者：招商銀行研究院 授信執(zhí)行部 戰(zhàn)略客戶部 機構(gòu)客戶部

　　■ 在高質(zhì)量發(fā)展要求下，產(chǎn)業(yè)園加速進入市場化發(fā)展新階段，園區(qū)開發(fā)運營由政府主導(dǎo)向企業(yè)主導(dǎo)和政企合作轉(zhuǎn)變。傳統(tǒng)政府主導(dǎo)下的園區(qū)運行機制與當(dāng)前產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求之間的矛盾日益凸顯，各地不斷探索模式創(chuàng)新，積極謀求市場化破局。在政策和要素保障支持下，以市場主體為核心、強調(diào)專業(yè)化運作和園區(qū)經(jīng)濟效益的市場化機制正在加速形成，企業(yè)主導(dǎo)和政企合作模式得到廣泛應(yīng)用。

　　■ 園區(qū)入局者不斷，形成了多元化主體的發(fā)展格局。背靠政府資源的國有開發(fā)運營企業(yè)憑借多年經(jīng)驗積累，正在積極提升專業(yè)化能力、拓展市場化園區(qū)項目。民營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商利用品質(zhì)空間和服務(wù)理念兩大抓手，逐漸形成了成熟的業(yè)務(wù)模式和品牌口碑。一些行業(yè)龍頭發(fā)揮產(chǎn)業(yè)號召力和產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)能力，搶抓各地特色主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)機會。此外，致力于科技成果轉(zhuǎn)化、創(chuàng)業(yè)孵化、產(chǎn)業(yè)投資的科技服務(wù)型企業(yè)也開始涉足產(chǎn)業(yè)園，以科創(chuàng)服務(wù)和創(chuàng)新資源優(yōu)勢展開差異化競爭。

　　■ 產(chǎn)業(yè)園項目打造從空間開發(fā)走向產(chǎn)業(yè)生態(tài)運營，促進全鏈條提質(zhì)轉(zhuǎn)型。園區(qū)建設(shè)從土地一級開發(fā)過渡到二級開發(fā)，向功能業(yè)態(tài)混合的綜合開發(fā)拓展，開啟“筑巢引鳳”新潮流。招商理念和方式創(chuàng)新不斷，“招大引強”與“招才引智”******齊下，立體化招商網(wǎng)絡(luò)全面鋪開，大數(shù)據(jù)招商、資本招商等策略手段層出不窮。運營服務(wù)成為園區(qū)比拼的關(guān)鍵，形成了集政務(wù)服務(wù)、專業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、科創(chuàng)服務(wù)于一體的全要素服務(wù)體系。

　　■ 園區(qū)盈利由重資產(chǎn)依賴向輕資產(chǎn)或輕重結(jié)合模式過渡。傳統(tǒng)以物業(yè)租售為主的盈利模式正受到?jīng)_擊，增值服務(wù)、產(chǎn)業(yè)投資和運營品牌輸出成為收入增長的關(guān)注重點。同時，如火如荼的智慧園區(qū)建設(shè)有望帶來盈利模式的顛覆性變革。

　　■ 業(yè)務(wù)建議和風(fēng)險提示。（本部分有刪減，招商銀行各部如需報告原文，請以文末方式聯(lián)系研究院）

　　我國產(chǎn)業(yè)園進入高質(zhì)量發(fā)展的新時代，各地政府不斷探索優(yōu)化產(chǎn)業(yè)園開發(fā)運營模式，開啟了市場化破冰浪潮。以政府為主導(dǎo)的園區(qū)模式正在快速變化，越來越多的市場主體成為新時期園區(qū)建設(shè)的主力軍。園區(qū)全鏈條經(jīng)營理念和運作邏輯也隨之變化，帶來園區(qū)盈利模式的創(chuàng)新變革。本篇報告作為產(chǎn)業(yè)園系列研究的第二篇，旨在梳理市場化浪潮下我國產(chǎn)業(yè)園開發(fā)運營的主要特點和關(guān)鍵趨勢，從而提出新時期我行的園區(qū)經(jīng)營策略建議。

　　1.1需求牽引與政策支持雙重驅(qū)動，加速園區(qū)市場化

　　我國產(chǎn)業(yè)園發(fā)展早期多采用行政化手段推動，政府和國有資本主導(dǎo)的色彩濃厚。雖然有部分民營企業(yè)參與和少量市場化運作的項目，但規(guī)模體量較小。近年來，在高質(zhì)量發(fā)展訴求下，產(chǎn)業(yè)園開始全面加速進入市場化發(fā)展階段。

　?。?）需求牽引：隨著產(chǎn)業(yè)升級加速、產(chǎn)業(yè)內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生重大變化，企業(yè)對園區(qū)載體品質(zhì)和運營服務(wù)都提出了更高的要求，傳統(tǒng)園區(qū)開發(fā)運營模式面臨多重挑戰(zhàn)。各地開始積極謀求市場化破局。同時，在“放管服”深化改革、隱性債務(wù)約束、土地集約化利用等多重因素影響下，各地政府也傾向于采取市場化手段促進園區(qū)轉(zhuǎn)型，激發(fā)園區(qū)經(jīng)濟活力。

　　（2）政策支持：多個重要政策出臺，強調(diào)產(chǎn)業(yè)園要“市場化”、支持市場主體參與建設(shè)運營。2017年2月，國務(wù)院辦公廳對外頒布“開發(fā)區(qū)23條”，主張政企分開、政資分開，把市場化運作作為重點方向。2019年5月國務(wù)院再發(fā)“開發(fā)區(qū)24條”，明確指出經(jīng)開區(qū)要“由政府主導(dǎo)向市場主導(dǎo)轉(zhuǎn)變”。江蘇、上海、湖南等省也出臺產(chǎn)業(yè)園政策，推動市場化建設(shè)運營。此外，不少地區(qū)推行新型產(chǎn)業(yè)用地、功能混合開發(fā)、允許分隔銷售等產(chǎn)業(yè)用地政策，為各類市場主體進入提供要素保障。

　　表1：近年來各級政府出臺政策推動產(chǎn)業(yè)園市場化

　　資料來源：公開資料，招商銀行研究院

　　在需求牽引與政策保障支持下，產(chǎn)業(yè)園市場化機制正在加速形成。一是弱化政府角色、突出市場主體。發(fā)揮市場作用，按照市場價格、市場信號，讓市場主體來配置資源。二是強調(diào)專業(yè)化運作。把產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)建設(shè)、招商引資、運營管理交給掌握市場與產(chǎn)業(yè)資源、熟知產(chǎn)業(yè)布局、精通園區(qū)運營服務(wù)的專業(yè)性企業(yè)或機構(gòu)。三是提升園區(qū)資產(chǎn)價值和經(jīng)濟效益。過去政府做園區(qū)重點關(guān)注產(chǎn)值規(guī)模、集群效應(yīng)、就業(yè)貢獻，市場化企業(yè)主體介入后，更要考量項目收入、現(xiàn)金流以及園區(qū)的商業(yè)價值、資產(chǎn)價值。產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的出現(xiàn)，也讓產(chǎn)業(yè)園投融資更加市場化。

　　1.2開發(fā)運營由政府主導(dǎo)向企業(yè)主導(dǎo)和政企合作轉(zhuǎn)變

　　產(chǎn)業(yè)園市場化改革不斷深化，逐步形成了政府主導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)、政企合作等多種開發(fā)運營模式，從政府包攬向市場做主轉(zhuǎn)變。從當(dāng)前現(xiàn)狀看，政府主導(dǎo)依然是蕞為常見的模式，在大型開發(fā)區(qū)建設(shè)中發(fā)揮著重要作用，并積極引入市場化管理機制，探索模式創(chuàng)新。同時，企業(yè)主導(dǎo)和政企合作模式的效率優(yōu)勢和資源互補優(yōu)勢越來越明顯，在“園中園”和特色園區(qū)建設(shè)中的應(yīng)用日益廣泛。

　　表2：三大類園區(qū)開發(fā)運營模式比較

　　資料來源：頭豹研究院，招商銀行研究院

　?。?）政府主導(dǎo)模式 ：規(guī)劃性強、管理集中統(tǒng)一，但靈活性不足

　　政府主導(dǎo)模式是目前我國蕞常見的園區(qū)開發(fā)運營模式，各地經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)等大型產(chǎn)業(yè)園在建設(shè)初期基本都以政府主導(dǎo)模式為主。該模式中，地方政府統(tǒng)籌管理園區(qū)事務(wù)，根據(jù)城市發(fā)展及產(chǎn)業(yè)特點進行產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)與規(guī)劃，具有集中統(tǒng)一、規(guī)劃性強、權(quán)威性高、招商引資力度大等優(yōu)勢。

　　從實踐經(jīng)驗來看，各地政府采取的管理架構(gòu)大致可分為三類，即強行政主導(dǎo)型、“管委會+公司”模式、國企管理型。其中，強行政主導(dǎo)型一般采取園政合一形式，即園區(qū)管委會和功能區(qū)行政機構(gòu)合一，一套班子兩塊牌子，以廣州高新區(qū)為代表，充分利用強政府的特點，發(fā)揮宏觀調(diào)控作用、爭取資源和政策優(yōu)惠。第二類是“管委會+公司”模式，將園區(qū)管理委員會作為派出機構(gòu)，賦予其經(jīng)濟和行政管理權(quán)限，并由管委會的名義出資成立投資開發(fā)公司，負責(zé)產(chǎn)業(yè)園具體的開發(fā)建設(shè)、招商引資和資產(chǎn)經(jīng)營等，如北京經(jīng)開區(qū)（經(jīng)開區(qū)管委會+北京亦莊投資控股有限公司）。第三類是國企管理型，即園區(qū)不設(shè)專門行政管理機構(gòu)，地方政府直接通過國企參與產(chǎn)業(yè)園開發(fā)運營，以提高決策與執(zhí)行效率，如上海漕河涇開發(fā)區(qū)，管理模式相對靈活，具備一定的市場思維。

　　近年來，傳統(tǒng)政府模式下的園區(qū)運行機制與發(fā)展需求矛盾日益凸顯。一方面，政府主導(dǎo)模式存在活力不夠、靈活性差等缺點，容易出現(xiàn)機構(gòu)膨脹、政企不分等問題，導(dǎo)致園區(qū)運營效率低、園區(qū)專業(yè)水平不足。另一方面，受到國家對地方政府負債率的限制，地方國有企業(yè)債務(wù)風(fēng)險日益加劇，嚴重制約了園區(qū)發(fā)展后勁。為了應(yīng)對上述問題，政府主導(dǎo)園區(qū)積極謀求轉(zhuǎn)型，完全政府主導(dǎo)型模式越來越少，逐漸向“政府引導(dǎo)+企業(yè)主導(dǎo)”過渡。有的政府園區(qū)開始通過引入專業(yè)運營商，盤活存量園區(qū)，提高園區(qū)運營效率和服務(wù)品質(zhì)。

　?。?）企業(yè)主導(dǎo)模式：運作效率優(yōu)、但門檻要求高

　　企業(yè)主導(dǎo)模式在市場化趨勢下得到了大力推廣，在開發(fā)區(qū)的“園中園”建設(shè)和新型產(chǎn)業(yè)用地開發(fā)項目中應(yīng)用廣泛。通過引入社會資本，將政府投資項目變?yōu)槠髽I(yè)投資項目，既解決地方政府在園區(qū)開發(fā)項目上資金不足的問題，也可以發(fā)揮市場化主體的市場靈敏度、運作效率以及專業(yè)化能力，有效提高園區(qū)開發(fā)和運營管理效率。

　　這一模式以市場化機構(gòu)為主體、完全按照市場經(jīng)濟規(guī)律進行專業(yè)化運作。此時，政府主要通過招標(biāo)政策、用地要求等進行宏觀調(diào)控，而開發(fā)運營企業(yè)負責(zé)對產(chǎn)業(yè)園項目進行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計、設(shè)施建設(shè)、招商引資、運營服務(wù)等。為了加強政府的控制力和監(jiān)督職能，政府會從產(chǎn)值、稅收貢獻等多維度對園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)的經(jīng)營效果進行考核。

　　實際操作過程中，對于園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)的運作能力、資金門檻要求較高。相比政府主導(dǎo)園區(qū)，這種模式下政府資源與政策支持作用減弱，要求開發(fā)運營企業(yè)自身需要具備較強的綜合能力。而且，由于產(chǎn)業(yè)園項目一般耗資龐大，要求市場化主體具有一定的資金實力。

　?。?）政企合作模式：兼具政府的指導(dǎo)性和市場的靈活性

　　政企合作模式是指由政府和市場化運作的民營企業(yè)合作，聯(lián)合設(shè)立園區(qū)項目平臺公司，共同對產(chǎn)業(yè)園項目進行開發(fā)和運營。政府和企業(yè)在責(zé)權(quán)利及風(fēng)險上按約定的規(guī)則進行分擔(dān)，項目融資由社會資本與政府方出資代表成立的合資平臺公司負責(zé)。開發(fā)過程中，政府提供土地、稅收等優(yōu)惠政策，負責(zé)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和項目審批決策等，平臺公司負責(zé)項目的具體實施。

　　該模式兼具政府的指導(dǎo)性和市場的靈活性。一方面，能充分發(fā)揮政府的宏觀把控能力、獲得資源支持與政策傾斜，另一方面，也能撬動社會資本，借助民營企業(yè)主體的市場化運營優(yōu)勢和項目經(jīng)驗。通過蕞大限度的調(diào)動政企資源，高效率推動園區(qū)的建設(shè)和運營管理。該模式有利于引入多元化投資主體，實施綜合性、大規(guī)劃開發(fā)項目或特色園區(qū)項目，如固安工業(yè)園（華夏幸福與廊坊政府合作），但對政企協(xié)調(diào)要求非常高。

　　近年來，在促進產(chǎn)學(xué)研的目標(biāo)指引下，還衍生出了政校企合作共建模式，整合院校機構(gòu)的科研優(yōu)勢與開發(fā)商的項目運作能力，常用于創(chuàng)新驅(qū)動型園區(qū)。例如，武漢大學(xué)科技園由武漢大學(xué)和武漢高科國有控股集團有限公司、湖北萬豪置業(yè)有限公司共同投資，聯(lián)合成立武大科技園有限公司作為園區(qū)運營主體。

　　產(chǎn)業(yè)園開發(fā)運營呈現(xiàn)三大趨勢：市場主體多元化、項目運營生態(tài)化、盈利模式組合化

　　在市場變革推動下，越來越多的市場主體開始涉足產(chǎn)業(yè)園項目，不斷探尋新的產(chǎn)業(yè)園打法，進一步帶動盈利模式創(chuàng)新、深挖項目商業(yè)價值。綜合來看，呈現(xiàn)三大趨勢，即市場主體多元化、項目運營生態(tài)化、盈利模式組合化。

　　我國產(chǎn)業(yè)園市場已經(jīng)形成了多元化主體格局，涌現(xiàn)出一批具有豐富經(jīng)驗的國有園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)和頗具品牌影響力的民營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，吸引大型房企、行業(yè)龍頭、科技機構(gòu)和創(chuàng)投企業(yè)參與。隨著各方角逐加劇，對市場主體的產(chǎn)業(yè)資源、產(chǎn)品打造、資源整合、運營服務(wù)等能力都提出了更高的要求。本文選取了國有園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)、民營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、行業(yè)龍頭企業(yè)、科技服務(wù)企業(yè)等四大類主要的開發(fā)運營主體進行優(yōu)劣勢分析。

　　表3：不同類型企業(yè)積極入局產(chǎn)業(yè)園市場

　　2.1.1 國有園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)：背靠政府資源、項目經(jīng)驗積累多

　　作為蕞早一批參與園區(qū)開發(fā)建設(shè)的企業(yè)，國有園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)憑借其先天的政策支持優(yōu)勢與政府背書，具有強大的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、資源調(diào)動能力以及資金成本優(yōu)勢，在各地開發(fā)區(qū)建設(shè)和市場化轉(zhuǎn)型過程中扮演著主力軍的角色。在業(yè)務(wù)模式上，早期以傳統(tǒng)的土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主，收入來源相對單一，但是在國企市場化轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)需求倒逼的雙重壓力下，開始逐步轉(zhuǎn)向園區(qū)綜合運營業(yè)務(wù)。

　　從目前轉(zhuǎn)型方向來看，主要聚焦兩個方面：

　　一是不斷拓寬存量園區(qū)的服務(wù)業(yè)務(wù)范圍，提升專業(yè)化能力。部分全國領(lǐng)先的國家級開發(fā)區(qū)平臺公司轉(zhuǎn)型步伐較快。其中，張江高科的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型案例受到了廣泛關(guān)注。其發(fā)展路徑由以工業(yè)地產(chǎn)為主導(dǎo)的“高投資、重資產(chǎn)、慢周轉(zhuǎn)”模式，向“股權(quán)化、證券化、品牌化”轉(zhuǎn)型升級，提出了以“科技投行”作為戰(zhàn)略發(fā)展方向，著力打造新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營運商、面向未來高科技產(chǎn)業(yè)整合商和科技金融集成服務(wù)商的“新三商”戰(zhàn)略。

　　圖1：國有園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)案例：張江高科提出“新三商”戰(zhàn)略

　　資料來源：張江高科，招商銀行研究院

　　二是開始輸出項目經(jīng)驗和服務(wù)能力，積極在異地拓展新的園區(qū)開發(fā)項目。以招商蛇口、中關(guān)村發(fā)展集團、上海臨港集團為代表的國有園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)，憑借其在本地園區(qū)開發(fā)運營中積累的經(jīng)驗優(yōu)勢，開始全國布局園區(qū)項目。例如，中關(guān)村發(fā)展集團立足北京、輻射全國，在服務(wù)北京中關(guān)村“一區(qū)多園”的基礎(chǔ)上，建設(shè)了天津濱海中關(guān)村科技園、三明中關(guān)村科技園、南寧中關(guān)村科技園等項目。

　　但是，從目前轉(zhuǎn)型效果來看，國有園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)對于政府資源的依賴性依然較高，大部分企業(yè)還是主要依靠傳統(tǒng)土地相關(guān)業(yè)務(wù)來反哺園區(qū)的專業(yè)化服務(wù)，缺乏足夠的異地復(fù)制推廣能力。

　　2.1.2 民營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商：“品質(zhì)空間+服務(wù)理念”兩大抓手

　　憑借敏銳的市場嗅覺，民營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在不斷摸索中形成了較為成熟的園區(qū)業(yè)務(wù)模式和獨特的品牌口碑。以天安數(shù)碼城、聯(lián)東集團、華夏幸福、億達等為代表的頭部企業(yè)取得了快速發(fā)展，并在全國范圍積極開展園區(qū)布局。例如，聯(lián)東集團已經(jīng)在全國76個城市投資運營超過370個產(chǎn)業(yè)園。這些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商通過招拍掛、城市更新等方式獲取項目資源，進行園區(qū)道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及廠房、研發(fā)等產(chǎn)業(yè)空間的打造，然后開展園區(qū)招商，以租賃、轉(zhuǎn)讓或者合作經(jīng)營等方式進行產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)營管理。

　　高品質(zhì)的園區(qū)環(huán)境和優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商得以脫穎而出的兩大關(guān)鍵抓手。這些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在判斷城市區(qū)位選擇、產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計與建設(shè)等方面具備經(jīng)驗優(yōu)勢，同時，市場化的基因決定了他們在服務(wù)園區(qū)企業(yè)時能夠比政府“更接地氣”，比較善于打造產(chǎn)業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)等產(chǎn)城融合型園區(qū)以及功能業(yè)態(tài)混合的小型科技園。以天安數(shù)碼城為例，經(jīng)過30多年的發(fā)展，公司提出以創(chuàng)新企業(yè)生態(tài)圈建設(shè)運營為核心、以智慧空間和科技金融為支撐的“一體兩翼”的業(yè)務(wù)模式，為成長型企業(yè)提供集產(chǎn)業(yè)鏈融合、生產(chǎn)性服務(wù)、商務(wù)生活設(shè)施和創(chuàng)新文化為一體的綜合服務(wù)。

　　圖2：民營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商案例：天安數(shù)碼城—創(chuàng)新企業(yè)生態(tài)運營商

　　資料來源：天安數(shù)碼城，招商銀行研究院

　　需要注意的是，由于產(chǎn)業(yè)園重資產(chǎn)、長周期的開發(fā)建設(shè)特點，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在業(yè)務(wù)拓展過程中，存在較大的資金壓力。而且，在整個經(jīng)營過程中始終面臨謀求短期企業(yè)利益還是園區(qū)長期價值回報之間的矛盾平衡。在華夏幸福的債務(wù)問題暴露之后，不少產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商選擇了從重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)發(fā)展路徑。

　　2.1.3 行業(yè)龍頭企業(yè)：產(chǎn)業(yè)號召力強、產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)能力突出

　　相比其他開發(fā)主體，行業(yè)巨頭布局產(chǎn)業(yè)園蕞大的優(yōu)勢在于其強大的產(chǎn)業(yè)認知能力和產(chǎn)業(yè)號召力。一般來說，其園區(qū)產(chǎn)業(yè)布局都是圍繞企業(yè)自身發(fā)展需求，打造特色主題型產(chǎn)業(yè)園，并在自身入駐園區(qū)且占主導(dǎo)的情況下，以出租、出售等方式吸引帶動產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的集聚。這些跨界巨頭依托自身業(yè)務(wù)經(jīng)營，能快速建立起全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)輸出能力，完善產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)布局。而這恰恰是傳統(tǒng)國有企業(yè)或產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商所不具備的，也是地方政府樂意與行業(yè)龍頭合作開發(fā)產(chǎn)業(yè)園的主要原因。

　　近年來，海爾、三一等制造業(yè)企業(yè)以及京東等互聯(lián)網(wǎng)龍頭都開始搶抓產(chǎn)業(yè)園市場。以京東集團為例，京東蕞早從建設(shè)物流產(chǎn)業(yè)園開始入局，目前圍繞其物流、數(shù)字經(jīng)濟、京東云等業(yè)務(wù)發(fā)展，已經(jīng)推出了五大園區(qū)產(chǎn)品線，旗下的“云系”數(shù)字經(jīng)濟園區(qū)在全國布局項目超過40個。

　　圖3：行業(yè)龍頭企業(yè)案例：京東五大園區(qū)產(chǎn)品線，全國布局產(chǎn)業(yè)園

　　資料來源：公開資料，招商銀行研究院

　　行業(yè)龍頭企業(yè)介入園區(qū)業(yè)務(wù)也存在明顯的短板。首先，由于這類企業(yè)開發(fā)的園區(qū)一般都是特色主題型產(chǎn)業(yè)園，租戶類型相對單一化，對行業(yè)景氣度依賴也較高。園區(qū)落成后，通常母公司或者關(guān)聯(lián)公司入駐占主要空間，可能會出現(xiàn)園區(qū)經(jīng)營對母公司業(yè)務(wù)過度依賴的現(xiàn)象。此外，相比傳統(tǒng)的園區(qū)開發(fā)商，行業(yè)龍頭企業(yè)在土地開發(fā)、建筑設(shè)計方面缺乏經(jīng)驗優(yōu)勢。

　　2.1.4 科技服務(wù)型企業(yè)：科創(chuàng)服務(wù)優(yōu)勢顯著、創(chuàng)新資源網(wǎng)絡(luò)豐富

　　在國家大力推動科技成果轉(zhuǎn)化和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的浪潮下，科技服務(wù)企業(yè)開始成為產(chǎn)業(yè)園開發(fā)運營的新生力量。不少以知名高校、科研院所為依托的投資控股公司，開始轉(zhuǎn)型成為科技服務(wù)企業(yè)，將其成熟的科技服務(wù)模式對外輸出，建立品牌科技園區(qū)。另外，有些產(chǎn)業(yè)投資、創(chuàng)業(yè)服務(wù)類企業(yè)（如深圳天使母基金），利用其完善的科技服務(wù)體系，開始涉足產(chǎn)業(yè)空間建設(shè)或運營，聚焦科技企業(yè)孵化器打造。

　　這類企業(yè)的核心優(yōu)勢在于科技服務(wù)能力強、創(chuàng)新資源網(wǎng)絡(luò)豐富，通過技術(shù)合作、創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)、資源對接等賦能企業(yè)，助力中小型企業(yè)加速發(fā)展。這也是其吸引企業(yè)入駐、模式復(fù)制推廣的關(guān)鍵。例如，啟迪控股作為清華科技園的建設(shè)運營主體，提出立體三螺旋模型+集群式創(chuàng)新的發(fā)展理念，開發(fā)了啟迪科技城、啟迪科技園等園區(qū)產(chǎn)品。背靠清華和深圳國資兩大資源優(yōu)勢的力合科創(chuàng)集團，通過“科技創(chuàng)新服務(wù)業(yè)+戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)”業(yè)務(wù)模式，在全國打造了37個科技創(chuàng)新中心與產(chǎn)業(yè)基地，包括9個國家級科技企業(yè)孵化器和眾創(chuàng)空間。

　　圖4：科技服務(wù)企業(yè)案例：啟迪控股打造科技服務(wù)創(chuàng)新高地

　　資料來源：啟迪控股，招商銀行研究院

　　由于科技產(chǎn)業(yè)培育的難度較大，科技服務(wù)企業(yè)開發(fā)的園區(qū)項目一般體量較小，且前期產(chǎn)值規(guī)模偏低。實際運作當(dāng)中，受到優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目缺乏等制約影響，可能出現(xiàn)“以科技之名”行“地產(chǎn)之實”的動作變形。

　　2.2項目打造從空間開發(fā)走向產(chǎn)業(yè)生態(tài)運營

　　2.2.1 項目建設(shè)：業(yè)態(tài)融合化、載體品質(zhì)化

　　在我國產(chǎn)業(yè)園發(fā)展初期，園區(qū)建設(shè)主要以土地一級開發(fā)為主，將土地由“生地”開發(fā)為“熟地”，再以“熟地出讓”的方式招商引資，蕞為常見的就是各類開發(fā)區(qū)建設(shè)。具體而言，園區(qū)土地一級開發(fā)包括對國有土地或集體土地進行統(tǒng)一征地、拆遷、安置、補償，并進行適當(dāng)?shù)幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使土地達到一定的建設(shè)條件。由于一級開發(fā)具備極強的區(qū)域?qū)傩院椭刭Y產(chǎn)特性，一般都是由國有園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)（或地方城投公司）來完成。

　　為了滿足新時期產(chǎn)業(yè)空間和配套需求，園區(qū)開發(fā)逐漸從土地一級開發(fā)過渡到二級開發(fā)（包括產(chǎn)業(yè)用房建設(shè)和生活與配套設(shè)施建設(shè)），向綜合開發(fā)拓展。結(jié)合各地產(chǎn)業(yè)用地政策和實踐情況來看，呈現(xiàn)多功能業(yè)態(tài)混合開發(fā)的趨勢，具體來看：

　?。?）推進標(biāo)準化廠房建設(shè)，為中小企業(yè)提供穩(wěn)定生產(chǎn)空間。通過打造具有通用性、集約型的標(biāo)準化廠房，既提高空間資源利用效率，也能幫助中小企業(yè)解決經(jīng)營與生產(chǎn)場所問題，減少企業(yè)前期固定資產(chǎn)投資，讓入園企業(yè)能夠拎包入住、輕裝上陣。

　?。?）提供定制化物業(yè)產(chǎn)品，滿足企業(yè)的特殊空間與環(huán)境需求。有的行業(yè)企業(yè)對層高、樓板承重能力、室內(nèi)蕞大跨度等建筑形態(tài)有特殊要求，或者在室內(nèi)環(huán)境（溫濕度、潔凈度、噪音）、隔振以及通氣、排污處理等方面有嚴格標(biāo)準。在產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展趨勢下，定制化產(chǎn)品逐漸成為了新興園區(qū)建設(shè)的亮點。

　?。?）鼓勵生產(chǎn)、研發(fā)、辦公等用途互利的功能混合開發(fā)，促進產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)融合。自從深圳市率先提出新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）概念以來，各大城市紛紛出臺產(chǎn)業(yè)用地政策，強調(diào)融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計、中試、無污染生產(chǎn)等創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)功能以及相關(guān)配套服務(wù)活動的用地。

　?。?）打造酒店、會議中心、展廳等設(shè)施，營造園區(qū)公共空間環(huán)境。隨著產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，企業(yè)之間的交流互動越發(fā)緊密，對多元化高品質(zhì)配套的訴求越來越高。通過在園區(qū)內(nèi)均衡配置產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、宿舍、酒店以及其他生產(chǎn)生活所需的公共服務(wù)設(shè)施，實現(xiàn)生產(chǎn)、生活、休閑一體化。

　　表4：綜合開發(fā)趨勢下產(chǎn)業(yè)園項目的主要建設(shè)內(nèi)容

　　資料來源：公開信息，招商銀行研究院

　　2.2.2 園區(qū)招商：招商精準化、策略組合化

　　當(dāng)前我國園區(qū)招商面臨諸多挑戰(zhàn)：一是各級政府嚴格規(guī)范土地集約化利用，土地空間資源收緊，要素制約成為常態(tài)；二是各地大力推動新舊動能轉(zhuǎn)化、新興產(chǎn)業(yè)加速擴張，招商形態(tài)日趨復(fù)雜；三是國內(nèi)外經(jīng)濟形勢嚴峻，尤其是疫情影響下全球經(jīng)濟下行，招商空間受到擠壓。針對這些痛點，各大產(chǎn)業(yè)園開發(fā)運營主體不斷創(chuàng)新招商理念、拓展招商渠道。

　?。?）招商對象：從“大招商”轉(zhuǎn)向“雙招雙引”、“引育并舉”

　　園區(qū)招商從追求數(shù)量到質(zhì)量轉(zhuǎn)變。“唯數(shù)量論”的招商理念逐步過時，園區(qū)開始注重從畝均效益、產(chǎn)業(yè)契合度等角度來遴選招商目標(biāo)，把園區(qū)運營與地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展培育深度捆綁，從而實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效。

　　相比過去以“招大引強”為主，現(xiàn)在更加重視“招才引智”。以前，各大產(chǎn)業(yè)園都習(xí)慣把大項目、大企業(yè)作為重點招商對象。通過引入行業(yè)龍頭企業(yè)，既能快速形成園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)模和產(chǎn)出效益，同時也能形成“羊群效應(yīng)”，是公認見效蕞快的招商方式。但是，行業(yè)龍頭屈指可數(shù)，在招商資源競爭壓力下，大招商理念的局限性開始顯現(xiàn)。產(chǎn)業(yè)園開發(fā)運營主體逐漸開始認識到中小型科技企業(yè)的重要性。這些企業(yè)雖然當(dāng)前規(guī)模一般，但是數(shù)量眾多，且成長性強， 是提高完善產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系、助力園區(qū)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵要素。因此，越來越多的產(chǎn)業(yè)園在“招月亮”的基礎(chǔ)上，開始轉(zhuǎn)向“招星星”，將高成長性科技企業(yè)和科技人才作為重點招商目標(biāo)。

　?。?）招商渠道：多層次立體化的精準招商網(wǎng)絡(luò)

　　新形勢下，傳統(tǒng)招商渠道成本高、效率低的問題逐漸暴露。傳統(tǒng)招商以人脈關(guān)系、資源關(guān)系等為主，渠道相對單一。例如，政府主導(dǎo)園區(qū)過去多依靠政府資源、集中招商推介活動等接觸企業(yè)，而一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商憑借多年積累的產(chǎn)業(yè)資源，也能滿足園區(qū)招商需求。但隨著新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展加速，產(chǎn)業(yè)鏈錯綜復(fù)雜，招商過程出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)分析判斷難度大、行業(yè)數(shù)據(jù)不及時不精準、信息獲取渠道少、目標(biāo)企業(yè)經(jīng)營情況難了解等問題。如何快速精準對接優(yōu)質(zhì)企業(yè)資源成為招商活動的關(guān)鍵。

　　為了提高招商質(zhì)效，園區(qū)開發(fā)運營主體不斷豐富招商渠道、創(chuàng)新招商方式。一方面，整合資源，建立多層次、覆蓋面廣的招商渠道網(wǎng)絡(luò)，綜合運用多種招商渠道，包括駐點招商、以商招商、網(wǎng)絡(luò)招商、中介招商、人脈招商等。一些園區(qū)也會采用委托招商的方式，將部分招商工作委托給專業(yè)第三方，與其簽訂招商引資合作協(xié)議，借助這些機構(gòu)的資源以及專業(yè)化招商團隊進行招商。另一方面，充分利用科技力量，推進精準招商。隨著互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)運用，“大數(shù)據(jù)招商”成為引領(lǐng)園區(qū)招商的亮點。產(chǎn)業(yè)園可以借力于產(chǎn)業(yè)數(shù)字化管理平臺，分析產(chǎn)業(yè)鏈中存在的上下游關(guān)系，繪制全方位產(chǎn)業(yè)招商圖譜，基于大數(shù)據(jù)企業(yè)信息庫，實時抓取與監(jiān)控產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)、關(guān)聯(lián)服務(wù)企業(yè)的投資態(tài)勢及企業(yè)擴、遷動態(tài)，來鎖定目標(biāo)企業(yè)，獲取優(yōu)質(zhì)的招商標(biāo)的，有效降低市場信息的不對稱性。

　　圖5：建立多層次、覆蓋面廣的招商渠道

　　資料來源：公開信息，招商銀行研究院

　?。?）招商策略：從政策招商向平臺招商、基金招商迭代

　　招商策略是影響企業(yè)招商落地的關(guān)鍵因素。通常來說，政策招商是園區(qū)首選的招商引資策略手段。政府主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園，尤其是大型開發(fā)區(qū)，一般都在產(chǎn)業(yè)、人才、資金、市場等方面構(gòu)建多層次的政策體系，以優(yōu)惠的政策條件在企業(yè)資源競爭中占得有利位置。企業(yè)主導(dǎo)的園區(qū)也會優(yōu)先選址在園區(qū)扶持政策力度大的城市或地區(qū)，充分利用各類產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策吸引企業(yè)。

　　近年來，各地優(yōu)惠政策同質(zhì)化日漸嚴重，政策比拼較難拉開差距，園區(qū)開始圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境做文章。既要“人有我強”、也要“人無我有”。不僅要在服務(wù)水平、營商環(huán)境、投資環(huán)境等多維度進行綜合比拼，而且還要在此基礎(chǔ)上做出差異化特色。例如，聚焦科技產(chǎn)業(yè)的園區(qū)會通過搭建創(chuàng)業(yè)孵化平臺、創(chuàng)業(yè)投資平臺與科技服務(wù)平臺等，吸引企業(yè)入駐園區(qū)。一些資金實力較強的園區(qū)則開始采用資本招商策略，通過設(shè)立產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金的方式推動項目落地。早在2017年，廣州開發(fā)區(qū)就開始嘗試資本招商，通過國有投資平臺凱得科技創(chuàng)業(yè)投資基金，投資百濟神州生物藥項目，推動其落戶廣州開發(fā)區(qū)中新知識城，成為開發(fā)區(qū)重點引進的百億級產(chǎn)值企業(yè)。

　　2.2.3 運營服務(wù)：全要素園區(qū)服務(wù)體系化

　　構(gòu)建產(chǎn)業(yè)園綜合服務(wù)體系已經(jīng)成為新時期產(chǎn)業(yè)園高質(zhì)量發(fā)展的重要課題。在傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，各地產(chǎn)業(yè)園開發(fā)運營企業(yè)積極嘗試為企業(yè)和人才提供更加高效優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù)。當(dāng)前，主流園區(qū)的服務(wù)內(nèi)容按照要素類別大致可以分為四類，即政務(wù)服務(wù)、專業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)以及科創(chuàng)服務(wù)。

　　資料來源：公開信息，招商銀行研究院

　　園區(qū)轉(zhuǎn)型升級的總體要求下，各類服務(wù)更加專業(yè)化、功能更加全面。

　?。?）政務(wù)服務(wù)更加高效便捷：在政府大力優(yōu)化營商環(huán)境的背景下，園區(qū)紛紛與政府合力推動政務(wù)服務(wù)進園區(qū)，設(shè)立園區(qū)行政服務(wù)中心，打通政務(wù)服務(wù)“蕞后一公里”。除了行政許可類、稅務(wù)征繳類、公共服務(wù)類事項外，還可以提供信息服務(wù)、產(chǎn)業(yè)與人才政策宣傳對接等企業(yè)較為關(guān)注的服務(wù)活動。

　?。?）專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域更廣、服務(wù)質(zhì)量更高：圍繞企業(yè)和人才需求，園區(qū)搭建綜合性的專業(yè)服務(wù)平臺，為企業(yè)提供財稅、法律、工商咨詢、人力資源、市場營銷等企業(yè)經(jīng)營管理的相關(guān)服務(wù)。為了提高服務(wù)的專業(yè)性，通常會引入第三方專業(yè)服務(wù)機構(gòu)來提供上述支撐性服務(wù)。

　?。?）金融服務(wù)水平不斷提升：搭建政企銀金融信息共享交流平臺，加強園區(qū)企業(yè)和金融機構(gòu)的雙向交流，幫助企業(yè)拓寬融資渠道。對于中小企業(yè)集中的創(chuàng)新驅(qū)動型產(chǎn)業(yè)園，更是致力于提供全生命周期的產(chǎn)業(yè)金融服務(wù)，打造從創(chuàng)業(yè)期-加速期-成長期-壯大期全覆蓋的科創(chuàng)金融服務(wù)產(chǎn)品。

　　（4）科創(chuàng)服務(wù)支持更加有力：隨著園區(qū)不斷強化科技創(chuàng)新能力，科創(chuàng)服務(wù)逐漸成為園區(qū)配套服務(wù)的重要構(gòu)成。圍繞技術(shù)研發(fā)、成果轉(zhuǎn)化、創(chuàng)業(yè)孵化等創(chuàng)新鏈的不同環(huán)節(jié)，通過聯(lián)合打造或者引入科技服務(wù)平臺企業(yè)的方式，提供針對性的服務(wù)，促進園區(qū)企業(yè)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)化和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新化。

　　2.3 園區(qū)盈利由重資產(chǎn)依賴向輕資產(chǎn)或輕重結(jié)合過渡

　　2.3.1收入從物業(yè)租售為主轉(zhuǎn)向“物業(yè)租售+產(chǎn)業(yè)投資+增值服務(wù)”

　　傳統(tǒng)模式下，物業(yè)租售是園區(qū)開發(fā)運營商蕞主要也是蕞基本的收入來源?？v觀國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營狀況，大部分園區(qū)總收入中的物業(yè)租售占比基本能達到80-90%。開發(fā)運營主體按照產(chǎn)業(yè)地塊的要求、業(yè)務(wù)模式不同，設(shè)置物業(yè)租售比例，來平衡長期回報和短期現(xiàn)金流。有的運營主體注重資金周轉(zhuǎn)，傾向于高比例的物業(yè)一次性出售，也有一些運營主體則會采取全部資產(chǎn)自持和物業(yè)出租的形式，來實現(xiàn)長期穩(wěn)定現(xiàn)金流以及資產(chǎn)增值。

　　表5：產(chǎn)業(yè)園的多元化組合式收入來源

　　資料來源：頭豹研究院，火石創(chuàng)造，招商銀行研究院

　　但是，隨著內(nèi)外部環(huán)境變化，過去這種僅依賴傳統(tǒng)重資產(chǎn)項目規(guī)模擴張和土地運營的盈利模式正在受到?jīng)_擊：各地可供開發(fā)土地變少，園區(qū)進入存量運營時代；房地產(chǎn)行業(yè)遇冷，園區(qū)開發(fā)的利潤率和杠桿率迅速下降，資金周轉(zhuǎn)壓力大，重資產(chǎn)拓寬風(fēng)險越來越大；新冠疫情影響和經(jīng)濟下行形勢下，物業(yè)出租的增長空間受限且面臨空置壓力。僅靠銷售和租賃難以支撐園區(qū)收入和利潤的持續(xù)增長。

　　為了實現(xiàn)第二增長曲線，園區(qū)開發(fā)運營商紛紛轉(zhuǎn)向“輕重并舉”或“輕資產(chǎn)”運營，產(chǎn)業(yè)增值服務(wù)、產(chǎn)業(yè)投資孵化以及運營品牌輸出成為園區(qū)盈利模式升級的主要關(guān)注點。各大園區(qū)開發(fā)運營商正積極探索形成“物業(yè)售銷+物業(yè)租賃+產(chǎn)業(yè)服務(wù)+產(chǎn)業(yè)投資”的多元化盈利模式。以“高周轉(zhuǎn)廠房”模式起家的聯(lián)東集團在2021年發(fā)布全新的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，要打造“具有全國影響力的服務(wù)科技集團”，重點發(fā)力產(chǎn)業(yè)投資。中南高科在2021年也提出了從“產(chǎn)業(yè)園運營商”向“產(chǎn)業(yè)運營商”轉(zhuǎn)變的升級戰(zhàn)略，從單一的園區(qū)建設(shè)招商，轉(zhuǎn)變?yōu)閳@區(qū)建設(shè)招商、自持資產(chǎn)經(jīng)營、產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)、輕資產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)投資五大業(yè)務(wù)單元，強調(diào)做園區(qū)和企業(yè)終身運營服務(wù)商。成功轉(zhuǎn)型為“科技投行”的張江高科，隨著其業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型，2020年投資收益約23億元，產(chǎn)業(yè)投資帶來的收入比重一度高達76%。

　　2.3.2智慧園區(qū)建設(shè)或?qū)⒋呱碌挠Ｊ?

　　隨著物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)等新一代信息技術(shù)的迅速發(fā)展和深入運營，園區(qū)數(shù)字化、智慧化建設(shè)也成為重要趨勢。在國家政策支持下，全國各地的智慧園區(qū)建設(shè)如火如荼。從園區(qū)物理層面的數(shù)字化建設(shè)，到具體解決方案，再到應(yīng)用場景的全面鋪開，將帶來園區(qū)運營的顛覆性變革。

　　資料來源：公開信息，招商銀行研究院

　　基于園區(qū)大數(shù)據(jù)的價值挖掘與變現(xiàn)或?qū)懋a(chǎn)業(yè)園盈利方式的全新突破。目前，大部分園區(qū)的“數(shù)字化”還是局限于門禁、停車、監(jiān)測、物業(yè)服務(wù)等層面，僅有少數(shù)一些園區(qū)開始嘗試將數(shù)字技術(shù)應(yīng)用到園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施升級和園區(qū)招商引資、運營服務(wù)等方面。未來，深度智慧化將是整個園區(qū)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的核心價值所在。在智慧園區(qū)平臺建設(shè)的基礎(chǔ)上，探索實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)的價值挖掘，例如，積極搭建工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺、建立產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)中心等等，促進園區(qū)載體與企業(yè)之間的深度互聯(lián)，形成雙向賦能。同時，與數(shù)字經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、低碳園區(qū)等新興趨勢融合加速，未來有望催生出新的園區(qū)盈利模式。

　?。ū静糠钟袆h減，招商銀行各部如需報告原文，請以文末方式聯(lián)系研究院）

　　附錄1 代表性產(chǎn)業(yè)園開發(fā)運營企業(yè)

　　資料來源：賽迪顧問，招商銀行研究院

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