從2016年開始，園區(qū)PPP的開發(fā)運(yùn)營方式在全國開始呈現(xiàn)燎原之勢(shì)，2017年2月6日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)開發(fā)區(qū)改革和創(chuàng)新發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)[2017]7號(hào)，對(duì)新形勢(shì)下做好開發(fā)區(qū)工作作出全面部署，值得注意的是，這是我國頭部部關(guān)于各類開發(fā)區(qū)的綱領(lǐng)性總體指導(dǎo)文件。

PPP模式是什么？

PPP的英文全稱是Public—Private—Partnership，即公私合作方式，是公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的一種融資模式。在該模式下，私營、民營資本與政府合作，參與公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。PPP模式適用于建設(shè)周期及收益時(shí)間較長的項(xiàng)目，園區(qū)類似基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建設(shè)周期長，資金需求量大，其中部分是政府出資或補(bǔ)貼，收益時(shí)間長，因此也適用PPP模式。

為什么產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要ppp模式？

原因主要有以下幾個(gè)：

1、產(chǎn)業(yè)園區(qū)具有很強(qiáng)的社會(huì)公益和公共產(chǎn)品與服務(wù)屬性；

2、產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體投資規(guī)模大，運(yùn)作周期長，總體利潤水平不高；

3、過往政府重資產(chǎn)、大投入、高優(yōu)惠、行政化的運(yùn)營效果逐漸進(jìn)入瓶頸期，亟需市場化、高效率的社會(huì)資本力量的進(jìn)入。

結(jié)合傳統(tǒng)與創(chuàng)新模式，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營形成了以下PPP模式

• 傳統(tǒng)模式1：完全政府操控模式

特點(diǎn)：政企一體，一個(gè)班子兩塊牌子，管委會(huì)直屬管理運(yùn)營

• 傳統(tǒng)模式2：新加坡裕廊模式

特點(diǎn)：政企分開，國有平臺(tái)公司運(yùn)營管理，相對(duì)市場化運(yùn)作案例：蘇州工業(yè)園、張江高科技園區(qū)、天津開發(fā)區(qū)、新加坡裕廊工業(yè)園

• 傳統(tǒng)模式3：二級(jí)開發(fā)運(yùn)營模式

特點(diǎn)：完全市場化操作，土地招拍掛，企業(yè)完全控制案例：聯(lián)東集團(tuán)、天安數(shù)碼城、億達(dá)集團(tuán)、光谷聯(lián)合

• 創(chuàng)新模式1：華夏幸福式的BOT向PPP過渡模式

特點(diǎn)：政企合作，民營企業(yè)主導(dǎo)，類似特許經(jīng)營權(quán)，更加市場化操作

案例：華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城、成都置信青羊工業(yè)園、萬科前海企業(yè)公館、重慶盈田

• 創(chuàng)新模式2：PPP模式

特點(diǎn)：政企契約式合作，捆綁運(yùn)營，收益共享案例：宏泰發(fā)展廊坊龍河高新區(qū)、中信汕頭濱海新區(qū)

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)作采用PPP模式，主要有以下優(yōu)點(diǎn)：

1、拓寬了融資渠道，減輕了地方政府的債務(wù)壓力。工業(yè)園區(qū)建設(shè)周期長，資金需求量大，通過PPP模式吸收社會(huì)資本，減輕了債務(wù)負(fù)擔(dān)，也緩解了投資風(fēng)險(xiǎn)。

2、改革開放和市場經(jīng)濟(jì)中先富起來的那部分人積極地為手中資本尋找增值途徑，然而風(fēng)險(xiǎn)和收益如影隨形，而工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)基本都是大手筆，又有政府從中主導(dǎo)，是一個(gè)比較穩(wěn)妥的投資渠道。

3、私人資本在項(xiàng)目前期就參與到項(xiàng)目中來，也可能為政府提供先進(jìn)的運(yùn)作和管理經(jīng)驗(yàn)，從而提供更優(yōu)的方案。

園區(qū)PPP的贏利點(diǎn)：

園區(qū)PPP是一個(gè)長周期的運(yùn)作過程，不同的開發(fā)運(yùn)營階段有不同的盈利點(diǎn)，是一個(gè)短、中、長期結(jié)合的投資組合，上述各階段的利潤來源能為項(xiàng)目帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

需要特別強(qiáng)調(diào)的是，這些贏利點(diǎn)，也可能是影響PPP簽訂時(shí)物有所值評(píng)價(jià)的定量評(píng)估時(shí)的關(guān)鍵因素。不過，由于園區(qū)并非高速公路、污水廠這樣傳統(tǒng)可憑經(jīng)驗(yàn)?zāi)M估算的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，在土地、產(chǎn)業(yè)、資本、人流等眾多不確定函數(shù)的綜合作用下，準(zhǔn)確的定量評(píng)估幾乎很難做到，因此短期來看，定性的物有所值評(píng)價(jià)更適合于園區(qū)PPP的情況。

園區(qū)PPP的成功條件：

• 一是必須要觀察該項(xiàng)目的可行性以及規(guī)模與實(shí)際需求的匹配。如果項(xiàng)目建成以后無法發(fā)揮應(yīng)有效益，即使政府愿意支付，也會(huì)造成資源的浪費(fèi)，這樣的項(xiàng)目就缺少成功的PPP項(xiàng)目必須具有的基礎(chǔ)；

• 二是要看政府的支付意愿和支付能力，以及相應(yīng)的法律法規(guī)保障，以提高違約成本，降低違約可能。比如中信汕頭濱海新城PPP項(xiàng)目，汕頭市濠江區(qū)還爭取到了地級(jí)市的管理權(quán)限，區(qū)級(jí)政府可以行使地級(jí)市的管理權(quán)限，再加上汕頭市和濠江區(qū)政府都兌現(xiàn)了承諾以兩級(jí)立法保障為濱海新城保駕護(hù)航，這些都對(duì)PPP的實(shí)施有巨大的裨益。

園區(qū)PPP的退出模式：

1. 股權(quán)轉(zhuǎn)讓，直接將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給有意向的專業(yè)公司經(jīng)營；

2. 利用房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）等資本運(yùn)作的手段，將持有物業(yè)資產(chǎn)證券化，從而實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)上的退出；

3. 持有同類物業(yè)整體打包上市，實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)上的退出。后兩種辦法在國外的PPP投資項(xiàng)目中被普遍采用。

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