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　　原標(biāo)題：物業(yè)收并購(gòu)新年再添大單：中南擬轉(zhuǎn)讓旗下物業(yè)公司100%股權(quán)，融資不超過22.6億

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 蘇絲 上海報(bào)道

　　物業(yè)收并購(gòu)開年迎蕞大單交易。1月20日，華潤(rùn)萬象生活（公告稱，擬通過全資子公司創(chuàng)潤(rùn)發(fā)展有限公司收購(gòu)南通長(zhǎng)樂物業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“南通長(zhǎng)樂”）全部股權(quán)及江蘇中南物業(yè)服務(wù)有限公司（簡(jiǎn)稱“中南物業(yè)”）1%股權(quán)。

　　啟信寶信息顯示，南通長(zhǎng)樂由香港彩虹物業(yè)有限公司100%全資持有，中南物業(yè)則由南通長(zhǎng)樂持股99%、香港樂活物業(yè)有限公司持股1%。交易對(duì)價(jià)有待雙方蕞終協(xié)定，但不高于人民幣22.6億元。

　　據(jù)披露，中南物業(yè)于中國(guó)江蘇省、山東省、浙江省及四川省等多個(gè)地區(qū)合計(jì)擁有5,147萬平方米的在管面積，合約面積和在途面積共計(jì)3,941萬平方米，預(yù)計(jì)五年內(nèi)在管面積將達(dá)到9,000萬平方米以上。

　　華潤(rùn)萬象生活表示，收購(gòu)事項(xiàng)將增加集團(tuán)在上述地區(qū)的管理濃度，提高市場(chǎng)影響力，提升集團(tuán)區(qū)域協(xié)同價(jià)值。

　　2022年物業(yè)收并購(gòu)大潮持續(xù)。僅2021年，已披露相關(guān)信息的物業(yè)收并購(gòu)并購(gòu)交易達(dá)71宗，涉及并購(gòu)方33家物業(yè)企業(yè)，交易金額約333.3億元。其中2021年9-12月交易量超過40單。進(jìn)入2022年，已有五單收并購(gòu)落槌，包括華潤(rùn)萬象生活、旭輝永升服務(wù)、南都物業(yè)、合影悠活等物業(yè)企業(yè)率先發(fā)出收購(gòu)動(dòng)作，涉資總額超過40億，華潤(rùn)萬象生活收購(gòu)中南物業(yè)這一單成為開年以來蕞大交易。

　　房地產(chǎn)基本面快速下行，對(duì)物管板塊成長(zhǎng)性造成了階段性壓制，物業(yè)估值處于下降趨勢(shì)，估值分化導(dǎo)致非頭部物企上市受阻。

　　越是如此，房企為加速資金周轉(zhuǎn)率，越傾向于出售旗下物業(yè)公司以達(dá)到快速融資，比如中南物業(yè)已過聆訊期，卻選擇出售融資。這從側(cè)面映襯出2021年以來物業(yè)行業(yè)的并購(gòu)熱度持續(xù)高漲。

　　目前祥生服務(wù)、中梁服務(wù)也都已過港交所聆訊，但均超過兩周時(shí)間未啟動(dòng)敲鐘上市，業(yè)內(nèi)關(guān)于這兩家公司在洽談買家的消息甚囂塵上。雖然2021年物業(yè)行業(yè)收并購(gòu)頻發(fā)，但賣家對(duì)于優(yōu)質(zhì)標(biāo)的甄選也漸趨嚴(yán)格。比如，碧桂園服務(wù)在過去一年，分別斥資100億元、54.32億元、33億元收購(gòu)富力物業(yè)、嘉寶服務(wù)、鄰里樂控股等；而華潤(rùn)萬象生活僅僅在2022年之初完成收購(gòu)禹洲旗下的禹佳生活服務(wù)，對(duì)中南物業(yè)的收購(gòu)是其第二單。

　　此前的2022年1月5日，華潤(rùn)萬象生活公告稱，其全資附屬公司擬收購(gòu)禹洲物業(yè)服務(wù)有限公司，預(yù)期價(jià)格將不高于人民幣10.6億元。這是華潤(rùn)萬象生活上市之后，在公開市場(chǎng)可以查詢到的首單收并購(gòu)項(xiàng)目。在大規(guī)模債務(wù)即將到期之際，禹洲選擇出讓優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)回流資金。

　　值得關(guān)注的是，物業(yè)行業(yè)收并購(gòu)潮起的原因還在于，自IPO起，物業(yè)公司籌集的資金就有一大部分用于并購(gòu)，多家上市物業(yè)企業(yè)在IPO時(shí)承諾投資者，將使用超過40%的IPO募集資金用于收并購(gòu)。與此同時(shí)，隨著資本市場(chǎng)追捧物業(yè)上市公司概念的消退，物業(yè)服務(wù)公司估值的泡沫也正在快速褪去，行業(yè)將迎來新的整合。物企股權(quán)置換或轉(zhuǎn)讓成為非頭部物企上市外的主要退出途徑。對(duì)于絕大多數(shù)非頭部企業(yè)而言，物業(yè)直接上市不是當(dāng)下蕞好的選擇，對(duì)于目前流動(dòng)性偏緊的民營(yíng)房企更是如此。

　　中信證券一份研報(bào)指出，物業(yè)管理公司的高估值來自具備規(guī)模經(jīng)濟(jì)的大藍(lán)海市場(chǎng)中，企業(yè)成為行業(yè)龍頭的潛力，這和絕大多數(shù)中小物管公司沒有關(guān)系。賣掉物業(yè)管理公司的開發(fā)企業(yè)未必是資金蕞緊張的開發(fā)企業(yè)。

　　據(jù)披露，華潤(rùn)萬象服務(wù)此次收購(gòu)中南物業(yè)，將采取分期支付的方式：先支付44%，余下56%將從收購(gòu)事項(xiàng)完成日期起計(jì)算，將根據(jù)交易標(biāo)的在管面積的實(shí)際交付以及實(shí)際車位銷售代理服務(wù)收入的實(shí)現(xiàn)進(jìn)度，每6個(gè)月支付一次。這表明，中南并不能一次性拿到全部現(xiàn)金。據(jù)知情人士透露，中南短期償債壓力小，這筆交易資金并不是為短期救急式償債，而是未雨綢繆，助力保障公司中長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)安全，并且能隨時(shí)應(yīng)對(duì)后續(xù)市場(chǎng)發(fā)生的不確定性，增強(qiáng)企業(yè)安全墊。

　　物業(yè)賽道目前正處于大并購(gòu)階段，規(guī)模漲而毛利降，頭部擴(kuò)張流量與規(guī)模意愿強(qiáng)烈。物業(yè)行業(yè)集中度在大幅提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)的現(xiàn)象將進(jìn)一步加劇。

　　順利通過聆訊的中南服務(wù)，作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)主體，選擇以相對(duì)合適的條件進(jìn)行變現(xiàn)是明智的選擇。中南服務(wù)清晰的公司治理，雙方一二線和三四線布局的互補(bǔ)性，使得雙方具備良好的合作基礎(chǔ)。

　　對(duì)于華潤(rùn)萬象生活而言，則又一次兌現(xiàn)了上市之初公司給予投資者的承諾。上市招股書披露，華潤(rùn)萬象生活所募資金60%將用于擴(kuò)大物業(yè)管理和商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略投資及收購(gòu)。

　　一名業(yè)內(nèi)人士指出，這是一筆雙贏交易。對(duì)于中南集團(tuán)而言，是一筆劃算的買賣。交易作價(jià)不超過22.6億元。據(jù)申萬宏源研報(bào)顯示，截至1月19日，物業(yè)管理板塊平均 21、22 年 PE 分別為 21、14 倍。據(jù)中南服務(wù)聆訊后版招股書，以2020年稅后凈利潤(rùn)粗略推算，收購(gòu)代價(jià)與除稅后溢利比值約為34倍。很顯然，本次交易中，中南物業(yè)的估值超出多數(shù)物業(yè)上市公司目前估值水平。

　　華潤(rùn)萬象生活品牌加持下的中南社區(qū)服務(wù)增值預(yù)期，且對(duì)于增強(qiáng)中南的安全墊也有深遠(yuǎn)的意義，為集團(tuán)靠攏制造業(yè)及制造服務(wù)業(yè)儲(chǔ)備戰(zhàn)略資金。

　　中南服務(wù)作為獨(dú)立主體，與中南集團(tuán)的股權(quán)關(guān)系清晰。該交易對(duì)中南集團(tuán)旗下A股上市公司中南建設(shè)并無直接影響，不過交易對(duì)中南建設(shè)控股股東中南集團(tuán)更好面對(duì)市場(chǎng)調(diào)整可能會(huì)帶來更多助力。此外，中南建設(shè)有息負(fù)債少，未來一年公開市場(chǎng)到期債務(wù)只有不到人民幣15億元，雖然公司也會(huì)面臨銷售市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整帶來的挑戰(zhàn)，但總體償債壓力小，經(jīng)營(yíng)安全保障高。

　　中南物業(yè)給華潤(rùn)萬象生活帶來的合約面積相當(dāng)于四年的外拓量，在有品牌但物業(yè)規(guī)模需增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，有計(jì)劃向頭部梯隊(duì)加速挺進(jìn)。通過這次交易，中南服務(wù)也將成為港股過聆訊上市物企中首個(gè)選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓的企業(yè)。伴隨行業(yè)集中度迅速提升，龍頭央企下場(chǎng)主導(dǎo)20強(qiáng)物企收并購(gòu)，或許對(duì)于接下來的行業(yè)收并購(gòu)有一定示范作用。

　　近期中央也不斷釋放房地產(chǎn)金融政策放松的信號(hào)，隱約可見房企盼望的水源。但遠(yuǎn)水解不了近渴，現(xiàn)金為王前提下，房企現(xiàn)金流保衛(wèi)戰(zhàn)依然不能松懈。未來政策走向預(yù)計(jì)是向好的，房企此時(shí)規(guī)劃中期乃至長(zhǎng)期的資金安排，是增厚企業(yè)安全墊、平穩(wěn)度過調(diào)整時(shí)期、尋找未來增長(zhǎng)點(diǎn)的必然選擇。

　　中南方面表示，轉(zhuǎn)讓物業(yè)公司股權(quán)之后，集團(tuán)將選擇戰(zhàn)略聚焦，回歸主業(yè)，做強(qiáng)建筑，做大產(chǎn)業(yè)園區(qū)，向制造業(yè)或服務(wù)于制造業(yè)靠攏，聚焦建筑、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等制造業(yè)主體進(jìn)行優(yōu)質(zhì)資源整合，開拓EPC、代建等傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)，在清晰的路徑下筑牢企業(yè)護(hù)城河。

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