原標(biāo)題：房地產(chǎn)案例評(píng)析｜廣東深圳賴敏明、劉國(guó)彬城中村房屋買賣糾紛案評(píng)

　　案例類別：房地產(chǎn)｜土地所有權(quán)使用權(quán)｜城中村房屋買賣糾紛

　　案例名稱：廣東省深圳市賴某某、劉某某城中村房屋買賣合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督糾紛案

　　評(píng)析焦點(diǎn)：深圳市城中村房屋買賣合同的效力分析與《關(guān)于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)農(nóng)村城市化的暫行規(guī)定》《關(guān)于加快寶安龍崗兩區(qū)城市化進(jìn)程的意見(jiàn)》《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)章、法律適用

　　多年前（具體不詳），出賣人賴某某與買受人劉某某就出賣人賴某某所有的位于深圳市羅湖區(qū)布心村157號(hào)頭部層及第三層的房屋簽訂《聲明書》，該《聲明書》實(shí)質(zhì)內(nèi)容為前述標(biāo)的房屋買賣交易。多年后，出賣人賴某某向深圳市羅湖區(qū)人民法院起訴買受人劉某某。出賣人賴某某向羅湖區(qū)人民法院請(qǐng)求：1、確認(rèn)賴某某與劉某某之間簽訂的《聲明書》（房屋買賣合同）無(wú)效；2、劉某某向賴某某交還《聲明書》項(xiàng)下之深圳市羅湖區(qū)布心村157號(hào)頭部層及第三層房屋；3、本案訴訟費(fèi)用由劉某某承擔(dān)。買受人劉某某對(duì)出賣人賴某某的訴求不予認(rèn)可。

　　一審判決：一審法院根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》頭部百一十九條之規(guī)定做出裁定，裁定：駁回賴某某的起訴。

　　二審判決：賴某某不服一審判決，提起上訴。2018年11月30日深圳市中級(jí)人民法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》頭部百七十條頭部款頭部項(xiàng)的規(guī)定做出（2018）粵03民終21583號(hào)裁定：駁回上訴，維持原裁定。本裁定為終審裁定。

　　再審判決：賴某某不服廣東省深圳市中級(jí)人民法院（2018）粵03民終21583號(hào)民事裁定，向廣東省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙V東高院依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審查并于2019年6月4日做出（2019）粵民申2391號(hào)裁定：駁回賴某某的再審申請(qǐng)。

　　根據(jù)本案已查明的事實(shí)，涉案房產(chǎn)建設(shè)于原農(nóng)村集體土地之上，且當(dāng)事人不能提交涉案房產(chǎn)的報(bào)建報(bào)批手續(xù)，涉案房產(chǎn)應(yīng)屬于歷史遺留違法建筑。根據(jù)深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》的規(guī)定，行政主管部門對(duì)于違法建筑則將區(qū)分情況而分別采用確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、依法拆除或者沒(méi)收、準(zhǔn)許臨時(shí)使用等方式進(jìn)行處理。因此，涉案房產(chǎn)的性質(zhì)和權(quán)屬的認(rèn)定應(yīng)由行政機(jī)關(guān)處理。在行政機(jī)關(guān)未就涉案房產(chǎn)作出相應(yīng)處理前，人民法院無(wú)法對(duì)涉案房產(chǎn)的歸屬及合同等作出認(rèn)定，因此本案訴訟不屬于人民法院民事訴訟受案范圍。據(jù)此，一審法院根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》頭部百一十九條之規(guī)定，裁定：駁回賴某某的起訴。本案受理費(fèi)7125元，待該裁定生效后，由一審法院全額退還賴某某。

　　涉案建筑物無(wú)合法的報(bào)建手續(xù)，并已按照深圳市歷史遺留違法建筑進(jìn)行了申報(bào)，在相關(guān)行政主管機(jī)關(guān)對(duì)涉案建筑物進(jìn)行審查處理前，其合法性尚處于不確定狀態(tài)，當(dāng)事人對(duì)涉案建筑物所享有的權(quán)益亦處于不確定狀態(tài)，故本案應(yīng)由行政主管部門對(duì)涉案建筑物的合法性先行處理，一審法院據(jù)此駁回賴某某的起訴，處理結(jié)果并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予維持。待行政主管部門對(duì)涉案建筑物的合法性進(jìn)行處理后，當(dāng)事人如發(fā)生民事糾紛，可再向人民法院提起民事訴訟。

　　賴某某訴請(qǐng)劉某某返還的涉案房產(chǎn)，屬于深圳市歷史遺留違法建筑。其主張是否得到支持，涉及涉案房產(chǎn)的合法性問(wèn)題。根據(jù)深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》的規(guī)定，行政主管部門對(duì)于違法建筑則將區(qū)分情況而分別采用確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、依法拆除或者沒(méi)收、準(zhǔn)許臨時(shí)使用等方式進(jìn)行處理，故房產(chǎn)的合法性問(wèn)題應(yīng)當(dāng)由行政主管部門先行確定，本案不屬于人民法院民事訴訟受理范圍。一、二審法院分別駁回賴某某的起訴、上訴并無(wú)不當(dāng)。故賴某某認(rèn)為本案依法屬于人民法院應(yīng)當(dāng)受理的民事訴訟范圍，本案所涉房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效的再審申請(qǐng)理由不成立，本院不予支持。

　　本文主要針對(duì)涉案“深圳市城中村房屋買賣合同的效力問(wèn)題”，結(jié)合深圳市農(nóng)村城市化進(jìn)程中頒布的地方規(guī)章《關(guān)于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)農(nóng)村城市化的暫行規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《城市化規(guī)定》）、《關(guān)于加快寶安龍崗兩區(qū)城市化進(jìn)程的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《城市化意見(jiàn)》）及《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》展開(kāi)法律分析：

　?。ㄒ唬┥钲谑谐侵写宸课葙I賣合同效力認(rèn)定與《城市化規(guī)定》、《城市化意見(jiàn)》的關(guān)系，以及對(duì)《土地管理法》適用的變化。

　　1992年6月18日，深圳市人民政府就農(nóng)村城市化建設(shè)，頒布實(shí)施《城市化規(guī)定》，該規(guī)定所指的特區(qū)農(nóng)村和農(nóng)民系深圳特區(qū)范圍內(nèi)68個(gè)村委會(huì)、沙河華僑農(nóng)場(chǎng)和所屬持特區(qū)內(nèi)常住農(nóng)業(yè)戶口的農(nóng)民、漁魚(yú)和蠔民，前述地域范圍即為現(xiàn)福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)和鹽田區(qū)。《城市化規(guī)定》將特區(qū)內(nèi)原集體所有尚未被征用的土地一次性征收為國(guó)有土地，將特區(qū)內(nèi)原農(nóng)民全部一次性轉(zhuǎn)為城市居民。

　　2003年10月29日，深圳市人民政府就農(nóng)村城市化建設(shè)再次頒布實(shí)施《城市化意見(jiàn)》，該意見(jiàn)所指地域范圍為寶安、龍崗兩區(qū)。《城市化意見(jiàn)》將寶安區(qū)、龍崗區(qū)的村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城市居民的，原屬于其成員集體所有的土地依法轉(zhuǎn)為國(guó)家所有。寶安、龍崗兩區(qū)從2004年4月份開(kāi)始全面推進(jìn)城市化，到2004年12月基本完成。

　　從前述兩份深圳市城市化地方規(guī)章可知，在上述兩份規(guī)章實(shí)施后，原土地的所有權(quán)性質(zhì)從集體變?yōu)閲?guó)有，原集體經(jīng)濟(jì)組織成員從農(nóng)民、漁民、蠔民等全部轉(zhuǎn)為城市居民。社會(huì)大眾對(duì)在原集體經(jīng)濟(jì)組織集體土地上所建設(shè)的且由原集體經(jīng)濟(jì)組織成員所有的房屋，雖然一直統(tǒng)稱為農(nóng)村房，但該農(nóng)村房因?yàn)橄鄳?yīng)土地性質(zhì)的國(guó)有化、權(quán)利人戶口的城市化，與深圳市范圍外的沒(méi)有通過(guò)類似地方規(guī)章進(jìn)行農(nóng)村城市化改革的農(nóng)村房，在本質(zhì)上有很大不同。

　　《城市化規(guī)定》、《城市化意見(jiàn)》的先后實(shí)施，使得深圳市城中村房屋的土地國(guó)有化、權(quán)利主體城市居民化。因此，在判斷深圳市城中村房屋買賣合同的效力時(shí)，要充分考慮前述兩份農(nóng)村城市化文件，不可再通過(guò)適用《土地管理法》中基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)而享有的農(nóng)村宅基地制度規(guī)定，以及土地集體所有制下的農(nóng)村集體建設(shè)用地的制度規(guī)定，進(jìn)而認(rèn)定深圳市城中村房屋買賣合同無(wú)效。

　　雖然不能通過(guò)上述《土地管理法》中集體土地制度、成員權(quán)宅基地制度認(rèn)定合同無(wú)效，但在已完成土地國(guó)有化的前提下，當(dāng)事人通過(guò)買賣在國(guó)有土地上所建城中村房屋的行為，在房地一體的基本物權(quán)原則下，買賣行為導(dǎo)致了國(guó)有土地使用權(quán)的無(wú)償轉(zhuǎn)讓，侵害的是國(guó)家利益即損害社會(huì)公共利益，從該層面應(yīng)認(rèn)定買賣行為無(wú)效。

　　（二）深圳市城中村房屋買賣合同效力認(rèn)定與《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的法律適用。

　　根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條“在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證?！备鶕?jù)該規(guī)定，進(jìn)行工程建設(shè)必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。該規(guī)定為強(qiáng)制性效力規(guī)定，違反該規(guī)定所建設(shè)的建筑物為違法建筑。而對(duì)違反強(qiáng)制性效力規(guī)定所建設(shè)的違法建筑進(jìn)行交易的行為，屬于合同法律制度中的無(wú)效情形。實(shí)踐中，糾紛所涉及的深圳市城中村的房屋基本是沒(méi)有建設(shè)工程規(guī)劃許可證或合規(guī)報(bào)建手續(xù)或事后轉(zhuǎn)為合法產(chǎn)權(quán)房屋的。因此，對(duì)前述該些房屋的買賣合同效力，依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定認(rèn)定無(wú)效是完全沒(méi)有法律障礙的。

　　（三）審判實(shí)踐中，深圳市兩級(jí)人民法院對(duì)涉及農(nóng)村城市化的城中村房屋買賣合同糾紛采取不予受理或駁回起訴的態(tài)度。

　　根據(jù)以上（一）（二）項(xiàng)分析，對(duì)涉及深圳市農(nóng)村城市化過(guò)程中未取得合法報(bào)建手續(xù)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或事后沒(méi)有轉(zhuǎn)為合法產(chǎn)權(quán)的城中村房屋買賣合同的效力，進(jìn)行無(wú)效認(rèn)定是沒(méi)有法律障礙的。

　　但從本案例羅湖區(qū)人民法院、深圳市中級(jí)人民法院的、廣東省高級(jí)人民法院的裁判結(jié)果可看出，地方法院在審判實(shí)踐中囿于涉及農(nóng)村城市化的歷史因素，對(duì)該問(wèn)題采取不予受理或駁回起訴的回避態(tài)度。

　　聲明：本案例評(píng)析僅供閱讀交流，不代表具體個(gè)案的法律意見(jiàn)、建議或決策依據(jù)。如您需要法律建議或其他專業(yè)分析，請(qǐng)私信與本文作者聯(lián)系。

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