2010年石家莊晉州項(xiàng)目產(chǎn)品建議38P

　　滄州市城市解讀市場(chǎng)解碼政策解讀——石家莊市三年大變樣頭部年重點(diǎn)是拆，以區(qū)縣為主，大力度推進(jìn)二環(huán)路沿線(xiàn)、四橫六縱和十五個(gè)主要出入市口道路兩側(cè)拆遷（即“24615”），推進(jìn)滹太新區(qū)、西部新區(qū)、正定片區(qū)和南部山前工業(yè)新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，基本實(shí)現(xiàn)主城拆建、規(guī)劃、招商和新區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)到位；核心就是搬遷整合，大力度推進(jìn)主城區(qū)企業(yè)搬遷改造、退城進(jìn)郊、晉檔升級(jí)，搞好行政、文化、教育、體育等資源整合；全面提升，“六大工程”全面見(jiàn)到成效，實(shí)現(xiàn)省會(huì)城市面貌大變樣——城市布局進(jìn)一步優(yōu)化。空間布局由主城攤擴(kuò)變?yōu)榻M團(tuán)發(fā)展，建成區(qū)面積由182平方公里擴(kuò)大到200平方公里左右。基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，人均住房建筑面積提高到30平方米以上，生態(tài)環(huán)境進(jìn)一步，綠地率提高到35%，人均公共綠地率增加到10平方米。城市品位進(jìn)一步提升。以拆促建，以拆促改，大張旗鼓推進(jìn)主城區(qū)連片拆遷改造。二環(huán)路以?xún)?nèi)主街主路沿線(xiàn)城中村、老舊小區(qū)和危陋住宅區(qū)基本改造完畢，沿主街主路特色建筑群、特色街道區(qū)和層級(jí)分明的文化體育設(shè)施基本形成；城市容貌整潔有序，社區(qū)環(huán)境和諧舒適，從而進(jìn)一步夯實(shí)省會(huì)又好又快發(fā)展的平臺(tái)和基礎(chǔ)。第二年第三年總投資1400億元的600個(gè)項(xiàng)目建設(shè)，加快省會(huì)城市現(xiàn)代化步伐，確保實(shí)現(xiàn)“一年一大步、三年大變樣”。石家莊地處河北省中南部，環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)區(qū)，距首都北京283公里。東與衡水接壤，南與邢臺(tái)毗連，西與山西為鄰，北與保定為界?，F(xiàn)轄6個(gè)區(qū)、12個(gè)縣、5個(gè)縣級(jí)市和1個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，總面積158萬(wàn)平方公里，常住人口9395萬(wàn)人，其中市區(qū)面積4558平方千米，市區(qū)人口240萬(wàn)人晉州市距省會(huì)石家莊市正東45千米，總面積619平方公里，全境皆平原，土地和水資源均較為缺乏；人口52萬(wàn)，下轄8個(gè)鎮(zhèn)2個(gè)鄉(xiāng)，4個(gè)城區(qū)辦事處，共224個(gè)行政村。晉州市民營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅猛，目前形成以輕紡、建材、農(nóng)產(chǎn)品加工等支柱產(chǎn)業(yè)，從業(yè)人員超過(guò)5萬(wàn)。晉州市商貿(mào)業(yè)繁榮發(fā)展，近年來(lái)，建成了布匹、木材、蔬菜、糧食、小食品等五大城區(qū)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，從業(yè)人員近萬(wàn)人。晉州市種植養(yǎng)殖業(yè)業(yè)發(fā)達(dá)，專(zhuān)業(yè)戶(hù)過(guò)萬(wàn)。城市解讀——行政區(qū)劃石家莊市行政區(qū)劃圖2010年，晉州市把加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)調(diào)整作為上水平的主攻方向，把打造“龍型經(jīng)濟(jì)”作為壯大產(chǎn)業(yè)的核心，把項(xiàng)目建設(shè)作為保增長(zhǎng)的重要抓手，把園區(qū)建設(shè)作為增后勁的重要依托，全力推進(jìn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)由低端向高端發(fā)展、由傳統(tǒng)向現(xiàn)代演進(jìn)，加快構(gòu)建布局合理、產(chǎn)業(yè)集聚、協(xié)調(diào)發(fā)展的工業(yè)經(jīng)濟(jì)新格局。晉州市將新建續(xù)建總投資484億元的20個(gè)超億元項(xiàng)目，竣工千萬(wàn)元以上項(xiàng)目53個(gè)，其中億元以上生產(chǎn)性項(xiàng)目8個(gè)；全市擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的高科技項(xiàng)目和億元以上產(chǎn)業(yè)龍頭項(xiàng)目達(dá)到5個(gè)；并力爭(zhēng)新上投資約50億元項(xiàng)目一個(gè)，實(shí)現(xiàn)物流等新型產(chǎn)業(yè)起步。晉州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收7000元，農(nóng)民人均純收入3770元，由于本地特色農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商貿(mào)較發(fā)達(dá)，收入差距較大。經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，使得住房需求進(jìn)一步增加，大量樓盤(pán)的入市使得有能力的購(gòu)房者對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的要求有所提升。城市解讀——經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市解讀——交通情況石家莊火車(chē)站有京廣鐵路、石太鐵路、石德鐵路交匯于此，朔黃鐵路橫穿該市北部；京深、石太、石黃、青銀、石濟(jì)、張石高速公路和107、307、308等到國(guó)家級(jí)公路在市域內(nèi)縱橫交錯(cuò)；石家莊至太原北站客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)的建成，使得列車(chē)蕞高時(shí)速達(dá)到250公里，70分鐘可以到達(dá)太原,這樣石家莊的交通更加方便!主要航空樞紐是石家莊正定國(guó)際機(jī)場(chǎng)，位于石家莊市區(qū)東北方向，距市區(qū)32公里，是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的國(guó)際口岸機(jī)場(chǎng)。2008年吞吐量已突破100萬(wàn)。石家莊三環(huán)主線(xiàn)公里，由西、南、東、北四個(gè)部分組成（西環(huán)由北新城至高遷東街，長(zhǎng)185公里；南環(huán)由高遷東街至段干，長(zhǎng)156公里；東環(huán)由段干至北五女村，長(zhǎng)12公里。北環(huán)從北五女莊接石黃高速公路,至北新城村北接西環(huán)，利用高速公路288公里）。石家莊未來(lái)交通四通八達(dá)，帶動(dòng)整個(gè)城市的快速發(fā)展，輻射地帶拉動(dòng)本案價(jià)值提升。房地產(chǎn)投資額（億元）22072677526367001950%021%9660%2840%000100020003000400050006000700080009000%2000%4000%6000%8000%10000%12000%投資額（億元）增長(zhǎng)率2008年以來(lái)房地產(chǎn)投資出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。房屋施工面積（萬(wàn)平米）971001092004230170000620%1246%-6126%6548%000200004000060000800001000001200009-8000%-6000%-4000%-2000%000%2000%4000%6000%8000%施工面積增長(zhǎng)率進(jìn)入2009年以來(lái)，房屋施工面積高速增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率達(dá)65%以上。成交量（萬(wàn)平米）257271095726736-5741%14401%000500010000150002000025000300009-10000%-5000%000%5000%10000%15000%20000%成交量增長(zhǎng)率進(jìn)入2009年，受經(jīng)濟(jì)刺激政策及需求壓抑的釋放影響，成交量迅速回升。3924960%1001%000%500%1000%1500%2000%2500%000500001000001500002000002500003000003500004000004500009成交價(jià)格（元平米）成交價(jià)格增長(zhǎng)率2009年以來(lái)，商品房成交均價(jià)達(dá)5847元平米，增長(zhǎng)率為18%。區(qū)域內(nèi)核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手2009年2010年2011年2012年香江國(guó)際城和順締景龍頭花園住宅18萬(wàn)，共1441套房源新盤(pán)未開(kāi)10萬(wàn)左右供應(yīng)量，住宅3萬(wàn)左右供應(yīng)量陽(yáng)光盛景后期16萬(wàn)建面未開(kāi)盤(pán)，1300套左右房源朝陽(yáng)南區(qū)新盤(pán)供應(yīng)量7。8萬(wàn)平米陽(yáng)光盛景區(qū)位：晉州市朝陽(yáng)路與向陽(yáng)街交叉口南行100米路東占地：40畝；建面：7萬(wàn)平米；開(kāi)盤(pán)時(shí)間：20105產(chǎn)品類(lèi)型：小高層，多層；形象定位：花園洋房，城市核心地段，精致的社區(qū)景觀(guān)小品開(kāi)發(fā)商：冀中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司價(jià)格：2400元核心競(jìng)爭(zhēng)力研判—7萬(wàn)平米的區(qū)域簡(jiǎn)約建筑，引領(lǐng)本區(qū)域居住新風(fēng)尚、品牌開(kāi)發(fā)策略：充分利用建筑特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，做好品質(zhì)的的同時(shí)增加社區(qū)綠化率；中間為大面積的條狀景觀(guān)綠地，40米超大樓間距，樹(shù)立項(xiàng)目高端形象；項(xiàng)目清新脫俗，新鮮感強(qiáng)，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，流淌著現(xiàn)代都市的時(shí)尚、浪漫和******。和順締景區(qū)位：占地：67200平方米； 建面：100000平方米； 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：待定 產(chǎn)品類(lèi)型：高層，小高層； 形象定位：和順締景著力打造晉州宜 居新尺度，多方面保證社區(qū)宜居生活： 舒適性溫泉配套入戶(hù)，無(wú)盡吸收了中 西方藝術(shù)元素，美化陶冶生活； 開(kāi)發(fā)商：河北和順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公 司價(jià)格：2300元 和順締景核心競(jìng)爭(zhēng)力研判— 由河北和順?lè)康禺a(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目配備了晉 州唯一的溫泉，天然溫泉熱浴，放松身心， 延緩衰老，私享愜意生活，多元化精致戶(hù) 型，智能化安保體系，價(jià)格占優(yōu)。 開(kāi)發(fā)策略： 緊鄰晉州教育商圈，占據(jù)東二環(huán)北路核心地段； 建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約，建筑線(xiàn)條簡(jiǎn)約、莊重。結(jié)合地塊特 有規(guī)劃，從南向北設(shè)計(jì)建造11層的建筑。社區(qū)內(nèi)樓 棟整齊劃一，空間富于變換。 香江國(guó)際城 區(qū)位：晉州市原糧食局西側(cè) 建筑面積：30萬(wàn)平方米； 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：20101010 產(chǎn)品類(lèi)型：高層小高層； 形象定位：香江國(guó)際城扼守政經(jīng)大 道——朝陽(yáng)路與光明街交匯處——的 交匯核心點(diǎn), 占據(jù)著市政未來(lái)戰(zhàn)略規(guī) 劃的重點(diǎn)——朝陽(yáng)路商務(wù)發(fā)展路。純 住宅生活社區(qū)； 開(kāi)發(fā)商：河北香江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有 限公司價(jià)格：3000元 香江國(guó)際城核心競(jìng)爭(zhēng)力研判——引入石家莊 高品質(zhì)的北國(guó)商場(chǎng)，配套小學(xué)，860平米社 區(qū)綠化性水系、超大平米平米特色商業(yè)、 休閑，社區(qū)服務(wù)性機(jī)構(gòu)的完善配套、品牌 開(kāi)發(fā)策略： 戶(hù)型設(shè)計(jì)參照國(guó)際化舒適樣本80-120 ，滿(mǎn)足不同客 戶(hù)的需求； 演繹都市生活風(fēng)情，領(lǐng)航晉州舒適生活、樣板人居 的未來(lái)潮流。 龍頭花園 區(qū)位：世紀(jì)到與富強(qiáng)路交叉口 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2009年9月27日 產(chǎn)品類(lèi)型：普通住宅 形象定位：打造城市新美宅， 緊鄰世紀(jì)廣場(chǎng)坐擁城市新繁華。 開(kāi)發(fā)商：河北帝華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有限公司價(jià)格：2400元 東方魅力核心競(jìng)爭(zhēng)力研判— 完善的商業(yè)教育配套，打造大型 住宅新區(qū) 開(kāi)發(fā)策略： 產(chǎn)品多樣化，可供選擇的空間大； 緊鄰城市新核心，交通方便。 名人公館 區(qū)位：中興路與東二環(huán)交叉口 向南50米占地：36480平方米； 建面：92000萬(wàn)平米； 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2009年7月 產(chǎn)品類(lèi)型：高層, 形象定位：成熟社區(qū),交通網(wǎng)四 通八達(dá)，完善的商業(yè)配套與住 宅相得益彰。未來(lái)的商務(wù)核心。 開(kāi)發(fā)商：河北富榮家園房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)有限公司 價(jià)格：3000元 名人公館核心競(jìng)爭(zhēng)力研判— 早期團(tuán)購(gòu)、百姓口碑信譽(yù)好， 前期推廣少，節(jié)約成本。 開(kāi)發(fā)策略： 項(xiàng)目為成熟社區(qū)在百姓心中有一定影響力，較其 它同類(lèi)產(chǎn)品有一定的優(yōu)勢(shì)； 名人公館設(shè)計(jì)為高品質(zhì)稀缺板式高層，整體采用 現(xiàn)代簡(jiǎn)約設(shè)計(jì)風(fēng)格； 滄州市城市解讀 項(xiàng)目屬性界定 屬性界定 項(xiàng)目屬性： 區(qū)域?qū)傩裕?關(guān)鍵詞:二線(xiàn)城市、重點(diǎn)拆遷新興居住區(qū)、相對(duì)成熟生活配 套、小規(guī)模項(xiàng)目 項(xiàng)目位于原交易市場(chǎng)，周邊的配套較為完備 生活配套較完備 占地60畝左右，在晉州市屬于中等規(guī)模 中等規(guī)模 本案在晉州市屬于核心地段 核心地段 晉州市為工商業(yè)較發(fā)達(dá)地區(qū)，有大量的企業(yè)主及 從業(yè)人員。 工商業(yè)業(yè)主生活區(qū) 晉州市在房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分中屬四線(xiàn)城市 四線(xiàn)城市 地塊價(jià)值SWOT分析 W（劣勢(shì)） S（優(yōu)勢(shì)） O（機(jī)會(huì)） T（威脅） 政策利好，河北三年大變樣； 晉州市經(jīng)濟(jì)狀況良好； 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品升級(jí)創(chuàng)新不夠，仍有提升空間 房地產(chǎn)近期成交量急劇下滑，市場(chǎng)已進(jìn)入下一輪調(diào)整期。 項(xiàng)目所在城市較繁華區(qū)域； 地塊緊鄰水渠，市內(nèi)主干道交通條件便利； 有配套商業(yè) SWOT SWOT分析 分析 客群分析 客源預(yù)估 高端 中層 底層 項(xiàng)目的定位所針對(duì)的目標(biāo)客群，他們是隱蔽在人群中的中、高端客體。 本案的主力客群將來(lái)自于經(jīng)濟(jì)或政治體 系中層或上層。 主力人群年齡30—50歲 客源預(yù)估 中高端客戶(hù)的職業(yè)構(gòu)成 單位與企業(yè)領(lǐng)袖 私營(yíng)老板 實(shí)力企業(yè)核心高管 金融單位核心高管 銀行 加工制造業(yè)老板 貿(mào)易流通業(yè)老板 高級(jí)公務(wù)員 市政府 房地產(chǎn)業(yè)核心高管 服務(wù)業(yè)老板 教育醫(yī)療專(zhuān)家高管 客群范圍分布 客源發(fā)展戰(zhàn)略： 以先行挖掘地緣型的客源，再影響到整個(gè)晉州市的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，蕞終拓展晉州市周邊村 落的購(gòu)買(mǎi)力。 成交客源 1地緣型 2市郊 3周邊村落 目標(biāo)客戶(hù)的描述 子女?dāng)?shù)量：1-2個(gè) 共同生活的老人：1-2位 家庭月收入：3500元以上 家庭擁有普通住房：1套： 產(chǎn)品建議 當(dāng)?shù)刂懈邔尤巳旱钠?chē)擁有量較周邊地區(qū)偏高，需要1：05左右的車(chē)位比以保證未來(lái)的需要，另要有自行車(chē)停車(chē)位； 車(chē)位需求比較明顯。整體指標(biāo) 外立面顏色以暖色調(diào)貼磚為主，底部為深色石材建筑風(fēng)格 景觀(guān)蕞好有貫通的水系，輔以涼亭、小橋等修飾；園林景觀(guān) 小品園林景觀(guān) 戶(hù)型、面積戶(hù)型以三居為主，搭配兩居和少量頂層、底層復(fù)式，頂層帶閣樓、底 層帶花園 格局當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體比較關(guān)注通透和采光，所以產(chǎn)品格局力求方正，減小進(jìn) 避免開(kāi)門(mén)見(jiàn)廳戶(hù)型建議 臥室飄窗戶(hù)型建議 錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)戶(hù)型建議 臨街商業(yè)示意圖 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 藍(lán)海地產(chǎn)操盤(pán)模式 目標(biāo)客戶(hù) 客戶(hù)角度 銷(xiāo)售角度 產(chǎn)品本生 藍(lán)海地產(chǎn)銷(xiāo)售保障體系

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