10月13日，中城筑略&億翰產(chǎn)城園區(qū)規(guī)劃設(shè)計大講堂【頭部季第三期】《圓桌論壇：產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計的“攻”與“守”》如期舉行，行業(yè)內(nèi)反響熱烈。

　　本場億翰產(chǎn)城大講堂請到了四位嘉賓：中南高科設(shè)計研發(fā)中心設(shè)計研發(fā)總監(jiān)張學(xué)偉、星耀智谷副總經(jīng)理/規(guī)劃設(shè)計總監(jiān)張連興、中城筑略產(chǎn)城研究院執(zhí)行院長董曉江以及裕廊發(fā)展聯(lián)合創(chuàng)始人CEO曹國偉。四位專家深耕行業(yè)多年，對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計有著十分成熟的經(jīng)驗，本期論壇四位嘉賓結(jié)合自身多年從業(yè)經(jīng)驗，共同探討了四個重要線）站在設(shè)計工作的角度，聊聊對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)“過去理解-現(xiàn)在思路-未來展望”（2）工業(yè)上樓熱下的園區(qū)規(guī)劃設(shè)計探索與思考（3）園區(qū)產(chǎn)品創(chuàng)新之路應(yīng)該怎么走（4）產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計人的“身心調(diào)節(jié)”。

　　億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長 黃新云：各位手機前的電腦前的觀眾朋友們大家好。今天是我們億翰大講堂園區(qū)規(guī)劃設(shè)計論壇的第三期，也是我們圓桌論壇的頭部期。今天我們請到了四位嘉賓。頭部位是我們中城筑略產(chǎn)業(yè)研究院的執(zhí)行院長，中規(guī)院深規(guī)院中國建筑601668)研究院特聘專家董小江董總，第二位是中南高科設(shè)計研發(fā)中心設(shè)計研發(fā)總監(jiān)張學(xué)偉，第三位是星耀智谷副總經(jīng)理規(guī)劃設(shè)計總監(jiān)張連興，第四位是裕廊發(fā)展聯(lián)合創(chuàng)始人CEO曹國偉。

　　今天是我們頭部期做論壇。我們先說一下論壇的規(guī)則，論壇規(guī)則不是主持人的一問一答，歡迎互相之間交流討論，當(dāng)中有打斷都沒問題。今天我們論壇的主題叫做產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計的“攻”與“守”。產(chǎn)業(yè)園區(qū)確實近年來行業(yè)呈現(xiàn)了一個上升的狀態(tài)?！肮ァ迸c“守”主要是要探討從設(shè)計的角度看產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)運營當(dāng)中的一些核心的思路。因為不管怎么說再牛的戰(zhàn)略，再好的產(chǎn)業(yè)資源蕞后都需要落到具體的規(guī)劃設(shè)計當(dāng)中，蕞終呈現(xiàn)出來產(chǎn)品供客戶使用，蕞后來實現(xiàn)投資方，運營方以及產(chǎn)業(yè)入住客戶的相關(guān)收益，才能構(gòu)建一個完整閉環(huán)的模型。所以今天我們論壇一共有四個話題，蕞后一個是比較輕松的小話題。核心的三個話題，我們先開始進入頭部個話題。頭部個話題是，站在設(shè)計工作的角度聊一聊產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對于過去的理解，對于現(xiàn)在的思路和對于未來的展望。我下面有三個小建議，頭部個是建議以小的一個切入口結(jié)合自身的從業(yè)經(jīng)歷聊聊自己身邊發(fā)生的事。第二個是在行業(yè)發(fā)展過程當(dāng)中，園區(qū)規(guī)劃設(shè)計工作變化的一個過程，就是我們曾經(jīng)的園區(qū)設(shè)計工作可能是怎么開展的？現(xiàn)在是怎么開展的？未來可能會怎么開展？第三個是對于規(guī)劃設(shè)計工作在園區(qū)開發(fā)運營產(chǎn)業(yè)鏈當(dāng)中的未來方向。曉江總。

　　中城筑略產(chǎn)城研究院執(zhí)行院長 董曉江：剛剛聽新云的發(fā)言，新云雖然很年輕但是一不小心把地產(chǎn)的這么多年的變化其實都是涵蓋了。我覺得說的真的是歷歷在目。我相信像學(xué)偉總，連興總包括國偉總我們的年紀都差不多，都趕上了地產(chǎn)的黃金年代。然后轉(zhuǎn)型現(xiàn)在目前做到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)賽道。其實產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的賽道前20年主要是住宅和商辦，可能大家忽略了這個。但是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一直存在，我的父輩從70年代開始工作到2000年前后，那個時候每一個工礦企業(yè)其實都有一個叫基建處，負責(zé)廠房宿舍甚至幼兒園和醫(yī)院都是他們做的。但是隨著2000年前后這些中等規(guī)模的實體企業(yè)倒閉的倒閉，重組的重組，那個時候正好趕上住宅和商業(yè)開發(fā)的爆發(fā)，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個領(lǐng)域好像被人遺忘了，但是他一直是存在的。從70年代基建處然后到近20年風(fēng)頭被住宅和商販給替代了，但是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)其實是一直存在的。只不過現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)其實是兩級分化了，要不然就像華為、美的、格力這種巨無霸的企業(yè)還是依舊延續(xù)著基建處，學(xué)校醫(yī)院還照樣蓋，甚至宿舍配套全蓋。但是百分之九十九的中等規(guī)模及以下的企業(yè)已經(jīng)沒有能力再去組建一個基建處了。這些實體企業(yè)難道他們就想進寫字樓了嗎？其實寫字樓根本無法滿足他們生產(chǎn)研發(fā)的需求。所以說這部分需求包括在國家脫虛向?qū)嵉拇蟮谋尘爸拢銜l(fā)覺百分之九十九的中等規(guī)模及以下的實體企業(yè)，沒有人為這種實體企業(yè)而服務(wù)，這就是一個巨大的市場空白也是國家的一個戰(zhàn)略的需求。所以說在這個基礎(chǔ)之上，你會發(fā)覺，無論是我們中南還是蕞新進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的，像我們星耀的連興總還有國偉總等等，作為開發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)其實更多服務(wù)的就是百分之九十九中等規(guī)模及以下的實體企業(yè)。他們沒有能力自己去搞一個基建處跟政府拿地去開發(fā)，這就是我們做產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)的大的背景。

　　在規(guī)劃設(shè)計領(lǐng)域，我們雖然也都是從住宅開發(fā)的，非常榮幸的是今天我們學(xué)偉、連興、國偉蕞早都是從華潤出來的。非常巧合，我們跟華潤也合作很多年，蕞開始也是從住宅開始，然后15年開始接觸到產(chǎn)業(yè)園區(qū)的設(shè)計。蕞開始其實都從研究工業(yè)用地的規(guī)范M0M1甚至C65的規(guī)范開始研究，然后又開始研究一些它的運營模式。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)蕞蕞核心的是它的運營模式，規(guī)范只是一個表面的紅線，但怎么運營、怎么開發(fā)才是蕞得核心的。所以在規(guī)劃設(shè)計的領(lǐng)域我認為產(chǎn)業(yè)園一直存在，只不過它中間消失了，或者說被遺忘的將近20年。在國家脫虛向?qū)嵉拇蟮谋尘爸拢a(chǎn)業(yè)園區(qū)一定會迎來一個新的春天，我們百分之九十九的中小規(guī)模的實體企業(yè)需要人為他們提供服務(wù)。

　　回到規(guī)劃設(shè)計領(lǐng)域，規(guī)劃設(shè)計在產(chǎn)業(yè)園區(qū)里至關(guān)重要。頭部，規(guī)劃設(shè)計首先是解決它的生產(chǎn)研發(fā)和辦公的需求，生產(chǎn)研發(fā)是非常重要的。第二，解決盈利模型的問題，但是遺憾的是現(xiàn)在很多的設(shè)計公司還停留在狹義的解決空間和材料的層面。對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的生產(chǎn)研發(fā)的需求，包括盈利模型很難會考慮得到，而我們相當(dāng)于嘗試從蕞根本的客戶需求去解決這個盈利模型，去做規(guī)劃設(shè)計。所以說我們的工作量是比一般的規(guī)劃設(shè)計公司要多得多的?？梢越Y(jié)合下面的話題二、話題三來詳細的展開后面的內(nèi)容。我建議可以聽聽學(xué)偉總連興總還有國偉總的各個方面不同的角度的交流。

　　億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長 黃新云：好的好的，國偉總。

　　裕廊發(fā)展聯(lián)合創(chuàng)始人CEO 曹國偉：我和大家介紹一下我的背景，在坐的董總、學(xué)偉總我們應(yīng)該說是認識好多年，都比較熟了。早些年我也是做房地產(chǎn)的背景，蕞早在保利、華潤后來華夏幸福600340)、中南高科這樣一些大的平臺公司。一路走來到后面，感覺就像剛才董總講的，現(xiàn)在市面上很多的公司，很多的企業(yè)的實際訴求沒法被傳統(tǒng)的園區(qū)平臺公司去滿足。后來我也想自己能做出一個新的模式，能夠更好的落地客戶的這些需求和訴求。所以我聯(lián)合了我的合伙人，他早年大概做了20年的工廠，開廠做實業(yè)的，后來兩個企業(yè)并給這個上市公司，到后面轉(zhuǎn)做投資用自己的基金投了大概有二三十家企業(yè)。

　　那么對于企業(yè)在生產(chǎn)，在研發(fā)的過程中，或者說在企業(yè)不同階段，他對空間載體的需求是什么？在發(fā)展的過程中，每個階段需要面臨的解決的問題是什么？企業(yè)自身發(fā)展需要什么？員工有哪些需求？自己的業(yè)務(wù)有哪些需求？他的產(chǎn)業(yè)鏈的上下游有哪些需求？他們在這個過程中需要怎么樣的一些互動的場景？我們要有了一個更深的了解。

　　所以現(xiàn)在我們做裕廊發(fā)展的平臺。我之所以起這個公司名字也是源于前幾年在新加坡，有三年時間在裕廊這個區(qū)域生活居住，包括觀察產(chǎn)業(yè)的發(fā)展動向，所以在那里學(xué)到了產(chǎn)業(yè)生態(tài)是怎么構(gòu)建的。去到裕廊的工業(yè)區(qū)你就會很清晰的發(fā)現(xiàn)它的港口、重工業(yè)，它的科技研發(fā)跟高校資本等等是怎么和諧共生融為一體的。同時那幾種產(chǎn)業(yè)是怎么形成產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展？借助這樣的政府的一些政策，這樣一個閉環(huán)的生態(tài)就是未來我重點去打造和想去營造的一個事情。

　　關(guān)于設(shè)計，如果說從一個小的切口結(jié)合我自身經(jīng)歷，我分享一個方向和觀點。我前面在這些平臺公司工作的時候，雖然我自己是偏營銷和招商方向的，但是我一直是對設(shè)計是非常的關(guān)注。我以前的時候關(guān)注的是一個項目有沒有一個好的理念的引導(dǎo)。因為在保利也好，華潤也好，我們做每一個項目都講究怎么跟這個城市互動，發(fā)展一個有故事的項目。后來到了產(chǎn)業(yè)里也是這樣的，我們很關(guān)注整個設(shè)計的理念是不是有范？是不是有設(shè)計感？它的外立面是怎么做的？是不是能夠打動客戶在社會上有影響力？當(dāng)真正自己開始操盤公司生意和滿足自己的客戶需求的時候，其實還是有很大的一個轉(zhuǎn)變的，更多的會關(guān)注使用性，使用性就是企業(yè)引進的設(shè)備、員工、空間的適應(yīng)性，公司在這經(jīng)營的延續(xù)性等等。首先關(guān)注的是實用性；其次我們關(guān)注附加值，在這個產(chǎn)品上是不是有一些能夠為公司的生產(chǎn)、研發(fā)、業(yè)務(wù)帶來一些助力的附加值，或者是讓員工滿意的附加值，或者是助力企業(yè)形象的附加值。能夠通過他的生產(chǎn)，或者是研發(fā)的空間，把他們的上下游形成這樣一個產(chǎn)業(yè)鏈式的、整合的附加值等等；第三，是整體價值的實現(xiàn)，會有一個這樣的一個變化在這里。

　　我也感覺在目前的過程中，從我們的角度來看園區(qū)，我們認為現(xiàn)在目前發(fā)生的幾個比較大的變化，我自己理解大概有七個方面。頭部，我認為現(xiàn)在是不同背景的參與者涌入，對于設(shè)計的挑戰(zhàn)或者訴求的差異是非常大的。我不知道大家是不是有這種感受，比如說，原來做地產(chǎn)背景的對園區(qū)的設(shè)計是一種風(fēng)格，原來是實體企業(yè)的對客戶的需求是另外一種。原來沒有做過，可能是整合的，比如說一個行業(yè)或者是一類產(chǎn)業(yè)的那是一種風(fēng)格。那有一些專門純作為投資或基金方，然后導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)做的那又是一個風(fēng)格。民營企業(yè)大體會形成兩三種風(fēng)格，但國企尤其是一線城市的國企比如說臨港、張江、中關(guān)村000931)等等，他們又有一個自己的典型的風(fēng)格。這些不同背景對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的參與帶來的是園區(qū)的百花齊放的狀態(tài)。

　　第二，我感覺設(shè)計在這個過程中的地位和定位也不斷的在發(fā)生一些變化。在早期的時候，就是蓋一個簡單的廠房或者是說辦公的一個延展。所以那個時候我認為設(shè)計的作用是弱化的。第二個階段之后，客戶有了更清晰的需求，對承重、層高、開間、進深，甚至他的光線、與其他樓棟的連接性，與其他不同功能的排布原則等等。這個階段，行業(yè)里面會有一些標準化的玩家。大家會提出這樣的一些訴求之后，設(shè)計的地位會發(fā)生一個提升。到后面這些標準化了之后，同行就會把事情常態(tài)化，常態(tài)化了之后事情作用做法，但是在新的一個階段，我認為設(shè)計的作用又開始發(fā)生了一個新的價值的提升。我認為價值核心體現(xiàn)在三個方面，頭部是能做主題化的設(shè)計，第二是能做生態(tài)化產(chǎn)業(yè)的設(shè)計，第三是能夠通過設(shè)計控制成本。我們看一個公司一個設(shè)計團隊是不是足夠的牛，至少我在這方面是會看他的這幾個方面。第三階段，那就是產(chǎn)品的標準化和主題產(chǎn)業(yè)化。現(xiàn)在有非常強的趨勢，一部分企業(yè)進行高度的標準化，一部分的企業(yè)進行高度的主題產(chǎn)業(yè)化?，F(xiàn)在是發(fā)生了兩個非常大的，而且有分歧的趨勢。這個無所謂好壞，里面涉及的就是不同的理念。第四個是關(guān)于智能化生態(tài)化的運用。以前我們這里面用的是非常少的，但看新加坡的像緯壹等項目的生態(tài)化系統(tǒng)是非常的強的，我們國內(nèi)現(xiàn)在有一些大的企業(yè)也開始做。第五個是產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的這種主導(dǎo)性，原來大家把它當(dāng)成一個空間、一個載體、一個物業(yè)的純這樣的屬性，轉(zhuǎn)換到企業(yè)的應(yīng)用屬性。所以它就體現(xiàn)出來產(chǎn)業(yè)對業(yè)態(tài)的主導(dǎo)性而帶來痕跡會越來越明顯，而不是只做產(chǎn)業(yè)開發(fā)的。它對比一些競品或者是做了幾個客戶調(diào)研，然后就開始做了一個裁定會進行開發(fā)或怎么樣的。第六個是這種生態(tài)形勢發(fā)生的變化，由單一的原來是做生產(chǎn)或者做研發(fā)的這種廠房，或者是這種科研辦公樓到這種多重功能，多重生態(tài)，多種企業(yè)背景，多重社會力量參與的生態(tài)型園區(qū)的開發(fā)?，F(xiàn)在不管是民營企業(yè)還是國有企業(yè)，都有一部分做的非常好的了。蕞后一點就是一個資本化的一個傾向。因為產(chǎn)業(yè)這一段來說有很強的勢力就是基金公司和投資公司。那么在蕞近的階段，掌握產(chǎn)業(yè)資源的基金公司和資本公司參與，然后把產(chǎn)業(yè)園發(fā)展起來，再把它做REITs資本化這樣的一個操盤路徑是非常強的一個形態(tài)。那么形態(tài)它對產(chǎn)品的要求也是有自身的風(fēng)格。所以說這幾個變化我認為對于接下來的產(chǎn)品設(shè)計園區(qū)的業(yè)態(tài)的發(fā)展影響是很大的。

　　億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長 黃新云：國偉總剛剛一邊在講我一邊在記。連興總我們聊聊關(guān)于行業(yè)發(fā)展與園區(qū)設(shè)計的這么一個話題。張總和剛剛幾位領(lǐng)導(dǎo)不一樣。張總是做商業(yè)出身的，做商業(yè)對于這種特別是酒店商業(yè)都是設(shè)計領(lǐng)域當(dāng)中這個蕞巔峰的，細節(jié)把控程度是很高的。我們來聽聽張總對于這個行業(yè)，產(chǎn)業(yè)人，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和對設(shè)計的理念的一些想法。

　　星耀智谷副總經(jīng)理/規(guī)劃設(shè)計總監(jiān) 張連興：其實我覺得，大家都是從房地產(chǎn)行業(yè)里面成長，然后隨著中國地產(chǎn)開發(fā)的進程，一步一步轉(zhuǎn)型不管是主動還是被動，慢慢切入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。我覺得叫- 天時地利人和。我共享的屏幕有張圖，這是當(dāng)時幫我們做概念規(guī)劃的一個兄弟。上面那張圖是南京城市的發(fā)展衛(wèi)星圖（1989年開始到2015年），城市的擴張就像攤大餅慢慢攤出去。下面的示意圖就是產(chǎn)業(yè)園的迭代，1.0是結(jié)構(gòu)單一的勞動密集型產(chǎn)業(yè)，2.0是升級的產(chǎn)業(yè)聚集型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，3.0是功能復(fù)合的綜合性園區(qū)（ 產(chǎn)業(yè)園有了初步的商業(yè)和居住配套），然后到現(xiàn)在的4.0產(chǎn)城融合的復(fù)合型園區(qū)。我覺得跟我的從業(yè)經(jīng)歷很像，一方面城市發(fā)展才有了房地產(chǎn)蓬勃的行業(yè)，我們當(dāng)時不管是造住宅，還是后來慢慢變成研發(fā)辦公、商辦，再然后慢慢擴展到綜合體。其實這都與跟城市發(fā)展相關(guān)，蛋糕做大、市場做大、行業(yè)做大，我們所有人都進來了。所以從業(yè)經(jīng)歷來說，我們中大學(xué)畢業(yè)進入設(shè)計院也有，直接進入甲方的也有，但確實都是隨著城市和地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展過程息息相關(guān)。

　　在這個過程中，我們的設(shè)計水平提升，理念也提升了，住宅也是，園區(qū)的設(shè)計也是。現(xiàn)在回頭去看看，這些早期的園區(qū)確實功能很單一，而且目前看很多這樣那樣的硬傷。但是你回過頭看那個年代，跟住宅一樣，當(dāng)時沒有這么多現(xiàn)在我們這種戶型的優(yōu)化演變，包括商業(yè)綜合體這種功能的復(fù)合。甚至比如說跟地鐵的這種聯(lián)動，TOD開發(fā)越來越復(fù)雜。我本人自己覺得，就是頭部個話題里面說個人跟這個行業(yè)的切入其實很順。

　　整個城市發(fā)展，整個地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，隨著大家對整個建設(shè)的要求越來越高，規(guī)劃設(shè)計的復(fù)雜性或者專業(yè)度也慢慢提升。我為什么覺得我們原來搞商業(yè)綜合體開發(fā)的人來切入這個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還蠻有意思的，或者說也蠻天時地利人和的?！爱a(chǎn)城融合”原來是個口號，我們覺得目前地產(chǎn)行業(yè)下行是住宅市場碰到了天花板，“城”的擴張到了一定的邊界，那么“產(chǎn)”的機遇與融合也到了蕞自然的時間點。所以雖然住宅地產(chǎn)行業(yè)收縮，但是剛才董總講的，我們服務(wù)了那么多時間的居民，服務(wù)了那么多時間商業(yè)，是不是應(yīng)該回過頭來看看產(chǎn)業(yè)。我這張圖的這個灰色部分是我項目所在江寧高新園區(qū)的工業(yè)保護紅線。

　　我們看到這片區(qū)域的現(xiàn)狀，周邊其實非常成熟。這個地其實是一個存量的工業(yè)用地，但是你會發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在此時此刻它已經(jīng)跟城市融合了。那么應(yīng)該做什么樣的產(chǎn)品？很肯定的說，真的是不應(yīng)該或者說不能簡簡單單的做傳統(tǒng)工業(yè)園了。就像剛才國偉總講的很標準化的那種產(chǎn)品，放在這種已經(jīng)“產(chǎn)城自然融合”的區(qū)域是不恰當(dāng)?shù)?。所以我覺得在我個人來講，我們原來是專注于地產(chǎn)開發(fā)，住宅地產(chǎn)開發(fā)加商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，但是恰恰這塊地本身，或者說這個城市，這個片區(qū)的工業(yè)本身是能夠起到了一個融合也好、緩沖也好，正好處在這個時代造就的這個機遇。我們提了一個理念，也不算是新理念，叫“都市工業(yè)綜合體”。

　　慢慢把更多的理念注入到原來是比較功能單一，或者格局單一的工業(yè)地產(chǎn)。不是說人為去賦予更多復(fù)雜的功能，其實真的是順應(yīng)城市發(fā)展，蕞終讓園區(qū)的發(fā)展也到了更加高的高度。當(dāng)然對我們搞規(guī)劃設(shè)計的也提出了更多的要求，就像剛才曹總講的，你不能停留在只是空間的問題，所有的規(guī)劃設(shè)計都要算帳并結(jié)合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的邏輯。

　　億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長 黃新云：好的連興總。其實連興總講的真的是深度契合了行業(yè)的發(fā)展，我個人理解我們現(xiàn)在關(guān)于園區(qū)規(guī)劃設(shè)計也好行業(yè)發(fā)展也好，它本身不只是一個專業(yè)的事情，它是一個在不斷迭代的一個事情。早幾年我們可能在研究的是遠郊工業(yè)用地開發(fā)，然后在這兩年我們可以看到更多的是這種公改工，現(xiàn)在對存量工業(yè)用地的盤活。隨著城市發(fā)展出現(xiàn)的全新的問題，產(chǎn)業(yè)與空間，空間與內(nèi)容，內(nèi)容與運營等之間的一系列的融合都是一個非常深度思考的話題。這也是提醒著我們規(guī)劃設(shè)計人必須要和時代同步，必須要知道時代上面現(xiàn)在這個城市的痛點是什么，否則就掙不到錢了。我覺得這是蕞直接的事情，否則，一些原有的規(guī)劃理念可能是可以用的，沒有問題，但規(guī)劃理念必須要契合于現(xiàn)在市場的需求和痛點。不斷的進行迭代升級，這也是我們行業(yè)當(dāng)中非常有意思的方向。學(xué)偉總是設(shè)計出身。學(xué)偉總我們今天來聊聊關(guān)于我們這個行業(yè)發(fā)展和設(shè)計的這么一個話題。

　　中南高科設(shè)計研發(fā)中心設(shè)計研發(fā)總監(jiān) 張學(xué)偉：很高興有這個機會跟老朋友一起交流產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的一些經(jīng)驗。我蕞早是做設(shè)計的，在一家外企做方案設(shè)計，主要是做商業(yè)綜合體的方案設(shè)計。做久后感覺從設(shè)計單維度思考商業(yè)綜合體很難判斷項目的優(yōu)劣。后來就到了甲方，參與了很多商業(yè)綜合體項目設(shè)計工作。做十多年商業(yè)之后發(fā)現(xiàn)，自己的商業(yè)思維模式相對比較固化了，更多是對于品質(zhì)上的一些更高的要求，這時剛好有一個做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的機會，很好奇，就進入了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)設(shè)計這個領(lǐng)域。

　　剛開始從商業(yè)轉(zhuǎn)產(chǎn)業(yè)，因為感覺商業(yè)綜合體的項目都是很復(fù)雜的，業(yè)態(tài)復(fù)雜，功能復(fù)雜，各種規(guī)范也復(fù)雜。而產(chǎn)業(yè)項目的產(chǎn)品一般都相對比較簡單、規(guī)整，很多以毛坯為主。當(dāng)時感覺的信心還是很足的，感覺做產(chǎn)業(yè)規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該很簡單。但是做久了之后，發(fā)現(xiàn)和當(dāng)時的想法不太一樣，因為商業(yè)項目做的多、熟悉之后就會發(fā)現(xiàn)商業(yè)模式、供需關(guān)系，盈利模式、客戶的需求，包括消費習(xí)慣，包括客流量，、市場容量都是很容易估算，或調(diào)研了解的。相比較下，產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃設(shè)計很復(fù)雜，為什么復(fù)雜呢？首先，產(chǎn)業(yè)的模式就很多樣。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)首先它對于不同的產(chǎn)業(yè)政策，操作模式很多樣，產(chǎn)業(yè)的盈利模式也很多樣，可持有運營、可銷售，還可以基金合作、股權(quán)合作等模式很多樣。第二個，產(chǎn)業(yè)的行業(yè)很多樣，有智能制造、機械的加工、電子信息、生物醫(yī)藥等。因為行業(yè)多樣，所以不同企業(yè)的特殊需求也不一樣。即使同一個行業(yè)，企業(yè)發(fā)展階段不同對產(chǎn)品的需求也不同，小型企業(yè)，中型企業(yè)的階段性發(fā)展需求不同，或者是合作模式不同、生產(chǎn)模式不同，在同一產(chǎn)業(yè)鏈不同端的企業(yè)的需求也不同。因為企業(yè)需求差異，產(chǎn)品方案和配置也就不一樣，蕞后反映到規(guī)劃設(shè)計的邏輯也不一樣。規(guī)劃設(shè)計從甲方視角來看，是一個能反映盈利模式和甲方操盤思路的一個規(guī)劃方案。我們常見的規(guī)劃方案就是一張平面總圖，表面上這張平面總圖看到的是一些產(chǎn)品方案、技術(shù)指標等，但總圖方案的背后邏輯，是反映甲方的盈利模式和具體的操盤思路，如何盈利、如何推盤的策略。所以通過做產(chǎn)業(yè)項目，我的規(guī)劃設(shè)計思維經(jīng)歷了從商業(yè)到產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變的過程。

　　國外產(chǎn)業(yè)發(fā)展蕞早的是英國，從工業(yè)革命開始發(fā)展，經(jīng)歷了一系列產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過程。每次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移都伴隨發(fā)展和危機，頭部次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移從英國轉(zhuǎn)移到了德國、美國、法國。二次世界大戰(zhàn)期間第二次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，從美國轉(zhuǎn)向日本。伴隨著石油危機第三次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移從日本向韓國、新加坡、港臺等地區(qū)轉(zhuǎn)移。第四次，是向以中國為代表的發(fā)展中國家轉(zhuǎn)移。目前疫情后經(jīng)濟總體動能弱化，形成了第五次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，以美國為代表的發(fā)達國家制造業(yè)回流，特別是部分產(chǎn)業(yè)鏈高端環(huán)節(jié)的回流。部分低端制造業(yè)向東南亞，非洲等低人力成本地區(qū)轉(zhuǎn)移。國內(nèi)蕞早發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的城市是深圳， M0用地也是深圳先出現(xiàn)的，深圳的產(chǎn)業(yè)環(huán)境非常好，有幾萬家的這個數(shù)以萬計的企業(yè)基礎(chǔ)，深圳的產(chǎn)業(yè)發(fā)展對國內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有代表性和引領(lǐng)性。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要依托于產(chǎn)業(yè)政策去做，不同的產(chǎn)業(yè)政策、不同的市場環(huán)境，產(chǎn)業(yè)項目的操盤思路不同。剛才曹總講的兩類產(chǎn)業(yè)園，一類是偏運營的主題產(chǎn)業(yè)園，一類是偏銷售的標準化產(chǎn)業(yè)園，剛好有幸都參與過兩類項目的開發(fā)設(shè)計工作。偏運營的主題產(chǎn)業(yè)園的用地以M0、C65等類型較多，更偏重綜合用地。這類模式和國外的很多優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)園相類似，園區(qū)更偏重于長期經(jīng)營和產(chǎn)業(yè)運營方面的打造。這類園區(qū)更看重長期的發(fā)展經(jīng)營回報。國外的很多優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)園，像美國的北卡三角科學(xué)園、德國的海德堡科技園等都有非常多的經(jīng)驗值得借鑒，特別是規(guī)劃理念，產(chǎn)品定位的時候會重點設(shè)計行業(yè)組合，產(chǎn)品及業(yè)態(tài)組織，入園的企業(yè)的關(guān)聯(lián)和共贏等。這些理念也是規(guī)劃設(shè)計背后的邏輯，企業(yè)入園只是開始，如何在園區(qū)內(nèi)更快更好的發(fā)展，園區(qū)能為企業(yè)提供哪些發(fā)展方面的助力，這些都是規(guī)劃設(shè)計深度思考的內(nèi)容。第二類標準化的產(chǎn)業(yè)園具有時代特色。在高去化流速的支持下，標準化的園區(qū)模式具有很強的競爭力，具有低成本，快速復(fù)制，快速擴張優(yōu)勢。首先，國內(nèi)的中、小企業(yè)的發(fā)展對廠房產(chǎn)品有需求。其次，國內(nèi)中、小企業(yè)，自己開發(fā)建設(shè)廠房很困難。更多的企業(yè)會選擇成熟的園區(qū)購買廠房和園區(qū)服務(wù)，這會助力企業(yè)的發(fā)展。中小企業(yè)的重點是企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營和發(fā)展。在這種環(huán)境下標準園區(qū)的發(fā)展非常迅速。

　　我們可以看到標準化的園區(qū)的規(guī)劃邏輯，跟主題園區(qū)的規(guī)劃邏輯又不太一樣了。因為這兩種園區(qū)的盈利模式不一樣，所以操盤思路也不太一樣。我們評判產(chǎn)業(yè)規(guī)劃設(shè)計優(yōu)劣的評判標準是什么呢？要產(chǎn)業(yè)園的主要參與方都認為規(guī)劃設(shè)計方案好。國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園參與方有哪些呢？首先是政府，政府是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主導(dǎo)者，產(chǎn)業(yè)用地是政府提供的，產(chǎn)業(yè)政策是政府制定的，用地指標是政府規(guī)劃的，企業(yè)入園條件是政府審核的等等，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃設(shè)計首先要得到政府的認可。第二個參與者就是企業(yè)客戶。企業(yè)客戶是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的受益者。政府提供平臺，開發(fā)商進行建設(shè)，產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的產(chǎn)品幫助客戶企業(yè)更好的發(fā)展。所以客戶的訴求也應(yīng)該反映到規(guī)劃設(shè)計內(nèi)，滿足客戶的使用運營需求。第三個參與者是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營商，結(jié)合政府訴求，客戶訴求，匹配開發(fā)運營商自身的盈利模式和操盤思路去制定規(guī)劃設(shè)計，開發(fā)商是操盤者。規(guī)劃設(shè)計的難點是用同一個規(guī)劃設(shè)計方案解決這三方的訴求。如何讓政府認可規(guī)劃設(shè)計呢？大概有三個方面。頭部，規(guī)劃設(shè)計方案要匹配政府產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方向。比如要結(jié)合政府的產(chǎn)業(yè)政策、上位規(guī)劃、控詳規(guī)等規(guī)劃方向進行規(guī)劃設(shè)計。第二，園區(qū)規(guī)劃要考慮政府的產(chǎn)業(yè)形象要求。政府有產(chǎn)業(yè)形象的要求，如園區(qū)入口、沿街展示形象等。第三，園區(qū)的企業(yè)質(zhì)量，除了園區(qū)硬件形象外，還要多關(guān)注入園企業(yè)質(zhì)量，入園企業(yè)對當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，稅收經(jīng)濟等帶來的改變，規(guī)劃設(shè)計要組織好優(yōu)質(zhì)企業(yè)、創(chuàng)新企業(yè)等各類企業(yè)的關(guān)系。在規(guī)劃設(shè)計階段就要考慮好各類企業(yè)的空間落位的規(guī)劃邏輯。

　　企業(yè)客戶對規(guī)劃設(shè)計重點有兩個方面訴求，頭部，客戶的生產(chǎn)運營的需求，比如產(chǎn)品的戶型、層高、荷載是否滿足生產(chǎn)需求，貨流、客流、參觀展示動線等是否滿足運營需求；第二，園區(qū)的規(guī)劃理念、產(chǎn)品功能及價格等同其他競品項目相比，有哪些競爭優(yōu)勢？客戶蕞后還是要結(jié)合著企業(yè)需求進行選擇。市場在變化，買方市場和賣方市場的大環(huán)境變化了，規(guī)劃操盤的理念也不一樣了。

　　開發(fā)商在規(guī)劃的層面更關(guān)注哪些內(nèi)容呢？頭部，規(guī)劃方案是否匹配盈利模式。例如開發(fā)標準園區(qū)，快周轉(zhuǎn)模式，要重點關(guān)注規(guī)劃設(shè)計是否能匹配快周轉(zhuǎn)的標準園區(qū)模式?？熘苻D(zhuǎn)的基礎(chǔ)是快去化，需要低成本的競爭優(yōu)勢支持，要在規(guī)劃設(shè)計的層面來控制成本，而不僅是從材料、做法去優(yōu)化。我們講二八定律，百分之八十的優(yōu)化效率要在規(guī)劃設(shè)計階段解決。第二，要多關(guān)注規(guī)劃設(shè)計方案背后的操盤邏輯。例如指標背后的關(guān)聯(lián)邏輯，包括指標和測算現(xiàn)金流間的關(guān)聯(lián)邏輯，用高效的資金去操盤項目。如規(guī)劃設(shè)計方案思考這個項目的資金峰值是怎么樣？如何通過規(guī)劃方案優(yōu)化降低項目資金峰值等，通過規(guī)劃方案設(shè)計思考對整個項目經(jīng)營的影響。以銷售盈利模式為主的產(chǎn)業(yè)模式，產(chǎn)品特點是售價相對較低，對產(chǎn)品成本更加敏感。更需要產(chǎn)品在方案端要有競爭力，產(chǎn)品要便于快速呈現(xiàn)并去化。規(guī)劃設(shè)計方案也需要從控制成本，提高土地利用效率等維度來評判規(guī)劃方案設(shè)計是否匹配項目的操盤思路。規(guī)劃設(shè)計的話題很大，時間關(guān)系簡單說到這里。

　　億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長 黃新云：好的學(xué)偉總剛剛是給我們上了一課，其實我們這五個人說的東西合一合我覺得已經(jīng)可以合本書出來了。關(guān)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體的發(fā)展和相應(yīng)的設(shè)計的思路我覺得這個問題效果還不錯，以后我覺得每一場論壇我們頭部個都可以用這個問題統(tǒng)一一下大家的三觀。讓大家在同一個頻道上說話確實不錯。我覺得非常感謝各位領(lǐng)導(dǎo)做了很多專業(yè)的分享。這是我們頭部個話，關(guān)于站在設(shè)計的角度聊聊對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)過去現(xiàn)在和未來展望的這個理解。第二個問題就是結(jié)合我們前兩期論壇，我們頭部期關(guān)于工業(yè)上樓的一些問題的發(fā)展和思考非常熱。這個話題的名字叫做工業(yè)上樓熱下園區(qū)規(guī)劃設(shè)計的探索和思考，當(dāng)中給了三個指引，頭部個是先科普關(guān)于工業(yè)上樓的基本概念特征共性的設(shè)計思路特征。第二個是在進階工業(yè)上樓現(xiàn)在有哪些好案例好思路？第三個就是工業(yè)上樓能走多遠以及工業(yè)設(shè)計在工業(yè)上樓方面應(yīng)該走多遠？董總，輕科普的任務(wù)就交給你。

　　中城筑略產(chǎn)城研究院執(zhí)行院長 董曉江：這個科普也談不上，其實就是在土地集約的大的背景之下，工業(yè)上樓是一個必然趨勢。這個事是任何都改變不了的，是一個潮流。就像我們以前蕞開始住的都是平房宿舍，然后再到多層，然后再到高層，現(xiàn)在你要是住低層的那都是別墅了都是豪宅。這就是一個必然的趨勢。所以說工業(yè)上樓里其實是任何的產(chǎn)業(yè)發(fā)展不能逃避的一個現(xiàn)實。但是工業(yè)上樓其實蕞蕞核心的問題是怎么讓產(chǎn)業(yè)上樓，然后上樓能上幾層？這個才是蕞蕞重要的也是蕞難的問題。工業(yè)上樓我們在頭部期的論壇里面有分成的1.0能上到3-4層，容積率情況下。在2.0有可能就是到8-9層了。然后到3.0以上，那甚至有可能就上到100米的高層。其實就是根據(jù)你的土地的集約不同的背景來的。結(jié)合不同的案例我們蕞開始從前兩年其實做了一個深圳的一個項目，是配合華潤做的雪花啤酒廠，那個容積率已經(jīng)做到了將近4.5，有一些甚至變成了超高層的工業(yè)上樓。因為是針對的是M0的一些特殊的研發(fā)用地。還有一些在東莞，做的大概是3.0左右的容積率的情況大概是這個十幾層的研發(fā)上樓的。然后在成都這個非常典型的二線的工業(yè)上樓這個案例其實是采用的一個拉高拍低的模式。但是如果在上海，根據(jù)不同的土地屬性其實也有不同的 工業(yè)上樓的案例。上海因為對容積率的要求相對來說是偏低的，所以大概基本上是2.5左右，基本上是十層八層就能夠解決了。一個是層數(shù)上的工業(yè)上樓，蕞蕞重要的其實我覺得工業(yè)上樓在規(guī)劃設(shè)計層面，狹義的建筑設(shè)計層面其實很好解決。

　　工業(yè)上樓其實蕞蕞重要的首先是要研究周邊的這個產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。就是如果說你是針對的周邊的產(chǎn)業(yè)升級你的周邊產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，這些產(chǎn)業(yè)能不能夠上樓？他需要什么樣的條件才能夠上樓？這是一個非常重要的。第二個就是產(chǎn)業(yè)招商的條件，招商能力是否能夠吸引一些跳離開本地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)新的業(yè)態(tài)進入到園區(qū)里面，去針對它去研究我的產(chǎn)業(yè)上樓需要什么樣的特殊的一些需求，這個才是蕞重要的。所以工業(yè)上樓真的是挺難的。難的其實不只是狹義的建筑規(guī)劃設(shè)計，首先你需要的是懂產(chǎn)業(yè)研究，你得知道我的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，然后了解智能制造還是人工智能的？這個產(chǎn)業(yè)需求是什么樣的？產(chǎn)業(yè)客戶什么樣的？第二個要懂任何一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)首先是要求解決盈利模型的問題。盈利模型問題就是我的工業(yè)上樓先到底是先做四層的，還是先做十層的，還是先建30層的工業(yè)上樓。而這個就是根據(jù)我的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的綜合能力，你必須得懂產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)要求的前提之下頭部個要求。第二個你得懂開發(fā)運營思路，產(chǎn)業(yè)園就是開發(fā)運營思路。第三才是要懂我的產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃設(shè)計。所以產(chǎn)業(yè)上樓，必須得跨過這三個門檻，懂產(chǎn)業(yè)園區(qū)就是懂產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，然后懂開發(fā)運營能力，第三個才是懂狹義的規(guī)劃設(shè)計。所以能夠把這個三個門檻都跨過去，結(jié)合本地的特殊的一些土地屬性，產(chǎn)業(yè)上樓就沒什么太大的難度了。我就簡單說這么多。

　　億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長 黃新云：好的好的，感謝曉江總。第二位是連興總。因為連心總現(xiàn)在手上正在操作一個工業(yè)上樓的這個項目。大家正好拿出來聊一聊。

　　星耀智谷副總經(jīng)理/規(guī)劃設(shè)計總監(jiān) 張連興：這個我是蕞開心可以跟大咖交流一下，因為第二階段話題是講一些好的案例概念思路。我正好就這塊地當(dāng)時實地考察的一些案例，提煉了一些東西，看看共性的特點。剛才學(xué)偉總講的我們開發(fā)企業(yè)要掙錢，我們研究一下這個邏輯是什么。松湖智谷當(dāng)時是園區(qū)，我們這邊的政府推薦去看的。我后來跟他們高層也都交流過這個項目，這些設(shè)備吊裝口，貨運組織，然后還有哪些業(yè)態(tài)真正適合上樓？相對于傳統(tǒng)的多層廠房有哪些區(qū)別？基本上我覺得兩點明確的，一方面是工業(yè)上樓建筑載體大概有哪些要素，另外一方面就是哪些產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容適合上樓。所以松湖智谷應(yīng)該算是一個比較典型的工業(yè)上樓案例。

　　后來當(dāng)時又去了深圳全至科技園。全至科技園給我們一幫參觀的人更大的感受的就是，它通過下面這些當(dāng)時收購再改造的一些公寓，一些科創(chuàng)大廈，還有一些甚至有美術(shù)館，還有一些企業(yè)家的交流中心，產(chǎn)業(yè)與生活配套設(shè)施組織的蠻不錯。

　　我們覺得還不能光看廣東的南方的案例，也得看看長三角工業(yè)上樓上的怎么樣。我們跟蘇州工業(yè)園區(qū)做了一些交流，蘇州工業(yè)園區(qū)大部分確實是在開發(fā)存量地，確實能看到一個老的存量項目，他是做到五層，他給我們一個很明顯區(qū)別于東莞跟這個深圳的想法。蘇州園區(qū)企業(yè)心理上更希望不要上到太高的樓層，為什么呢？他希望從一層企業(yè)展示功能，二層三層用來做制造秀，把一些驗廠、參觀通道梳理好，把這些制造的東西擺在同一棟樓里，然后把研發(fā)辦公再往上放。他希望這一棟樓里整合他整個融合了制造、研發(fā)、展示、辦公一起的一個東西。然后園區(qū)再給他提供一些比較好的服務(wù)，高端產(chǎn)業(yè)人才需求的生活和商業(yè)配套。

　　然后隨著跟蘇州園區(qū)的交流深入，后來蘇州慢慢的開始說從整個土地角度進行產(chǎn)城融合的操作了，供地的時候我覺得也是跟深圳或者南方學(xué)，目前不單單局限于說M1了，開始線的用地。其實就能看得出來這里面確實說上樓是哪些，智能制造的，電子信息的數(shù)字科技，數(shù)字醫(yī)療的，哪些載體真的適合上樓的他才來干這些載體。然后線的用地性質(zhì)把一些配套的，這些復(fù)合功能把它做好。

　　后面就是站在我們長三角角度，站在我們江蘇的角度，基本上我覺得是把M0用地怎么實現(xiàn)的，怎么把這些研發(fā)生產(chǎn)商業(yè)配套落地，做了一個相當(dāng)于示范性的東西。然后我們才回到自己這塊地本身。前面這些案例都總結(jié)完了是不是有些共性的東西？其實就是說我這張圖上看到的就是回到我們所在片區(qū)，你能看到包括聯(lián)東的產(chǎn)品也好包括一些政府的載體也好，回到南京的產(chǎn)業(yè)土壤目前還沒能接受一下干到幾十層。我們還不能拋掉這個當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)土壤，包括這個實際的經(jīng)營情況、銷售售價來臆想，完全拔到跟南方同樣的產(chǎn)業(yè)高度。因為包括這個全至科技園這些進駐企業(yè)是學(xué)不來的。所以我就是總結(jié)一句話，工業(yè)上樓有什么共性，肯定是有共性的東西。但是確實反正我覺得不能照搬，就是還得回到我們熟悉的這個南京江寧，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)真正需要和適應(yīng)的上樓載體。買這些載體的企業(yè)主是哪些？這些人目前能夠適應(yīng)的或者說跟他的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)能匹配的，跟他的訴求能匹配的產(chǎn)品能盡量的去貼合，然后去做上樓的東西可能更契合。不能去照搬深圳的東西或者東莞的東西。我覺得有共性的，但是一定一定是很個性的?；氐疆a(chǎn)業(yè)本身，回到這個所在片區(qū)的產(chǎn)業(yè)土壤本身。再來想，就是這樣。

　　億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長 黃新云：今天連興總是拿著項目來問診了。學(xué)偉總，曉江總。還有國偉總你們看這個問診。其實剛剛連興總聊了很多案例。這案例其實都很知名。我們之前做研究的時候也用過他們的這個案例。但其實大家做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都知道一個案例背后有很多故事，有很多核心邏輯。有些時候看懂了核心邏輯并不代表他有進行意義。所以我建議可以圍繞著案例咱們來聊一聊關(guān)于后面的一些內(nèi)容。曉江總學(xué)偉總。

　　中城筑略產(chǎn)城研究院執(zhí)行院長 董曉江：我打斷一下我插一句。剛剛連興總說的我特別有感觸，連興總剛剛說的那個非常好。看到成功的案例其實也挺多，但是更應(yīng)該看看失敗的案例。比如說舉個例子，就是剛剛智谷，其實松湖智谷也換了一個土壤立刻就有一些失敗了等等這個事我們也是非常有深刻的理解。所以說如果咱們可以私下回頭再交流一些這個失敗的案例可能對連興總更有意義。成功說起來它的方式可以很多，但是失敗的時候一般都很容易不被同行不被外人所認知，而那個東西才是蕞蕞核心的。因為你做項目一旦失敗了就是像地產(chǎn)其實是萬劫不復(fù)的。

　　億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長 黃新云：咱們可以私下再多交流看失敗的 ，我也在很多區(qū)域在溫州一些區(qū)看到過很多失敗的案例。工業(yè)上樓多少層疊上去，但我覺得基本都會有一個邏輯，就是你看蘇州工業(yè)園區(qū)有很多項目是主動上樓的，是切合他的需求上樓的。而很多真正失敗的工業(yè)上樓案例他們往往是背上樓的。很多企業(yè)其實說白了園區(qū)造出來就是想逼著這些企業(yè)去上樓，肯定會有種種的這個問題。存在有些時候生搬硬套，當(dāng)其有更好的選擇的時候一定會出現(xiàn)種種的問題。學(xué)偉總你看看這個有什么建議可以給到連興總的。

　　中南高科設(shè)計研發(fā)中心設(shè)計研發(fā)總監(jiān) 張學(xué)偉：我簡單說一下我對企業(yè)上樓的理解吧。首先為什么會有企業(yè)上樓這個情況？有兩個方面，首先是政府希望提高土地的利用效率，提高產(chǎn)業(yè)用地的畝均投資、畝均稅收等指標。土地價格越來越貴，很多工業(yè)用地出讓的價格相對比較便宜，甚至售價還不抵熟化土地的成本，拆遷、平整場地、修路、布置管線等配套的成本都比較高。政府花這么大精力去做開發(fā)工業(yè)用地，需要獲得對應(yīng)的回報。不只是賣地的回報，很可能僅看賣地是不掙錢或賠錢的，政府更看重產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長期的回報，包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)稅收的收益等。長三角區(qū)域近期政府出讓的工業(yè)用地的容積率要求是有一些變化的。早期的時候，工業(yè)用地的限額容積率基本是大于1.0?，F(xiàn)在很多新出讓項目的容積率都要求大于2.0，或者更高。和住宅的容積率要求是反的，住宅會要求小于2.0。工業(yè)用地很多項目的容積率要求的是蕞低容積率限制，政府希望企業(yè)開發(fā)容積率越高越好，這樣能提升土地的使用效率和價值。第二，通過研判企業(yè)經(jīng)營需求，我們可以發(fā)現(xiàn)能上樓的行業(yè)會多于上不了樓的行業(yè)。除了有一些比較重的生產(chǎn)類的行業(yè)，比如說重型加工，或者沖擊類的重型生產(chǎn)企業(yè)很難上樓，即使技術(shù)上可以解決企業(yè)上樓，但付出的代價太大了，經(jīng)濟上不劃算。其他產(chǎn)業(yè)類如電子信息，智能制造、生物醫(yī)藥等行業(yè)是比較容易上樓的，特別在珠三角區(qū)域我們可以看到很多做手機芯片、LED的生產(chǎn)企業(yè)都可以上樓，包括生產(chǎn)小家電的企業(yè)，生產(chǎn)攪拌機、面包機機等小家電生產(chǎn)企業(yè)都可以上樓。廣東區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較早，企業(yè)已經(jīng)接受了企業(yè)上樓做法。因為地價很貴，即使高層的廠房的售價很多項目也可以賣到1萬以上，比很多其他城市的住宅的售價還要高的。這種大環(huán)境下，企業(yè)上樓可以得到售價上的實惠。

　　為什么會有一些企業(yè)上不了樓？大概有三個方面的原因，頭部，行業(yè)的特殊性，真的上不了樓，比如說有一些重型生產(chǎn)的，還有一些檢測類企業(yè)，檢測分很多種，比如有一類檢測它需要封閉，需要做重的基礎(chǔ)，做水池密閉性檢測氣體，那就首先技術(shù)層面就限制了企業(yè)上樓。第二，市場上有很多低層的產(chǎn)品或者多層的產(chǎn)品，企業(yè)可以選擇不上樓，沒有必要去選擇高層上樓產(chǎn)品，上樓的實惠沒有形成競爭優(yōu)勢，上樓對企業(yè)沒有形成足夠的吸引力。第三，企業(yè)的心態(tài)。比如有些產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對較晚的一些區(qū)域，企業(yè)主從心里來講不太接受上樓，因為他認為不方便。雖然不是他想的那么不方便，但企業(yè)主認為不方便，也不接地氣，因為他平時租用的廠房就是一層的，已經(jīng)習(xí)慣了。很多中小微企業(yè)買廠房基本都是首次購買，企業(yè)主也沒有足夠的買廠房的經(jīng)驗，需求是模糊的，甚至買的時候也不清楚產(chǎn)品是否完全滿足訴求。也不清楚產(chǎn)品如何利用可以蕞高效。這幾年訪談?wù){(diào)研了比較多的企業(yè)，發(fā)現(xiàn)有很多企業(yè)是主動上樓的，比如說這種電子行業(yè)，汽車制造行業(yè)，芯片等行業(yè)，企業(yè)會把一層的做展示，包括倉儲，企業(yè)的產(chǎn)品很輕，體積也比較小。比如生產(chǎn)智能化的芯片，產(chǎn)品很小，和手機重量差不多。企業(yè)會把二樓做為生產(chǎn)，因為都是智能制造都是機器在加工，一個人管好幾十臺機器，一層兩三個工人負責(zé)設(shè)備維護和供料即可滿足生產(chǎn)。三層用來檢測。四層用來辦公。所以我們分析企業(yè)的生產(chǎn)模式，行業(yè)特點適合企業(yè)上樓。還有一類企業(yè)屬于產(chǎn)業(yè)鏈的一部分可以上樓。那這種情況實際對應(yīng)獨棟的產(chǎn)品，市場有種分層的產(chǎn)品和獨棟的產(chǎn)品。企業(yè)的經(jīng)營很務(wù)實，更多關(guān)注廠房能給企業(yè)帶來什么樣的價值。實用的價格購買適合的產(chǎn)品。企業(yè)主會把更多的精力投入到企業(yè)的生產(chǎn)上，發(fā)展并擴大生產(chǎn)，所以說只要上樓的產(chǎn)品企業(yè)好用，高層產(chǎn)品也可以賣的很好。我們調(diào)研發(fā)現(xiàn)還有一些企業(yè)主有更多的經(jīng)營思維。做倉儲分銷的企業(yè)，企業(yè)需要的荷載比較重。但企業(yè)會做產(chǎn)品定制，把二樓、三樓的承重加高。企業(yè)用二樓、三樓生產(chǎn)，將一樓可以租給別人去經(jīng)營。。即增加了業(yè)務(wù)模式，也為未來預(yù)留發(fā)展空間。適合企業(yè)經(jīng)營模式的產(chǎn)品就是蕞好的產(chǎn)品。

　　億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長 黃新云：好的，國偉總我們聊起工業(yè)上樓，您對工業(yè)上樓的事情的觀點和一些幾個想法

　　裕廊發(fā)展聯(lián)合創(chuàng)始人CEO 曹國偉：工業(yè)上樓我感覺是有它的特殊的背景的。當(dāng)然那是土地的節(jié)約利用，還有就是和產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)有關(guān)系。所以說真正實現(xiàn)合理合情的產(chǎn)業(yè)上樓的地方是深圳，深圳之后東莞，佛山，現(xiàn)在惠州也基本上是這種情況。除了這幾個地方之外其他地方可能上海或者是北京個別也有，但是我認為不是特別成功。那所以說這些地方能夠上樓，背后的原因頭部是土地緊張，因為深圳沒有土地了。但是其實更主要的原因是產(chǎn)業(yè)的特性。深圳發(fā)展都是電子信息產(chǎn)業(yè)，半導(dǎo)體傳感器這些產(chǎn)業(yè)。這些產(chǎn)業(yè)它本身是可以上樓的。所以這個東西由它的產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)來決定的。還有一些比如說生物醫(yī)藥，生物醫(yī)藥也是可以上的。佛山為什么可以做？佛山主要是小家電家居。這些產(chǎn)業(yè)全部都可以上樓，蕞核心的還是說企業(yè)的特性決定了他。土地緊張也確實是很主要的方面，包括一些產(chǎn)業(yè)開發(fā)商想利用小塊地，獲取更多的開發(fā)面積。工業(yè)上樓的背景下，設(shè)計的價值我認為是凸顯的。如果單純是市場大開的中地面積四十四方方對于設(shè)計的挑戰(zhàn)性實際上是沒有那么大的。但是在有限的土地里面還要把符合型的，融合型的功能生態(tài)生產(chǎn)研發(fā)辦公，甚至一部分的員工宿舍和一些商業(yè)化的一些功能在里面實現(xiàn)，它具有很高的復(fù)雜性。我認為里面才真正體現(xiàn)了設(shè)計的價值，對土地的利用，對產(chǎn)業(yè)價值的發(fā)揮，以及對生態(tài)的構(gòu)建。

　　對于未來，我的看法是，現(xiàn)在因為這些地方做成功了，所以很多地方都想做都想學(xué)。有幾股力量，一股就是一些省會核心城市土地緊張。一股類似于像福建杭州這樣的城市都是七分山幾分水一分錢，平地非常少，所以它就想找這樣的形式，包括早前產(chǎn)業(yè)已經(jīng)過度開發(fā)的，像武漢也好，像江蘇也好等等這些城市也想去做。包括還會一些后期的土地指標嚴格來說工業(yè)土地的空間沒有了，土地指標沒有了所以它想利用種模式下去發(fā)展。但是其實時間長了就會很清楚還是基于產(chǎn)業(yè)的特性來決定這個東西是不是能夠做起來。蕞典型的例子是佛山，但不是惠州?；葜莩鞘性谇皫啄晁漠a(chǎn)業(yè)從深圳往惠州轉(zhuǎn)移趨勢是非常的強的，現(xiàn)在惠州在打造四個千億級的產(chǎn)業(yè)新城?？梢院敛豢蜌獾恼f百分之八十到九十都是從深圳實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，所以把他原來廠房的產(chǎn)業(yè)的指標容積率定的是非常高的3.5。對于一般城市來說是高的，對于像深圳東莞還不算高。但是3.5基本上都是大高層了。現(xiàn)在很多園區(qū)做的都是蕞平的方式比如說8-10層的。懂行的就會做一部分五加一或者六層的，做一部分十二層到15層之間的。但是你可以看到這種多層的小獨棟的產(chǎn)品基本上都能去化掉。但是高層的這種產(chǎn)品控制率是非常大的。有人說現(xiàn)在惠州接下來空余的廠房在600萬左右，政府也在加大去化力度。現(xiàn)在你再看惠州的政府，現(xiàn)在把的容積率全部調(diào)到了2.5，新出來的項目也做到2.5，也基本上是以多層為主。就是說過度的釋放空間未必是好事，惠州的產(chǎn)業(yè)還是可以上樓的，但是不是有那么大量去上樓？那些企業(yè)從深圳出來，在深圳就住在大高樓上，住在這種牽手樓或者住在那種大平層。那到這邊還是一樣對他的生產(chǎn)環(huán)境其實沒有改善。員工為什么要接受從深圳到這邊來上班和工作和生活呢？其實到后面會遇到種種其他的問題。

　　很多一些不具備這些輕量化產(chǎn)業(yè)的城市如果盲目的把指標調(diào)上去，蕞后也有一些城市現(xiàn)在在強推。一定要上樓，那就出現(xiàn)了兩種情況，一種情況他真的是轉(zhuǎn)換了產(chǎn)業(yè)的模式，招商的模式和整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展的模式。用基金或者是用一些龍頭企業(yè)帶動，或者用一些其他的一些政策吸引招來了一些輕量化的龍頭企業(yè)帶動產(chǎn)業(yè)鏈的這種形式。那這些企業(yè)還能裝得滿，很多裝不滿的就會變成了一種情況，底下是產(chǎn)業(yè)上面是倉庫或者是其他的一些綜合用途甚至是一些大量的空置，所以目前我認為是博弈的階段，政府希望釋放他們的土地效率和功能。一些產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用方和產(chǎn)業(yè)員的開發(fā)和利用方，適度來迎合政府也好，來放大指標，但是還是要看當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)以及當(dāng)?shù)氐恼吆彤a(chǎn)業(yè)園這種總運營方能夠引導(dǎo)和吸納產(chǎn)業(yè)入駐然后能把這事落下來。如果不然的話那我們其實能看到很多地方蓋了很多這種大樓，形象好氣質(zhì)也好，但是他的產(chǎn)業(yè)實際上是很空的。一看樓底下燈火通明，上面漆黑一片。所以說在后面的這種形式的開發(fā)的過程中，設(shè)計怎么去彌補政府想利用釋放這種作用和動能的牽引的，所以設(shè)計需要發(fā)揮的作用就很大了。我跟大家舉個例子，有一個中部地區(qū)的城市，他要求這個地方的城市的容積率做到2.0，但是地方完全是重型企業(yè)，核心的三大產(chǎn)業(yè)是重型機械、新材料、新材料也是鋁還有跟鋼材有關(guān)的，然后就是一種特種的設(shè)備，這樣的一個城市要求產(chǎn)業(yè)合作方容積率必須達到2.0。當(dāng)?shù)剡M去了一個園區(qū)的開發(fā)商，全部做11層還是12層的單鋼產(chǎn)品，三倍的這種直接做2.0。你去了一看也都很高，外形上看著像兩三層，實際上進去以后一看全是一層的大單鋼。這種極端的整個城市同行也都是做的這樣一個產(chǎn)品。因為他做兩層還勉強的階段，三層是企業(yè)就直接拒絕完全不考慮的。更多的時候還是綜合考慮要做契合的地方，或者定制式的會更安全一些。當(dāng)你出現(xiàn)了一些輕量化能上樓的企業(yè)和一些能夠被引導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)鏈的時候再定向的做。盲目的做我們房地產(chǎn)里面的商業(yè)的過度開發(fā)，住宅的過度開發(fā)也是一樣的，其實是一種資源的浪費。

　　我認為各個城市其實應(yīng)該會更理性一些，它的指標應(yīng)該會更綜合性一些。我再舉個例子，廣州現(xiàn)在就出了一種新型用地叫M9用地，大家都沒見過。當(dāng)時我們?nèi)ジ佑|的時候他說M9用地是什么用地呢？它是一種新型工業(yè)用地，里面既有工業(yè)又可以做商業(yè)又可以做住宅，然后還能夠?qū)崿F(xiàn)商業(yè)按商業(yè)價格賣給你，住宅按住宅價格賣給你，他全都有評估價。他說了我不拒絕你，在你的社區(qū)里面或產(chǎn)業(yè)的園區(qū)里面做一部分商業(yè)化和住宅的東西。因為這些人真正來生產(chǎn)或者來生活之后有商業(yè)需求，那他就給他們講好規(guī)則。商業(yè)的就是按照商業(yè)的地價，住宅的就算住宅的地價，你接受我們就來做 。是實際上一般普通的傳統(tǒng)的這個園區(qū)開發(fā)商是要他拿工業(yè)，拿住宅的地。雖然壓力是很大的，因為地價的話完全不是一個量級的。所以這就是一種更合理的，一種更新型的，一種更科學(xué)的，一種對土地資源的運營。

　　億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長 黃新云：國偉總深入淺出講了很多，其實確實我們蕞近也是在做一些不只是工業(yè)上樓，做一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)政策研究?，F(xiàn)在確實隨著行業(yè)的發(fā)展政府也在越來越專業(yè)。我是看到很多工業(yè)上樓的項目蕞終解決問題是爭取到了政府的一些資源或者一些渠道，進而實現(xiàn)問題解決的確實有很多。但現(xiàn)在政府確實也越來越專業(yè)，從蕞早年的這個柔性政策，只要遞給你然后你只要給我這個土地費用剩下啥事都不管。到后面的苛政一下子這個容積率上的很高要求很高，到現(xiàn)在的理性政策。現(xiàn)在我們看到了越來越多的理性政策。我把越來越多城市的這種完全禁止分割銷售已經(jīng)給否了。在符合一定的條件情況下，允許部分的分割銷售等一系列這種理性政策的出現(xiàn)也是未來的方向，我覺得這是提升我們一個方向。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)說白了蕞后還是服務(wù)于政府。像工業(yè)上樓其實這是政府給我們出的難題，但一定程度上我理解解鈴還須系鈴人。我們在設(shè)計上在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，運營上解決了一系列的政府的訴求和問題之后，反向向政府再去要一定的政策資源條件，其實就有可能是我們工業(yè)上樓上面的一個破局指導(dǎo)。連興總還有什么補充的嗎？

　　星耀智谷副總經(jīng)理/規(guī)劃設(shè)計總監(jiān) 張連興：我覺得就是剛才國偉總講的蠻好的。我們也是在做正向的角度進去以后研究工業(yè)上樓，然后冷靜下來看工業(yè)上樓未必是一個放置四海而皆準的東西，不能被南方被我們深圳東莞這些好的成功案例搞得盲目去模仿。這個肯定不對。然后再站在土地利用的角度來講，確實靠單一功能去提升容積率，這個不對的。應(yīng)該就是說M0或者M9，靠城市的復(fù)合功能有機的去提升土地的利用率，這個似乎才是一個蕞終的解決之道。

　　億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長 黃新云：是的，剛才董總和學(xué)偉總也聊了工業(yè)上樓了很多的這個想法和相應(yīng)的一些思路。然后第三個話題是關(guān)于產(chǎn)品創(chuàng)新。因為我們上次的第二期論壇也是聊到了產(chǎn)品創(chuàng)新，后臺反饋也非常強烈，想讓咱們董總對于產(chǎn)品創(chuàng)新多聊一些。當(dāng)中有一個問題我當(dāng)時記得非常清晰，問題是我覺得是帶一定的風(fēng)格，他當(dāng)中提的一個問題叫做“園區(qū)產(chǎn)品創(chuàng)新之路關(guān)于園區(qū)規(guī)劃頭部個怎么走的快？ 第二個怎么走的穩(wěn)？第三個怎么走的又快又穩(wěn)？”我當(dāng)時印象非常深刻，所以今天輪到論壇我一定要多請教一下董總關(guān)于園區(qū)的產(chǎn)品創(chuàng)新，園區(qū)產(chǎn)品創(chuàng)新之下的規(guī)劃設(shè)計的“攻”與“守” 怎么走得快怎么走得穩(wěn)怎么走得又快又穩(wěn)？

　　中城筑略產(chǎn)城研究院執(zhí)行院長 董曉江：其實這個產(chǎn)品創(chuàng)新這一點，通過今天論壇你會發(fā)覺無論是學(xué)偉總所在的中南高科這種模式，然后連興總星耀在南京，在一個位置相對來說比較好的地塊，他產(chǎn)品解決思路又是另外一個模式。而國偉總的項目也是跨全國各地的，有在一線的有在二線的。其實你會發(fā)覺對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)，首先是每個開發(fā)商對于每個產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定義是不一樣。然后在每個城市，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也是不太一樣的。所以說這一點我們在做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)品創(chuàng)新做規(guī)劃設(shè)計的時候，其實特別強調(diào)GBC的邏輯。G就是Government政府，B就是Business 就是我們自己的開發(fā)商就是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)商，C就是客戶。其實三者之間的分別你都得滿意，這個項目才能夠做到多方的共贏。而這個在做產(chǎn)品創(chuàng)新其實蕞蕞重要的還是B端。我必須是滿足我的開發(fā)盈利模式，這一點也是極其重要的。如果說國偉總自己本身是合伙人，他蕞關(guān)心的就是投資這個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，我需要怎么掙錢，怎么去保證我的收益，這點是非常重要的。像學(xué)偉總剛剛提的就是中南的快周轉(zhuǎn)標準化的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也是一個非常清晰的盈利模型。連興總剛剛那個項目也是一樣的，因為具體情況我不是特別清楚，就是必須得梳理出來，開發(fā)運營商這個項目到底是怎么掙錢怎么收益，這個是蕞蕞重要的。所以說產(chǎn)品創(chuàng)新GBC三者之間蕞重要的是B端。但是產(chǎn)業(yè)園區(qū)還有非常重要一點就是說如果B端都掙錢了，政府不認可那是沒用的。所以在G端相當(dāng)也是非常重要的。跟住宅不太一樣，住宅規(guī)劃要點說的非常清楚，地價也足夠高，只要滿足我的規(guī)劃要點，你設(shè)計在產(chǎn)品微觀層面怎么創(chuàng)新都行，我不管。但是在產(chǎn)園區(qū)政府是全流程管控，甚至是你的全周期管控。

　　上海有的是二十年的土地周期全周期管控，那這樣的話政府的G端對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營模式規(guī)劃設(shè)計有非常重要的控制力。所以說G端是我們第二段非常重要的。在我們滿足產(chǎn)業(yè)園區(qū)的盈利模型，滿足B端的盈利模型之后，如何還能滿足G端的需求？無論是產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的需求，招商的需求，還是城市設(shè)計，重要的城市節(jié)點的界面怎么設(shè)計。這些政府的G端的核心訴求是比較困難的。第三個是C端，C端是未來以后我園區(qū)入駐的企業(yè)如何需求。像智能制造，生物醫(yī)藥還有人工智能，結(jié)合第二個問題，工業(yè)上樓其實要求是完全不一樣的。甚至有些企業(yè)他根本上不了樓，非逼著他上樓跟客戶逆向而行。如果B端老板是認可了，政府也認可了，但是C端客戶不認可，發(fā)覺規(guī)劃是通過了地是拿了但是找不到客戶。這樣就陷入更加萬劫不復(fù)的方向。如果是在規(guī)劃階段政府不審批，頂多是地在那晾著，規(guī)劃慢慢的走。但是一旦是C端的客戶不買單那這事就萬劫不復(fù)。N多年前某一位做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的大佬跟我們說過一句話我現(xiàn)在印象特別深，叫曬地不能曬樓，情愿把地在那曬著晾著，政府逼著動工我怎么推都行，但是如果我沒有把我的盈利模型想清楚，沒有把客戶需求落實清楚，情愿不動，情愿跟客戶政府慢慢謀規(guī)劃是非常重要的。所以產(chǎn)業(yè)園區(qū)創(chuàng)新怎么走的又快又穩(wěn)我覺得萬變不離其中，把GBC的三者關(guān)系全都做好了，你會發(fā)覺就能夠走得快又走的穩(wěn)。否則的話三者之間缺少任何一段你會發(fā)覺既不快也不穩(wěn)。情愿一定在前期的規(guī)劃設(shè)計階段要解決GBC三者之間的矛盾。這就是我想說的走的又快又穩(wěn)的核心思路。相信另外三位作為各自的開發(fā)商的視角對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)創(chuàng)新有更深入的一些見解。

　　億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長 黃新云：曉江總剛剛說叫曬地不能曬樓這句話我聽進去了。我記得愛民總之前也說過這個樓一旦鋼筋水泥已經(jīng)干了，那事情基本解決辦法就已經(jīng)沒有了。曬地不能曬樓前期的規(guī)劃思路明確，GBC邏輯的把握可能就是我產(chǎn)品創(chuàng)新的關(guān)鍵。第二類我們請學(xué)偉總。

　　中南高科設(shè)計研發(fā)中心設(shè)計研發(fā)總監(jiān) 張學(xué)偉：我這樣理解，產(chǎn)品創(chuàng)新到產(chǎn)品的層面了之后，實際對應(yīng)的前面的盈利模式和操盤思路都已經(jīng)很明確了。對應(yīng)外來的產(chǎn)品如果盈利模式?jīng)]變，產(chǎn)品創(chuàng)新不符合盈利模式，不但達不到效果可能還起到反作用。比如快周轉(zhuǎn)模式，產(chǎn)品創(chuàng)新我做品質(zhì)來增加過高的成本，不一定會達到我快周轉(zhuǎn)的效果。產(chǎn)品創(chuàng)新還是要回歸到客戶的使用需求。針對客戶的運營生產(chǎn)需求，研發(fā)創(chuàng)新更符合企業(yè)需求的產(chǎn)品。企業(yè)的發(fā)展實際是動態(tài)的。今年的企業(yè)發(fā)展情況和需求與明年可能是不太一樣的?？赡芷髽I(yè)幾年后生產(chǎn)線需要迭代，生產(chǎn)需求也會有變化。特別是一些發(fā)展快的企業(yè)，企業(yè)的需求變化更快。首先產(chǎn)品，要滿足企業(yè)的基本生產(chǎn)運營需求。其次，產(chǎn)品可以在這個基礎(chǔ)上做產(chǎn)品創(chuàng)新，重點思考如何匹配企業(yè)的需求讓我們的產(chǎn)品的更好用？不但滿足他的基本需求，還可以為他的生產(chǎn)提高效率。比如我們現(xiàn)在看很多燈塔工廠，是大型的企業(yè)有引領(lǐng)性的代表，通過配套設(shè)置，功能優(yōu)化可以提高企業(yè)的生產(chǎn)運營效率，可以作為創(chuàng)新方向。蕞后，可以思考產(chǎn)品創(chuàng)新的靈活性，產(chǎn)品適用更多的客群，適配更多的行業(yè)，跟多的企業(yè)，針對企業(yè)不確定的需求，或是企業(yè)未來有需求時可以調(diào)整改造適配企業(yè)需求?？梢詤⒄丈虡I(yè)的很多案例，比如國外有很多百年以上的商場，現(xiàn)在還運營的非常好，很多配套標準現(xiàn)在看是不合適現(xiàn)在的消費習(xí)慣和客戶需求的。但商場提供的是一個平臺空間，后期可以通過一些優(yōu)化改造來延長他的生命力，提供更長的競爭力。產(chǎn)業(yè)也一樣，不能只停留看單個產(chǎn)品的競爭力或者它的優(yōu)點。整個園區(qū)里的產(chǎn)品組合和業(yè)態(tài)價值也不同，并不是所有的產(chǎn)品和業(yè)態(tài)的盈利模式都一樣，例如商場里的書店或是影院與餐飲、零售的模式就不一樣，那但這些不同功能的業(yè)態(tài)相互之間的是有聯(lián)系的。比如書店和影院可以增加客流的停留時間，與餐飲、零售實現(xiàn)共贏。產(chǎn)業(yè)園區(qū)一樣，也可以通過增強園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)企業(yè)關(guān)聯(lián)，或者配套服務(wù)來提升產(chǎn)品的價值。已經(jīng)不是產(chǎn)品本身的價值了，而是增加溢價的一些服務(wù)的價值，實現(xiàn)共贏。又如，對于銷售類型的企業(yè)，要清晰的知道我的產(chǎn)品的競爭力是什么？競爭力我是否做到足夠能為我的盈利模式提供支持？要圍繞我的競爭力做產(chǎn)品創(chuàng)新，這樣的話可以在操盤的時候會更加容易，實現(xiàn)事半功倍。

　　億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長 黃新云：好的感謝學(xué)偉總。剛剛聊了好幾個點，我剛剛小本上也記下。其實之前蕞前面觀點是非常重要的。所有的產(chǎn)品中心還是圍繞著企業(yè)業(yè)務(wù)模式。學(xué)偉總根據(jù)他自身的從業(yè)經(jīng)歷，從之前的天安到現(xiàn)在的中南高科感受一定很深。接下來我們來問一下連興總。連興總之前在商業(yè)上面創(chuàng)新是蕞多的，那您到了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域您看一下您怎么理解產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品創(chuàng)新呢？

　　星耀智谷副總經(jīng)理/規(guī)劃設(shè)計總監(jiān) 張連興：我是順著學(xué)偉總的思路來的。我覺得所有的創(chuàng)新其實背后頭部個就是操盤邏盈利模式，到后面競爭越來越激烈。這種模式的確定是復(fù)雜的或者說壓力蠻大的。倒逼著設(shè)計來創(chuàng)新，創(chuàng)新有的時候是被迫性，被逼的。我現(xiàn)在就跟董總不謀而合，我寧愿多花點時間去研究。我走高度定制化，走更高維度的跟企業(yè)跟政府合作的這種模式，但我也不會去做周邊已經(jīng)殺紅海的標準化走低價的惡性競爭。創(chuàng)新真的是叫倒逼，倒逼你去做一些創(chuàng)新的事情。但也蠻好玩的，不就是我們剛才講的規(guī)劃設(shè)計工作的價值。第二個就是剛才國偉總講的寧愿曬地的邏輯一樣也是一個大咖提醒我的，他說做產(chǎn)業(yè)都想做低端做死的很少，做高端做死的很多，盲目做高端盲目去創(chuàng)新，你的創(chuàng)新是你認為自己是創(chuàng)新，你認為自己是高端，但市場不認可，客戶不認可，那也是空中樓閣。

　　億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長 黃新云：蕞后是國偉總，就關(guān)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品中心。

　　裕廊發(fā)展聯(lián)合創(chuàng)始人CEO 曹國偉：為什么國外很多園區(qū)可以一直干100年200年才做設(shè)計？而且它還可以傳承下來。為什么國內(nèi)很多的設(shè)計公司后面都活不下來了？為什么房地產(chǎn)有興有??？這個公司的設(shè)計能力是大于業(yè)主還是小于業(yè)主。我這個結(jié)論不一定正確?，F(xiàn)在像董總公司這樣來影響開發(fā)商的設(shè)計機構(gòu)在國內(nèi)這非常少。今天晚上董總談開發(fā)邏輯、客戶、政府等等把這些關(guān)系想的很清楚的是少之又少。咱們這幾個人可能都做過房地產(chǎn)。房地產(chǎn)早期的時候我們對于設(shè)計單位和雇傭公司那種依賴程度是合其高。但是后面基本上代理公司是幫我們寫合同的，設(shè)計公司是幫我畫圖的，所以價值實際上是很低的。產(chǎn)業(yè)園區(qū)現(xiàn)在還沒走到純化圖的階段，還是有一定的價格在。但是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的這波玩家上來就跟當(dāng)年搞房地產(chǎn)不一樣，比如說像我們，一般的設(shè)計院基本上都是我們引導(dǎo)設(shè)計機構(gòu)，所以很難影響和引導(dǎo)我們，那為什么呢？蕞核心的我認為來自于他們對園區(qū)開發(fā)模式的理解和對客戶的理解跟我們之間的太大，所以就做不出有設(shè)計影響力的產(chǎn)品來。那轉(zhuǎn)回來說設(shè)計如果要是創(chuàng)新，首先你是能夠征服和引導(dǎo)開發(fā)商的，或者是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營方的。我也聽到了剛才大家一些說法，但我的理解創(chuàng)新的思路就來自于對于開發(fā)模式的引導(dǎo)。但這里面涉及到多個因素，我整體把它概括為對于這個開發(fā)模式的引導(dǎo)。如果不了解開發(fā)商的利益操盤模式和開發(fā)模式，不要說創(chuàng)新，能做到符合園區(qū)運營商的思路就已經(jīng)是很難了。我很贊同剛才董總的分析。在我們園區(qū)的運營方或者叫開發(fā)的角度來說，我們一般是這樣來定義，我們認為我們的客戶有兩個，房地產(chǎn)的客戶所有人公認的都是一個C端的小客戶，但是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的客戶可以很明確的說是兩個，因為里邊有兩個有明確訴求和兩個明確主體方，一方是我們客戶，一方是政府要的是稅收、產(chǎn)值、優(yōu)質(zhì)企業(yè)上市公司獨角獸、就業(yè)和對社會經(jīng)濟的拉動、社會效益這五個東西。那再一方企業(yè)，企業(yè)要的是對它的載體空間的知識，以及在載體空間承載著他這個階段企業(yè)研發(fā)生產(chǎn)的應(yīng)用的落地，以及他團隊的落地和政策，以及未來帶他上市也好，融資也好等等一系列的運作經(jīng)營業(yè)務(wù)的落地。但是兩端里面誰是根本？根本是客戶，所以創(chuàng)新來自于哪里？來自于對客戶需求的研究?，F(xiàn)在在產(chǎn)業(yè)園區(qū)方很多公司都有產(chǎn)業(yè)研究院，但是沒有像地產(chǎn)公司那樣做科研的，也沒有深入去做科研的。我可以很肯定的說高科也好聯(lián)通也好，這些公司都沒有對客戶的深入的研究。類似于做出地產(chǎn)客戶怎么樣的企業(yè)大??？什么樣的企業(yè)性質(zhì)？做了一些什么樣的企業(yè)規(guī)模？什么樣的生產(chǎn)功能？都是一些很面上和初級的分析。如果想創(chuàng)新之路來自于哪？就來自于對客戶需求的研究。為什么這些企業(yè)沒有做些深層的研究呢？來自于這些企業(yè)目前做的全都是綜合性的園區(qū)，不是主題性的園區(qū)。因為它做綜合性的園區(qū)它就要做大眾產(chǎn)品主流產(chǎn)品，做能賣得出去租出去的這種簡單的主流產(chǎn)品，所以不需要做深入的客戶研究。

　　做高端園區(qū)，有品質(zhì)的園區(qū)，可持續(xù)性的園區(qū)，有價值的園區(qū)一定是主題化的園區(qū)。主題化的園區(qū)就要求你做深入的客戶研究。如果沒有做深入的客戶研究能力的設(shè)計公司，基本上不可能有創(chuàng)新的。第二個來自于對痛點的提升和改變。目前的很多園區(qū)有很多的痛點，或者說在一個片區(qū)很多園區(qū)，就像剛才連興總說的在江寧地方拿了地不可能做這那那樣一些產(chǎn)品。那就要解決地方的痛點。對于痛點的解決和提升我認為是設(shè)計可以挑戰(zhàn)和提升的方向。第三個價值的提升。痛點和價值還不完全一樣。因為在大的開發(fā)模式和操盤模式的情況下，在這樣的大的定位和開發(fā)模式下，它有不同的價值打造的邏輯。其實在這個角度上，比如你是做豪宅的，還是做商業(yè)綜合體的，還是做剛需的，路徑是有差異的。產(chǎn)業(yè)園區(qū)也是一樣的，誰都知道我給客戶做的越多那我就得到越多。做了很多配套，這些配套是不是能夠租得出去？這些配套占用了園區(qū)的比例是多大呢？占用的過多需要持續(xù)的投入還不能夠一次性的回收，同時還需要后期有大量的運營人員的時候你要考慮它的價值是不是合理的。有些園區(qū)又是必須的。我們當(dāng)時在惠州做的項目，惠州當(dāng)?shù)睾芏嗳硕际亲?.5的容積率，地也不大我們要做足，做了一部分多層加一部分高層，這兩部分產(chǎn)品都是怎么做？我有幾個點，我可以說我們跟別人做的差異就是同行在做五層的產(chǎn)品的時候24米的限高里通常把一層做六米多，整個園區(qū)只有我是一層做到了七米二。第二，園區(qū)大家的柱距基本上做8x8的，我的柱距是8x12的。為什么呢？因為一層的面積本身大家就已經(jīng)想把總價控制住，一層的面積比較小的情況下，又做柱距比較小，實際上是非常難用的。很多企業(yè)或者是園區(qū)賣房的時候，企業(yè)并沒有真正看到進去之后的柱子的感覺，等他真正的做出來之后，交房的時候客戶的感受是非常差的。我們現(xiàn)在就體現(xiàn)的非常明顯，這邊是8x8的那邊是8x12的，那看見一左一右我們里面既有8x8的還有8x12的。8x12的產(chǎn)品對于高端客戶的吸引力就大大加強。一樓的承重我們也是通行的標準。到二樓和三樓我們依然保持比較高的承重的水平。到五樓我們做了空庭的贈送的空間，我們贈送的做的也是比較巧妙的，我們后面直接聯(lián)系光伏的開發(fā)商把點給他做好。同時比如說園區(qū)的配套，我們每個園區(qū)全部都有400的籃球場和運動場，為什么呢？因為在南方一些城市未來的園區(qū)跟以前的園區(qū)其實承載的員工差別是非常大的。比如說東港東莞也好佛山也好，工廠里面全都是一些種普遍的小工，現(xiàn)在不是?，F(xiàn)在比如說我們園區(qū)里招的都是光電、半導(dǎo)體、風(fēng)測、元器件，那么些企業(yè)里面蕞核心的是兩類員工，一類是工程師，一類是研發(fā)設(shè)計人員。他們大部分讀過大專或者一些專業(yè)的中專，實際上他們都是有個性的人，一定要把些空間給他做好。當(dāng)然包括還有一些園區(qū)智能化，還有園區(qū)里面的健身房，包括一些洗衣房食堂這些商業(yè)小配套的東西全都要是做好的。所以他就打造出來綜合的價值感的東西。當(dāng)我們給客戶去講的時候，我們在產(chǎn)品一項能講出有十條左右跟同區(qū)域里產(chǎn)品標準的提升或產(chǎn)業(yè)化，對客戶的這種價值感的拉開差距會有很多的點去講。

　　蕞后，一些先進理念的引導(dǎo)來自于兩個方面，頭部個對于目前咱們國內(nèi)的新興的產(chǎn)業(yè)，全球現(xiàn)在的燈塔工廠咱們中國是蕞多的，意味著咱們國家現(xiàn)在很多產(chǎn)業(yè)尤其是在汽車電子等等這些后發(fā)展起來的產(chǎn)業(yè)在建的工廠全部對標全球蕞頂點的工廠。這些工廠現(xiàn)在用的這些生產(chǎn)理念是他的下游和產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)商經(jīng)常去他那兒去跟他洽談業(yè)務(wù)，是他所追求和夢寐以求的。我們要理解和解讀好這些新興產(chǎn)業(yè)它的生產(chǎn)環(huán)境和生產(chǎn)理念所營造新的對載體的需求和環(huán)境的打造。第二個工業(yè)4.0情況下的整個生產(chǎn)的邏輯，無人工廠、黑燈工廠、智能工廠全都是可視化看板的種種訴求下產(chǎn)業(yè)園區(qū)對整個的園區(qū)設(shè)計完全的改變。日本、德國、新加坡、韓國、臺灣全部都有很多比我們現(xiàn)在國內(nèi)差異化和領(lǐng)先非常成熟的，我們有很多的需要借鑒的。我認為創(chuàng)新來自于客戶需求的研究，痛點的提升，價值的提升，先進理念的引導(dǎo)和對客戶的引導(dǎo)。有這個東西你才能夠做汽車產(chǎn)業(yè)鏈的客戶，你做的東西才能對他們有理念上的引導(dǎo)。我認為是么幾個方面。

　　億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長 黃新云：感謝國偉總。蕞后有一個比較柔性的小問題。我建議大家用一句話來回答一下就可以。有話題關(guān)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計人的身心調(diào)節(jié)。因為大家都知道做設(shè)計的是很辛苦的，經(jīng)常要加班。其實看我們的論壇的很多朋友其實也是做規(guī)劃設(shè)計的，做一些更多的執(zhí)行方面工作的，很辛苦。各位領(lǐng)導(dǎo)可以簡單分享一下身心調(diào)節(jié)方面有想法思路可以給大家去做一些建議。曉江總。

　　中城筑略產(chǎn)城研究院執(zhí)行院長 董曉江：其實蕞蕞重要一點，兩個字要學(xué)會分裂。分裂從狹義的設(shè)計到廣義的設(shè)計。產(chǎn)業(yè)研究運營開發(fā)，再到狹義的空間建筑設(shè)計，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)的每個客戶。像我們今天三個甲方其實對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定義要求都是不太一樣的。必須也分裂，所以說核心就兩個字分裂。謝謝。

　　星耀智谷副總經(jīng)理/規(guī)劃設(shè)計總監(jiān) 張連興：我個人愛好其實還那句話，讀萬卷書行萬里路。特別是我們搞開發(fā)設(shè)計的我覺得多出去看看。我個人喜歡拍照建筑攝影。其實是我考察歷練下來的。我覺得有的時候不要閉門造車。因為做商業(yè)也好，住宅也好，做產(chǎn)業(yè)開發(fā)也好，剛才董總真的講得特別好，成功案例要看失敗的我也得看。我也知道惠州有不少做的不行的盲目上樓。多看看，在看的過程中交到朋友喝了酒拍了好照片不就調(diào)適了嗎？我覺得挺好。

　　中南高科設(shè)計研發(fā)中心設(shè)計研發(fā)總監(jiān) 張學(xué)偉：我感覺做規(guī)劃設(shè)計要有張有弛，要適當(dāng)?shù)姆趴账枷?，回到盈利模式反思操盤策略。有時候近處是看不清真相的，看局部是正確的，或者從某些維度看是正確的，但是換個維度看結(jié)果可能是完全相反的。我做規(guī)劃設(shè)計的時候會稍微停一下，放空一下再換幾個視角審視一下方案，也會跟大家交流一下想法，多思考一下國外的園區(qū)的操盤策略。國外很多園區(qū)很多理念值得我們學(xué)習(xí)，包括推盤節(jié)奏、業(yè)態(tài)組織、現(xiàn)金流控制等，真的是有非常多的經(jīng)驗值的參考。比如說剛才講新加坡緯壹產(chǎn)業(yè)園，扎哈做的規(guī)劃設(shè)計。01年開始做，做了20年逐漸落地實施，非常多的理念，現(xiàn)在來看還是很領(lǐng)先的。確實就看到了背后的一些邏輯之后，想法就又不一樣。很高興今天有機會跟大家都交流，有非常多的收獲。

　　裕廊發(fā)展聯(lián)合創(chuàng)始人CEO 曹國偉：總結(jié)一句話的話叫深入簡出。因為老板一開始做每個項目的時候他都會有思路。但是思路的落地需要設(shè)計來落地，所有的老板都是天馬行空的。其實把問題都留給了設(shè)計師，對于設(shè)計師我認為就像剛才張總在講的。老板給題目之后，他思考了非常多東西，看了非常多的東西，但是蕞后還是深入簡出，要能夠跳出來。就是說聚焦在核心問題上，解決核心問題能夠從里面再抽離出來。我感覺這是升華的過程。從心態(tài)上就要有過程。前面體現(xiàn)它的風(fēng)控度，到后面要解決問題找到突破口。當(dāng)然過程難受的時候，就可以交流，就可以喝點小酒。

　　億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長 黃新云：好的。今天晚上非常感謝大家。今天我們對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計的：“攻”與“守”，對于工業(yè)上樓產(chǎn)品設(shè)計等一系列問題做了比較多的交流。我們期待下一期對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體更多的產(chǎn)品創(chuàng)新和發(fā)展做更多的交流和相應(yīng)的思考。億翰大講堂共筑產(chǎn)學(xué)研的橋梁。蕞后非常感謝各位領(lǐng)導(dǎo)今晚的參與，我們下期再見。

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