地區(qū)。對(duì)于大多數(shù)制造業(yè)來(lái)說(shuō)，運(yùn)輸成本在總成本中占有很大的比重（據(jù)統(tǒng)計(jì)，運(yùn)輸費(fèi)用至少占產(chǎn)品銷售價(jià)格的25%左右）。

能源供應(yīng)條件

04

對(duì)于任何一個(gè)工廠來(lái)說(shuō)，選址必須保證水、電、氣、冷的供應(yīng)，同時(shí)還包括對(duì)三廢的處理。對(duì)于那些能源消耗較大的生產(chǎn)，動(dòng)力能源的獲得有著舉足輕重的影響。選址關(guān)系到能否獲得價(jià)格相對(duì)低廉的能源，從而相對(duì)降低生產(chǎn)成本。

氣候條件

05

企業(yè)在選址的時(shí)候，還要考慮到所選位置的地理、氣候等自然條件。溫度、濕度、氣壓、風(fēng)向等因素會(huì)對(duì)某些產(chǎn)品的質(zhì)量、庫(kù)存和員工的工作條件帶來(lái)不利的影響。企業(yè)愿意在氣候適宜的地方建廠，不僅可以降低通風(fēng)、采暖、除濕、降溫的費(fèi)用，還能避免由于氣候原因?qū)е碌耐９ご?、延誤交貨、無(wú)法正常生產(chǎn)造成的損失。

勞動(dòng)力條件

06

不同地區(qū)的人力資源狀況是有很大差別的，其教育水平、文化素質(zhì)、勞動(dòng)技能、工資費(fèi)用等都不同，這也是企業(yè)選址的必要考慮因素。目前，生產(chǎn)出現(xiàn)全球化的主要原因之一，就是用低成本競(jìng)爭(zhēng)的策略來(lái)占領(lǐng)市場(chǎng)。美國(guó)、日本把許多成熟產(chǎn)品轉(zhuǎn)移到發(fā)展中國(guó)家進(jìn)行生產(chǎn)制造，就是出于這種考慮。

社會(huì)文化及生活條件

07

企業(yè)所在地區(qū)如果有良好的住房條件、學(xué)校、醫(yī)院、體育娛樂(lè)設(shè)施，能夠給員工提供良好的居住、購(gòu)物、教育、交通、娛樂(lè)、保健等服務(wù)的生活環(huán)境，可以減少企業(yè)與社會(huì)的負(fù)擔(dān)，也可以提高員工的工作效率。

營(yíng)商環(huán)境

08

地方政策是影響企業(yè)投資行為的另一重要因素，包括土地、稅收、人才、補(bǔ)貼、產(chǎn)業(yè)政策等各個(gè)方面。豐厚的優(yōu)惠政策，能為企業(yè)帶來(lái)不少紅利。有些地區(qū)為了促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，往往采取鼓勵(lì)企業(yè)在當(dāng)?shù)芈鋺舻恼?，在各地劃出特區(qū)或各種經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，低價(jià)出租或出售土地、廠房、倉(cāng)庫(kù)，并在稅收、資本等方面提供優(yōu)惠政策。同時(shí)，這些地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施情況也較好，交通、通信、能源、用水都很便利。

如今全國(guó)各地都在部署改善營(yíng)商環(huán)境，將制度環(huán)境的優(yōu)化作為釋放企業(yè)活力的基礎(chǔ)。營(yíng)商環(huán)境主要包括：軟環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、商務(wù)成本、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市社會(huì)服務(wù)、市場(chǎng)環(huán)境等方面。若是政府等相關(guān)部門能助力“筑巢引，打造一流營(yíng)商環(huán)境”，可吸引更多優(yōu)質(zhì)的企業(yè)來(lái)落戶生根。同時(shí)，還要考察地方政府的履約能力，避免在簽約落地后出現(xiàn)企業(yè)利益無(wú)法兌現(xiàn)的情況，造成不必要的損失。

供應(yīng)商條件

09

由于市場(chǎng)需求的多變，生產(chǎn)系統(tǒng)的柔性日益被企業(yè)所重視，越來(lái)越多的企業(yè)要求供應(yīng)商及時(shí)送貨、小批量供貨。另外，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也逐漸演變?yōu)楣?yīng)鏈之間的競(jìng)爭(zhēng)。因此，要求企業(yè)與供應(yīng)商之間要有很好的合作關(guān)系。這就要注意選擇高素質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的供應(yīng)商。在選址時(shí)，要注意與供應(yīng)商之間的物理距離。

環(huán)境保護(hù)

10

生產(chǎn)系統(tǒng)在產(chǎn)出產(chǎn)品的同時(shí)也包括廢物，由于有些生產(chǎn)系統(tǒng)的排放物有可能對(duì)環(huán)境造成危害，因此，在選址時(shí)應(yīng)考慮盡可能選在對(duì)環(huán)境影響蕞小的地方，并且要便于進(jìn)行污染處理。否則會(huì)受到周圍居民的反對(duì)和排斥，甚而造成被迫關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)。近年來(lái)國(guó)家對(duì)環(huán)保愈加重視，審批愈加嚴(yán)格，企業(yè)要更加關(guān)注環(huán)保問(wèn)題。

地理位置

11

不管是買賣商品房、租購(gòu)鋪位，還是租購(gòu)廠房，位置！絕大多數(shù)人選址都會(huì)首先考慮“位置”——即區(qū)位優(yōu)勢(shì)。這里的區(qū)位指的不僅是地段，而是產(chǎn)業(yè)銜接更四通八達(dá)！好的區(qū)位，不僅是企業(yè)茁壯成長(zhǎng)的商業(yè)沃土，更是城市繁榮發(fā)展的強(qiáng)勁動(dòng)力,區(qū)位成為企業(yè)外遷選址的重要參考指標(biāo)。

運(yùn)營(yíng)成本

12

企業(yè)是自負(fù)盈虧、獨(dú)立自主的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體，經(jīng)濟(jì)利益對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)當(dāng)然是極其重要。在以往經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后的城市背景下，人們將硬件設(shè)施與位置作為企業(yè)成敗的決定性因素。如今，城市發(fā)展得到了質(zhì)的飛躍，企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本也已成為影響決策的考量因素之一。企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本包含：租金、折舊費(fèi)用、辦公成本、人力資本等。

產(chǎn)業(yè)聚集

13

當(dāng)前，企業(yè)已不再滿足于獲取公共會(huì)議室、路演廳等基礎(chǔ)硬件設(shè)施，而是更加關(guān)注如何獲得投資人青睞、獲取市場(chǎng)空間和精準(zhǔn)的資源對(duì)接，以及有高效產(chǎn)業(yè)聚集效益的孵化基地。企業(yè)入駐所真正想要實(shí)現(xiàn)的是：“你的上下游，就在隔壁那棟樓”的產(chǎn)業(yè)聚集生態(tài)。

這些只是制造企業(yè)選址時(shí)通?？紤]的因素，還有一些因素，如地質(zhì)條件能否滿足未來(lái)工廠的載重方面的要求、建筑成本和土地成本等。企業(yè)應(yīng)該考慮主要因素，抓住主要矛盾，對(duì)這些因素進(jìn)行權(quán)衡和取舍，選擇合適的地區(qū)和位置。

常用的選址分析法有：分級(jí)加權(quán)法（因素分析法）、線性規(guī)劃法和重心法。方法不管是簡(jiǎn)單還是復(fù)雜，都可以幫助管理人員進(jìn)行選址問(wèn)題的決策。萬(wàn)事開(kāi)頭難，如果決策者發(fā)現(xiàn)在某處存在一個(gè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，就應(yīng)該組織一個(gè)選址工作小組，收集調(diào)查有關(guān)資料，用適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行評(píng)價(jià)，選擇蕞滿意的地區(qū)和位置進(jìn)行生產(chǎn)，它將是企業(yè)運(yùn)行良好的一個(gè)蕞佳開(kāi)端。

企業(yè)選址，應(yīng)該向?qū)I(yè)的人士咨詢了解，能夠蕞大化節(jié)約企業(yè)時(shí)間、人力、精力、資金成本，同時(shí)也能為企業(yè)匹配蕞佳方案。為幫助材料企業(yè)提高選址效率和準(zhǔn)確率，少走彎路，這也正是經(jīng)紀(jì)人存在的價(jià)值。

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