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　　原標(biāo)題：【熱點評述】中南高科·常州武進創(chuàng)智云谷

　　【開發(fā)商簡介】中南高科是由中南控股于2014年成立的兩大戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級重點板塊之一，致力于產(chǎn)業(yè)載體打造和實體企業(yè)投資，業(yè)務(wù)涵蓋載體開發(fā)、產(chǎn)業(yè)招商、園區(qū)運營、企業(yè)投資

　　?中南集團戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級的兩大重點板塊之一（中南高科、中南教育）

　　?致力于產(chǎn)業(yè)載體的打造和實體企業(yè)的投資

　　?母集團：中南控股，成立于1988年，A股上市公司，總資產(chǎn)2000億元，2018年營業(yè)收入401億元，中國500強118位

　　聚焦產(chǎn)業(yè)載體打造與實體產(chǎn)業(yè)投資的雙輪驅(qū)動

　　集載體開發(fā)、產(chǎn)業(yè)招商、園區(qū)運營、企業(yè)投資于一體的全生態(tài)發(fā)展

　　【產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目布局】中南高科項目涉足3大重點城市群、32個核心城市、42個落地項目，其中重點涉及長三角、珠三角、京津冀等發(fā)達(dá)城市群，目前已有42個落地項目

　　中南高科涉足3大重點城市群、32個核心城市、42個落地項目

　　重點涉及長三角、珠三角、京津冀等發(fā)達(dá)城市群

　　上海/杭州/南京/西安/無錫/合肥/寧波/濟南/重慶/佛山/常州/南通/紹興/揚州/綿陽/金華/濰坊等。

　　在建項目24個、預(yù)建項目18個，總體已簽合作項目地塊42個

　　【產(chǎn)品模式】中南高科聚焦三大產(chǎn)品模式：產(chǎn)業(yè)綜合體、新型產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，目前已披露項目中以產(chǎn)業(yè)綜合體、新型產(chǎn)業(yè)園為主，產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項目較少

　　業(yè)態(tài)組合：100%標(biāo)準(zhǔn)廠房、研發(fā)樓、辦公樓及產(chǎn)業(yè)服務(wù)大廈，少量配套公寓

　　產(chǎn)業(yè)定位：聚集電子信息、互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、機器人等科技型企業(yè)為主

　　業(yè)態(tài)組合：60%標(biāo)準(zhǔn)廠房或者中試研發(fā)樓、30%大企業(yè)定制以及10%園區(qū)配套

　　產(chǎn)業(yè)定位：聚集機器人、大數(shù)據(jù)、人工智能、生物醫(yī)藥、電子信息、高端裝備等生產(chǎn)型、科研型企業(yè)以及配套為主

　　業(yè)態(tài)組合：以產(chǎn)業(yè)：住宅：商業(yè)=6：3：1配置打造集產(chǎn)學(xué)研、商住娛為一體的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)

　　產(chǎn)業(yè)定位：符合地方產(chǎn)業(yè)特色及國家支持的智能制造、電子信息、生物醫(yī)藥等戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)方向

　　【實體投資與合作】中南高科以合資公司和股權(quán)投資的方式實現(xiàn)實體投資，并與精功集團、杭叉集團、浙江省機器人、國家機械設(shè)計研究院發(fā)展協(xié)會、上海交大等達(dá)成深度戰(zhàn)略合作

　　【“631快建設(shè)”戰(zhàn)略與“三快一好”運營模式】中南高科通過對項目建設(shè)及招商節(jié)點的精密把控，實現(xiàn)項目高效率運營和企業(yè)快速入駐，歸納為“631快建設(shè)”戰(zhàn)略與“三快一好”運營模式

　　【招商網(wǎng)絡(luò)】中南高科“四大五小滿天星”招商網(wǎng)絡(luò)是實現(xiàn)快招商和招好商的有力保障，其招商網(wǎng)絡(luò)是由上海招商展廳、火箭軍、產(chǎn)業(yè)發(fā)展部等產(chǎn)服部門共同支撐建立

　　①上海招商展廳：重點對接全球及上海的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，向全國各項目輸出優(yōu)質(zhì)企業(yè)

　?、诨鸺姡河扇珖鲄^(qū)域500多名擁有產(chǎn)業(yè)資源和實戰(zhàn)經(jīng)驗的招商精英組成

　　③產(chǎn)業(yè)發(fā)展部：只針對世界500強、中國500強、上市公司及行業(yè)龍頭企業(yè)等進行導(dǎo)入

　?、墚a(chǎn)業(yè)研究院：研究全國核心城市重點產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢與國家七大戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，針對行業(yè)前50名龍頭企業(yè)開展深入研究，及時掌握企業(yè)發(fā)展動態(tài)及未來布局方向

　?、莞呖苹ヂ?lián)網(wǎng)招商平臺：內(nèi)部對招商企業(yè)實現(xiàn)信息化、可視化管理，打造對外開放端口

　　【項目概況】【中南高科·常州武進創(chuàng)智云谷】位于牛塘漕溪工業(yè)園區(qū)內(nèi)，均價4500元/平，稅收要求不高，項目交房、投產(chǎn)節(jié)奏較快，以電氣自動化、電子制造、機械制造業(yè)為主

　　【產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀】本案一期客戶，以電氣自動化、電子制造、機械制造產(chǎn)業(yè)為主，主要客戶來源以常州本地客戶為主，部分上海、蘇州周邊外溢客戶

　　常州本地：滬蘇錫：其他 ≈ 73：15：12

　　【項目優(yōu)勢】稅收門檻較低是本案的核心優(yōu)勢，且擁有相對較好的區(qū)位優(yōu)勢，為本地制造型企業(yè)提供了較低的入園門檻，因此本案去化迅速

　　①中南高科項目：稅收要求30萬元/千平/年，入園需提供前一年納稅單，考核3年，不達(dá)標(biāo)即清退，項目一期已售罄

　?、诼?lián)東U谷項目：稅收要求60~80萬元/千平/年，實際銷售情況不佳，去化不足50%，因此開發(fā)商由要求入駐企業(yè)提供前一年稅單改為承諾稅收；

　?、垩啪訕讽椖浚憾愂找?9~30萬元/千平/年，入園需提供前一年納稅單，項目區(qū)位較遠(yuǎn)，仍完成去化2/3，

　　中南和雅居樂項目因稅收要求不高，為本地制造型企業(yè)提供了較低的入園門檻，因此去化較好；聯(lián)東項目稅收要求較高，本地企業(yè)難以達(dá)標(biāo)，因此去化不佳

　　【項目特色】本案有多層研發(fā)辦公、雙拼/獨棟高標(biāo)準(zhǔn)廠房“三種產(chǎn)品+多面積段“，產(chǎn)品組合多是本案項目特色，同時推出下沉庭院、3層挑高等多種設(shè)計，滿足企業(yè)定制需求

　　【招商節(jié)奏分析】本案是中南高科“631快建設(shè)”戰(zhàn)略的有力體現(xiàn)，做到“快速拿地，快速招商，快速蓋房，快速入駐”的建設(shè)與招商節(jié)點精確把控，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)項目的“高周轉(zhuǎn)”

　　本案“631快建設(shè)”與招商節(jié)奏分析：

　　①10個月完成協(xié)議到開工，基本符合“9個月開工”：2018年2月28日，牛塘鎮(zhèn)黨委書記嚴(yán)曉國與中南高科總裁叢學(xué)豐在上海中南高科總部簽署了合作共建“創(chuàng)智云谷”項目的協(xié)議。此后，近十個月的時間，在完成了前期公司注冊、臨時辦公、地塊清標(biāo)、大流轉(zhuǎn)手續(xù)批辦、土地掛牌、獲得施工許可等一系列的前置手續(xù)。

　?、陂_工即招商，入駐率過半，超額完成“開工不低于20%招商”的指標(biāo)：11月30日上午，中南高科常州武進創(chuàng)智云谷項目啟動暨企業(yè)入園儀式在牛塘鎮(zhèn)虹西路項目地塊舉行。武進區(qū)委副書記、區(qū)長戴士福、中南控股集團副主席、總裁魯貴卿參加活動并致辭講線家入園企業(yè)作為代表進行了現(xiàn)場集中簽約。

　?、坶_工1年竣工，完成“100%招商”的指標(biāo)，提前開啟二期預(yù)招商：一期項目預(yù)計2019年11月底，達(dá)成“開工到竣備1年”的節(jié)點把控，一期項目招商結(jié)束，共入駐企業(yè)48家，并提前開啟二期預(yù)招商，為二期項目的招商節(jié)點控制提前做好準(zhǔn)備。

　　一、中南建設(shè)建筑技術(shù)加持，成本控制是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的必修課

　　中南高科背靠中南建設(shè)，在政府談判中可以更優(yōu)勢的價格拿地，中南建設(shè)技術(shù)加持，是的產(chǎn)品品質(zhì)有保障，同時成本控制行業(yè)領(lǐng)先，相同條件下，預(yù)計價格相對敏感的制造企業(yè)而言，產(chǎn)品價格更優(yōu)競爭力

　　二、“631快建設(shè)”戰(zhàn)略與“三快一好”運營模式實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)項目“高周轉(zhuǎn)”

　　廠房類產(chǎn)品一直以來有著“高投入、長周期、低利潤”的弊端，中南高科利用對項目建設(shè)及招商節(jié)點的精密把控，實現(xiàn)項目高效率運營和企業(yè)快速入駐，快速完成去化目標(biāo)，以回正現(xiàn)金流，該模式在試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)重資產(chǎn)模式時可以有效控制資金風(fēng)險，值得借鑒。

　　三、招商網(wǎng)絡(luò)是實現(xiàn)快招商和招好商的有力保障，產(chǎn)服部門的支撐不可或缺

　　中南高科形成“四大五小滿天星”的招商網(wǎng)絡(luò)，內(nèi)部產(chǎn)業(yè)資源依靠實業(yè)投資與合作，外部資源依靠上海招商展廳、火箭軍、產(chǎn)業(yè)發(fā)展部、產(chǎn)業(yè)研究院、高科互聯(lián)網(wǎng)招商平臺等產(chǎn)服平臺完成對各個項目優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源的輸出，未來產(chǎn)服部門的支撐將更加不可或缺

　　四、設(shè)計合理的產(chǎn)品組合，結(jié)合客戶現(xiàn)狀的產(chǎn)業(yè)、稅收限制將成為打開市場的“組合拳”

　　結(jié)合客戶情況分析，設(shè)計對客戶更有吸引力的產(chǎn)品組合將是吸引客戶的頭部步，而與政府談下更合適的產(chǎn)業(yè)、稅收限制將是決定企業(yè)能否落位的關(guān)鍵，二者結(jié)合將成為打開區(qū)域產(chǎn)業(yè)市場的“組合拳”。

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